2022年“兩會”提出“探索新的發(fā)展模式，因城施策促進房地產(chǎn)業(yè)良性循環(huán)和健康發(fā)展”以來，多部委定調(diào)穩(wěn)地產(chǎn)。金融委強調(diào)，要及時研究和提出有力有效的防范化解風險應(yīng)對方案。銀保監(jiān)會、央行、證監(jiān)會和外匯局紛紛部署落實工作，財政部也表示，今年內(nèi)不具備擴大房地產(chǎn)稅改革試點城市的條件。

據(jù)CRIC梳理總結(jié)，“兩會”至今，房地產(chǎn)政策呈現(xiàn)出九大典型特征，整體而言，政策核心短期重在穩(wěn)地產(chǎn)，逐漸恢復市場信心，房地產(chǎn)行業(yè)繼續(xù)因城施策促進行業(yè)良性循環(huán)。

國際形勢動蕩加之國內(nèi)疫情防控反復的雙重壓力下，中國經(jīng)濟依舊面臨較大的下行壓力。房地產(chǎn)行業(yè)仍是中國經(jīng)濟的壓艙石和支柱產(chǎn)業(yè)，2022年更需穩(wěn)定房地產(chǎn)行業(yè)，助力經(jīng)濟穩(wěn)增長。

現(xiàn)階段房地產(chǎn)政策底已現(xiàn)，市場底也有望到來。

房地產(chǎn)業(yè)仍是實現(xiàn)GDP增速5.5%的支柱

在疫情陰霾下，2022年中國經(jīng)濟發(fā)展面臨需求收縮、供給沖擊、需求轉(zhuǎn)弱三重壓力，短期內(nèi)經(jīng)濟下行壓力加大，主要經(jīng)濟發(fā)展目標整體是穩(wěn)中求進，并把經(jīng)濟穩(wěn)增長放在更加突出的位置。

其一，全年GDP增長5.5%的目標體現(xiàn)經(jīng)濟穩(wěn)增長的決心。2021年，我國經(jīng)濟增長8.1%，兩年平均增長5.2%，且GDP增速呈逐季回落態(tài)勢，并在四季度跌至4%低位。2022年GDP目標增速設(shè)在5.5%左右，意味著單季度GDP增速要達到6%甚至7%以上，在短期經(jīng)濟下行壓力較大的背景下，實現(xiàn)難度著實不小。

其二，繼續(xù)做好“六穩(wěn)”、“六保”工作，保居民就業(yè)、�；�本民生。其中，就業(yè)是民生之基。

其三，積極出臺有利政策，慎重出臺收縮性政策。宏觀政策要強化跨周期和逆周期調(diào)節(jié)，為實體經(jīng)濟提供更有力支撐，更好地穩(wěn)住經(jīng)濟基本盤，保持經(jīng)濟運行在合理區(qū)間。各地各部門要服務(wù)經(jīng)濟穩(wěn)增長的大局，調(diào)動一切積極因素，減少一些非必要的限制性措施。

值得注意的是，房地產(chǎn)行業(yè)仍是經(jīng)濟穩(wěn)增長的重要抓手。房地產(chǎn)行業(yè)所牽扯的上下游關(guān)聯(lián)行業(yè)眾多，產(chǎn)業(yè)規(guī)模、經(jīng)濟體量巨大，短期內(nèi)房地產(chǎn)行業(yè)所扮演的角色，難以找到其他行業(yè)有效替代。

在經(jīng)濟穩(wěn)增長的政策大環(huán)境下，房地產(chǎn)行業(yè)亟需化解行業(yè)下行風險，去杠桿政策有望適度糾偏，實現(xiàn)房地產(chǎn)市場健康發(fā)展和良性循環(huán)，至少房地產(chǎn)行業(yè)不能拖經(jīng)濟穩(wěn)增長的后腿。

貨幣政策短期重在穩(wěn)地產(chǎn)

