林業(yè)大學(xué)MBA導(dǎo)師、南京航空航天大學(xué)客座教授 陳根

最近住建部出臺了關(guān)于街區(qū)制建設(shè)的指導(dǎo)文件，在剛好處于“去庫存”熱點(diǎn)的房地產(chǎn)行業(yè)可謂是掀起了全民熱議。簡單點(diǎn)理解，所謂的街區(qū)制就是打破當(dāng)前的封閉式小區(qū)的模式，對于公共資源，比如景觀、道路、環(huán)境等采取開放、共享的模式，其中的重點(diǎn)是為了緩解當(dāng)前城市的交通壓力。盡管當(dāng)前一些專家學(xué)者也引用了不少國外相對比較成功、成熟的街區(qū)制模式做了佐證，可以說不論是當(dāng)前的“封閉式”還是開放的“街區(qū)制”模式，其實(shí)都存在著利弊。

全盤照搬國外的模式顯然可行性不大，因?yàn)槲覀兊纳鐣?huì)發(fā)展階段、國民意識、社會(huì)管理、文化理念等方面與西方發(fā)達(dá)國家存在著客觀的差距。在這些客觀現(xiàn)實(shí)的前提條件下，如果只是簡單的通過與一些發(fā)達(dá)國家的模式進(jìn)行橫向?qū)Ρ�，顯然存在著一定的不合理性。因此，住建部在公布了《中共中央國務(wù)院關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)城市規(guī)劃建設(shè)管理工作的若干意見》之后，隨即通過新聞發(fā)布會(huì)對《意見》進(jìn)行了闡述。住建部發(fā)言人解釋，“逐步”就是要有計(jì)劃，要有輕重緩急，并不是“一刀切”，也不是“一哄而起”，更不能簡單地理解為“拆圍墻”。該發(fā)言人強(qiáng)調(diào)，要實(shí)施逐步打開封閉小區(qū)和單位大院的城市。要考慮到各種實(shí)際情況，考慮到各種利益關(guān)系，依法依規(guī)處理好各種利益關(guān)系和居民的訴求，切實(shí)保障居民的合法權(quán)益。

我們從上述發(fā)言人的闡述中理解到，其實(shí)住建部推行此次的《意見》主要是兩方面原因：一是我們國家的城市規(guī)劃建設(shè)在經(jīng)歷了一個(gè)相對較長時(shí)間的發(fā)展之后，原來規(guī)劃模式中的各種問題開始凸顯，需要對原規(guī)劃模式下所出現(xiàn)的一些問題進(jìn)行調(diào)整、修正，這是一種正常的修正行為;二是根據(jù)各地的實(shí)際情況，分步走。一方面是在新的規(guī)劃中側(cè)重于考慮開放式街區(qū)與當(dāng)前一些城市發(fā)展過程中突出矛盾的有效銜接;另外一方面是對于已建成的社區(qū)，在尊重當(dāng)前實(shí)際情況與居民意愿的前提下，再結(jié)合城市規(guī)劃的需要，科學(xué)、合理地進(jìn)行引導(dǎo)與優(yōu)化。

我們不能簡單地以“拆圍”來理解住建部的《意見》，因?yàn)樵趯?shí)際的推行過程中，從國家層面來看也存在著各種各樣的難題。比如有些社區(qū)本身就不影響道路交通，它的位置打開與不打開都是“斷頭路”;而有些小區(qū)在影響交通要道時(shí)候，其小區(qū)主要交通要道其實(shí)已經(jīng)處于開放狀態(tài)，只是進(jìn)出有相應(yīng)的物理管理而已，對于車輛通行本身并沒有構(gòu)成影響，只是對于駕駛員而言增加了通行過程中的取卡流程，當(dāng)然，對于一些已經(jīng)升級為自動(dòng)識別系統(tǒng)的社區(qū)車輛管理系統(tǒng)而言，這個(gè)問題也不存在;再比如一些企事業(yè)單位、大學(xué)城、政府部門的建筑也會(huì)存在著影響交通的問題，打開與否，以及如何打開也都是需要考慮的問題。

