亞當(dāng)·斯密在《國(guó)富論》中論述了在經(jīng)濟(jì)活動(dòng)中，政府應(yīng)該扮演“守夜人”的天職，義不容辭地去保證社會(huì)的安寧和經(jīng)濟(jì)秩序的穩(wěn)定，建立一個(gè)公平、公正的社會(huì)環(huán)境。

在房地產(chǎn)領(lǐng)域，期房制度因其衍生的爛尾樓現(xiàn)象，極大損害了群眾利益，多年來(lái)被輿論置喙和批評(píng)，又因其涉及開(kāi)發(fā)企業(yè)至關(guān)重要的融資渠道，以及關(guān)系到地方政府的土地財(cái)政，期房轉(zhuǎn)為現(xiàn)房銷(xiāo)售兜兜轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)一直沒(méi)有根本性的突破。

1月7日，我們注意到北京從土地環(huán)節(jié)入手破解了這個(gè)問(wèn)題，在2022年首批集中供地公告中，北京市規(guī)劃和自然資源委員會(huì)表示，2022年北京在全國(guó)率先開(kāi)市，及時(shí)推出第一批次商品住宅用地，通過(guò)“房地聯(lián)動(dòng)、一地一策”會(huì)商機(jī)制，北京將大力推進(jìn)現(xiàn)房銷(xiāo)售競(jìng)爭(zhēng)方式，“減少購(gòu)房糾紛，不斷提升購(gòu)房安全感”。在本批次供地中，有50%的項(xiàng)目設(shè)置了競(jìng)現(xiàn)房銷(xiāo)售面積環(huán)節(jié)，從試點(diǎn)走向普及。

北京市從土地出讓環(huán)節(jié)大力普及現(xiàn)房銷(xiāo)售，這是一種改革的精神。改革是由問(wèn)題倒逼而產(chǎn)生，又在不斷解決問(wèn)題中而深化。以房地產(chǎn)領(lǐng)域來(lái)說(shuō)，爛尾樓問(wèn)題是由于市場(chǎng)的運(yùn)作中存在的問(wèn)題導(dǎo)致，而不是資源短缺或是總需求過(guò)多或過(guò)少，所以對(duì)于銷(xiāo)售制度來(lái)說(shuō)，非常明顯的是需要進(jìn)行突破性和結(jié)構(gòu)性改革。

現(xiàn)房銷(xiāo)售改革的突破性非常重要。南京、成都等城市早年都提出實(shí)行現(xiàn)房銷(xiāo)售，但進(jìn)展并不順利也不理想。2018年，廣東省房地產(chǎn)行業(yè)協(xié)會(huì)向會(huì)員單位發(fā)過(guò)一份摸底的通知提出，將逐步取消商品房預(yù)售制度，全面實(shí)施現(xiàn)售，但馬上被媒體披露“只是征集意見(jiàn)而已”，后來(lái)也無(wú)疾而終。

可見(jiàn)，這是一個(gè)人人都知道應(yīng)該改革的制度問(wèn)題，但是推行起來(lái)，并非容易。

北京的可貴之處是，選擇從結(jié)構(gòu)性上進(jìn)行改革。所謂結(jié)構(gòu)性改革就是作出一些能夠改變制度性架構(gòu)和監(jiān)管架構(gòu)的措施。結(jié)構(gòu)性改革簡(jiǎn)單說(shuō)就是政府行為方式的改革，就是要為市場(chǎng)提供一個(gè)最優(yōu)的運(yùn)行框架。

除了在供地中設(shè)置競(jìng)現(xiàn)房銷(xiāo)售面積環(huán)節(jié)，北京市還對(duì)這類項(xiàng)目，充分考慮房企開(kāi)發(fā)成本，預(yù)留合理利潤(rùn)空間，以保證未來(lái)企業(yè)可以打造一定品質(zhì)的住宅，這是一種實(shí)事求是的科學(xué)做法。

眾所周知，預(yù)售制度保護(hù)下的期房銷(xiāo)售，有其歷史階段的選擇性和現(xiàn)實(shí)性，但從當(dāng)初的利大于弊，走到今日的爭(zhēng)端重重，已經(jīng)突出反映了這個(gè)制度不適合當(dāng)前的經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展。這種不適合還不僅僅只是出現(xiàn)爛尾樓這樣的單一問(wèn)題，從市場(chǎng)層面看，期房制度導(dǎo)致了不平等競(jìng)爭(zhēng)和低效率競(jìng)爭(zhēng)。期房制度客觀上拉低了房地產(chǎn)行業(yè)的準(zhǔn)入門(mén)檻，很多二三四線城市出現(xiàn)的不少爛尾樓現(xiàn)象，大多都是由缺乏實(shí)力但又可以通過(guò)搞關(guān)系獲取土地的開(kāi)發(fā)商所開(kāi)發(fā)，它們只需以低廉的價(jià)格獲取土地并從銀行套取貸款，再靠預(yù)售制度，實(shí)現(xiàn)商業(yè)暴富，實(shí)質(zhì)上這是玩“空手套白狼”的游戲。

我們都知道，推進(jìn)改革并非容易，但改革停滯沒(méi)有出路，房地產(chǎn)市場(chǎng)本質(zhì)上就是吃改革飯、打創(chuàng)新牌而壯大起來(lái)的市場(chǎng)�，F(xiàn)在，政府用改革的辦法、用“守夜人”的天職去鞏固和營(yíng)造一個(gè)更透明、更公平、更公正的房地產(chǎn)市場(chǎng)，打造“良幣驅(qū)逐劣幣”的營(yíng)商環(huán)境，這對(duì)于整個(gè)行業(yè)和負(fù)責(zé)任的企業(yè)而言，就是實(shí)現(xiàn)行業(yè)高質(zhì)量發(fā)展的催化劑和推進(jìn)器，這也是惠澤社會(huì)、成就行業(yè)和自我的選擇。