3月15日兩會《政府工作報告》指出：加大穩(wěn)健的貨幣政策實施力度；隨后，全國政協(xié)經(jīng)濟委員會副主任劉世錦提出：貨幣政策在前期降準、引導降息的基礎(chǔ)上，結(jié)構(gòu)性導向要為房地產(chǎn)軟著陸和中長期平穩(wěn)發(fā)展提供必要的流動性，短期內(nèi)貨幣政策重點在穩(wěn)房地產(chǎn)。

央行連續(xù)降準降息，為實體經(jīng)濟紆困。2021年12月15日，央行下調(diào)金融機構(gòu)存款準備金率0.5個百分點，共計釋放長期資金約1.2萬億元。2022年，央行貨幣政策整體繼續(xù)延續(xù)寬松態(tài)勢，并加大貨幣政策實施力度，繼上次降準僅四個月后，4月15日央行再次降準，釋放長期資金約5300億元。

對于房地產(chǎn)行業(yè)而言，貨幣政策短期重在穩(wěn)地產(chǎn)。

一方面，逐漸恢復市場信心，有序引導房地產(chǎn)交易恢復正�；�。2021年下半年以來，房地產(chǎn)市場持續(xù)轉(zhuǎn)冷，百城成交同比跌幅擴大，房價整體下行。核心動因在于市場信心嚴重缺失，在劃定政策底線之后，很大程度上將恢復市場信心，居民自住以及改善性購房需求或?qū)⒂行蜥尫�，房地產(chǎn)交易也將逐漸恢復正常化。

另一方面，支持房企合理融資，支持優(yōu)質(zhì)房企收并購，最大程度化解企業(yè)償債危機。2021年下半年以來，企業(yè)面臨巨大危機，房企銷售、融資全面下滑。與此同時，品牌房企相繼出現(xiàn)債務(wù)違約。為了更好地化解企業(yè)償債危機，下一階段仍需支持房企合理的融資需求，支持優(yōu)質(zhì)企業(yè)收并購。受此影響，國企、央企及優(yōu)質(zhì)民企或?qū)⒏鼮槭芤�，有望收獲業(yè)績集中度提升的機會。

控制去杠桿節(jié)奏，支持居民按揭和企業(yè)融資

一系列政策表明，房地產(chǎn)金融政策將精準收放，適度控制去杠桿節(jié)奏和力度。

行業(yè)債務(wù)風險尚未完全出清，房企融資量持續(xù)保持低位。2022年一季度行業(yè)100家典型房企的融資規(guī)模同比大幅下降52.5%，基于防范化解房地產(chǎn)企業(yè)風險，預計涉房融資或?qū)⒔鈨�，房企整體融資環(huán)境有望明顯改善。

具體而言，支持房企合理的融資需求，支持優(yōu)質(zhì)房企開展并購貸款融資，有序引導企業(yè)銷售、購地、融資等經(jīng)營行為逐步回歸常態(tài)。

房地產(chǎn)金融政策變化最先體現(xiàn)在民按揭貸款政策邊際改善。

具體而言，涉及以下五個方面：放松公積金貸款、下調(diào)商貸首付比例、調(diào)降房貸利率、局部放松限貸、縮短按揭放款周期等。據(jù)央行最新數(shù)據(jù)，全國已經(jīng)有100多個城市的銀行根據(jù)市場變化和自身經(jīng)營情況，自主下調(diào)了個人房貸利率，平均下調(diào)幅度在20個到60個基點。

不過，居民實際按揭貸款顯著不及市場預期。2021年10月，住戶部門中長期貸款占比一度升至53.1%的高位，但隨后歷月占比持續(xù)走低。2022年2月，住戶部門短期貸款減少2911億元，中長期貸款減少459億元，住戶中長期貸款歷史首次出現(xiàn)負增長。

居民按揭貸款有望繼續(xù)松綁，因城施策執(zhí)行好差別化住房信貸政策，保障剛需滿足改善及新市民購房消費，并給予新市民一定力度的信貸政策支持，保證正常房地產(chǎn)交易平穩(wěn)運行，促進房地產(chǎn)行業(yè)良性循環(huán)。

政策加碼頻率顯著下降，壓力城市紛紛“救市”

