對(duì)比英美法對(duì)比紐約東京對(duì)比日本泡沫，房地產(chǎn)黃金十年結(jié)束了，全國(guó)普漲的局面是不太可能了。未來(lái)的白銀十年，房產(chǎn)價(jià)格上漲會(huì)集中在人口流入的一二線城市。

討論房?jī)r(jià)的問(wèn)題實(shí)在是太多了。對(duì)比英美法對(duì)比紐約東京對(duì)比日本泡沫，談供需談?wù)�府談切身�?jīng)歷等等，我也簡(jiǎn)單說(shuō)說(shuō)我的幾個(gè)看法。

首先說(shuō)我的觀點(diǎn)。

房地產(chǎn)黃金十年結(jié)束了，全國(guó)普漲的局面是不太可能了。未來(lái)的白銀十年，房產(chǎn)價(jià)格上漲會(huì)主要集中在人口流入的一二線城市。

北京的房子也貴，也不貴。

剛需者和投資者買房的角度和定位都是完全不一樣的。

去年因?yàn)楣ぷ麝P(guān)系，我和國(guó)內(nèi)大量地產(chǎn)公司的董事長(zhǎng)、投資總監(jiān)級(jí)別的高層發(fā)生了不少聯(lián)系。這其中包括龍湖、金科、恒大、萬(wàn)科等全國(guó)性的地產(chǎn)公司，也包括星河灣、泛海等專注高端樓盤的地產(chǎn)公司，還包括時(shí)代、奧園、華宇、禹州、新華聯(lián)等資產(chǎn)規(guī)模在200-300億元的區(qū)域型中型地產(chǎn)公司。大家對(duì)于房地產(chǎn)格局的基本走向判斷是一致的。未來(lái)，三四線城市的房產(chǎn)升值空間相對(duì)比較小，而人口持續(xù)凈流入的核心一二線城市的升值還遠(yuǎn)沒(méi)有結(jié)束。

關(guān)于漲跌的理論大家都看多了，我重點(diǎn)談幾個(gè)常見(jiàn)的關(guān)于一二線城市地產(chǎn)的誤區(qū)吧：

房?jī)r(jià)可能會(huì)崩，買房是不是一個(gè)錯(cuò)誤的選擇。這個(gè)觀點(diǎn)的謬誤就在于，絕大多數(shù)中國(guó)人都只能或者幾乎只能配置人民幣資產(chǎn)。而不動(dòng)產(chǎn)作為人民幣資產(chǎn)中最重要的一環(huán)，如果一二線城市的房?jī)r(jià)都崩盤了，那么人民幣這一籃子資產(chǎn)已經(jīng)是一籃子爛蘋果了。你到底持有的是一籃子蘋果中的哪個(gè)并不重要了，反倒是不動(dòng)產(chǎn)相比于股票之類的資產(chǎn)至少還保留了使用價(jià)值。換句話說(shuō)，如果你覺(jué)得我國(guó)吃棗藥丸，那早點(diǎn)出國(guó)。如果你沒(méi)有能力移民或者大規(guī)模轉(zhuǎn)移資產(chǎn)，那么一二線房子在你的資產(chǎn)配置里一定是一個(gè)優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)。整天去考慮你無(wú)法擺脫的系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)是無(wú)聊的且沒(méi)有必要的。

北京的房子相比于東京、紐約，已經(jīng)太貴了，這個(gè)扭曲的價(jià)格一定會(huì)得到糾正。我們假設(shè)北京的房子絕對(duì)值是偏貴的有泡沫的，從經(jīng)濟(jì)學(xué)的角度來(lái)說(shuō)，過(guò)高的資產(chǎn)價(jià)格和人民幣較高的匯率不能同時(shí)保持。

目前來(lái)看，要么資產(chǎn)價(jià)格下降，要么人民幣貶值。而從政府和央行控制金融系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)的角度來(lái)看，我們最后處理這個(gè)不可能問(wèn)題的方法是人民幣貶值和通過(guò)擠壓金融系統(tǒng)杠桿水平來(lái)緩和的擠出一些泡沫。因?yàn)橘Y產(chǎn)價(jià)格尤其是不動(dòng)產(chǎn)價(jià)格的劇烈下跌產(chǎn)生的連帶效應(yīng)是任何一個(gè)國(guó)家的金融系統(tǒng)都承受不起的。當(dāng)然，在一個(gè)理想的資本流動(dòng)無(wú)障礙的模型里，人民幣貶值最終會(huì)導(dǎo)致資本外流，最終人民幣計(jì)價(jià)資產(chǎn)一樣會(huì)下跌。

但是在實(shí)際國(guó)情里，盡管考慮到大量的地下資本流動(dòng)渠道，我們的資本管制一樣是非常嚴(yán)格的。更何況北京的資產(chǎn)價(jià)格不僅僅是是依靠熱錢來(lái)托底，而是依賴政府對(duì)于土地規(guī)劃和供給的嚴(yán)格管控。只要這種計(jì)劃經(jīng)濟(jì)式的調(diào)控不改變，相比于可能的緩和的漫長(zhǎng)的貶值過(guò)程，即使你能把資產(chǎn)換成美元，結(jié)果也很可能是在你躲開(kāi)貶值之前，你就先因?yàn)橐痪�城市房?jī)r(jià)的上漲窮死了。因?yàn)樵谝痪�地產(chǎn)的問(wèn)題上，主要矛盾是境內(nèi)資產(chǎn)配置的供需關(guān)系。

