財務(wù)報告數(shù)據(jù)顯示,2015年上半年實現(xiàn)營業(yè)額僅為3.93億元,同比下降約92%,實現(xiàn)公司權(quán)益股東應(yīng)占核心純利約7200萬元,同比下降約94%。SOHO中國對此的解釋是,這是業(yè)務(wù)轉(zhuǎn)型后業(yè)績中首次不包含物業(yè)銷售的貢獻。

SOHO中國

經(jīng)歷兩次轉(zhuǎn)型的SOHO中國,痙攣持續(xù)不斷。從原本的“開發(fā)—銷售”到現(xiàn)在的“開發(fā)—持有”,董事局主席潘石屹[微博]不斷試圖在互聯(lián)網(wǎng)領(lǐng)域有所建樹。而承載了他殷切期望的“3Q”聯(lián)合辦公空間項目卻并未屢屢得手。因為北京試點項目雖然基本滿租,但上海試點卻僅有30%到40%的出租率。

多位長期觀察SOHO中國的行業(yè)觀察家認(rèn)為,從長期來看“3Q”項目可以為集團帶來盈利,但是貢獻值微弱。而從盈利占比更大的傳統(tǒng)寫字樓租賃角度看,盡管在銷售領(lǐng)域確實是一把好手,但對于“持有”,SOHO中國依然是一個剛進門的學(xué)徒。

凈利潤暴跌

諸如SOHO中國這種明星企業(yè),出現(xiàn)凈利潤暴跌著實難得一見。這或是企業(yè)家們在轉(zhuǎn)型過程中極不情愿卻又必須磨礪的必經(jīng)之路。多個關(guān)鍵的財務(wù)數(shù)據(jù)顯示出SOHO中國轉(zhuǎn)型的陣痛。

SOHO中國半年實現(xiàn)集團營業(yè)額為3.93億元,而去年同期的數(shù)據(jù)則是47.5億元,同比下滑約92%。另一核心數(shù)據(jù)顯示,權(quán)益股東應(yīng)占純利約1.35億元,相比2014年同期該金額約為26.97億元,下降約94%。

這種下滑的頹勢源自2014年。2014年的財務(wù)數(shù)據(jù)顯示,當(dāng)期SOHO中國營業(yè)額約為60.98億元,較2013年約146.21億元下降了58.3%;毛利潤為30.78億元,與2013年81.14億元的毛利潤相比下降62.1%;凈利潤為40.8億元,同比下降44.8%。

對此SOHO中國的解釋是營業(yè)額下降的主要原因是公司業(yè)務(wù)模式從“開發(fā)銷售”向“開發(fā)自持”轉(zhuǎn)變,利潤下滑主要由于公司業(yè)務(wù)模式轉(zhuǎn)變以至銷售物業(yè)減少所致。在2012年以來,SOHO中國每次遭遇業(yè)績下滑,身為董事長兼“企業(yè)形象代言人”的潘石屹都會將其歸因為“轉(zhuǎn)型”。無論是券商的分析師還是行業(yè)觀察家都會對這家企業(yè)的轉(zhuǎn)型予以肯定,但是這種由行業(yè)倒逼而來的無奈之舉足以說明曾經(jīng)為其支撐高業(yè)績的“開發(fā)——散售”已經(jīng)無以為繼。

在十幾年中,SOHO中國持續(xù)散售模式的突出問題是房產(chǎn)的所有者、經(jīng)營者、管理者分離,利益訴求不統(tǒng)一,難以形成品牌和市場合力。在這種交易模式下,SOHO中國攫取了高額收益也在一定程度上透支了未來的物業(yè)增值空間。這使得購買者不易獲取原本預(yù)計的投資收益。

此外,由于宏觀經(jīng)濟環(huán)境下行帶來的壓力以及反腐等行政手段所致的間接影響,那些“山西煤老板”“河北鋼老板”等原本青睞SOHO中國的主要客群減少了對商業(yè)不動產(chǎn)領(lǐng)域的投資。這些綜合因素導(dǎo)致SOHO中國散售模式被迫變形。

剛進門的學(xué)徒

不能眼巴巴的看著自己創(chuàng)立的企業(yè)遭遇生存危機。潘石屹、張欣[微博]夫婦試圖通過多種轉(zhuǎn)型來扭轉(zhuǎn)乾坤。8月27日,SOHO中國發(fā)布中期財務(wù)數(shù)據(jù)顯示,目前公司在北京上海兩地共有6個可出租項目,可供應(yīng)面積為52萬平方米,截至報告日的出租率為73%。上半年實現(xiàn)租金收入約4.39億元,同比上升約168%;毛利率約為75%,較2014年同期提高約25%,預(yù)計下半年的租金收入將繼續(xù)攀升。

由于曾經(jīng)散售的模式影響,SOHO中國被觀察家們視為一種“輕資產(chǎn)”公司,所以其手中保持了大量現(xiàn)金�！斑@對公司的發(fā)展是極為有利的。”億翰智庫上市房企研究中心主任張化東對《中國經(jīng)營報(博客,微博)》記者評論說:“SOHO中國早已很少在一級土地市場進行招拍掛拿地了。這家企業(yè)更傾向從其他企業(yè)收購?fù)恋鼗蛑苯淤徺I在建項目或爛尾項目。這使得其資金壓力較小。資產(chǎn)負(fù)債率極低。”

根據(jù)2014年年報報表顯示,SOHO中國的負(fù)債率僅為59.7%,該數(shù)據(jù)遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于行業(yè)安全系數(shù)70%。其凈負(fù)債率則更低,僅為19%,而上市同業(yè)平均水平則為87%。

不過張化東認(rèn)為,盡管已經(jīng)轉(zhuǎn)型為持有模式,但是SOHO中國在物業(yè)運營方面的路途依舊漫長�！疤�古地產(chǎn),新鴻基等這些知名商業(yè)地產(chǎn)企業(yè),其持有與運營的經(jīng)驗都長達(dá)20多年。經(jīng)歷這么久的市場錘煉,這些企業(yè)才走到了今天這一規(guī)模。所以SOHO中國剛剛轉(zhuǎn)型不久,在這一領(lǐng)域還是一個新人�！�

運營經(jīng)驗等問題也是為SOHO中國自身悉知。最新的中期報告認(rèn)為,雖然在本報告期間內(nèi),公司新完工的投資物業(yè)表現(xiàn)良好,但鑒于投資物業(yè)的出租率提升尚待時日,公司的整體租金收入仍然相對較小。

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