2021年，地方調(diào)控高頻化、精準化，73省市、249次政策加碼，這在歷史上實屬罕見。

2022年以來，隨著市場下行壓力加劇，部分城市開始放松調(diào)控乃至刺激居民購房消費。其一，變相放松限購。典型如鄭州、蘇州、南寧。其二，財稅刺激托市。例如玉林購買90平方米以下首套新房，每套補貼6000元等，并給予50%的契稅補貼。其三，推進棚改貨幣化安置。例如鄭州實施安置房建設(shè)工作三年行動，堅持以貨幣化安置為主；對已建安置房中群眾自住以外房屋，采取政府回購、回租等方式，盤活轉(zhuǎn)化為保障性租賃住房、共有產(chǎn)權(quán)住房。

弱二線及三四線城市或?qū)⒏�進放松調(diào)控，甚至刺激居民購房消費。聚焦救市政策組合拳，主要通過以下兩方面展開：

其一，市場維穩(wěn)層面：第一，調(diào)降落戶門檻，加快人才落戶，局部放松限購。第二，放松公積金貸款，商貸首付比例按央行規(guī)定的最低標準執(zhí)行，降低房貸利率，縮短房貸周期。第三，棚改、舊改加快推進，提高貨幣化安置比例。第四，財稅刺激托市，購房補貼、稅費減免等均是政策選項。

其二，企業(yè)紓困層面：第一，調(diào)降商品房預售門檻，加快預售證審批進度。第二，在嚴格落實“保交樓”的同時，適度放松預售資金監(jiān)管，提高各施工節(jié)點提取比例。第三，降低土拍門檻，增加低價地、平價地供應(yīng)，降低競買保證金，延期繳納土地款。

城鎮(zhèn)化仍是房地產(chǎn)行業(yè)最大紅利

新型城鎮(zhèn)化仍是房地產(chǎn)行業(yè)制度紅利，城市群及都市圈將相繼崛起，強化行業(yè)新格局。

新型城鎮(zhèn)化并非“攤大餅”式發(fā)展，而是引導資本、產(chǎn)業(yè)、人口等各項資源要素在不同能級城市之間雙向流動。一方面，加快構(gòu)建城市群、都市圈一體化發(fā)展新格局。另一方面，完善土地、勞動力等要素市場化配置。

理想預期下，三四線城市城鎮(zhèn)化率將穩(wěn)步提升，期間有望帶動一定數(shù)量的增量購房需求；核心一、二線城市更將吸引高素質(zhì)人才不斷聚集，房地產(chǎn)市場前景或?qū)⒏鼮榭善凇?/p>

隨著棚改基本進入收尾階段，舊改則顯著提速。2022年3月，鄭州市政府發(fā)文實施安置房建設(shè)工作三年行動，結(jié)合房地產(chǎn)市場形勢，堅持以貨幣化安置為主。并對未開工建設(shè)的安置房，鼓勵拆遷群眾選擇貨幣化安置。

未來，城市更新將成房地產(chǎn)市場穩(wěn)定劑，隨著棚改、舊改持續(xù)推進，有望帶動一定數(shù)量的增量購房需求。預計部分壓力城市或?qū)⑿Х锣嵵�，更有必要及動力加大棚改、舊改建設(shè)力度，以便刺激居民購房消費，減緩市場下行壓力。

聚焦城市新格局，得益于強勁的經(jīng)濟基本面，長三角、粵港澳、京津冀、長江中游和成渝五大城市群人口虹吸效應(yīng)不減，外來人口仍將持續(xù)凈流入，進而給房地產(chǎn)市場提供堅實的需求支撐，并有望成為房地產(chǎn)市場的核心載體，市場份額也將持續(xù)提升。

長三角、粵港澳和京津冀將對標打造世界（更多政策，請查閱中房網(wǎng) www.fangchan.com）級城市群，成為拉動中國經(jīng)濟高質(zhì)量發(fā)展的新引擎，全面引領(lǐng)房地產(chǎn)行業(yè)新一輪發(fā)展格局。

