日前，諾亞財富發(fā)布的最新研究報告顯示，2012年一、二季度有220億元房地產(chǎn)信托到期，且到期的房地產(chǎn)信托抵押率較高，平均超過50%。“當(dāng)房屋銷售不足以應(yīng)對信托還款時，抵押物的處置可能會面臨不足值與處置困難的問題，這在一定程度上加劇了我們對明年上半年到期的房地產(chǎn)信托的擔(dān)憂。”諾亞財富研究總監(jiān)李要深表示。

　　由于房地產(chǎn)信托平均期限為1.9年，因此2010年一季度至2011年三季度發(fā)行的房地產(chǎn)信托大部分將在2012年至2013年到期，根據(jù)諾亞財富統(tǒng)計，2012年到期的房地產(chǎn)信托規(guī)模逐季遞增，全年將達(dá)到1172.5億元，是今年到期量的兩倍多。

　　對信托公司而言，明后兩年面臨集中兌付的壓力；對房地產(chǎn)公司來說，資金流動性則是癥結(jié)所在，特別是中小開發(fā)商。多位信托業(yè)分析師對《經(jīng)濟(jì)參考報》記者表示，“明年房地產(chǎn)企業(yè)融資難度難有改善，并且房地產(chǎn)銷量的下降也直接影響到開發(fā)商資金流動性，盡管調(diào)控手段促使降價，但這并不能對銷量產(chǎn)生立竿見影的效果。因此，2012年上半年將成為房地產(chǎn)企業(yè)流動性最緊張時期，屆時到期兌付的房地產(chǎn)信托將面臨時間剛性的風(fēng)險。”

　　在嚴(yán)格的房地產(chǎn)調(diào)控政策下，為了緩解資金流動性，尋求新的出路，房地產(chǎn)企業(yè)股權(quán)交易潮涌。中原地產(chǎn)統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，12月上半個月，京津滬渝四大產(chǎn)權(quán)市場就有20宗左右房地產(chǎn)類股權(quán)掛牌項目，總市值接近100億元；并且，今年1月至12月中旬，產(chǎn)權(quán)市場共出現(xiàn)491宗房地產(chǎn)股權(quán)及資產(chǎn)交易(不包含關(guān)聯(lián)交易)，涉及金額超過1300億元。

　　具體來看，今年以房地產(chǎn)為主業(yè)的企業(yè)股權(quán)交易達(dá)253宗，是去年全年房地產(chǎn)同業(yè)并購宗數(shù)的2倍，并購金額超過900億元。不僅如此，東方航空、西部礦業(yè)、江蘇舜天、酒鬼酒業(yè)、安徽金種子等主業(yè)非地產(chǎn)業(yè)務(wù)的公司，也紛紛進(jìn)行房地產(chǎn)股權(quán)交易，交易量達(dá)238宗，總金額超過400億元。

　　隨著房地產(chǎn)行業(yè)風(fēng)險的延續(xù)，開發(fā)商的資金流越來越緊張，以銷售回款方式歸還本息的困難逐漸加大。“當(dāng)風(fēng)險出現(xiàn)時，信托公司進(jìn)行資產(chǎn)處置、尋找承接方的能力至關(guān)重要。”諾亞財富信托研究團(tuán)隊預(yù)計“由于開發(fā)商企業(yè)的資產(chǎn)價值能夠覆蓋本息，因此，未來將有更多資產(chǎn)通過股權(quán)折價交易用于歸還信托本息。”

　　另外，從信托產(chǎn)品的融資方式上看，融資方和區(qū)域分布較為分散。中大型開發(fā)商通過房地產(chǎn)信托產(chǎn)品融資的比例約為15%，且融資規(guī)模大多不超過20億元；85%的房地產(chǎn)信托產(chǎn)品的融資方多為中小開發(fā)商，且融資規(guī)模在10億元以下。信托發(fā)行方則主要集中在中融、新華、平安、中海、中城、華澳等信托公司；到期規(guī)模前十的10家信托公司占比50%左右，以中融和新華為例，到期規(guī)模分別為150億元和131億元。

　　“當(dāng)現(xiàn)金流出現(xiàn)問題時，信托方應(yīng)對的主要措施為股權(quán)處置，由資金雄厚的其他市場主體并購，然后按照市場情況合理銷售，降低了折價銷售對市場造成的直接沖擊。”李要深認(rèn)為，“在房地產(chǎn)信托產(chǎn)品的區(qū)域分布上，上海和天津值得關(guān)注，尤其天津的風(fēng)險較大。”