對于當(dāng)下的實(shí)際情況而言，街區(qū)制模式在我們國家也并非新事物，而同樣在一些發(fā)達(dá)國家也只有一部分的建筑采用街區(qū)制模式�？偟膩砜�，住建部的《意見》是站在新時(shí)期面對于當(dāng)前以及未來一段時(shí)間內(nèi)影響城市居民生活效率、質(zhì)量的層面，對當(dāng)前已經(jīng)形成并凸顯出來的問題進(jìn)行修正、調(diào)整，從大的方向上來看引入一些新的發(fā)展模式是一種完全正確的思路，但在具體實(shí)施過程中也同樣面臨著不少的問題。同時(shí)，由于新發(fā)展模式的導(dǎo)入，必然會(huì)帶來一些新的挑戰(zhàn)與機(jī)遇，具體有以下幾個(gè)方面：

街區(qū)制下的五大挑戰(zhàn)

1、對于城市規(guī)劃部門的挑戰(zhàn)

由于過去幾十年我們采用的是一種封閉式小區(qū)的發(fā)展模式，城市規(guī)劃所引用的也是這樣一種思維方式，包括對于城市環(huán)境、交通、公共資源的配置、布局等方面。尤其是近幾年，一方面封閉小區(qū)的單個(gè)體量越來越大，另外一方面城市可使用的土地面積越來越有限，這在一定程度上給城市規(guī)劃部門的統(tǒng)籌規(guī)劃帶來了困擾。

采用街區(qū)制可以在一定程度上緩解當(dāng)前城市交通擁堵的問題，但并非關(guān)鍵因素。也就是說街區(qū)制的引入可以在一定程度上緩解交通擁堵方面的問題，給城市注入更多的“毛細(xì)血管”。但其作用相對有限，其中的關(guān)鍵原因就在于過去城市規(guī)劃所留下來的大格局很難有大的變化。這也就意味著我們的城市規(guī)劃部門要在當(dāng)前已經(jīng)成型的“棋盤”上重新優(yōu)化相關(guān)資源進(jìn)行有效的二次配置，而這種優(yōu)化配置能否真正地起到優(yōu)化的效果，目前很難下定論。

同時(shí)，對于城市規(guī)劃部門而言將面臨三方面現(xiàn)實(shí)的挑戰(zhàn)：一是在街區(qū)制的政策下如何快速地做出新的、成熟的城市規(guī)劃來指導(dǎo)新的發(fā)展布局;二是如何通盤有效地考慮已經(jīng)存在的社區(qū)與將要發(fā)展的社區(qū)，并做到承前啟后有章法地規(guī)劃與推動(dòng)街區(qū)制的改革;三是如何打通各部門之間的“”，有效的銜接市政、交管、公安、城市管理等部門，為街區(qū)制的推行保駕護(hù)航，這些問題對于城市規(guī)劃部門而言都是一個(gè)不小的挑戰(zhàn)。

2、對設(shè)計(jì)單位與開發(fā)商的挑戰(zhàn)

對于設(shè)計(jì)單位而言，在新的指導(dǎo)《意見》下會(huì)存在一段時(shí)間的磨合期，主要在兩個(gè)方面：一是在我們特定的國情下，對于街區(qū)制模式缺乏實(shí)際的經(jīng)驗(yàn)積累，難以保障“開放”與“問題”之間取得一個(gè)比較理想的結(jié)果;二是在城市規(guī)劃這一頂層設(shè)計(jì)沒有清晰化、明確化的處境下，街區(qū)制的設(shè)計(jì)與《意見》所想要達(dá)到的目的是否能夠有效銜接、達(dá)成，也是一個(gè)擺在眼前的問題。

而這個(gè)困擾會(huì)直接傳遞到開發(fā)商，并對開發(fā)商帶來三個(gè)方面的影響：一是多年沉淀形成的規(guī)模化、可復(fù)制的產(chǎn)品線將受到影響，這將直接導(dǎo)致開發(fā)成本上升;二是相關(guān)的景觀、物業(yè)等配套公司業(yè)務(wù)模式將面臨調(diào)整;三是營銷策略受到影響，由于過去是圍繞著“封閉式”社區(qū)進(jìn)行構(gòu)建，在購買者心目中已經(jīng)形成了一種在封閉、物業(yè)、環(huán)境與安全、私密之間形成了某種強(qiáng)關(guān)聯(lián)的意識，開發(fā)商也在這個(gè)層面下足了力氣，將這種關(guān)聯(lián)通過樓盤的設(shè)計(jì)開發(fā)表現(xiàn)出來，并借助于營銷來影響消費(fèi)者的購買決策。

