據(jù)統(tǒng)計(jì)，全國(guó)100個(gè)城市(新建)住宅均價(jià)環(huán)比連續(xù)15個(gè)月上漲。進(jìn)入九月，房地產(chǎn)業(yè)傳統(tǒng)的“金九銀十”是否會(huì)延續(xù)呢？

青島大學(xué)經(jīng)濟(jì)學(xué)院教授、中新經(jīng)緯特約專家 易憲容

秋風(fēng)起，天氣漸涼，然而房地產(chǎn)市場(chǎng)的火熱程度依舊。據(jù)統(tǒng)計(jì)，全國(guó)100個(gè)城市(新建)住宅均價(jià)環(huán)比連續(xù)15個(gè)月上漲。進(jìn)入九月，房地產(chǎn)業(yè)傳統(tǒng)的“金九銀十”是否會(huì)延續(xù)呢？

對(duì)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商、地方政府及房地產(chǎn)投資者來(lái)說(shuō)，當(dāng)然希望房地產(chǎn)市場(chǎng)的“金九銀十”再次上演。上半年房?jī)r(jià)持續(xù)走高，“金九銀十”似乎已經(jīng)常態(tài)化。這種常態(tài)化會(huì)繼續(xù)吹大房地產(chǎn)市場(chǎng)泡沫，其背后的高風(fēng)險(xiǎn)恐怕是任何人都不愿承擔(dān)的。

當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)三大問(wèn)題是十分明確的。首先，不少城市房?jī)r(jià)持續(xù)上漲，尤其是一線城市的房?jī)r(jià)越來(lái)越高，心理承受價(jià)格遠(yuǎn)低于市場(chǎng)價(jià)格的消費(fèi)者會(huì)被市場(chǎng)排除在外，因此整個(gè)住房市場(chǎng)變成一個(gè)投資為主導(dǎo)的市場(chǎng)。另一方面，房?jī)r(jià)的上漲預(yù)期反過(guò)來(lái)也會(huì)刺激有能力的投資者涌入市場(chǎng)，這就是為何房?jī)r(jià)越是上漲，投機(jī)投資者進(jìn)入越多，房地產(chǎn)市場(chǎng)銷售越是繁榮的重要原因之一。

其次，住房投資者對(duì)房?jī)r(jià)上漲預(yù)期的強(qiáng)化也與央行的低利率、低首付等優(yōu)惠的信貸政策息息相關(guān)。住房投資者認(rèn)為寬松的信貸政策機(jī)不可失，都不愿意錯(cuò)過(guò)這種賺錢(qián)機(jī)會(huì)，因此要千方百計(jì)地進(jìn)入這個(gè)市場(chǎng)。而這種信貸政策所導(dǎo)致的結(jié)果，就是上半年絕大多數(shù)的銀行信貸資金通過(guò)按揭貸款的方式涌入房地產(chǎn)市場(chǎng)。此外，住房投資者及國(guó)內(nèi)銀行也會(huì)預(yù)測(cè)，既然信貸政策寬松，那么在這種政策鼓勵(lì)下，房?jī)r(jià)短期下跌的可能性不大，投資者也就有膽量向銀行貸款購(gòu)買(mǎi)住房，銀行也敢于向購(gòu)房者發(fā)放貸款。這種雙向影響，就會(huì)把各個(gè)城市的房?jī)r(jià)越推越高，造成當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)的繁榮。在這種背景下，預(yù)計(jì)金九銀十的火熱程度依然持續(xù)。

再次，當(dāng)前房?jī)r(jià)上漲預(yù)期強(qiáng)烈的原因還在于政府房地產(chǎn)調(diào)控政策的模糊性及不確定性。調(diào)控政策的模糊性主要表現(xiàn)為政府本身知道當(dāng)前國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)的癥結(jié)，但政策指向并不明顯。比如，7月26日中央明確指出要抑制資產(chǎn)泡沫，但是這種資產(chǎn)泡沫是什么沒(méi)有詳細(xì)說(shuō)明。當(dāng)前中國(guó)市場(chǎng)不僅資產(chǎn)種類多，而且資產(chǎn)泡沫的程度也有不同。但是，由于政府文件對(duì)此沒(méi)有明確指向及界定，那么政府的職能部門(mén)及各城市的地方政府就可以根據(jù)自己的需要選擇性地理解。

比如，對(duì)于當(dāng)前地產(chǎn)市場(chǎng)的泡沫，盡管各個(gè)城市的泡沫程度有一定的不同，主要是信貸寬松政策及住房稅收優(yōu)惠政策等綜合因素引起的。如果要抑制國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)泡沫，就需要適當(dāng)收緊信貸政策，并取消住房稅收優(yōu)惠政策。

國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)調(diào)控政策不確定性是指，地方政府為了配合中央抑制房地產(chǎn)泡沫要求，上半年房?jī)r(jià)上漲過(guò)快的城市紛紛表示要出臺(tái)房地產(chǎn)調(diào)控政策，如、深圳、武漢、合肥、廈門(mén)、南京等城市。但最后這些城市的調(diào)控方案遲遲不出臺(tái)，甚至有城市出來(lái)辟謠說(shuō)不會(huì)出臺(tái)這樣的房地產(chǎn)調(diào)控政策。政策的“狼來(lái)了”會(huì)讓國(guó)內(nèi)住房投資者誤認(rèn)為政府并沒(méi)有調(diào)控房?jī)r(jià)的意愿，也不會(huì)讓房?jī)r(jià)下跌，使得房?jī)r(jià)上漲預(yù)期不斷地強(qiáng)化。在這種情況下，不僅住房投資者將會(huì)不斷涌入房地產(chǎn)市場(chǎng)，還會(huì)吸引更多的開(kāi)發(fā)商在這些城市搶奪土地、推高地價(jià)，而地價(jià)這個(gè)高價(jià)“面粉”又會(huì)成為房?jī)r(jià)“面包”上漲預(yù)期的重要原因。

可見(jiàn)，在當(dāng)前的市場(chǎng)環(huán)境及政策條件下，由于房地產(chǎn)調(diào)控政策的模糊性及不確定性，強(qiáng)化了房?jī)r(jià)上漲預(yù)期，是當(dāng)前房?jī)r(jià)不斷上漲的重要原因。以此來(lái)判斷房地產(chǎn)市場(chǎng)形勢(shì)，“金九銀十”已經(jīng)常態(tài)化，國(guó)內(nèi)房?jī)r(jià)上漲還會(huì)持續(xù)。過(guò)度的投機(jī)炒作，房地產(chǎn)市場(chǎng)無(wú)論如何繁榮，只能是泡沫越吹大，風(fēng)險(xiǎn)越來(lái)越高。

易憲容 原中國(guó)社科院金融研究所金融發(fā)展室主任；現(xiàn)任青島大學(xué)經(jīng)濟(jì)學(xué)院教授；青島互聯(lián)網(wǎng)金融研究院和青島財(cái)富管理研究院院長(zhǎng)。