億城集團(tuán)上海投資有限公司成本部經(jīng)理 黃軍

建筑工程的成本管理與造價(jià)控制話(huà)題已越來(lái)越多的出現(xiàn)在各項(xiàng)建筑工程當(dāng)中，對(duì)建筑工程的成本進(jìn)行管理與控制不僅可以有效地降低企業(yè)資金的投入量，降低資源浪費(fèi)現(xiàn)象的發(fā)生，降低建筑工程的投資風(fēng)險(xiǎn)，提高建筑企業(yè)的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力，更能進(jìn)一步強(qiáng)化對(duì)建筑工程質(zhì)量的控制，為建筑企業(yè)贏(yíng)得更大的社會(huì)效益和經(jīng)濟(jì)利潤(rùn)。近期記者采訪(fǎng)了億城集團(tuán)上海投資有限公司成本部經(jīng)理黃軍先生，他分享了自己在項(xiàng)目中成本管控的寶貴經(jīng)驗(yàn)和獨(dú)到見(jiàn)解。

記者：根據(jù)您多年的成本管理經(jīng)驗(yàn)，您覺(jué)得在成本各項(xiàng)管控環(huán)節(jié)中的哪個(gè)階段對(duì)房地產(chǎn)利潤(rùn)影響較大?

黃軍：我覺(jué)得設(shè)計(jì)階段對(duì)房地產(chǎn)利潤(rùn)影響最大，我們以前是70%的成本控制放在施工階段，因?yàn)橐郧霸O(shè)計(jì)的功能單一化，但隨著時(shí)間的發(fā)展，我們開(kāi)始將整個(gè)成本控制的主陣地轉(zhuǎn)移到設(shè)計(jì)階段。也許每個(gè)企業(yè)的特點(diǎn)都不同，但是一些商業(yè)類(lèi)的房產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)，它們已經(jīng)形成了模塊化設(shè)計(jì)，所以在設(shè)計(jì)階段進(jìn)行成本控制會(huì)更好。

記者：貴公司是以住宅還是商業(yè)項(xiàng)目為主?

黃軍：我們集團(tuán)是一個(gè)多元化的企業(yè)，各類(lèi)型項(xiàng)目都會(huì)有涉及。我們公司對(duì)地產(chǎn)投資工程分幾大類(lèi)：住宅、商業(yè)，機(jī)場(chǎng)、公建，還有基建項(xiàng)目，包括酒店改造、基礎(chǔ)設(shè)施改造等。我們每個(gè)項(xiàng)目的特點(diǎn)不是標(biāo)準(zhǔn)化的，而且可復(fù)制性也較差。

記者：在設(shè)計(jì)階段，結(jié)構(gòu)設(shè)備對(duì)成本的影響大嗎?

黃軍：我認(rèn)為結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)對(duì)成本的體現(xiàn)最直接，不同的結(jié)構(gòu)類(lèi)型可以直接反映成本的增減，所以，方案設(shè)計(jì)階段對(duì)成本有整體的把控作用。我舉一個(gè)例子：我們公司做的上海海航大廈項(xiàng)目，這個(gè)項(xiàng)目位于黃浦江對(duì)面，采用了全玻璃幕墻鋼結(jié)構(gòu)。我們采用這種結(jié)構(gòu)是因?yàn)榻ㄖ�方案上的要求，而且還要求建筑綠色環(huán)保，所以，只能等到設(shè)計(jì)結(jié)束后，才可以用結(jié)構(gòu)來(lái)匹配建筑，由于結(jié)構(gòu)成本的70%-80%已經(jīng)確定，如果實(shí)際成本低于目標(biāo)成本，那方案就滿(mǎn)足不了建筑的需求。

記者：貴公司對(duì)質(zhì)量目標(biāo)、進(jìn)度目標(biāo)、成本目標(biāo)，哪個(gè)更為重視，又是怎樣進(jìn)行更合理管控的?