但面對于街區(qū)制，當(dāng)封閉、物業(yè)、環(huán)境、安全、私密等房子的附加屬性被剔除之后，剩下的就是赤裸裸的“地理位置+外立風(fēng)格+室內(nèi)格局+室內(nèi)裝修”，而這些要素很難產(chǎn)生比較高的附加價(jià)值，其成本相對比較固定，這對于開發(fā)商而言至少在營銷層面來看將帶來比較大的挑戰(zhàn)。尤其是對于已經(jīng)過了黃金期的地產(chǎn)業(yè)，整個(gè)行業(yè)的投資回報(bào)價(jià)值本身就處于下行的區(qū)間，此時(shí)整個(gè)行業(yè)的調(diào)整、轉(zhuǎn)型跨度必然會(huì)加大、加劇。

3、對城市管理部門的挑戰(zhàn)

其實(shí)所謂的街區(qū)制本質(zhì)只是城市建設(shè)布局的一種形式，它的主要特點(diǎn)就是在城市規(guī)劃的道路邊上建設(shè)房子，且不設(shè)圍墻�？梢哉f目前在大部分的土地私有國家，以及我們國家在改革開放早期曾經(jīng)也采用過街區(qū)制的模式。盡管這種模式在緩解城市交通擁堵，以及增加路網(wǎng)密度方面具有一定的優(yōu)勢，但它的弊端也是比較明顯的。主要體現(xiàn)在兩個(gè)方面：一是居民財(cái)產(chǎn)安全方面;二是交通安全隱患方面。

也就是說在推行街區(qū)制的過程中，有個(gè)前置條件就是城市的安全保護(hù)措施相對健全，不論是城市管理、治安或是相關(guān)的監(jiān)控手段相對到位。因?yàn)榉忾]式社區(qū)的出現(xiàn)并受到大部分國民的偏愛，其背后一個(gè)重要的原因就是“安全感”。如果在推行街區(qū)制的過程中，不能有效解決居民生活的“安全感”問題，必然會(huì)遭受比較大的阻力，同時(shí)還會(huì)增加社會(huì)的不穩(wěn)定因素。

盡管街區(qū)制有個(gè)顯著的優(yōu)點(diǎn)是可以增加公共道路和路網(wǎng)密度，但它的缺點(diǎn)則是居住區(qū)樓下的車流增加、車速更快，一方面增加了老人和小孩的交通安全隱患，增大了居住區(qū)的噪音干擾，降低居住的舒適度和生活品質(zhì);另外一方面則是增加了流動(dòng)人口的管理難度，增加了居民的人生財(cái)產(chǎn)安全風(fēng)險(xiǎn)。尤其面對于當(dāng)前貧富差距的擴(kuò)大，以及其他社會(huì)問題、矛盾的多樣化、復(fù)雜化，對于城市管理部門而言是擺在眼前的現(xiàn)實(shí)挑戰(zhàn)，如果不能有效地解決，必然會(huì)給街區(qū)制的推廣帶來影響。在國外，現(xiàn)在有許多國家在經(jīng)歷了多年的發(fā)展之后，意識到街區(qū)制所存在的這些缺陷，開始推廣適度規(guī)模小區(qū)制(邊距不超過200米，總面積不超過50畝)，有利于兼顧公共交通和居住品質(zhì)。

4、對地方財(cái)政支出的挑戰(zhàn)

在歐美一些發(fā)達(dá)國家，其街區(qū)制的存在有多重因素的推動(dòng)，其中比較關(guān)鍵的因素在于，一方面法制比較健全、執(zhí)法力度比較大;其次是國民的法制意識、規(guī)則意識、公共意識比較強(qiáng);再次是居民擁有槍支的權(quán)力，在他人私闖民宅是可以直接行使權(quán)力的。而對于發(fā)展中國家的我們，顯然與這些發(fā)達(dá)國家相比較，不論是從法律的角度、社會(huì)形態(tài)的角度、公民意識的角度等方面來看，都存在著不同程度的差異。面對這些客觀的差異因素，要想在街區(qū)制的開放環(huán)境下又能提供比較具有安全感的生活環(huán)境，除了公民自身素質(zhì)的提高之外，其中一個(gè)不可忽視的因素就是加強(qiáng)監(jiān)管。

