近年來，伴隨地產(chǎn)公司業(yè)務(wù)的快速發(fā)展，為了讓成本管理跟上公司發(fā)展的步伐，該知名地產(chǎn)公司對(duì)成本管理體系進(jìn)行了重建和規(guī)范，并搭建了成本管理的全國(guó)信息化平臺(tái)、成本工作流、成本管理駕駛等信息系統(tǒng)。該知名地產(chǎn)公司機(jī)電成本總監(jiān)也向記者透露了他們公司的成本管控訣竅，并肯定了造價(jià)咨詢服務(wù)公司在成本管控中的起到的巨大作用。

記者：根據(jù)多年的管理經(jīng)驗(yàn)，成本的各項(xiàng)管控環(huán)節(jié)中哪個(gè)環(huán)節(jié)對(duì)房地產(chǎn)投資的利潤(rùn)實(shí)現(xiàn)影響比重最大，您認(rèn)為最有效的管控方法是什么?

知名地產(chǎn)成本總監(jiān)：從成本管理的角度來說，設(shè)計(jì)階段就開始控制對(duì)房地產(chǎn)投資的利潤(rùn)實(shí)現(xiàn)影響比重最大。當(dāng)然如果在方案階段能有效控制成本是最好的，但是方案階段離我們比較遙遠(yuǎn)，因?yàn)榉桨付际怯深I(lǐng)導(dǎo)來決定，并不是我們能考慮的。等方案出來以后就是開始詳細(xì)設(shè)計(jì)，這個(gè)階段才是我們比較關(guān)注和重視的。

在初步設(shè)計(jì)出來以后，我們需要在最短時(shí)間中對(duì)此設(shè)計(jì)進(jìn)行評(píng)估，這個(gè)時(shí)期也是我們編寫目標(biāo)成本最關(guān)鍵的時(shí)候，我們?cè)诳吹椒桨敢院�，就需要預(yù)測(cè)項(xiàng)目總成本，預(yù)測(cè)出來的總成本。因?yàn)樽詈蠼Y(jié)算時(shí)候，預(yù)測(cè)的總成本是不能突破的，所以我們?cè)诜桨鸽A段需要留出一部分成本，這也是我們公司的成本管控訣竅，這些預(yù)留的成本是以備后期出現(xiàn)的一些意料之外的成本，我們報(bào)給公司的成本與我們自己的制定的目標(biāo)成本會(huì)有差異。

我們?cè)诜桨鸽A段又分幾個(gè)科目：科目一就是指土地的價(jià)格，因?yàn)椋�土地成本是不在成本管控中的，只需讓公司�?cái)務(wù)直接付款即可。科目二就是指土地審批出來的前期，也就是政府的規(guī)定收費(fèi)時(shí)間之前的費(fèi)用，包括：招投標(biāo)代理費(fèi)、合同費(fèi)用、前期設(shè)計(jì)費(fèi)等。科目三就是基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)用，包括上水配套、供電配套、煤氣配套、排水工程、景觀綠化等。科目四就是建安工程費(fèi)用。科目五就是安裝工程費(fèi)用，分為給排水、電氣、弱電等。科目六就是會(huì)所，樣板房的裝修費(fèi)用。科目七就是交房后續(xù)的服務(wù)費(fèi)用。

現(xiàn)在的住房在交付使用兩年后，小區(qū)才會(huì)成立業(yè)委會(huì)，在成立業(yè)委會(huì)之前所有費(fèi)用都是需要由開發(fā)商承擔(dān)。從我的角度來說，我計(jì)算的是交房以后，到項(xiàng)目工程辦理結(jié)算時(shí)候的費(fèi)用，因?yàn)槲覀児�司�?nèi)部有規(guī)定，在項(xiàng)目竣工備案半年后，就需要進(jìn)行項(xiàng)目結(jié)算，然后，全部交由施工單位負(fù)責(zé)。我們公司以前是竣工備案以后開始結(jié)算，這個(gè)做法會(huì)讓我們跟施工單位產(chǎn)生很多爭(zhēng)議，有時(shí)候爭(zhēng)議的過程長(zhǎng)達(dá)三到四年，爭(zhēng)議還會(huì)帶來一系列的問題，包括因?yàn)榻Y(jié)算影響項(xiàng)目后期的施工，以及對(duì)售后的影響，所以基于這種情況，我們公司才制定了半年以內(nèi)全部結(jié)算的制度。這個(gè)制度的制定對(duì)我們這樣一個(gè)多項(xiàng)目的開發(fā)公司來說相當(dāng)有利。

