為從源頭上防范“爛尾樓”風險，多地職能部門將目光投向了商品房預售資金監(jiān)管環(huán)節(jié)。

7月28日，江西省九江市住房和城鄉(xiāng)建設局（以下簡稱“九江市住建局”）發(fā)布了《商品房預售資金監(jiān)管賬戶公告》，并公示了中心城區(qū)85個現(xiàn)有在售樓盤139個商品房預售資金監(jiān)管賬戶。

九江市住建局在公告中表示，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)必須將所有的購房款(包括定金、預付款、按揭貸款等各種房價款)直接存入商品房預售資金監(jiān)管賬戶內(nèi)。

同時，九江市住建局聲明，購房人在購房時應注意核實預售資金監(jiān)管賬戶信息（購房人可在市住建局網(wǎng)站查詢），自覺將購房款直接存入商品房預售資金監(jiān)管賬戶。此舉將進一步促進商品房預售監(jiān)管資金歸集，保證預售資金用于項目建設，防止資金被挪用。

九江市不是第一個對在售樓盤預售資金監(jiān)管賬戶進行公示的城市。

今年1月，央行、銀保監(jiān)會和住建部聯(lián)合印發(fā)《關于規(guī)范商品房預售資金監(jiān)管的意見》，強調(diào)了預收款必須存入監(jiān)管賬戶、監(jiān)管款項必須�？顚Ｓ玫南嚓P要求，明確了預售資金如何確定商業(yè)銀行、監(jiān)管賬戶的設立、如何確定監(jiān)管額度、資金如何使用、企業(yè)違規(guī)挪用將被追責等，并厘清三方監(jiān)管部門各自權責等九個方面內(nèi)容。

此后，多地出臺了商品房預售資金監(jiān)管新規(guī)，并對在售樓盤預售資金監(jiān)管賬戶進行了公示。

上述措施對于防范“爛尾樓”風險有何意義？

多位業(yè)內(nèi)專家在接受中國房地產(chǎn)報記者采訪時直言，“爛尾樓”產(chǎn)生根源不在于預售制度，而在于預售資金監(jiān)管不力。這類措施可使預售資金監(jiān)管更加透明化，預防預售資金被挪用，減輕購房者對于新房爛尾的擔憂。但這也只是預防“爛尾樓”問題的第一步，后續(xù)對預售資金的環(huán)節(jié)監(jiān)管才是最重要的。

從源頭預防“爛尾樓”

今年6月，多地爛尾樓盤出現(xiàn)“停貸”風波，引發(fā)了各方對房地產(chǎn)風險進一步關注。據(jù)易居研究院智庫中心統(tǒng)計，截至2022年7月16日，全國至少出現(xiàn)了271份停貸告知書。

“在集中停貸的社會事件下，‘爛尾樓’現(xiàn)象已經(jīng)成為社會關注熱點。同時，預售資金監(jiān)管也成為行業(yè)關注話題�！敝T葛找房數(shù)據(jù)研究中心首席分析師王小嬙認為，爛尾樓根源不在于預售制度，在于預售資金監(jiān)管不力。

為從源頭防范“爛尾樓”產(chǎn)生，今年1月，央行、銀保監(jiān)會和住建部聯(lián)合印發(fā)《關于規(guī)范商品房預售資金監(jiān)管的意見》，強調(diào)了預收款必須存入監(jiān)管賬戶、監(jiān)管款項必須�？顚Ｓ玫南嚓P要求，明確了預售資金如何確定商業(yè)銀行、監(jiān)管賬戶的設立、如何確定監(jiān)管額度、資金如何使用、企業(yè)違規(guī)挪用將被追責等，并厘清三方監(jiān)管部門各自權責等九個方面內(nèi)容。

此后，多地出臺了商品房預售資金監(jiān)管新規(guī)，并對在售樓盤預售資金監(jiān)管賬戶進行了公示。

4月25日，銀川市人民政府發(fā)布《預售資金監(jiān)管賬戶公示公告》，要求房地產(chǎn)開發(fā)公司必須將所有的購房款（包括定金、預付款、按揭貸款等各種房價款）直接存入監(jiān)管賬戶內(nèi)。并將2021年3月23日至2021年4月23日銀川市房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)辦理的商品房預售資金監(jiān)管賬戶信息予以公示；5月28日，石泉縣住房和城鄉(xiāng)建設局發(fā)布了《關于縣域在建在售項目商品房預售資金監(jiān)管賬戶公示》，并對該縣11個在售項目商品房預售資金監(jiān)管賬戶進行公示；7月26日，鄂州市住房和城鄉(xiāng)建設局發(fā)布了《關于鄂州市中心城區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)項目商品房預售資金監(jiān)管賬戶的公示》，并對中心城區(qū)（含鄂城區(qū)、臨空經(jīng)濟區(qū)）在售房地產(chǎn)項目的商品房預售資金監(jiān)管賬戶進行公示；7月28日，九江市住建局發(fā)布了《商品房預售資金監(jiān)管賬戶公告》，對中心城區(qū)85個現(xiàn)有在售樓盤的139個商品房預售資金監(jiān)管賬戶。