監(jiān)管通常而言無非三個(gè)層面：一個(gè)層面是加強(qiáng)監(jiān)管人員的投入，比如公安隊(duì)伍的擴(kuò)大、強(qiáng)化，實(shí)現(xiàn)24小時(shí)的城市全覆蓋;另外一個(gè)層面就是在不增加人員投入的情況下，加大高科技設(shè)備的投入，通過監(jiān)控設(shè)施的投入來覆蓋社會(huì)管理的盲區(qū)，并借助于信息手段來建立高效、快速的突發(fā)事件響應(yīng)、處理能力;第三個(gè)層面就是政府的社會(huì)管理職能通過外包、采購的方式來實(shí)現(xiàn)。不論上述的何種方案，都將牽涉到不菲的財(cái)政支出，這對于當(dāng)前本身就債務(wù)纏身的各級政府而言都是不小的壓力。

5、對國民文化觀念的挑戰(zhàn)

住建部的這一文件在沒有借助于媒體進(jìn)行預(yù)熱的情況下“突然”推出，毫無疑問將引起大眾的關(guān)注，也對當(dāng)前很大一部分生活在封閉式社區(qū)中的住戶帶來了觀念上的挑戰(zhàn)。這種挑戰(zhàn)的背后隱藏著一個(gè)重要的因素就是我們的文化要素，也就是說在國人的觀念中我們對于家的觀念比較強(qiáng)，同時(shí)也比較狹隘，通常我們的觀念中只有三個(gè)家，就是“我家”、“你家”和“大家”。

而我家通常是停留在血緣或建筑層面，對于建筑層面的家最經(jīng)典的闡述就是宋朝陳元靚在《事林廣記·警世格言》中的一句話：“自家掃取門前雪，莫管他人屋上霜。”這就讓我們看到，一方面“我家”與“你家”之間是存在著清晰、明顯界限的;另外一方面，盡管這幾年隨著國民收入與教育水平的不斷提高國民素質(zhì)也發(fā)生了一定的變化，但總的來看公共意識還是相當(dāng)薄弱。我們對于家的概念在大部分國民的心目中還是停留在自家建筑物的層面進(jìn)行理解，我們對于“大家”的觀念相對薄弱。

本來在相對封閉的小區(qū)，各自圍繞著建筑面積所構(gòu)成的“我家”的概念，通過物業(yè)提供的服務(wù)做到了相對有效的公共環(huán)境管理。在面對街區(qū)制，當(dāng)所面對的自家建筑范疇之外的范圍都被納入到公共范疇之后，這就成為了“大家”的事情。而在我們的觀念中，大家就等同于沒有人的事情，這就如同在企業(yè)管理中，一項(xiàng)工作的責(zé)任人如果是大家，那就基本等同于這項(xiàng)工作沒有責(zé)任人。

至少從目前來看，這種“我家”與“你家”、“大家”的意識在短期內(nèi)難以有效改善。最直觀的就是當(dāng)前不論是公共廁所、公共休息場所、公共交通道路，可以說只要是涉及到公共的事，就相當(dāng)于是沒有人的事。就以公共廁所來說，如果不是收費(fèi)的那種，只要是完全公共的，需要靠大家自覺來維護(hù)衛(wèi)生的，其結(jié)果就是基本很難走得進(jìn)去。因此，在街區(qū)制的發(fā)展過程中，如何破解“我家”與“你家”、“大家”之間的隱形屏障是個(gè)非常大的挑戰(zhàn)，如果這個(gè)屏障沒有破解，一旦公共環(huán)境增加，其結(jié)果可以預(yù)見的是：要么城市臟亂情況加劇，要么市政管理工作加劇。

街區(qū)制下的四大機(jī)遇

1、催生新的物業(yè)服務(wù)模式

任何一種新的政策推出，其背后都蘊(yùn)藏著新的機(jī)遇。在街區(qū)制的發(fā)展模式下，通常出現(xiàn)的發(fā)展模式有兩種：一是社區(qū)小型化，二是單體樓宇“插花化”，從目前發(fā)達(dá)國家街區(qū)制探索過的模式來看，除了政府加強(qiáng)社會(huì)治安的管理之外，很大一部分是基礎(chǔ)安保、保潔職能由社會(huì)承擔(dān)，也就是我們所理解的物業(yè)進(jìn)行承擔(dān)。