黃軍：我們沒(méi)有側(cè)重點(diǎn)，這些都是我們比較重視的，但是，相比較而言，我們可能更關(guān)注質(zhì)量和進(jìn)度，而對(duì)成本并不是很重視。因?yàn)槲覀児�司與別的公司的開(kāi)發(fā)模式不一樣，大多企業(yè)的周轉(zhuǎn)性比較高，而我們公司的周轉(zhuǎn)性跟項(xiàng)目的進(jìn)度并不完全掛鉤。我們公司不屬于專(zhuān)業(yè)的住宅房產(chǎn)開(kāi)發(fā)商，我們只是純粹的建筑開(kāi)發(fā)。我們的目的并不是要快速地將建筑銷(xiāo)售，然后，利用銷(xiāo)售所得的收入去開(kāi)發(fā)其它的項(xiàng)目。我們只想在每個(gè)項(xiàng)目上，通過(guò)項(xiàng)目的收益來(lái)覆蓋建筑成本，即使前期成本會(huì)高，只要能夠?qū)崿F(xiàn)利潤(rùn)，我們也是會(huì)去做的。

我們對(duì)項(xiàng)目的品質(zhì)要求比較高，而項(xiàng)目進(jìn)度能夠控制在合理的時(shí)間都是可以的，但是項(xiàng)目年限必須保證在三年內(nèi)，不能超過(guò)四年。三年結(jié)束以后，我們會(huì)去支援其他項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)。所以我覺(jué)得建筑的質(zhì)量排第一位，進(jìn)度只是一個(gè)常態(tài)動(dòng)體。

記者：動(dòng)態(tài)成本比較難以控制，您覺(jué)得動(dòng)態(tài)成本如何有效管控?

黃軍：我們談動(dòng)態(tài)成本很多年了，從我的經(jīng)驗(yàn)上來(lái)說(shuō)，還沒(méi)有太有效的辦法來(lái)管控。雖然我們公司有一些制度和方法，而且也關(guān)注了成本動(dòng)態(tài)每個(gè)階段的變化，但實(shí)際上對(duì)于目標(biāo)成本控制的作用并沒(méi)有體現(xiàn)出來(lái)。我們每次只能眼睜睜看著動(dòng)態(tài)成本增加，這些動(dòng)態(tài)成本的增加都是可追溯的，也不會(huì)導(dǎo)致項(xiàng)目的停工，所以我們很難做到有效的控制。

我覺(jué)得動(dòng)態(tài)成本的控制要在項(xiàng)目前就設(shè)定一個(gè)區(qū)域值，我們盡量把動(dòng)態(tài)成本控制在這個(gè)區(qū)域之內(nèi)。如果超過(guò)了這個(gè)區(qū)域，我們只能去分析和補(bǔ)救，所以動(dòng)態(tài)成本的體現(xiàn)是在報(bào)告知悉上。

如果我們的項(xiàng)目定于每平方米4000-5000RMB的裝修預(yù)算，但實(shí)際出售的價(jià)格會(huì)更高。隨著市場(chǎng)的不斷變化發(fā)展，我們也要提高品牌的檔次，每平方增加500RMB，我們經(jīng)過(guò)核算發(fā)現(xiàn)，每平方增加500RMB可以把項(xiàng)目售價(jià)提高到1000RMB，我們的項(xiàng)目雖然成本增加了，但是不影響收益，這樣的項(xiàng)目我們也會(huì)做。

對(duì)一些區(qū)域項(xiàng)目來(lái)說(shuō)，收益要不斷提升，在一線(xiàn)城市住宅項(xiàng)目基本上動(dòng)態(tài)成本的控制對(duì)提高效率的作用很低，所以成本的漲幅要控制在一定的范圍內(nèi)。

記者：您如何看待供應(yīng)商資源庫(kù)的建立在招標(biāo)采購(gòu)工作中發(fā)揮的作用?