在設(shè)計(jì)方案就開始成本管控，我們會(huì)節(jié)約很多成本，如果在施工階段才開始管控，那么成本肯定會(huì)增加，所以，項(xiàng)目在設(shè)計(jì)階段的優(yōu)化很大程度上節(jié)約了成本。例如:一些地下室的設(shè)計(jì)，可以用防霉涂料代替瓷磚，地下室的機(jī)械排風(fēng)也可以采用誘導(dǎo)風(fēng)機(jī)排風(fēng)，項(xiàng)目被設(shè)計(jì)優(yōu)化后，節(jié)約的費(fèi)用會(huì)很多。在不影響規(guī)范的情況下，我們可以減少一些不必要的設(shè)計(jì)，也許還可以犧牲掉一些建筑的功能，既不會(huì)影響舒適和使用，還能更好的降低成本。另外，我們還在驗(yàn)收中發(fā)現(xiàn)，毛坯房做好以后，毛坯的管線跟精裝修的方案對(duì)不上，這方面也會(huì)造成浪費(fèi)。我們通過優(yōu)化以后，再把優(yōu)化后的圖紙放進(jìn)毛坯圖紙上，也能節(jié)約很多成本，特別是電線預(yù)埋管道不用重新開鑿布線，精裝修也就不存在浪費(fèi)了，而且對(duì)房子結(jié)構(gòu)的破壞也很少。

在過程中的成本控制，我們公司跟別的企業(yè)有很大的差別，包括設(shè)計(jì)變更、簽證過程，我們的流程會(huì)比別的企業(yè)多。我們采用兩種單子：一種叫簽證變更審批單，這種單子是對(duì)內(nèi)使用，我舉個(gè)例子，空調(diào)設(shè)計(jì)在窗臺(tái)上會(huì)擋住采光，需要從窗臺(tái)移到陽(yáng)臺(tái)上，那這樣的移位就會(huì)產(chǎn)生費(fèi)用，我們首先就是讓領(lǐng)導(dǎo)知道變更后的好處，等領(lǐng)導(dǎo)同意變更后，項(xiàng)目部就會(huì)發(fā)一個(gè)簽證變更指令單，施工單位拿到指令單和我們提供的變更方案，他們就會(huì)直接施工。等工程完成以后，施工企業(yè)再報(bào)價(jià)，我們后期按正常結(jié)算就可以；還有一種叫設(shè)計(jì)變更審批單，我舉個(gè)例子，空調(diào)外機(jī)會(huì)產(chǎn)生冷凝水，在陽(yáng)臺(tái)上會(huì)非常不方便，設(shè)計(jì)就會(huì)設(shè)計(jì)滴水塔，冷凝水就可以通過滴水塔進(jìn)入地漏，陽(yáng)臺(tái)也不會(huì)濕乎乎的，這樣改造后效果就會(huì)不一樣，對(duì)小業(yè)主來講也是人性化的改造，那么這樣的設(shè)計(jì)改造被通過以后，公司會(huì)直接給施工單位發(fā)簽證變更指令單。

我們集團(tuán)非常講究流程，而不是講究某個(gè)人。當(dāng)然流程長(zhǎng)了也會(huì)產(chǎn)生一個(gè)問題，可能會(huì)對(duì)施工進(jìn)度造成影響，因?yàn)槭┕�單位如果拿不到指令單是不�?huì)施工的，我們也根據(jù)這種情況采用了先匯報(bào)后補(bǔ)流程的做法，而且流程過程中的設(shè)計(jì)變更會(huì)涉及很多部門，包括匯簽、工程、成本、設(shè)計(jì)等，各部門的介入可能會(huì)迸發(fā)出更好的觀點(diǎn)，這也是群策群力的辦法。

記者：如何讓造價(jià)咨詢服務(wù)公司更好的為地產(chǎn)商發(fā)揮服務(wù)作用?

知名地產(chǎn)成本總監(jiān)：造價(jià)咨詢服務(wù)公司是專業(yè)公司，他們的價(jià)格收集渠道比我們開發(fā)商要多。我們工作中還會(huì)涉及到很多算量軟件，我們會(huì)直接給到造價(jià)咨詢服務(wù)公司，讓他們來確定定額，這樣就能讓我們從基礎(chǔ)工作中解脫出來。我們還同造價(jià)咨詢服務(wù)公司簽定了全過程的服務(wù)，這樣分工更明確，否則公司項(xiàng)目增多，我們就忙不過來，而且我們不專業(yè)的管理也相對(duì)粗獷，導(dǎo)致很多信息不對(duì)應(yīng)。

我們還需要了解總包單位和施工單位的一手信息，因?yàn)槭┕�單位或者總包單位的水平參差不齊，對(duì)于這些項(xiàng)目的管理者，我們也需要了解。在項(xiàng)目做結(jié)算的時(shí)候，我們還要進(jìn)行談判，談判的時(shí)候也是一個(gè)知己知彼的過程。總包單位一般很強(qiáng)勢(shì)，因?yàn)樗麄兌紝儆趪?guó)家企業(yè)，但是他們也有弱點(diǎn)，所以我們最好不要跟他們正面沖突，否則對(duì)我們不利。

