劉力，洲聯(lián)集團(tuán)·五合國際總建筑師

今年以來，土地成交的瘋狂進(jìn)一步刺激了本就亢奮的豪宅。有數(shù)據(jù)顯示，自2006年-2015年的10年時(shí)間里，北京共成交了324套10萬 頂豪，其中僅今年就成交212套，占到10年時(shí)間北京成交10萬 頂豪總量的65%。豪宅市場(chǎng)的“繁榮”景象輔之以各大經(jīng)濟(jì)學(xué)家對(duì)明年“消費(fèi)元年”的判斷，給人以一種“滿城盡是豪宅盤”的感受。

與此同時(shí)，京津冀協(xié)同發(fā)展利好與股市驚魂，兩個(gè)因素又開始推動(dòng)樓市，豪宅也再一次成為無可避免的熱點(diǎn)。然而，“豪宅”這一概念，在設(shè)計(jì)業(yè)、開發(fā)銷售業(yè)、媒體、公眾等不同圈層的認(rèn)知，從未有過共識(shí)。今天市場(chǎng)上所謂的豪宅產(chǎn)品，無論從供給角度，還是需角度，用一個(gè)詞來概括最恰當(dāng)：無奈。

1 價(jià)格無奈 

房產(chǎn)價(jià)格基本由土地價(jià)格決定，北京四環(huán)內(nèi)項(xiàng)目稀缺，樓面地價(jià)7-8萬不稀奇，房子單價(jià)十幾萬很正常。無論配置與品質(zhì)如何，這么貴的房產(chǎn)，就售價(jià)而論，媒體公眾稱之豪宅不為過，開發(fā)商只能奔著豪宅檔次做，可以說，地價(jià)使一線城市稀缺地段房產(chǎn)“被豪宅”。 

金字塔頂層有能力購買豪宅人群數(shù)量少，開發(fā)商當(dāng)然不愿意做小眾產(chǎn)品，可悲的是，地價(jià)高了就只剩華山一條路：以高配置支撐高房?jī)r(jià)。所以這些“豪宅”并非需求決定，而是銷售困境決定。賣豪宅開發(fā)商多是被“逼上梁山”。 

2 規(guī)模無奈 

理想的豪宅規(guī)模，應(yīng)該在500平米以上，低于這個(gè)標(biāo)準(zhǔn)，基本的高品質(zhì)生活沒有辦法體現(xiàn)，更不要說個(gè)性化與奢侈的需求。500平米若十幾萬的單價(jià)，豪宅總價(jià)得上億，追求年回報(bào)的開發(fā)企業(yè)當(dāng)然不會(huì)自尋死路，必然以單套規(guī)�？刂瓶們r(jià)，所謂豪宅以300-380平米為主力。 

這樣的豪宅在裝修與設(shè)備配置方面，爭(zhēng)奇斗艷，精裝帶進(jìn)口設(shè)備幾乎成標(biāo)配，但由于規(guī)模小，缺少必要的空間規(guī)模，只能稱之為高配置住宅，或高品質(zhì)住宅，并非真正意義上的豪宅，以價(jià)論豪另當(dāng)別論。類比汽車產(chǎn)品，更像豪配的mini，無論如何算不上豪車。 

3 形勢(shì)無奈 

當(dāng)前樓市，產(chǎn)業(yè)周期停止增長(zhǎng)，經(jīng)濟(jì)疲軟百業(yè)下滑，人口接近拐點(diǎn)，眾多因素致購買力不再。此外，反腐財(cái)產(chǎn)登記房產(chǎn)稅移民潮，官商富在國內(nèi)慎重置業(yè)，高端客戶群面對(duì)前所未有的高壓與流失。經(jīng)濟(jì)大勢(shì)與財(cái)產(chǎn)保值的判斷，并非地產(chǎn)行業(yè)所能影響。需求縮水，是高端樓市所面臨的最大挑戰(zhàn)。 

對(duì)于開發(fā)商，土地日益稀缺，長(zhǎng)遠(yuǎn)的市場(chǎng)看好，豪宅的定位與定價(jià)既是唯一選項(xiàng)，也是合理選項(xiàng)，代價(jià)就是周期長(zhǎng)回報(bào)慢，但這就是新常態(tài)。對(duì)于有實(shí)力又定位于一線城市發(fā)展的房企，必須改變策略，應(yīng)對(duì)新常態(tài)的無奈。 

