2021年，房地產(chǎn)市場持續(xù)低迷，地產(chǎn)央企雖然健康程度較高，但同樣面臨營業(yè)收入增長、盈利能力下降困境。即便是身處頭部陣營、歷來被譽為“利潤王”的中海，其歸屬母公司凈利潤也出現(xiàn)了自2003年以來首次下滑。

據(jù)中國房地產(chǎn)報記者不完全統(tǒng)計，2021年主要的9家地產(chǎn)央企營業(yè)收入均呈現(xiàn)同比正增長，收入超千億元的有保利發(fā)展（600048.SH）、中國海外發(fā)展（00688.HK）、華潤置地（01109.HK）、招商蛇口（001979.SZ）和華僑城A（000069.SZ）5家，營業(yè)收入分別為2850.24億元、2422.4億元、2121億元、1606.43億元和1026億元。

營業(yè)收入同比增幅最高的是五礦地產(chǎn)，為115億元，增幅高達68.18%；其后是中國金茂，營業(yè)收入900.6億元，同比增幅為50%；同比增幅最低的是大悅城控股，營業(yè)收入為426.14億元，增幅為10.84%。

對于房地產(chǎn)業(yè)績增長，五礦地產(chǎn)表示，主要由于年內(nèi)數(shù)個受到市場熱捧的珠三角地區(qū)項目進行交付，加上于2020年從集團控股股東所收購的房地產(chǎn)發(fā)展項目提升了公司經(jīng)營規(guī)模。中國金茂在公告中同樣表示，收入增長是由于城市運營及物業(yè)開發(fā)銷售收入增長。

“增收不增利”現(xiàn)象出現(xiàn)

在營業(yè)收入增長提速背景下，9家地產(chǎn)央企中僅3家歸屬母公司凈利潤同比提升，剩余6家均出現(xiàn)“增收不增利”現(xiàn)象。其中，歸屬母公司凈利潤下滑嚴重的是華僑城A，同比降幅70%；其次是中交地產(chǎn)，同比降幅為32.19%；排在第三位的是五礦地產(chǎn)，同比降幅20.61%。

南方產(chǎn)業(yè)智庫認為，華僑城A在2020年就已經(jīng)面臨增速下滑局面，歸屬母公司凈利潤已連續(xù)兩年同比下跌。2021年華僑城銷售額出現(xiàn)下降，利潤指標也明顯縮水，這其中既有行業(yè)大環(huán)境的因素，也有企業(yè)自身房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務進展的影響。對于“利潤王”中海，該機構分析稱，中海連年保持高利潤，但受直接經(jīng)營成本、投資公允價值變動、合營公司利潤等因素共同影響，2021年歸屬母公司凈利潤出現(xiàn)明顯下行。

對于“增收不增利”情況，保利發(fā)展認為，主要受近幾年高價地的陸續(xù)結(jié)轉(zhuǎn)、毛利率下降所致。未來隨著高價地項目陸續(xù)體現(xiàn)，毛利率仍將承壓。

歸屬母公司凈利潤同比增幅最大的是大悅城控股，為127.79%，剩余兩家中中國金茂實現(xiàn)了21%同比增幅，華潤置地實現(xiàn)了8.7同比增幅。

需要強調(diào)的是，由于企業(yè)投資收益減值、資產(chǎn)減值（主要為存貨跌價計提），大悅城控股已連續(xù)兩年凈利率維持低位，歸屬母公司凈利潤亦存在問題。其2021年歸屬母公司凈利潤實現(xiàn)超高增幅，主要是建立在上一年巨額虧損基礎上。2020年大悅城控股歸屬母公司凈利潤錄得-3.87億元，同比下滑118.88%。

回顧過去幾年地產(chǎn)央企業(yè)績表現(xiàn)可以發(fā)現(xiàn)，2018年和2019年多數(shù)地產(chǎn)央企營業(yè)收入和凈利潤均呈現(xiàn)增長態(tài)勢。到了2020年，隨著房地產(chǎn)市場深入調(diào)整，“增收不增利”現(xiàn)象成為多數(shù)地產(chǎn)央企的業(yè)績主基調(diào)，招商蛇口、中國金茂、大悅城控股、中交地產(chǎn)、五礦地產(chǎn)以及尚未退市的葛洲壩6家央企地產(chǎn)凈利潤同比下降。

凈負債率最低為華潤置地

凈利潤下滑外，地產(chǎn)央企普遍在“三道紅線”方面有著較好表現(xiàn)。保利發(fā)展、中國海外發(fā)展、華潤置地、招商蛇口、華僑城A、中國金茂和五礦地產(chǎn)7家均為“綠檔”。其中，剔除預收款后的資產(chǎn)負債率最低和現(xiàn)金短債比最高的均是中國海外發(fā)展，分別為68.9%和2.41倍；凈負債率最低的則是華潤置地，為30.4%。

剩余2家地產(chǎn)央企中，中交地產(chǎn)剔除預收款后的資產(chǎn)負債率、凈負債率和現(xiàn)金短債比分別為82%、217.7%和0.7倍，短期償債壓力較大。大悅城控股的三項指標分別為70.31%、90.06和1.44倍。前者踩中“紅線”后者踩中“黃線”。

雖然“三道紅線”指標表現(xiàn)不佳，但億翰智庫的分析認為，作為央企中交地產(chǎn)相比其他企業(yè)具備較強融資優(yōu)勢，有益于公司可持續(xù)發(fā)展。中交地產(chǎn)償債壓力較高主要原因在于短期有息負債的快速增加。

對于2022年發(fā)展目標，除了嚴控有息負債增長速度，減輕短期償債壓力外，中交地產(chǎn)在投資方向提出，將做好重點城市政策、市場的研究預判，進一步向核心城市和區(qū)域聚焦，加大收并購及增資合作力度，持續(xù)踐行多元化投資模式，努力在城市綜合體、TOD、特色小鎮(zhèn)等領域?qū)崿F(xiàn)新突破。

看好市場發(fā)展

更大范圍里，營業(yè)收入增速不及營業(yè)成本增速、行業(yè)利潤急劇萎縮已成為房企常態(tài)。據(jù)有關統(tǒng)計，A股126家房企的營業(yè)收入為30210.61億元，營業(yè)收入同比增速平均數(shù)為34.82%，營業(yè)成本增速平均為53.62%。126家房企實現(xiàn)總歸屬母公司凈利潤為303.37億元，遠低于2020年。

在這樣的背景下，面對著行業(yè)分化的加劇，抗風險能力更強的地產(chǎn)央企無疑擁有更多底氣。在4月21日舉行的網(wǎng)上業(yè)績說明會上，去年剛接任保利發(fā)展董事長的劉平顯得十分樂觀，他表示：“公司提出‘進三爭一’目標，是有信心和底氣的”。新目標下，劉平希望2022年保利發(fā)展能更加積極，全年投資計劃3650億元。

同樣是在業(yè)績會上，華潤置地原總裁、現(xiàn)董事會主席李欣表達了對于2022年房地產(chǎn)市場的看法。李欣認為，政策已經(jīng)見底，今年3月份以來中央政府各個層面的政策導向以及寬松政策的出臺比較明顯，目前一線和核心強二線城市已經(jīng)是回暖的狀態(tài)。李欣同樣稱，“希望（華潤置地）在去年的簽約額基礎上，能夠有所提升”“希望排名也能有所提升”。