黃軍：我們屬于集團(tuán)公司，我們公司的職能部門(mén)在這塊做的工作比較多，我們也建立了自己的數(shù)據(jù)庫(kù)，對(duì)招標(biāo)的流程和要求都是模板化的，可根據(jù)自己現(xiàn)成的項(xiàng)目去變動(dòng)。但是我們會(huì)把所有有利于公司的條件都放在招標(biāo)中。我們公司特別重視招標(biāo)，因?yàn)檎袠?biāo)有兩個(gè)作用：1.風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移，2.收益固定。我們只要在招標(biāo)文件里面有所規(guī)定，那我們已經(jīng)將一半的風(fēng)險(xiǎn)都轉(zhuǎn)移到投標(biāo)人身上，我們常用的固定單價(jià)、固定總價(jià)、部分固定，還包括不可預(yù)測(cè)的風(fēng)險(xiǎn)，都交給投標(biāo)人自己去預(yù)估和預(yù)測(cè)，這些風(fēng)險(xiǎn)都轉(zhuǎn)移到投標(biāo)人那邊了。

招標(biāo)結(jié)束以后，合同的所有工程費(fèi)用基本比較穩(wěn)定，就算有一些偏差，也是涉及結(jié)算的問(wèn)題，但我認(rèn)為絕大部分情況還是比較穩(wěn)定，也就是說(shuō)這一個(gè)項(xiàng)目所有的招標(biāo)合同加起來(lái)，基本就是這個(gè)項(xiàng)目的投資金額，那我們的收益在一定程度上是固定的。

以上這兩個(gè)作用是比較突出的，當(dāng)然還有很多其他的作用。

記者：貴公司有自己的歷史數(shù)據(jù)庫(kù)嗎?

黃軍：我們公司有自己的數(shù)據(jù)庫(kù)，我們的招標(biāo)模板跟其他公司相比，缺少所謂的對(duì)標(biāo)，但是我們會(huì)學(xué)習(xí)交流和溝通，有一些好的東西我們會(huì)反映到職能部門(mén)，我們職能部門(mén)也會(huì)及時(shí)對(duì)標(biāo)準(zhǔn)化的文件包括招標(biāo)、文件、合同進(jìn)行修訂，并定期發(fā)布一些我們自己內(nèi)部的業(yè)務(wù)公告，提醒各個(gè)區(qū)域公司或者區(qū)域項(xiàng)目的注意點(diǎn)。

我們的數(shù)據(jù)庫(kù)發(fā)展需要一個(gè)過(guò)程，從比較原始的純粹收集，到后面我們數(shù)據(jù)對(duì)項(xiàng)目的支持和反饋，再到數(shù)據(jù)收集的標(biāo)準(zhǔn)化。實(shí)際上數(shù)據(jù)的收集是一件非常困難的事，造價(jià)或者收益比較直觀(guān)，但是建筑類(lèi)型越來(lái)越向多樣化發(fā)展，人們對(duì)設(shè)計(jì)的要求不只是簡(jiǎn)簡(jiǎn)單單，不管從表現(xiàn)樣式、使用的材料和方法上，都要求越來(lái)越新穎，而且有些系統(tǒng)更新?lián)Q代也越來(lái)越快。

我認(rèn)為社會(huì)發(fā)展較快，對(duì)數(shù)據(jù)的收集也有很大阻礙，所以我們的數(shù)據(jù)現(xiàn)在也要做標(biāo)準(zhǔn)化，但是我們的標(biāo)準(zhǔn)化并不針對(duì)我們的項(xiàng)目，因?yàn)槲覀児�司每年投資額比較大，項(xiàng)目比較多，每個(gè)項(xiàng)目大概都有上百個(gè)反饋的資料，而且我們對(duì)所有數(shù)據(jù)的格式都有統(tǒng)一的要求，這樣可以更方便用軟件以及其他方式，對(duì)數(shù)據(jù)收集也更有效率。

記者：貴公司針對(duì)合作供應(yīng)商的評(píng)判標(biāo)準(zhǔn)是什么?如何更好的建立優(yōu)質(zhì)供應(yīng)商資源庫(kù)?