這必然會(huì)對當(dāng)前的物業(yè)管理與服務(wù)模式帶來影響，也就是說隨著街區(qū)制的逐步推行，當(dāng)前的大社區(qū)物業(yè)管理服務(wù)模式會(huì)逐步分化掉，所呈現(xiàn)的將會(huì)是更加細(xì)分、專業(yè)、小型化的服務(wù)模式。這主要是由于單體社區(qū)的縮小，其結(jié)果必然就是單個(gè)物業(yè)服務(wù)對象的單位面積縮小，但服務(wù)數(shù)量將大幅增加。

這次兩會(huì)總理的報(bào)告中也明確提出了要加大家政業(yè)的發(fā)展力度，其中也是對于街區(qū)制設(shè)想的一個(gè)補(bǔ)充。在真正推行、實(shí)行街區(qū)制之后，所出現(xiàn)的情況在一定的程度上就是一棟大樓配套一個(gè)完整系統(tǒng)的物業(yè)管理隊(duì)伍與體系，當(dāng)然在一定程度上必然會(huì)增加業(yè)主物業(yè)費(fèi)用的支出。同時(shí)也將釋放出更多的物業(yè)服務(wù)需求，這種需求將會(huì)更加多樣、多元�？梢灶A(yù)見，伴隨著街區(qū)制的推進(jìn)，當(dāng)前的大體量、大體系的物業(yè)服務(wù)模式將會(huì)朝著兩個(gè)方面發(fā)展：一是對于規(guī)模化的物業(yè)公司，在形成特定的服務(wù)產(chǎn)品線之后，其規(guī)�；瘍�(yōu)勢將會(huì)促使其在某些服務(wù)模式上成為“壟斷”的角色;二是將催生出新的物業(yè)服務(wù)模式，主要以細(xì)分市場的垂直服務(wù)角色出現(xiàn)。

2、加速智能化的建設(shè)需求

正如前文所述，在推行街區(qū)制的過程中，在不增加社會(huì)管理人員的情況下，必然需要借助于科技的手段實(shí)現(xiàn)高效、實(shí)時(shí)的管理。那么不論是對于政府、開發(fā)商、個(gè)人而言，在這三個(gè)維度的體系中都會(huì)提出不同層面的需求。對于政府而言所面臨的是如何加速推進(jìn)智慧城市的建設(shè)，借助于智能化的科技手段實(shí)現(xiàn)城市的立體式、全方位的監(jiān)管;對于開發(fā)商而言，如何借助于智能化的科技手段實(shí)現(xiàn)樓盤的立體式、全方位的監(jiān)管;對于個(gè)人而言，如何借助于智能化的科技手段實(shí)現(xiàn)住宅的立體式、全方位的監(jiān)管。

而這三者之間又需要相應(yīng)的服務(wù)商提供相關(guān)的服務(wù)，相互之間聯(lián)系起來，并打通信息流，實(shí)現(xiàn)真正的智能化監(jiān)管體系。可以說街區(qū)制的推進(jìn)將在很大的程度上推動(dòng)城市、社區(qū)、住宅等方面的智能化進(jìn)程，并釋放出幾何倍數(shù)級的智能化需求。這不論是對于創(chuàng)業(yè)者而言，還是對于房地產(chǎn)開發(fā)商，或是對于制造企業(yè)而言，在街區(qū)制的新城市進(jìn)程中，產(chǎn)業(yè)智能化都將是一個(gè)不可失去的機(jī)會(huì)。其所釋放的巨大市場潛力將以萬億為單位進(jìn)行計(jì)算，尤其對于當(dāng)前在智能科技創(chuàng)業(yè)熱潮中的創(chuàng)業(yè)者們而言，此次住建部的《意見》可以說是對智能產(chǎn)業(yè)發(fā)展的重大利好。

3、推動(dòng)公共資源的布局建設(shè)

