【】 李克強(qiáng)總理以“忠誠(chéng)于憲法、忠實(shí)于”作為自己的履職承諾，依法治國(guó)思維也由此在本屆政府中凸顯。經(jīng)濟(jì)與法從來(lái)就是孿生兄弟，市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)必須是法治經(jīng)濟(jì)。面對(duì)急劇變化的社會(huì)秩序、面對(duì)越來(lái)越多的經(jīng)濟(jì)案件，我們希望通過法律層面的解讀，忠實(shí)地記錄中國(guó)經(jīng)濟(jì)與法制建設(shè)的進(jìn)程，并給國(guó)內(nèi)外企業(yè)提供最大的警示性借鑒。
在“新國(guó)五條”細(xì)則發(fā)布不到一周的時(shí)間內(nèi)，北京就發(fā)生了涉及京籍單身人士購(gòu)買第二套房的相關(guān)案件。買房者在細(xì)則出臺(tái)前與賣房者簽訂購(gòu)房協(xié)議并預(yù)付相關(guān)款項(xiàng)，但因賣房者拖延，致使政策出臺(tái)后買房者無(wú)法繼續(xù)完成，遂將賣房者告上法庭。北京市豐臺(tái)區(qū)法院已受理此案。
■案情簡(jiǎn)介：
北京籍貫單身人士李某于今年1月底與賣房者張某父子簽訂了《北京市存量房屋買賣合同》，以440余萬(wàn)元的價(jià)款購(gòu)買了張某父子共有的位于豐臺(tái)區(qū)三路居的房屋一套，建筑面積近130平方米。李某表示，合同簽訂后，她當(dāng)即支付了2萬(wàn)元購(gòu)房定金和28萬(wàn)元首付款，雙方還約定張某父子于今年3月30日前為她辦理房屋過戶手續(xù)，同時(shí)她再支付150萬(wàn)元，并于今年底一次性其余房款。李某起訴稱，在支付定金和首付款之后，賣房人張某父子卻拒絕辦理過戶及網(wǎng)簽手續(xù)，一直拖到3月30日北京市政府出臺(tái)“新國(guó)五條”實(shí)施細(xì)則后，根據(jù)規(guī)定她將不再具備購(gòu)買該房的資格，導(dǎo)致其無(wú)法購(gòu)買到該套房屋。因此，李某認(rèn)為雙方簽訂房屋買賣合同及達(dá)成協(xié)議應(yīng)屬合法有效，因賣房人行為導(dǎo)致自己不再具備購(gòu)買該房資格，構(gòu)成根本違約，根據(jù)合同要求返還預(yù)付購(gòu)房款28萬(wàn)元，并雙倍返還定金4萬(wàn)元。
■案例分析：
北京“新國(guó)五條”細(xì)則規(guī)定，自今年3月31日起，暫停向北京市戶籍成年人士出售第二套住房。
北京漢卓律師事務(wù)所律師朱立新認(rèn)為，該案中，買賣雙方簽訂房屋買賣合同的時(shí)間在“新國(guó)五條”出臺(tái)前，約定的過戶時(shí)間為3月30日之前，買方在約定過戶時(shí)間前已支付了預(yù)付款和定金，合同和買賣關(guān)系在事實(shí)上是成立的，但買賣雙方?jīng)]有完成網(wǎng)簽和過戶手續(xù)，買賣行為就沒有最終形成。
朱立新表示，如果是因?yàn)橘u房人單方面原因，致使李某因北京“新國(guó)五條”細(xì)則落地而無(wú)法繼續(xù)完成買賣行為，那么賣房人就確定存在違約行為。根據(jù)，李某要求賣房人返還預(yù)付款和雙倍定金屬于合理要求。
■律師說(shuō)法：
對(duì)于消費(fèi)者普遍存在的、購(gòu)房買賣行為成立到底以何為判斷節(jié)點(diǎn)的疑問，朱立新介紹稱，網(wǎng)簽時(shí)間是政府判斷新政頒布后消費(fèi)者能否購(gòu)房的依據(jù)，如果在3月31日前辦理了網(wǎng)簽購(gòu)買二套房的單身京籍人士，依然可以在政策頒布后完成過戶手續(xù)。
根據(jù)此案李某所遇情況，朱立新表示，在一般情況下，消費(fèi)者應(yīng)該在簽訂房屋買賣合同時(shí)就清楚地在合同上標(biāo)明如單方違約，守約方可以要求繼續(xù)履行合同或承擔(dān)違約責(zé)任等具體條款，方便日后買賣過程方違約產(chǎn)生糾紛后的維權(quán)。朱立新稱，北京地方調(diào)控細(xì)則出臺(tái)后，這類案件還會(huì)存在很多，此類案件中，買房者無(wú)法再要求繼續(xù)買房，因此只能要求賣房者按照合同賠償。
實(shí)際上，“新國(guó)五條”地方細(xì)則作為一項(xiàng)新政策，是屬于不可抗力的因素，一般情況下，購(gòu)房者應(yīng)該在與賣房者簽訂合同時(shí)就將“國(guó)家法律法規(guī)和政策變化導(dǎo)致交易無(wú)法進(jìn)行”作為不可抗力因素考慮進(jìn)去，以免因?yàn)楹贤恢苋艿綋p失。 （北京商報(bào)） (責(zé)任編輯：建筑小白) |