黃軍：我們的材料供應(yīng)商多采用戰(zhàn)略采購(gòu)，我們有專(zhuān)門(mén)的采購(gòu)管理部，也有專(zhuān)門(mén)的戰(zhàn)略供應(yīng)商庫(kù)。我們會(huì)把材料分等級(jí)和類(lèi)別，除去一些區(qū)域性比較強(qiáng)的材料，像防水材料、空調(diào)系統(tǒng)、還有一些保溫材料等通用性的材料，這些材料都可以在國(guó)內(nèi)買(mǎi)賣(mài)到，所以我們建議這類(lèi)的材料商進(jìn)行戰(zhàn)略采購(gòu)，我們的戰(zhàn)略采購(gòu)過(guò)程實(shí)際也是一個(gè)招標(biāo)的過(guò)程，只不過(guò)是一年一次。我們會(huì)邀請(qǐng)廠(chǎng)家參與招標(biāo)的流程，然后確定本年的供應(yīng)價(jià)格，如果全國(guó)任何一個(gè)項(xiàng)目需要用到這些材料的時(shí)候，我會(huì)直接跟廠(chǎng)家聯(lián)系，這些廠(chǎng)家會(huì)安排各地經(jīng)銷(xiāo)商與我們合作。

我們選擇供應(yīng)商分兩類(lèi)：

1、總承包，因?yàn)榭偝邪�的資質(zhì)條件等各方面比較強(qiáng)，我們會(huì)直接在庫(kù)內(nèi)選擇。

2、專(zhuān)項(xiàng)性比較強(qiáng)的，比如區(qū)域性比較強(qiáng)的消防設(shè)備，我們更傾向于本地的項(xiàng)目找本地周邊的廠(chǎng)商，因?yàn)橄�防涉及到�?yàn)收，找這樣的企業(yè)對(duì)我們更有優(yōu)勢(shì)。我們會(huì)優(yōu)先選擇庫(kù)里合作過(guò)的廠(chǎng)商，如果庫(kù)里沒(méi)有這方面的廠(chǎng)商，我們會(huì)要求總部或者是地方去考察了解然后入庫(kù)。

記者：制定目標(biāo)成本是地產(chǎn)項(xiàng)目管理的重要環(huán)節(jié)，如何提高目標(biāo)成本制定階段的科學(xué)合理性?

黃軍：當(dāng)圖紙進(jìn)行完善的時(shí)候，目標(biāo)成本就是最有效的，這個(gè)階段做目標(biāo)成本是最重要和最合理的。但是實(shí)際上目標(biāo)成本是一個(gè)三級(jí)審核的過(guò)程。我認(rèn)為制定目標(biāo)成本有兩個(gè)科學(xué)的方法：

1、一定是在多階段制定，沒(méi)圖的時(shí)候是一個(gè)階段，圖紙出來(lái)以后是一個(gè)階段，圖紙?jiān)敿?xì)又是一個(gè)階段，各種條件都具備又是另外一個(gè)階段。

2、一定允許目標(biāo)成本是可調(diào)的，不僅需要調(diào)減還需要調(diào)增，因?yàn)楝F(xiàn)在很多人講目標(biāo)成本都是只少不多，我認(rèn)為這是不科學(xué)的。

記者：貴公司有沒(méi)有與造價(jià)咨詢(xún)公司合作?一般造價(jià)咨詢(xún)公司是在全過(guò)程配合還是做單一方面的工作?

