說到房價，一線城市最受矚目。

不僅紅盤、熱盤扎堆，也普遍被認為房價漲得快，在周期波動中最抗跌。

不過，數(shù)據(jù)告訴我們，這可能不是事實。

2022年6月16日，國家統(tǒng)計局公布的70個大中城市新建商品住宅銷售價格指數(shù)顯示，與2020年平均價格相比，北上廣深杭的房價漲幅全都沒有排進前三。

位居70個大中城市房價漲幅第一的，居然是西部城市銀川！與2020年的成交均價相比，銀川2022年5月的房價漲幅達15.6%。

緊隨其后的，是西安和重慶，他們分別以11.8%和11.5%的漲幅位居第二和第三。

由于銀川房地產市場的發(fā)展與全國主流趨勢相對背離，其市場規(guī)模較小，且主要為區(qū)域內部置換需求為主，對其他城市借鑒意義不大。

同時，我們發(fā)現(xiàn)，西安和重慶仍然能在如今大部分城市房價下跌的時候保持逆勢上漲的態(tài)勢，這引起了我們的關注。

經(jīng)過數(shù)據(jù)比對和分析，我們找到了兩個城市逆勢上漲的原因：重慶漲幅居前主要為高地價的聯(lián)動效應，西安則主要為改善型需求為主造成的均價上漲。

昨天，國家統(tǒng)計局公布了《2022年5月份70個大中城市商品住宅銷售價格變動情況》。

數(shù)據(jù)顯示，2022年5月份，70個大中城市商品住宅銷售價格環(huán)比總體延續(xù)降勢，70個大中城市中，新建商品住宅和二手住宅銷售價格同比下降城市分別有46個和57個，比上月分別增加7個和1個。

在房價上漲的城市中，我們發(fā)現(xiàn)，2021年至今，重慶已連續(xù)13個月位列70城房價同比漲幅前10行列，其中2021年10月至2022年3月期間，連續(xù)6個月同比漲幅最高。

與2020年平均價格相比，重慶漲幅達11.5%，高于4個一線城市漲幅。一線城市中，即使與2020年平均價格相比漲幅最高的廣州，漲幅也比重慶低1.2個百分點。

對此，克而瑞重慶機構負責人告訴我們：“單純從房價來看，重慶的確在上漲，且已經(jīng)漲了一段時間，其中最主要的原因是因為重慶2021年至今推出的項目都是2020年之后拿的高價地，地價漲幅30%以上�！�

CRIC數(shù)據(jù)顯示，2021年4月，重慶迎來首輪集中供地，由于規(guī)則十分寬松（不限地價、不限房價、不競自持、不競配建），且供應了多宗優(yōu)質土地，房企參拍熱度高漲，重慶地價和溢價率雙雙突破近三年新高，整體溢價率高達43%，為22個重點城市中溢價率最高的城市。

“在高價地的影響下，重慶近期開盤的項目均價都在14000元/平方米上下，這就造成了重慶房價的上漲。”

CRIC數(shù)據(jù)顯示2022年5月重慶商品住宅成交均價14,245元/平方米，較2020年至今最低點上漲23.77%。2021年至今重慶商品住宅成交均價出現(xiàn)一定的下降，整體仍處較高位。

事實上，重慶市場自2021年9月開始下行，一方面是企業(yè)暴雷，另外一方面是信貸收緊，個貸減少、放貸速度變慢。

目前來看，重慶購房者的購買信心和購買力都在降低。

“近幾個月的成交規(guī)模只有過去的三分之一，之前重慶單月成交面積約180-200萬方，現(xiàn)在成交規(guī)模只有50萬方，其中最重要的原因是需求量不夠，購買力不足。”

整體來看，重慶不限購，2年限售目前也已放松，由于長期以來政策一直較為寬松，目前已經(jīng)開始面臨“松無可松”的境地。沒有重量級政策吸引下，重慶市場的購買力和人口都不會出現(xiàn)較大調整，因此未來價格大概率會長期橫盤。

全國70城一手房價格指數(shù)顯示，2022年5月，西安房價同比增長4.9%，環(huán)比增長0.3%，在24個房價增長城市中排名較前。

與重慶相比，西安漲價周期更長，漲幅更高。CRIC數(shù)據(jù)顯示，2016年至今西安商品住宅成交均價已實現(xiàn)翻番，2022年5月西安商品住宅成交均價18439元/平方米，較2021年增長8.27%。

