摘要：花錢(qián)買(mǎi)了宅基地房，9年后仍無(wú)法過(guò)戶，還惹來(lái)官司。因限購(gòu)政策又導(dǎo)致自己無(wú)法再購(gòu)房，影響家庭居住，于是起訴要求相互返還房屋和購(gòu)房款。近日，黃埔區(qū)法院認(rèn)定，該《轉(zhuǎn)讓房屋協(xié)議》違反法律禁止性規(guī)定，應(yīng)為無(wú)效，買(mǎi)方應(yīng)返還房屋。買(mǎi)方不服，該案已提起上訴。

  案情回顧

  房子沒(méi)法過(guò)戶賣(mài)家要取消合同

  2004年，家住黃埔區(qū)的黃氏父子與曾氏父子簽訂《轉(zhuǎn)讓房屋協(xié)議》，協(xié)議約定，將位于黃埔某村的一套宅基地房賣(mài)給曾氏父子，價(jià)款23萬(wàn)元。據(jù)了解，該房屋沒(méi)有辦理報(bào)建手續(xù)，沒(méi)有取得集體土地房地產(chǎn)證。《轉(zhuǎn)讓房屋協(xié)議》中注明，該房屋的房地產(chǎn)證正在辦理中。但一直到2012年，該房屋仍未能過(guò)戶。

  黃氏父子稱(chēng)，曾氏父子在該村擁有多套房屋，已經(jīng)違反了“農(nóng)村村民一戶只能擁有一處宅基地”的法律規(guī)定，合同的目的根本無(wú)法實(shí)現(xiàn)；且涉案房屋仍登記在黃氏父子名下，受現(xiàn)行限購(gòu)令的影響，黃氏父子無(wú)法另購(gòu)房屋滿足家庭住房需求。于是，黃氏父子起訴要求確認(rèn)協(xié)議無(wú)效，返還房屋。

  曾氏父子則認(rèn)為，我國(guó)法律并未禁止農(nóng)村房屋的合法流轉(zhuǎn)，在已經(jīng)支付房款并已實(shí)際居住9年的情況下，黃氏父子的要求不合理。

  法院判決

  協(xié)議違反禁止性規(guī)定無(wú)效

  黃埔區(qū)法院一審認(rèn)為，黃氏父子以買(mǎi)賣(mài)形式將該房屋轉(zhuǎn)讓給曾氏父子，實(shí)際是將宅基地使用權(quán)連同房屋轉(zhuǎn)讓給曾氏父子。不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅，經(jīng)依法登記，發(fā)生效力。宅基地使用權(quán)的取得、行使和轉(zhuǎn)讓?zhuān)�適用土地管理法等法律和國(guó)家有關(guān)規(guī)定。

  我國(guó)土地管理法規(guī)定，農(nóng)村村民一戶只能擁有一處宅基地。而黃氏父子轉(zhuǎn)讓的上址房屋至今沒(méi)有登記取得權(quán)屬證書(shū)；曾父雖然與黃氏父子同為該房屋所在地的村民，但另有其他宅基地房屋，而曾子卻并非該村村民，雙方轉(zhuǎn)讓該房屋及其土地使用權(quán)，違反了我國(guó)法律法規(guī)關(guān)于宅基地不得轉(zhuǎn)讓的禁止性規(guī)定，因此，雙方簽訂的《轉(zhuǎn)讓房屋協(xié)議》無(wú)效。一審判決買(mǎi)方房屋物歸原主，賣(mài)方返還房款。

  不過(guò)，經(jīng)辦法官也表示，近幾年來(lái)，房地產(chǎn)價(jià)格一直不斷大幅上漲，該房屋的價(jià)值也隨之增長(zhǎng)。且政府對(duì)該村已經(jīng)有開(kāi)發(fā)發(fā)展規(guī)劃，其房地產(chǎn)價(jià)值的增長(zhǎng)潛力更是顯而易見(jiàn)，現(xiàn)黃氏父子在房屋轉(zhuǎn)讓長(zhǎng)達(dá)9年后，才主張合同無(wú)效及返還房屋，讓人完全有理由確信黃氏父子是為獲得房屋的更大利益而違背誠(chéng)信的善良風(fēng)俗。但曾氏父子明確表示如合同無(wú)效其在本案中不提出權(quán)利主張，故該院對(duì)該無(wú)效合同造成房屋差價(jià)損失的問(wèn)題不予處理。

  法官提醒

  房屋買(mǎi)賣(mài)留意避免過(guò)戶難

  隨著限購(gòu)政策的推行，房屋買(mǎi)賣(mài)過(guò)程中，如過(guò)戶遇阻，賣(mài)方再想購(gòu)房，則很可能被“限購(gòu)”的門(mén)檻攔住。審理該案的法官提醒，在司法審判實(shí)踐中，無(wú)法辦理過(guò)戶的情形，主要有三種：一種是權(quán)屬不清，多發(fā)生于夫妻共有房產(chǎn)，就是一方同意賣(mài)，另一方不同意的，買(mǎi)方與其中一方簽訂合同的，容易出現(xiàn)無(wú)法辦理過(guò)戶；一種是法律限制買(mǎi)賣(mài)的，如宅基地房，根據(jù)現(xiàn)行法律規(guī)定，宅基地房除法定繼承外，一律不辦理轉(zhuǎn)名登記手續(xù)；另一種則是法院或其他職能部門(mén)查封的，也不能辦理過(guò)戶。

  對(duì)于買(mǎi)房者而言，則建議市民買(mǎi)房時(shí)一定要清楚房屋的所有權(quán)登記情況，一定要查冊(cè)，不要聽(tīng)信一些無(wú)良中介機(jī)構(gòu)的一面之詞。