這些單位都有專業(yè)的商務(wù)談判團(tuán)隊(duì)，我們跟他們的談判是不具備優(yōu)勢(shì)的，他們能夠承包這個(gè)項(xiàng)目，對(duì)定額也有所了解，但是他們的了解不如我們，我們只要與他們談妥即可。我們要與這些企業(yè)搞好關(guān)系，避免索賠的產(chǎn)生。如果跟他們關(guān)系不好，他們直接把問題報(bào)告到?jīng)Q策層上，就會(huì)產(chǎn)生停工索賠等問題，最后損失的還是我們業(yè)主方。在談判過程中，我們要基于雙方平等的基礎(chǔ)上，協(xié)商達(dá)成一致，這個(gè)過程是需要非常用心的。例如：我們的項(xiàng)目突然需要增加一些東西，從成本角度來說，我現(xiàn)在與施工單位進(jìn)行談判，對(duì)我們非常不利，如果出現(xiàn)談不攏的情況，施工單位可能會(huì)停工，那主動(dòng)權(quán)就在施工單位了。我們只要等到工程施工結(jié)束以后，再與他們進(jìn)行談判，那我們的主動(dòng)權(quán)就大大提高了。

另外，對(duì)于談判人的性格我們也是掌握清楚的。例如：我們單位的三大工種，強(qiáng)電、給排水，還有暖通三大板塊，據(jù)我了解的情況來說，電氣工程師會(huì)很有耐心，因?yàn)椴荒托臅?huì)造成很嚴(yán)重的后果，但是給排水工程師就不一樣，因?yàn)榻o排水系統(tǒng)簡(jiǎn)單，只是需要一些特殊技術(shù)的，比如焊接、絲接等。所以我們會(huì)發(fā)現(xiàn)性格比較外向的是給排水工程師，而性格內(nèi)向的一般都是電氣的工程師。跟他們對(duì)賬的時(shí)候，給排水工程師不會(huì)在意一些小細(xì)節(jié)，而電氣工程師會(huì)更在意一些小細(xì)節(jié)。

電氣工程師最大的缺點(diǎn)就是對(duì)整體關(guān)注比較少，只是關(guān)注細(xì)節(jié)，可能跟專業(yè)有關(guān)系，所以有時(shí)候大的東西反而很容易疏漏的。還有就是他們有時(shí)候比較要面子，很容易產(chǎn)生自卑，所以有的時(shí)候給他施加一些壓力，他就可能會(huì)讓步，這都是憑借自己的經(jīng)驗(yàn)的出來的結(jié)論�？傊�了解了他們的性格后，對(duì)我們的談判會(huì)更有利。

以我們的角度來說，我們與施工單位的關(guān)系需要處理好，但是立場(chǎng)也一定要明確，可能在河邊走很容易濕鞋，有時(shí)候立場(chǎng)不堅(jiān)定會(huì)損害老板的利益，也對(duì)不起自己的職業(yè)。外加這個(gè)行業(yè)圈很小，如果在行業(yè)里面名聲好，那對(duì)個(gè)人發(fā)展非常有利，所以我們的原則一定要把握好。

記者：今年的房?jī)r(jià)上漲，可能做住宅的企業(yè)收益會(huì)更多，您怎么看?

知名地產(chǎn)成本總監(jiān)：今年，住宅項(xiàng)目的確實(shí)收益比較好，但是從我們公司的角度來說，我們現(xiàn)在的方向是做養(yǎng)老地產(chǎn)。因?yàn)樽鲳B(yǎng)老地產(chǎn)是社會(huì)發(fā)展的趨勢(shì)，開發(fā)企業(yè)一定要走在時(shí)代的前面，現(xiàn)在住宅項(xiàng)目雖然發(fā)展很好，但是已經(jīng)飽和了，如果我們?cè)谏虾Ｓ械氐脑�，我們也肯定�?huì)以開發(fā)養(yǎng)老項(xiàng)目為主。我們現(xiàn)在和一家養(yǎng)老機(jī)構(gòu)在合作，我們出項(xiàng)目，他們出服務(wù)。

其實(shí)我們也想做住宅，但是拿地比較困難，因?yàn)槲覀児�司比較大，流程比較多，所以拍地的時(shí)候，等老板的回復(fù)，那時(shí)間可能就錯(cuò)過了，所以我們?cè)谀玫丨h(huán)節(jié)是沒有優(yōu)勢(shì)的，我們一般會(huì)采用收購(gòu)方式，特別是收購(gòu)一些經(jīng)營(yíng)不善的公司，收購(gòu)這樣的公司，再通過我們自己的管理，來提升精準(zhǔn)的營(yíng)銷團(tuán)隊(duì)。另外我們以后還會(huì)開始康復(fù)醫(yī)院項(xiàng)目的開發(fā)。

(責(zé)任編輯：建筑小白)