70年后 如何才能保住自己的房產

為什么續(xù)約價格如此高昂?

用溫州國土部門相關負責人的解釋來說，是因為“很多買房人可能沒有意識到土地使用權年期對房產價值的意義，房子本身說白了就是磚塊水泥，房產的價值很大一部分是來自于土地的價值�！贝搜砸怀�，輿論嘩然，甚至有人用“折舊的算我們的，增值的算政府的”來形容。

續(xù)費難題

多多按照法律規(guī)定，中國絕大多數住宅用地使用權都是70年，而大規(guī)模的住宅市場化是上世紀90年代末出現的事，按道理使用權到期該是40、50年以后的事，為什么溫州現在就到期了?據報道，這是因為溫州在上世紀90年代初，地方政府以20至70年不等的時間，向居民出讓土地使用權證，因為20年至70年的價格并不一致，有居民可能因手頭拮據或其他原因，選擇了20年。據當地國土資源局的初步排查，溫州市鹿城區(qū)內即有600余宗(套)20年期限的住宅土地使用權到期。

盡管公眾對國有土地使用權到期需要續(xù)費的做法很不滿，但不得不說，溫州的這個做法也無可厚非。原因就像是很多人所說的，當初政府給相關土地使用權人有多種年份選擇并輔以不同的價格，既然當初只選擇了20年，那么現在就要為當初的選擇承擔后果。否則，這對當初選擇70年的土地使用權人未免不公平。不過，即便真的要就土地續(xù)期收費，價格如何確定卻是一個問題。

一個眾所周知的事實是，目前一級市場上國有土地使用權的價格是通過招拍掛的方式形成，而房產價格——無論是一手房還是二手房轉讓，都是以70年的使用期限作為前提，換句話說，70年國有土地使用權的轉讓價格是通過市場形成。但是國內并沒有對20年土地使用權的公開市場，因此如何對其定價是一個很大的挑戰(zhàn)，這也是此后不再出讓非70年土地使用權的主要原因。

從媒體的報道可知，現在政府以市場價格的三分之一續(xù)期。但問題是，這些只有20年國有土地使用權住宅，在二手房市場實際是以等同于70年使用權的價格在轉讓，現在政府以房產交易價的三分之一來收取續(xù)期費用，對于房產所有者來說，是不是太不公平?但如果不是以70年的使用權作為標桿，那價格又該如何確定?無論怎么做，這都是一個難題。

更難的是該向誰收取，以及怎么收取。從目前媒體披露的信息來看，絕大多數時候是向房產持有人收取，這個收取方式固然沒錯，誰持有誰負責。但如果真這么操作，實際運作過程中可能會發(fā)生一個現象，即很多土地使用權到期的房產所有人就不會向政府申請土地使用權續(xù)期。原因也不復雜，只要房產不交易，那就沒有必要向政府繳納一筆昂貴的續(xù)期費用�；蛘呤羌幢惴慨a已經發(fā)生真實交易，但是交易雙方為了省卻費用，可能交易會以不辦理過戶的方式進行——就像目前小產權房市場一樣：盡管小產權房有著各種各樣的法律瑕疵，但在很多城市還是很受青睞，原因也不復雜，那就是價格便宜。如果今后房產證續(xù)期需要繳納市場成交價格的三分之一或者二分之一，那么一個最有可能的結果是，催生一個非常龐大的灰色房產市場：絕大多數房產不續(xù)期，或者通過私下交易，而這可能是決策層不愿意看到的。

免費續(xù)期最可行

那么，如何解決這個問題?很多人主張在土地使用權到期之后，以每年征收房產稅的方式來替代土地使用權續(xù)期。之所以這么主張，很重要的一個邏輯在于當初政府收取的土地出讓金是對今后70年使用費的一次性收取，而今后可以以每年征收房產稅的方式來代替。這種說法在國內有很大的市場，認為可以由此實現從土地出讓金向房產稅的過渡，而且更加穩(wěn)妥。

不過在我看來，這種做法并不可行。首先需要明確的是，土地出讓金和房產稅的性質并不相同，兩者之間并不是替代關系，完全能夠在同一時間序列下相容。土地出讓金就是私人在獲得國有土地使用權時向政府支付的一種對價。只不過這個價格比較特殊，而且收取的一方是政府，如果以房產稅替代，會被人誤認為是對今后70年房產稅的收取。不過需要注意的是，政府在出讓土地時并不是行使公權力，而是從事一個民事行為。這是私人向政府競價購地，這種關系并不是行政法律關系，而是平等的民事主體之間所發(fā)生的商品買賣。換句話說，即便私人之間的土地交易也是需要支付對價，但很顯然，這種發(fā)生在私人之間的“土地出讓金”顯然并不是房產稅。

更為重要的是，如果在土地使用權期限到期后以房產稅替代，由于不同房產獲得的土地使用權期限并不一致，那就會出現一個非常有趣的現象：有些房產交房產稅，而另外的房產沒有繳納房產稅。如果再考慮到土地出讓金和房產稅的使用方式，就更讓人難以理解了：房產稅是在當年度使用，土地出讓金也是在當期使用而不會將其分攤至今后70年。假如房產稅的使用是和很多西方國家一樣用于地方財政支出，那么勢必會涉及一個稅負公平問題：那些繳納房產稅的人，為那些沒有繳納房產稅的人承擔了他們的公共支出，而這并不公平。

那么，該如何面對國有土地使用權到期?在我看來，免費可能是最有操作性的辦法。因為它既不用考慮如何給續(xù)期定價，同時也避免了在續(xù)期過程中發(fā)生的灰色市場問題。更為重要的是，從資產定價理論來看，給固定資產定70年的使用年限和700年的使用年限，價格上并不會相差太大……既然如此，為什么不直接免費續(xù)期呢?我們所需要做的只是修改《物權法》的幾個條款而已，將使用期限改為永久即可。續(xù)期免費或者期限改為永久，可以避免房地產市場大的波動，避免金融風險產生，也有助于維持房產所有者對政府的信任，而這個群體恰恰是改革開放以來最大的受益者。

當然，也有人會指出，如果那些繳納了20年的土地出讓金就獲得永久續(xù)期，對繳納70年土地出讓金的人是不是太不公平?是的，這會讓這一小部分人占了便宜。但是，他們的這種小便宜，實際上是將我們在50年后將遇到的問題提前浮出水面，以使我們正視目前土地使用權期限存在的弊病。從這個意義而言，他們又是功莫大焉。