“空城”、“睡城”、“死城”頻頻出現(xiàn)

近年來，一些地方盲目造城，新城新區(qū)遍地開花。與此同時(shí)，“空城”、“睡城”、“死城”也頻頻出現(xiàn)。

針對(duì)這種現(xiàn)象，九三學(xué)社中央在提交給政協(xié)十二屆三次會(huì)議上表示，“新城熱”的背后，不乏刻意舉債建城、推高地價(jià)、哄抬房?jī)r(jià)的“經(jīng)營城市”做法。這種做法不僅使地方債務(wù)累積、土地資源浪費(fèi)、房地產(chǎn)泡沫堆集，還使建筑業(yè)無序擴(kuò)張、鋼鐵建材產(chǎn)能過剩、建筑能耗快速增長，危及經(jīng)濟(jì)的健康發(fā)展。在經(jīng)濟(jì)新常態(tài)下，“新城熱”帶來的一些問題需要深入思考。

建筑總量與能耗亟待控制

據(jù)有關(guān)部門統(tǒng)計(jì)，各地新城新區(qū)規(guī)劃總?cè)丝诰惯_(dá)34億，幾乎可容納世界一半人口。對(duì)12個(gè)省區(qū)的156個(gè)地級(jí)市和161個(gè)縣級(jí)市的統(tǒng)計(jì)發(fā)現(xiàn)，12個(gè)省會(huì)城市共規(guī)劃建設(shè)了55個(gè)新城新區(qū)，其中某省會(huì)城市要建13個(gè)新城新區(qū);西部某省會(huì)城市提出建5個(gè)新城、3個(gè)新區(qū)，規(guī)劃面積是現(xiàn)有建成區(qū)的七八倍。同時(shí)，“新城熱”已向地縣級(jí)城市蔓延，90%以上的地級(jí)市要規(guī)劃建設(shè)新城新區(qū)，甚至連縣級(jí)市的新城建設(shè)也隨之升溫。

參考?xì)W洲、日韓等發(fā)達(dá)國家，其人均建筑面積(含公共建筑)都在40平方米左右。綜合考慮我國的資源稟賦，人均建筑面積不宜超過40平方米，以約15億的人口峰值計(jì)算，遠(yuǎn)期建筑總量應(yīng)控制在600億平方米為宜。不過，即使以目前相關(guān)數(shù)據(jù)中最保守的490億平方米建筑總量為基數(shù)，加上約70億平方米左右的小產(chǎn)權(quán)房、113億平方米的在建建筑以及每年二三十億平方米的竣工面積，實(shí)現(xiàn)這個(gè)較優(yōu)目標(biāo)已幾無可能，繼續(xù)盲目造城將積重難返。

另據(jù)測(cè)算，在保證各部門經(jīng)濟(jì)健康發(fā)展的前提下，建筑運(yùn)營能耗不應(yīng)超過社會(huì)總能耗25%的控制線，但2013年現(xiàn)有建筑能耗已達(dá)9.1億噸標(biāo)煤，占社會(huì)總能耗的24.3%，而城鎮(zhèn)人均能耗是農(nóng)村的1.54倍，隨著城鎮(zhèn)化率持續(xù)提高，建筑能耗還會(huì)繼續(xù)增加。綜合各方因素來看，工業(yè)能耗下降空間有限，交通能耗還會(huì)上漲，全社會(huì)節(jié)能減排的關(guān)鍵還是要加強(qiáng)建筑節(jié)能，而目前新城新區(qū)建設(shè)如火如荼，建筑總量還在持續(xù)快速增長，人民生活水平還要不斷提高，建筑能耗總量控制將是嚴(yán)峻的挑戰(zhàn)。

現(xiàn)有建筑可成新稅源

新常態(tài)下，如何看待房地產(chǎn)投資增速趨緩?回顧其他發(fā)達(dá)國家和地區(qū)的情況，例如100多年前的英國、德國和20世紀(jì)60年代的日本、80年代的韓國和我國香港、臺(tái)灣地區(qū)，在經(jīng)濟(jì)發(fā)展初期均出現(xiàn)過房地產(chǎn)投資增長快、占比高，房?jī)r(jià)快速上漲，20年后進(jìn)入穩(wěn)定發(fā)展的過程。

當(dāng)前，我國房地產(chǎn)業(yè)將進(jìn)入平穩(wěn)發(fā)展期，盡管房地產(chǎn)業(yè)在今后一段時(shí)期仍然是重要產(chǎn)業(yè)，但已不可能、也不應(yīng)該繼續(xù)作為重要的支柱產(chǎn)業(yè)，這也是新常態(tài)的一個(gè)特征，因此政府切不可再“拔苗助長”、“飲鴆止渴”。考慮到目前我國城鎮(zhèn)化率按常住人口統(tǒng)計(jì)是53.7%，按戶籍人口統(tǒng)計(jì)僅為36%左右，城鎮(zhèn)化仍有很大空間，未來新增城鎮(zhèn)人口將有效托底房地產(chǎn)市場(chǎng)。因此，在新常態(tài)下，應(yīng)理性對(duì)待房地產(chǎn)業(yè)地位的變化，采取切實(shí)措施，盤活存量、用足存量、控制增量，絕不能再盲目造城。

此外，數(shù)據(jù)顯示，2004～2012年的9年間，土地出讓收入占地方財(cái)政收入比例在40%～70%，年均約1.6萬億元，土地財(cái)政在聚集巨額財(cái)力的同時(shí)，也產(chǎn)生了諸多負(fù)面影響。因此，十八屆三中全會(huì)提出加快房地產(chǎn)稅立法并適時(shí)推進(jìn)改革。

征收房地產(chǎn)稅，不僅可有效平抑房?jī)r(jià)、盤活建筑存量、調(diào)控增量，還能為地方提供持續(xù)穩(wěn)定的收入來源。我國現(xiàn)有建筑面積總量扣除公益性公共建筑12.4億平方米，可從價(jià)計(jì)征房地產(chǎn)稅的建筑面積約478億～563億平方米。以2013年全國商品房均價(jià)每平方米6200元、房地產(chǎn)稅率1%計(jì)算，每年房地產(chǎn)稅收可達(dá)3萬～3.5萬億元。若考慮商業(yè)建筑溢價(jià)、未來建筑面積總量超過600億平方米等因素，再加上增值稅、營業(yè)稅、所得稅等直接稅，相應(yīng)收入還有進(jìn)一步提升的空間。