街區(qū)制推行的初衷之一就是為了加速城市交通的流動(dòng)速度，從而提高效率與生活品質(zhì)。但在這個(gè)過程中，由于街區(qū)單位的小型化，必然會(huì)影響公共資源的配置與布局，比如醫(yī)療、養(yǎng)老、教育等方面。從政府本身的資源配置層面來看，公共財(cái)政所能解決與承擔(dān)的范圍相對有限，因此，政府必然會(huì)采取“社會(huì)化”的模式，也就是說將一些公共配置資源與設(shè)施轉(zhuǎn)向于有社會(huì)參與承擔(dān)。

這必然會(huì)釋放出新的機(jī)遇，同時(shí)各種資源配置將會(huì)圍繞街區(qū)制以及便利性為核心展開，而這種展開的業(yè)態(tài)將會(huì)由當(dāng)前的大體量轉(zhuǎn)向于小體量、專業(yè)性。舉個(gè)例子來說，就醫(yī)療領(lǐng)域，醫(yī)院將會(huì)從當(dāng)前的綜合性大體量醫(yī)院向?qū)�業(yè)化的小體量、社區(qū)化醫(yī)院轉(zhuǎn)變，或者說會(huì)釋放出更多的專業(yè)化、就近化的小體量醫(yī)療服務(wù)機(jī)構(gòu)。同樣，不論是交通出行，還是其它一些方面的公共配置資源都將會(huì)圍繞街區(qū)制的特點(diǎn)進(jìn)行新一輪的配置與布局，這其中蘊(yùn)藏的將是大量的創(chuàng)業(yè)機(jī)遇。

4、催生新的商業(yè)業(yè)態(tài)

過去是圍繞社區(qū)構(gòu)建大型的商業(yè)中心，最典型的就是萬達(dá)模式。街區(qū)制之后，商業(yè)活動(dòng)將會(huì)變的更加多元、便捷�；蛟S會(huì)出現(xiàn)一種全新的商住模式，比如一樓都是配套的商業(yè)街區(qū)，二樓則是架設(shè)相互往來的空中走廊。我們住在樓上，但是吃喝玩樂，以及相關(guān)的生活配套都可以直接在樓下完成，這是目前比較普遍的方式。這種模式的出現(xiàn)，對于當(dāng)前的一些商業(yè)業(yè)態(tài)將帶來挑戰(zhàn)。

這也就意味著在街區(qū)制的模式下，商業(yè)業(yè)態(tài)將更加小型化、專業(yè)化、垂直化、就近化，當(dāng)前所爭議的線上線下問題將會(huì)加速融合。這不論是對于當(dāng)前以傳統(tǒng)商業(yè)為代表的線下模式，或是以電子商務(wù)為代表的線上模式都將會(huì)是一種挑戰(zhàn)，因?yàn)閷?shí)體商業(yè)變的更加便捷，在一定程度上會(huì)加速O2O商業(yè)模式的發(fā)展，并讓線上線下融合為一體化的商業(yè)業(yè)態(tài)。

或者是一些更新的商業(yè)業(yè)態(tài)，也可以理解為我們當(dāng)前還難以形容的業(yè)態(tài)名詞將會(huì)出現(xiàn)�？傊�在街區(qū)制的發(fā)展模式下，由于我們的居住模式發(fā)生了變化，必然會(huì)以新的居住模式來構(gòu)建出新的商業(yè)業(yè)態(tài)。

總的來說，街區(qū)制是社會(huì)發(fā)展過程中的一種糾偏手段，也是調(diào)節(jié)上一個(gè)階段城市發(fā)展規(guī)劃不足的一種手段。在推行的過程中政府自身所面臨與考慮的問題遠(yuǎn)多于大眾所顧慮的問題，尤其對于當(dāng)前公民在參政議政方面的能力日益加強(qiáng)、凸顯，有關(guān)部門所推行的新模式如果沒有進(jìn)行充分的考慮，其所面對的輿論壓力與社會(huì)壓力可想而知。但一成不變的社會(huì)發(fā)展模式必然不可持續(xù)，對于大眾而言，街區(qū)制的推出將在很大的程度上助力大眾創(chuàng)業(yè)萬眾創(chuàng)新，如何在順應(yīng)變的過程中找到并抓住變化過程中所釋放出來的新的創(chuàng)業(yè)機(jī)會(huì)，就是對新政策的最好理解與應(yīng)用。