房企應差異化布局

中原地產首席分析師張大偉指出：“多地密集發(fā)布去庫存政策，預計后續(xù)會有更多地方出臺不同力度的政策。整體看，房地產市場有望在一季度迎接一輪密集的政策寬松。”當下經濟發(fā)展缺乏動力，房地產依然是重要引擎。由于各地樓市分化嚴重，因城施策將成為未來房地產刺激政策的主流。

廣發(fā)證券分析師樂加棟表示：“2016年1月以來，多省市密集出臺地產新政加快推進去庫存進程，其中保障房貨幣化是著力點。預期行業(yè)政策存在進一步寬松的空間，包括供給側的定調去庫存、保障房貨幣化，以及需求側的信貸金融支持合理住房需求、稅費減免優(yōu)惠加大、降低剛需購房門檻、農民工市民化等。”

偉業(yè)我愛我家集團副總裁胡景暉表示，從樓市政策基調看，去庫存仍將是2016年樓市重要調控方向。為化解高庫存壓力，未來有望繼續(xù)通過購房貸首付款降低、減少交易環(huán)節(jié)稅收、公積金貸款政策進一步放松等利好組合拳來擴大有效需求，穩(wěn)定房地產市場。

易居房地產研究院分析預計，2016年央行和銀監(jiān)會等部委將繼續(xù)支持首套房貸、二套改善需求等合理的自住需求，比如首套房貸首付比例降至二成，二套房貸首付比例降至三成等。同時，隨著公積金改革的推進，住房公積金用于購買地方政府債券、政策性金融債、住房公積金個人住房貸款支持證券等高信用等級固定收益類產品的政策也將逐步落實。此外，住房銀行、房貸證券化等金融信貸政策也將繼續(xù)推進。

2015年，房地產市場開始回暖，供需兩端寬松政策頻出促進市場量價穩(wěn)步回升。目前，房地產市場庫存壓力雖有所緩解，但仍然處在較高水平，不同城市之間庫存差異較大，其中三四線城市庫存消化時間最長，部分城市已經進入市場“高危區(qū)”。相關政策有望在化解庫存方面發(fā)揮作用，不過短期內部分地區(qū)庫存高企的狀況難以好轉。

張大偉指出：“分城市來看，一線城市被標桿房企看好。特別是降息后，一二線城市樓市資金面將明顯好轉。三四線市場庫存絕對值過高，這種情況下，2016年市場分化的趨勢將延續(xù)。”胡景暉同樣認為這種兩極分化的趨勢將持續(xù)。胡景暉指出：“在需求側的推動下，等一線城市的樓市未來還算樂觀，但豪宅化趨勢卻使得在總量去化之外又有了結構性的去化問題。”

分析指出，目前大部分城市商品房庫存量大，市場存在一定風險。住宅市場方面，北京、上海、深圳、南京、杭州等少數城市長短期均無壓力，市場前景較好;寧波、無錫、徐州、長春等城市短期庫存尚在合理范圍，但因前期土地供應量偏大，中長期去庫存有壓力，其中徐州、洛陽、大連等部分城市壓力較為突出。另外，通過對城市分區(qū)的銷售、庫存情況分析，住宅市場整體較好的城市，各分區(qū)的表現也各異，有些區(qū)域風險依然很大;而市場整體表現較差的城市，也有個別區(qū)域值得挖掘。

房企在城市選擇方面應“揚長避短”，重點關注有潛力的城市和區(qū)域，遠離庫存量大，消化時間長的城市和地區(qū)。同時結合自身產品特點和未來發(fā)展規(guī)劃，審慎進入地王頻現、樓價飆高的熱點城市。庫存去化方面，首先應根據自身發(fā)展情況適時調整價格，加快去庫存進程;其次，以消費需求為導向，深入挖掘客戶需求，合理調整產品結構，打造適合當地居民需求的產品;同時，著重提升產品、服務品質，進一步改善居住體驗，豐富社區(qū)服務產業(yè)鏈，探索構建新型社區(qū)。