行業(yè)新發(fā)展模式：住房與保障雙循環(huán)

一系列政策指向探索行業(yè)新發(fā)展模式，即重點涉及以下三方面內(nèi)容：

其一，完善住房市場和保障體系雙循環(huán)，重點解決新市民、困難群體住房難題，并建立人、房、地、錢四位一體的聯(lián)動新機制，促進行業(yè)良性循環(huán)。居民環(huán)節(jié)，繼續(xù)堅持“房住不炒”的政策主基調(diào)，支持居民自住以及改善性住房消費，打壓投資炒作需求。住房環(huán)節(jié)，堅持租購并舉，大力發(fā)展住房租賃市場，特別是保障性租賃住房，保障租賃群在享受共同服務(wù)上具有同等權(quán)利。土地環(huán)節(jié)，根據(jù)各城市市場實際情況，動態(tài)調(diào)整供地指標，意即繼續(xù)增加大型及超大型城市建設(shè)用地指標，適當減少中小城市建設(shè)用地指標。資金環(huán)節(jié)，房地產(chǎn)行業(yè)繼續(xù)去杠桿，融資“三道紅線”、房貸“兩道紅線”持續(xù)發(fā)力，將企業(yè)負債率、居民杠桿率降到相對安全的水平，堅決遏制房地產(chǎn)泡沫化金融化。

其二，房地產(chǎn)開發(fā)模式優(yōu)化調(diào)整，包括房企杠桿合理化，可融規(guī)模透明化，項目開發(fā)全封閉化監(jiān)管和房屋交付可風控等。改變過度追求銷售業(yè)績規(guī)模的觀念，轉(zhuǎn)向規(guī)模、利潤、產(chǎn)品、服務(wù)互相平衡的經(jīng)營模式。而在融資“三道紅線”落地后，優(yōu)質(zhì)房企主動優(yōu)化調(diào)整財務(wù)結(jié)構(gòu)，提升經(jīng)營質(zhì)量，但不少企業(yè)通過表內(nèi)負債表外化轉(zhuǎn)移等財技美化財務(wù)報表。因此，房企去杠桿必須是表內(nèi)、表外同步進行，才能有效降低企業(yè)經(jīng)營風險。

其三，房地產(chǎn)行業(yè)進入后開發(fā)時代，仍需積極盤活存量，有序推進城市更新，企業(yè)轉(zhuǎn)型輕資產(chǎn)經(jīng)營，尋找第二增長曲線。房地產(chǎn)行業(yè)規(guī)模現(xiàn)已基本見頂，全國商品房銷售面積連續(xù)5年保持在17億平方米高位，未來房地產(chǎn)行業(yè)將進入后開發(fā)時代，隨著房地產(chǎn)行業(yè)由增量開發(fā)轉(zhuǎn)變?yōu)榇媪窟\營，企業(yè)競爭力重點在于全產(chǎn)業(yè)鏈的運營和資產(chǎn)管理，經(jīng)營模式勢必由重資產(chǎn)逐漸轉(zhuǎn)型輕資產(chǎn)，積極尋找第二增長曲線，例如代建、物業(yè)、租賃等。

4月以來，蘇州、南京、福州等多個重點城市放松調(diào)控，各線城市房地產(chǎn)市場周期性輪動，市場底或?qū)⒃诙�季度到來，成交或�(qū)⑵蠓�(wěn)回升。貨幣政策短期重在穩(wěn)地產(chǎn)，逐漸恢復市場信心，引導房地產(chǎn)交易恢復正�；�，化解企業(yè)償債危機，房地產(chǎn)企業(yè)在良性循環(huán)的政策指引下，正迎來否極泰來的時刻。長期來看，一系列政策最核心的意義，仍然是在恢復市場信心的基礎(chǔ)上，引導行業(yè)探索新的發(fā)展模式。后開發(fā)時代，房企競爭力重點在于全產(chǎn)業(yè)鏈的運營和資產(chǎn)管理，經(jīng)營模式勢必由重資產(chǎn)逐漸轉(zhuǎn)型輕資產(chǎn)。