一個(gè)月才掙八千塊錢，一萬(wàn)年也買不起北京的房子，北京的房子太貴了。這是個(gè)巨大的誤區(qū)。當(dāng)我?guī)滋烨霸谖壹覙窍吕戆l(fā)店里看著兩個(gè)其貌不揚(yáng)的東北大媽操著一口二人轉(zhuǎn)味道十足的普通話討論自己準(zhǔn)備買泛海10萬(wàn)元的新盤的時(shí)候，我就更加堅(jiān)定了這個(gè)想法：未來(lái)北京四環(huán)以內(nèi)的房子，其實(shí)都不是給普通白領(lǐng)們居住的了。能買得起北京“城區(qū)”以內(nèi)房子的，是來(lái)自于全國(guó)的有資產(chǎn)配置需求的土豪們，是來(lái)自北京本地的能賣一套老房子或者多年前就買了房現(xiàn)在來(lái)置換新房的改善性需求住戶們。他們不在乎或者湊的出五百萬(wàn)以上的首付。外地進(jìn)京年入十萬(wàn)二十萬(wàn)的普通白領(lǐng)們，未來(lái)給你們的住處是通州、大興、燕郊、固安。相應(yīng)的，北京的大量產(chǎn)業(yè)也會(huì)外遷，你不用總擔(dān)心你要花兩個(gè)小時(shí)才能上班了，因?yàn)橐郧霸谌�環(huán)的創(chuàng)業(yè)公司未來(lái)會(huì)去三河去亦莊。

回到我們的第一個(gè)假設(shè)，即中國(guó)的經(jīng)濟(jì)環(huán)境可以平穩(wěn)過(guò)渡，那么拋開(kāi)你現(xiàn)在五環(huán)是城外的概念，別再覺(jué)得六環(huán)有多遠(yuǎn)。當(dāng)京津冀一體化，市政府搬到通州，新機(jī)場(chǎng)修在固安，當(dāng)北京人以前覺(jué)得遠(yuǎn)在天邊的保定都納入這個(gè)城市群核心規(guī)劃的時(shí)候，當(dāng)我告訴你這個(gè)城市帶還要涌入幾千萬(wàn)人口的時(shí)候，你設(shè)想一下，三環(huán)是什么地方？

三環(huán)就等于是以前的紫禁城。

上海的南匯、金山、青浦，以前是什么地方？十年前我去浦東金橋，我心想這是什么鳥(niǎo)不拉屎的地方？現(xiàn)在上海群眾告訴我，金橋遠(yuǎn)嗎？繁華嗎？十年前五角場(chǎng)是一片荒蕪。上海的群眾們告訴我，五角場(chǎng)現(xiàn)在是什么地方？

現(xiàn)在在北京生活的群眾們，你們能想象，15年前，東大橋就是東邊繁華景象的終點(diǎn)，藍(lán)島就是朝陽(yáng)區(qū)最大的shopping mall嗎？

中國(guó)房?jī)r(jià)，就是農(nóng)村扶貧人口進(jìn)縣城，縣城進(jìn)省城，省城去一二線。一二線的新移民買剛需房，有剛需房的人買改善房，有改善房的人可以買多套房或者買更大的改善房。一二線的房?jī)r(jià)之所以還會(huì)漲，是因?yàn)閺慕鹱炙�的角度看，所有的人都是這份資產(chǎn)的接盤俠，這里是避風(fēng)港。從這個(gè)角度上講，如果今天大興的房子買3萬(wàn)一平，你告訴我，十年以后，三環(huán)的房子買15萬(wàn)一平，貴嗎？

今天北京三環(huán)的好樓盤7萬(wàn)一平，十年翻一倍，年化復(fù)合增長(zhǎng)率只有7%，扣除2%的通脹，實(shí)際增長(zhǎng)率5%，高嗎？

更不用說(shuō)上海這樣的城市現(xiàn)在可能會(huì)進(jìn)一步提高容積率，提倡小戶型，未來(lái)很多年輕人要去買70平米以下的房子，人口密度要向香港看起�？傆幸惶�，也許130平米的戶型都是豪宅，如果這樣，價(jià)值又該怎么算？

如果你認(rèn)為中國(guó)的經(jīng)濟(jì)要完，早點(diǎn)換錢跑�？墒菤W洲也好，美國(guó)也好，且不說(shuō)能不能去，我覺(jué)得這世界今天都是在賭命，壓根沒(méi)有永不沉沒(méi)的一片凈土。如果你跑不了，或者對(duì)中國(guó)經(jīng)濟(jì)的平穩(wěn)過(guò)渡有信心，那么毫無(wú)疑問(wèn)，一二線核心城市的住宅不貴，早點(diǎn)上車，資產(chǎn)早點(diǎn)保值。對(duì)于缺乏投資常識(shí)的散戶們來(lái)說(shuō)，北上廣的房子，還是比股票靠譜些。

如果你問(wèn)我，我們有可能變成日本嗎？我覺(jué)得今天中國(guó)最高明的宏觀經(jīng)濟(jì)學(xué)家都沒(méi)法回答這個(gè)問(wèn)題。在我眼里這件事就是flop a coin（拋錢幣決定）�？墒亲鳛橐粋�(gè)跑不掉走不了的普通人，你到底是揣著錢去等也許二十年后房?jī)r(jià)暴跌去抄底，還是老老實(shí)實(shí)的被裹挾在這個(gè)時(shí)代里買一套房？

我們常人，是賭不起這份國(guó)運(yùn)的。