4 趨勢(shì)的無奈 

北京的房?jī)r(jià)高嗎？但這只是起點(diǎn)，股市4500點(diǎn)，樓市45000元。城市化大潮下，一線城市的房?jī)r(jià)沒有任何降價(jià)可能。權(quán)力、資源、財(cái)富的高度集中下，北京未來的發(fā)展空間巨大，想對(duì)于日本東京的建成區(qū)半徑50公里，北京市半徑只有20公里，作為中國未來首屈一指的世界級(jí)城市群，北京市將迎來移民高峰、建設(shè)高峰、房?jī)r(jià)高峰。

長(zhǎng)遠(yuǎn)看，隨著京津冀協(xié)同發(fā)展，多中心城市群形成，外圍居住市場(chǎng)發(fā)展迅猛，但是北京市中心的核心地位將更加牢固，地價(jià)房?jī)r(jià)將順勢(shì)成為中國頂峰，甚至世界頂峰。 

作為投資客，回顧下幾年前北京那些所謂豪宅的價(jià)格，當(dāng)時(shí)震驚市場(chǎng)的2萬，5萬，8萬，今天成為笑談與遺憾。豪宅的價(jià)格當(dāng)然需要有前瞻性，只是對(duì)于普通購房者，是無奈，也是必然。 

5 產(chǎn)品的無奈

當(dāng)前的豪宅產(chǎn)品檔次，雖然比十幾年前有大幅進(jìn)，但關(guān)注點(diǎn)普遍集中在區(qū)位價(jià)值、設(shè)備配置、綠化水平、裝修標(biāo)準(zhǔn)等顯性層面，也就是所謂的金玉其外。無論是汽車還是手機(jī)，高端產(chǎn)品的品質(zhì)是由系統(tǒng)整合實(shí)現(xiàn)的，單項(xiàng)檔次的提高不可能達(dá)到徹底的升級(jí)。十幾年前我就曾提出豪宅的十大標(biāo)準(zhǔn)，至今開發(fā)企業(yè)仍少有全面整合。 

中國社會(huì)的老齡化急速到來，高收入階層主要集中在50后60后，這些人面臨退休半退或放松享受人生，擁有N多套房產(chǎn)的人不在少數(shù)，但是國外房產(chǎn)，度假房，郊區(qū)房都無法滿足日常的高品質(zhì)生活需求，對(duì)當(dāng)下自己居住的住宅品質(zhì)幾乎沒有人滿意，寧愿以多套房產(chǎn)換一套終極住宅，住到不得不被照護(hù)那一天，成為越來越多的訴求。

而當(dāng)前市場(chǎng)上的豪宅，價(jià)格并不是銷售的唯一障礙，兩大方面缺憾使得供需錯(cuò)位。首先功能不全，私家花園、戶內(nèi)泳池、大型工作空間等方面缺失，與配套空間局促低廉等問題普遍，豪宅不具備高品質(zhì)生活空間。 

另一方面，金玉其外敗絮其中，豪宅對(duì)于住戶的舒適度品質(zhì)關(guān)注極少。比如恒溫恒濕恒氧，空氣質(zhì)量等系列舒適度指標(biāo)，全國范圍內(nèi)只有幾個(gè)開發(fā)企業(yè)的樓盤成為標(biāo)配。節(jié)能效果更是少有人關(guān)注，LEED認(rèn)證成為炒作標(biāo)簽，而務(wù)實(shí)的德國DGNB認(rèn)證項(xiàng)目在中國尚無一個(gè)。 

從財(cái)富人群數(shù)量級(jí)別判斷，中國不缺少豪宅需求，但缺少滿足終極住宅標(biāo)準(zhǔn)的產(chǎn)品，對(duì)豪宅的消費(fèi)群體，這才是最大的無奈。

從發(fā)展趨勢(shì)上預(yù)見，2016年豪宅市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)將更加激烈。隨著北京土地價(jià)格不斷攀升，房地產(chǎn)市場(chǎng)被高端，未來兩三年內(nèi)，新拍地塊將成為新興豪宅區(qū)。頂級(jí)豪宅的隊(duì)伍不斷壯大，但未來爭(zhēng)搶的客群，卻極為有限，競(jìng)爭(zhēng)的慘烈也不可避免。