黃軍：我們有合作的造價(jià)咨詢(xún)公司，而且全過(guò)程和單一的工作都有委托，我們公司的口號(hào)是與造價(jià)咨詢(xún)公司共同成長(zhǎng)。我們也希望造價(jià)咨詢(xún)公司了解我們，我們也了解他們，大家在一起工作的時(shí)候不分彼此。

我們建立了造價(jià)咨詢(xún)單位數(shù)據(jù)庫(kù)，我們?cè)谌珖?guó)大概有37家戰(zhàn)略合作企業(yè)。由于造價(jià)咨詢(xún)受區(qū)域的限制，除個(gè)別大型的造價(jià)咨詢(xún)公司外，別的造價(jià)咨詢(xún)公司，我們都是長(zhǎng)期合作的，這樣可以讓咨詢(xún)公司更了解我們，我們也能更了解他們，相互了解可以更好的配合。我們還要求造價(jià)咨詢(xún)公司的人員要穩(wěn)定，在項(xiàng)目中不能頻繁的換人，所以我們的造價(jià)咨詢(xún)公司都是比較穩(wěn)定的合作商。我們把造價(jià)咨詢(xún)公司定義了兩個(gè)功能，一個(gè)是計(jì)算器功能；另一個(gè)是資料庫(kù)功能，因?yàn)樗麄冊(cè)诋?dāng)?shù)乇任覀兏�熟悉和了解情況，他們作為我們的合作伙伴一起共同發(fā)展，我們對(duì)他們的信任度也與日俱增。

記者：你們會(huì)把項(xiàng)目同時(shí)交給不同的兩家造價(jià)咨詢(xún)公司嗎?

黃軍：這種情況分兩類(lèi)：第一類(lèi)是大項(xiàng)目的過(guò)程控制，比如：我們的機(jī)場(chǎng)項(xiàng)目。第二類(lèi)是結(jié)算審核，我們叫二審。超過(guò)幾億的重大項(xiàng)目的任務(wù)結(jié)算，我們除了邀請(qǐng)一家造價(jià)咨詢(xún)公司外，還會(huì)邀請(qǐng)第二家咨詢(xún)單位一起來(lái)完成。

記者：因?yàn)槌杀竟芸夭恢簧婕暗匠杀静块T(mén)，更需要其他部門(mén)的支持，您覺(jué)得如何將成本管控的理念深入全公司其他部門(mén)?

黃軍：我覺(jué)得營(yíng)銷(xiāo)部一般不太可能考慮成本，他們只會(huì)提要求。而項(xiàng)目部作為開(kāi)發(fā)，剛開(kāi)始的立項(xiàng)階段也不會(huì)考慮成本，而真正能夠跟我們共同考慮成本問(wèn)題的只有工程部，他們?cè)陧?xiàng)目建設(shè)的時(shí)候，給我們提供的幫助是最大的，我們國(guó)內(nèi)的施工技術(shù)比較保守，施工的工藝方法也比較滯后，材料商都會(huì)研發(fā)一些新產(chǎn)品。從概念上來(lái)說(shuō)，新產(chǎn)品肯定比老產(chǎn)品好，特別是推出三年以上的新工藝方法和新材料，但是我們的設(shè)計(jì)人員很少使用。而新工藝的產(chǎn)品研發(fā)費(fèi)用很高，會(huì)導(dǎo)致售價(jià)提高，只有大面積使用，產(chǎn)品價(jià)格才有可能降低，但實(shí)際上用新工藝和新材料可以節(jié)約很多成本。對(duì)成本最了解也是工程部，他們最具備條件幫助我們共同去控制成本，甚而是減少成本。其他部門(mén)不會(huì)有多大的這種想法或者這種義務(wù)去降低成本，即使公司鼓勵(lì)在內(nèi)部推行，那作用也不會(huì)太大。

記者：在設(shè)計(jì)階段，公司的成本部需要參與嗎?