2016年至2021年期間，西安商品住宅成交均價從7130漲至17030元/平方米，年均增長1980元/平方米。

克而瑞西安機構負責人告訴我們：“西安房價的上漲主要是受改善型產品成交影響，目前西安正處于恢復的過程中，尚未恢復到去年上半年市場好的時候。”

2021年前9月，西安主城區(qū)新開盤項目平均去化率高達88%，較2020、2019年同期分別增長31個百分點和6個百分點，2、6、7月等月份去化率皆在95%左右，意味著當月新入市項目基本都實現(xiàn)開盤即罄。

截至9月末，西安樓市出現(xiàn)12次“萬人搖”，中海曲江大城獨攬三次，高科麓灣國際社區(qū)、CID中央首府、山水美樹均兩次上榜。人氣最高的當屬航天城山水美樹項目，共計獲得2.3萬組意向登記，超1.8萬人核驗通過參與搖號，瓜分區(qū)區(qū)424套房源。5月29日開盤的中海曲江大城中簽難度最高，102套房源吸引近1.2萬人搖號，中簽率不足1%。

“這幾個月來看，目前西安主城區(qū)還是可以用‘供不應求’來描述，50%以上的項目可以達到100%去化，至于西咸區(qū)還是比較慘淡的，只有20-30%的去化，整體市場分化嚴重�！�

事實上，2015年后，西安購房消費主力逐漸由首置剛需向剛改、改善客戶轉換�；�于房價持續(xù)上漲預期，購房者加杠桿意愿更為強烈，在“房票”受限的情況下偏愛預期收益額更高的大戶型產品

不僅如此，由于西安具有高校資源優(yōu)勢和省會首位度優(yōu)勢，天然具備吸引人口流入的先決條件。高校在校生人數(shù)超過70萬人，每年畢業(yè)生人數(shù)接近20萬，作為省會城市虹吸效應明顯。

“七普”結果顯示，截至2020年，西安全市常住人口總量達到1295萬人，較“六普”增加448萬，剔除西咸新區(qū)行政區(qū)劃調整對人口的影響，十年常住人口增量也超過300萬人。

外來增量剛需是西安樓市的發(fā)展基石，本地改善性購房需求則是助推劑，這也使得西安的房價不斷攀升。

從未來來看，西安的房價還會上漲，漲幅可能會有一定的縮減，目前來看還能保持約10%的漲幅，未來下跌的空間不大。

2022年5月70個大中城市商品住宅銷售價格總體還在下降，從各線城市看，一線城市新建商品住宅價格同比上漲3.5%，漲幅比上月回落0.4個百分點。二線城市新建商品住宅銷售價格同比上漲0.3%，漲幅比上月回落0.7個百分點；三線城市新建商品住宅和二手住宅銷售價格同比分別下降2.2%和3.2%，降幅比上月均擴大0.7個百分點。

具體到城市來看，共有46個城市同比價格指數(shù)下滑，占70個大中城市的65.71%，其中不乏廈門、合肥等基本面較好的熱點城市。

房價上漲的城市中，有不少像重慶和西安這樣的二線城市，房價漲幅超過一線城市，但總體來看，一線仍是穩(wěn)妥的選擇。

從2020年1月至今，全國70城各能級城市新建商品住宅價格指數(shù)出現(xiàn)過多次回調，在這其中一線整體表現(xiàn)明顯優(yōu)于其他各能級城市，抗壓能力更強。

重慶和西安可以說是二線城市中的典型代表，單純從房價上看，其價格漲幅優(yōu)于很多熱點城市，甚至強于4個一線城市，其自身和發(fā)展卻不盡相同。重慶的房價漲幅受高地價影響，整體需求端較弱，未來上漲空間不大。西安則更多是成交結構向改善型轉變，未來仍有一定的上漲空間。類似這樣的城市很多，具體還需根據(jù)實際情況判斷。

對于部分購房者和企業(yè)來說，一線城市依然是周期波動下的抗壓首選，但一線城市的門檻也相對較高，部分有發(fā)展?jié)摿Φ膹姸�線城市，不失為良選。

我們依然中長期聚焦“人+錢”基本面尚佳的25城。

（25城：上海、杭州、南京、蘇州、合肥、寧波、無錫、常州、溫州、深圳、廣州、佛山、珠海、東莞、北京、天津、成都、重慶、武漢、長沙、西安、鄭州、青島、濟南、廈門）