對于上述措施作用，廣東省城鄉(xiāng)規(guī)劃院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉分析，過去老百姓買房不太知道監(jiān)管賬戶這回事，導致開發(fā)商敢于提供非資金監(jiān)管賬戶收錢。現(xiàn)在，公開監(jiān)管賬戶，就會創(chuàng)造出市場自發(fā)監(jiān)管環(huán)境，開發(fā)商不管是預售前違規(guī)銷售，還是拿預售證后銷售，都能確保資金進入監(jiān)管賬戶。

王小嬙也表示，公示預售資金賬戶是預售資金監(jiān)管進一步的監(jiān)督舉措，使得預售資金監(jiān)管更加透明化，同時也防止預售資金被挪用，讓預售資金用于項目建設，維護購房者的購房權益，減輕購房者對于新房爛尾的擔憂。

監(jiān)管環(huán)節(jié)尤為重要

公示在售項目預售資金賬戶、購房款存入監(jiān)管賬戶內(nèi)后，項目也并非萬無一失了。

“政策對于預防爛尾樓有一定的積極作用，能夠減少開發(fā)商挪用預售資金情況，但起到有效預防還需要細化流程�！蓖跣�嬙表示，僅公示預售資金監(jiān)管賬戶對于購房者來說還是比較迷茫，需要公示賬戶如何查詢，如何確定購房款是否進入相應的預售資金監(jiān)管賬戶。

在李宇嘉看來，信息公開只是第一步，更重要的是確保資金按用途使用，按節(jié)奏使用，后面的監(jiān)管環(huán)節(jié)才是最重要的。

李宇嘉認為，要真正杜絕“爛尾樓”，需要做到以下四步：

一、預售資金監(jiān)管賬戶要由住建局、監(jiān)管銀行、開發(fā)企業(yè)三方監(jiān)控，在監(jiān)管銀行招標時需確定，沒有過往縱容開發(fā)商的劣跡。

二、流程要清晰明了。資金使用審批流程是先由企業(yè)申請，再由監(jiān)管銀行審核，最后由監(jiān)管部門審批。

三、各司其職。預售監(jiān)管部門管理形象進度，不達到進度，不能批準資金申請；銀行管理資金用途，資金只能用在工程支出上。

四、杜絕漏洞。對于大的開發(fā)商，需預先確定施工單位、采購等供應商的規(guī)劃額度、具體名單，這樣可以杜絕做大工程款、伙同施工單位、監(jiān)理單位等開虛假發(fā)票。對施工單位、監(jiān)理單位，要建立黑名單制，違規(guī)的永不錄用。

已有地方政府采取招標確定監(jiān)管銀行的相關政策。

7月28日，滁州市住建局聯(lián)合中國人民銀行滁州市中心支行、中國銀保監(jiān)會滁州監(jiān)管分局三部門聯(lián)合出臺的《滁州市新建商品房預售資金監(jiān)管辦法》稱，近期滁州市住建局擬會同人民銀行滁州市中心支行、滁州銀保監(jiān)分局通過公開招標方式，綜合商業(yè)銀行資信狀況、監(jiān)管能力、服務水平等因素，確定滁州市本級能夠承接商品房預售資金監(jiān)管業(yè)務的商業(yè)銀行。對不符合要求的商業(yè)銀行，將不允許新開資金監(jiān)管賬戶。

同時，滁州市住建局將對承接商品房預售資金監(jiān)管業(yè)務的商業(yè)銀行進行量化考評，并將根據(jù)考評結(jié)果對違規(guī)銀行給予約談乃至暫停新開監(jiān)管賬戶等處理措施。

滁州還進一步要求監(jiān)管銀行在撥款時嚴格審核，要對撥付的項目進度，工程量、產(chǎn)值、農(nóng)民工工資等材料盡到審核義務，并留存好撥付資金憑證的復印件，原件進行掃描后存電子檔案，以備后期的專項審計。

王小嬙告訴記者，目前國內(nèi)對于預售資金監(jiān)管并未有統(tǒng)一的標準，預計后續(xù)預售資金監(jiān)管政策會逐步統(tǒng)一標準化，各地預售資金監(jiān)管更加透明化，維護購房者的購房權利，減少“爛尾樓”現(xiàn)象的產(chǎn)生。