2022年一季度已收官，房地產行業(yè)各項數據指標用“慘淡”一詞形容也不為過。

CRIC數據顯示，1-3月，全國商品住宅成交規(guī)模為近年來低點，重點監(jiān)測的30個城市成交面積累計同比下降42%。百強房企的整體業(yè)績規(guī)模同比近乎腰斬，其中八成百強房企累計業(yè)績同比降低，降幅超50%的房企多達四成。房企融資總量同比大幅減少52.5%。

行業(yè)壓力之下，政策也逐漸迎來轉折點，為行業(yè)注入回穩(wěn)信心。

4月2日，衢州發(fā)布樓市調控政策，成為全國首個同時取消限購和限售的城市。據不完全統(tǒng)計，3月以來，已有包括鄭州、哈爾濱、青島等6個城市松綁或取消“兩限”政策，城市調控松綁進入新階段。

一季度，行業(yè)迎來政策拐點，預期二季度將迎來市場回穩(wěn)，繼而企業(yè)也會否極泰來。

01

政策迎來轉折點

2022年一季度，房地產行業(yè)仍處在深度調整期，樓市持續(xù)低迷，房企面臨危機。中央各部委就房地產行業(yè)密集表態(tài)，釋放強烈維穩(wěn)信號。

3月16日可以說是政策迎來轉折點的關鍵時刻。

國務院金融委召開專題會議，關于房地產企業(yè)，要及時研究和提出有力有效的防范化解風險應對方案，提出向新發(fā)展模式轉型的配套措施。

隨后，央行、銀保監(jiān)會、證監(jiān)會、外匯局、財政部等五部委迅速表態(tài)，釋放強烈“穩(wěn)地產”信號。

聚焦城市層面，2022年一季度，房地產市場繼續(xù)走弱，成交量價處在持續(xù)下行通道。受此影響，截止4月2日，已有全國18城出臺新政刺激購房需求。

實際上，鄭州19條樓市新政對各城市最具示范效應，作為新年以來首個下場“救市”的二線城市，新政一舉松綁了限購、限貸，還重啟貨幣化安置。政策發(fā)布之后，鄭州新房市場有所回溫：項目到訪量企穩(wěn)回升，二手房帶看量、成交量顯著提升。

僅一個月后，4月2日，衢州發(fā)布放松政策，并成為全國首個全面取消限購和限售的城市。

同一日，秦皇島也迎來放松政策，正式廢除自2017年4月起施行的限購令。

衢州、秦皇島雙雙迎來“松綁”，具有很強的信號意義，也為二季度市場行情回暖奠定了基礎。預計4月份將進一步迎來各地放松調控穩(wěn)樓市的窗口期。

02

重點城市已有“復蘇”跡象

由于新房供應同比腰斬后，市場情緒受到嚴重打擊，從中央到地方政策“春風”的利好效應尚未在成交層面有顯著體現，但3月有“復蘇”跡象，雖單月和累計同比仍為負值，但環(huán)比持增。

2022年一季度全國商品住宅成交規(guī)模為近年來低點，重點監(jiān)測的30個城市成交面積累計同比下降42%，較前2月（累計同比下降39%）降幅擴大3個百分點。

但單月來看，重點二三線城市3月已開始成交回暖。

CRIC重點監(jiān)測的26個城市預計整體成交1481萬平方米，環(huán)比增長達56%，同比下降46%。一季度26個城市成交累計同比下降43%，較前2月（累計同比下降41%）降幅擴大2個百分點。

城市間分化持續(xù)加劇，西安、鄭州、成都和南京一季度累計同比降幅已收窄至20%已下，而武漢、南寧、長春等一季度累計仍同比下降超50%。

從二手房市場來看，一季度末二手房市場并未有好轉跡象，3月9個重點城市預計成交291萬平方米，環(huán)比雖增46%但同比仍下降60%。一季度9城二手房成交累計同比下降52%。

但從日成交數據來看，北京、杭州、蘇州和佛山環(huán)比有較大回升，其中杭州環(huán)比上漲89%。上述4城市場有略微回暖現象。但絕大多數城市當前二手房市場仍處于歷史規(guī)模底部，雖有政策利好頻出但寬松有限，整體市場仍處于持續(xù)下行中。

03

二季度或迎來“窗口期”

政策“春風”至，中央及地方調控與信貸層面的寬松政策將在二季度逐漸在新房成交中得到體現。

預計二季度整體新房成交規(guī)模將有所回升，環(huán)比上漲，但考量到去年高基數原因，同比仍會下降，降幅會有所收窄。

具體各能級城市來看，一線城市二季度預計成交熱度延續(xù)，供應放量下，預期整體成交延續(xù)穩(wěn)中有增。

二三線樓市成交將隨著供應縮量而延續(xù)小幅回落，重新回歸分化行情。經濟基礎強，且此前被政策壓制的強二三線城市將率先出現樓市回暖。

企業(yè)需要把握銷售窗口期，在回暖城市積極營銷，以更好的獲取銷售回款。

從企業(yè)端來看，政策明確支持房企的合理融資需求，支持優(yōu)質企業(yè)開展并購貸款融資，由于政策回暖傳導落地是一個緩慢的過程，因此，房企融資規(guī)模將慢慢得以恢復。

隨著二季度重點城市集中供地，二季度成交規(guī)模也將迎來周期性回升，房企將迎來一波拿地機會，房企偏緊的現金流能夠得到實質性緩解，信心提振下，地市熱度有望觸底回升，二季度或迎來拿地窗口期。

整體來看，房地產企業(yè)在良性循環(huán)的政策指引下，正迎來否極泰來的時刻。

      一季度，政策迎來轉折點，房地產市場仍然在筑底過程中，市場回暖可期，市場底或將出現在二季度，屆時一線和強二三線將率先企穩(wěn)，弱三四線繼續(xù)盤整下行，房地產企業(yè)緊張的情緒也將在二季度得到緩解。