民營房企境內發(fā)債的融資渠道正在重新打開。

5月20日，在被選為民營房企“示范生”后，龍湖、碧桂園、美的置業(yè)先后宣布成功發(fā)行一期公司債，合計發(fā)債規(guī)模20億元。

“22碧地01”是碧桂園發(fā)行的2022年第一期公司債券，規(guī)模5億元，期限為3年，票面利率4.5%。募集資金扣除發(fā)行費用后，將用于置換發(fā)行人對“19碧地01”債券回售墊付的自有資金。

美的置業(yè)的債券名為“22美置01”，發(fā)行金額為10億元，票面利率4.5%，起息日是5月24日。龍湖集團的6年期債券發(fā)行規(guī)模為5億元，票面利率4%。這兩家房企發(fā)行債券的募集資金也是全部用于償還公司債券。

至此，首批民營房企信用保護工具正式落地。

今年3月，證監(jiān)會發(fā)文明確鼓勵市場機構、政策性機構通過創(chuàng)設信用保護工具為民營企業(yè)債券融資提供增信支持。晶科科技、龍湖成為中國證券金融股份有限公司（以下簡稱“中證金融”）以自有資金，與承銷機構聯(lián)合創(chuàng)設信用保護工具支持民企債券發(fā)行的首批項目。

華泰證券在研報中提出，信用風險緩釋工具類似一種“保險”，可以降低投資人購買債券的風險敞口。對發(fā)行人來說，信用保護工具相當于提供增信，有助于降低發(fā)債融資成本，提升民企債券發(fā)行效率。

在“22碧地01”募資說明書中也顯示，中證金融與中信建投證券為該筆債券共同創(chuàng)設信用保護合約，保護期限不超過1年。這也是繼龍湖供應鏈ABS后，民營房企首單有信用保護合約護航的公司債。

“從掛網到完成發(fā)行只用了3天時間，政策信號意義極強，監(jiān)管部門發(fā)揮了決定性作用�！蹦诚�息人士透露，但5億元發(fā)行規(guī)模對很多房企而言解決不了太大問題。

市場上有聲音認為，既然監(jiān)管機構有意幫助民營房企逐步恢復公開市場的融資功能，后續(xù)必然會有更多民營房企效仿類似增信措施進行發(fā)債融資。

繼碧桂園、龍湖、美的置業(yè)獲得首批民營房企發(fā)債“入場券”后，5月19日，“示范發(fā)債房企”名單擴容，旭輝與新城控股兩家房企同時傳出發(fā)債消息，涉及公司債及供應鏈ABS，覆蓋CDS及CRMW信用保護工具。

旭輝方面表示，公司的確是第一批接到監(jiān)管指導的示范房企，由于原有發(fā)債額度已用完，目前正在向監(jiān)管部門申請新的發(fā)債額度，之后再走申請發(fā)債的具體流程，待必要手續(xù)完成后，我們會以公告形式進行信息披露。

2022年以來，監(jiān)管層維穩(wěn)房地產市場的政策暖風頻吹，各部門針對房企合理融資需求不斷破解新路徑，但融資改善僅限于國企、央企，民營房企由于暴雷不斷，在融資端仍然很難獲得金融機構的支持。

某房企內部人士表示，絕大多數(shù)民營房企面臨的流動性困難沒有得到解決，很難從金融機構獲得包括開發(fā)貸在內的借款。部分銀行的對外口徑是民營房企暫不放貸，還有些是總行往分行壓業(yè)務；分行認為，因前很多民營房企貸款還沒有消化，具體能不能放貸要看具體情況。

“民營房企現(xiàn)在能依靠自身信用在公開市場發(fā)債的確不容易，這背后是監(jiān)管層的助攻，但額度普遍過低，這也是博弈的關鍵點�！蹦诚�息人士透露，現(xiàn)在民營房企想要融到資金，都會被要求增加反向擔保條件，有的要求增加擔保加抵押，有的要求企業(yè)在銀行存款，總之需要償債保證。

市場對民營房企的信任修復仍需要時間。

克而瑞研究中心認為，截至目前，經過深交所備案的信用保護合約核心交易商僅20家，信用保護憑證創(chuàng)設機構13家。參與者數(shù)量有限或會導致市場活躍度不夠，無法切實幫助到整體民營房企融資困境。

好消息是，政策暖風頻吹。

5月20日，央行公布新一期LPR利率，5年期以上LPR下調15個基點至4.45%。這意味著，房貸利率下調空間進一步打開，最低可至4.25%。而近一段時間，全國主要二三線城市均出臺了相應的放松限購限售、下調房貸利率、提高公積金貸款額度、降低首付比例等政策。

央行、銀保監(jiān)會、證監(jiān)會等金融監(jiān)管部門從房企融資端入手，在協(xié)調金融機構展期的同時，也不斷推出創(chuàng)新工具來為房企融資增信。

各界普遍認為政策已經筑底，但由于市場信心及預期不足，民營房企遠未到整體融資回暖的時候。

東方金誠分析師馮琳認為，在目前房地產市場仍未迎來拐點的情況下，投資者風險偏好難以得到實質性提升，基本面較差的民營房企將較難在政策利好下打通債券融資渠道，可能還需等待房地產市場真正回暖。