黃軍：我們成本部在設(shè)計(jì)階段只是提要求，能不能達(dá)到這個(gè)要求，實(shí)際上還是要等設(shè)計(jì)完成以后才知道，但是往往到這個(gè)階段已經(jīng)來(lái)不及了，比如：我們要求限額設(shè)計(jì)，設(shè)計(jì)出來(lái)的造價(jià)應(yīng)該在每平米2000元,設(shè)計(jì)人員就會(huì)按照每平方米2000元的標(biāo)準(zhǔn)去做，做完以后發(fā)現(xiàn)會(huì)超出，設(shè)計(jì)需要改，但是也改不了，因?yàn)楣ぷ髁亢艽�，木已成舟我們也不能要求把它拆掉，時(shí)間和進(jìn)度都來(lái)不及了，也不能滿(mǎn)足的整個(gè)項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)期，所以我們經(jīng)常是被接受，雖然我們提出了要求，但是我們的要求得不到滿(mǎn)足也沒(méi)有辦法，因?yàn)槿狈τ行У氖侄喂芾�，公司�?duì)設(shè)計(jì)的懲罰措施很少。

我覺(jué)得最好的辦法就是公司成立自己的設(shè)計(jì)部門(mén)，并且設(shè)計(jì)部門(mén)人員的經(jīng)驗(yàn)要非常豐富，能夠保證在設(shè)計(jì)環(huán)節(jié)上，不產(chǎn)生額外的費(fèi)用。

記者：您認(rèn)為作為職業(yè)成本經(jīng)理人，最需要具備的哪些重要的能力與素質(zhì)?

黃軍：作為一個(gè)成本人員最重要的能力是：1.必須要了解全面，全專(zhuān)業(yè)，不一定要求全精通，但是一定要全知道，我個(gè)人認(rèn)為所有的新材料和新設(shè)備，我們都要接受了解，這樣才能保證自己知識(shí)更全面。

記者：您覺(jué)得成本控制的難點(diǎn)有哪些?

黃軍：我們成本部門(mén)不懼怕工作量，只要有賬就不怕算，但是我們最懼怕的東西是控制成本的時(shí)候，需求開(kāi)始發(fā)生變化，讓成本變得不可預(yù)測(cè)，比如：我們裝修完成后，又因?yàn)閷徝绬?wèn)題要重新裝修，里面涉及到成本增加很多。如：1、以前的裝修成本浪費(fèi)了；2、集體裝修的價(jià)格由于量大所以?xún)r(jià)低，而重新裝修的時(shí)候，單價(jià)肯定要比原來(lái)高；3、既然是修稿，那么新的東西跟原來(lái)肯定是不一樣的。這幾個(gè)方面就說(shuō)明了需求的改變對(duì)成本的不可控性影響是最大的，所以我希望項(xiàng)目的全過(guò)程中都不要發(fā)生變化。

記者：您覺(jué)得成本體系的信息化管理適用于什么樣的公司?貴公司有沒(méi)有考慮做成本體系信息化?

黃軍：成本的信息化無(wú)外乎就是幾點(diǎn)：1、立項(xiàng)的數(shù)據(jù)；2、目標(biāo)成本的數(shù)據(jù)；3、產(chǎn)值的數(shù)據(jù)；4、合同的數(shù)據(jù)；5、變更單；6、簽證單。數(shù)據(jù)信息化最直觀(guān)的表現(xiàn)就是希望所有數(shù)據(jù)都體現(xiàn)在一個(gè)系統(tǒng)里面。

我們公司開(kāi)發(fā)了一整套軟件進(jìn)行信息的錄入，而一些小公司可能就是采用表格的形式，每周、每季度、每月更新一些報(bào)表，我認(rèn)為這也是一種信息化。

我覺(jué)得每周的報(bào)表，反饋的信息準(zhǔn)確度不高，因?yàn)闀r(shí)間太短了，大家沒(méi)有太多精力去做這件事情。我認(rèn)為每月的成本報(bào)表，反映的信息是最有價(jià)值的，因?yàn)槊總�(gè)月是最合適的時(shí)間節(jié)點(diǎn)，既有工作量，又有數(shù)據(jù)，而且人員也比較重視。

(責(zé)任編輯：建筑小白)