西本新干線股份有限公司成本經理鐘育標

近年來，建筑市場的競爭日益激烈。在當前國家政策的調控和市場環(huán)境的影響下、甚至是社會輿論的重壓下，地產企業(yè)面臨著利潤下降的重重困難，成本的合理有效控制將成為企業(yè)跑贏市場的重要因素和管理手段。如何在保證質量的前提下更加有效合理地做好項目成本管控，實現(xiàn)項目利潤最大化，成為目前房地產企業(yè)的重要任務和目標。今天我們采訪到西本新干線股份有限公司的成本經理鐘育標先生，請他為我們分享一下他在成本管控工作中的寶貴經驗。

記者：根據(jù)多年的管理經驗，您認為成本的各項管控環(huán)節(jié)中哪個環(huán)節(jié)對房地產投資的利潤實現(xiàn)影響比重最大，最有效的管控方法是什么？

鐘育標：成本管控涉及很多內容，我比較重視的是目標成本這一塊。整個目標成本主要分為三大塊，拿地成本、方案成本和施工圖成本。成本測算包括很多環(huán)節(jié)，從拿地開始我們就要開始進行成本測算。拿到地之后，我們還會進行一個方案成本的測算。在項目定位階段，我們會對各種方案進行比較，最終確定一個最優(yōu)的方案成本。方案成本對我們來說，是對一個項目大的定位和總投資的確認。

方案確定好之后，我們會確定施工圖的目標成本，這對我們的成本管控來說是最重要的，施工圖成本可以很好地指導我們在整個施工過程中的成本管控，包括整個工程的管控。我們的施工圖成本可能會根據(jù)項目的實際情況進行微調，因為在招投標的時候，有可能會發(fā)生一些比較重大的變更，所以施工圖成本也會有調整，這樣才能比較貼合實際。施工圖成本對于我們成本的考核包括對工程管理的考核，都提供了很好的依據(jù)。

目標成本分為動態(tài)和靜態(tài)兩種，靜態(tài)成本是一個整體的大的數(shù)據(jù)，施工圖成本出來之后，我們每個月或每個季度會形成一個動態(tài)成本的分析，這對我們最終的成本控制會起到非常好的監(jiān)督作用。因為在動態(tài)成本過程中，每個月我們都會被提醒，這部分可能超了預算，那部分還有余量，這樣在接下來的工作中就會注意好各環(huán)節(jié)的把控，確保最后的成本管控不會出現(xiàn)問題。整個目標成本如果不建立起來，到最后結算的時候，有可能投資不知道會超預算多少。從我們的成本工作來說，目標成本給我們起到了一個指導和參考的作用。

我之前也接觸過一些大企業(yè)，包括綠地、銀泰等，他們對目標成本的要求都很嚴格，不允許調整，因為一個變更有可能就是幾百萬，我們的目標成本還有一定的調整范圍，因為合理的調整會使整個項目的可實施性變大。舉個例子，我們之前有一個項目，做到最后景觀全部更換，面對這種情況，成本肯定要調整。我們當時重新出了一個預算，以這個預算作為參考進行調整并向老板匯報。這種情況的確會造成比較大的成本提升，為了最大幅度地降低浪費，我們當時提出的要求就是盡量利用原有材料進行再設計，這樣至少在材料方面的浪費不會太大。

記者：貴公司目前主要做什么類型的項目？如何在項目中做好成本管控？

鐘育標：我們目前主要做精品酒店和酒店式公寓，老板對這些項目的要求比較高，所以對于我們來說，如果沒有一個很好的目標成本作為指導，過程中就很難去實施。例如到底要用多好的材料？要給設計師框定一個范圍，不然他們很難做。如果沒有明確的說明，設計師一般都會選擇最好的材料，但是對于成本來說這樣肯定是不可行的，老板也不會同意。就潔具來說，有國際一線品牌、合資品牌和國內品牌，每個檔次都不一樣，每個品牌里面還有高端、中端和低端的分類，所以如果不去給設計師一個成本的范圍，他就很難選擇相應的材料。

在這方面，我們的建議是一般客戶能看到的東西都要用一流的產品，畢竟我們項目的定位是精品酒店，特別是潔具這類產品，一定要用國際一線品牌。一些看不到的內部產品方面，檔次可以稍微降一降，還有一些墻面上的裝飾性的東西，沒必要用非常好的。我們曾經有個項目，設計師的第一稿方案出來后，我們發(fā)現(xiàn)其中選材的市場價格非常貴，后面我們提出成本方面的意見，對選材降低了一個標準，再通過尋找不同的廠家詢價比價，最后把成本降低了將近一半，取得了很好的成本控制效果。但是在這個過程中要注意一點，一定要對項目的實際情況非常了解。我們現(xiàn)在的成本管控越來越專業(yè)化，成本部門可能會有專門的采購經理、專門的機電工程師、土建工程師，甚至裝修工程師，因為每個人都不可能面面俱到，所有東西都掌握，所以更需要通力合作。

記者：質量目標、進度目標、成本目標這三者有時會有沖突，如何合理管控？

鐘育標：這三者肯定會有沖突，但就像我剛才說的，目標成本這一塊是最重要的，因為目標成本決定了整個項目的質量成本和進度控制，當然質量和進度也可以對成本進行反控制。因為投標單位的報價是根據(jù)我們給他的東西提供的，報價是具有針對性的，并且有進度要求，如果在前面把這些事情都交代清楚了，那么過程中就會避免出現(xiàn)各種偏差。施工單位還涉及項目管理的問題，如果目標成本制定好了，就等于大方向把控住了，后續(xù)的各種工作都會比較順利。

成本管控不僅僅是成本部的事情，跟其他部門的互動和交流也非常重要，在項目一線的部門有問題及時和我們溝通，我們會及時和公司反饋，對于合同里的約定，如果他們解釋不清楚，我們可以參加工程例會，由我們去和施工方做解釋，最后達到大家都能接受、都滿意的效果。

記者：您怎么看待造價咨詢單位？和造價咨詢單位有合作嗎？

鐘育標：造價咨詢單位對我們的成本管控能夠起到很好的作用，因為造價咨詢公司是專業(yè)做造價咨詢的，它的項目數(shù)據(jù)的積累能夠更好地給業(yè)主提供各種數(shù)據(jù)參考。例如關于目標成本中的方案成本，造價咨詢單位可以給我們提供各個區(qū)域的不同數(shù)據(jù)，為我們的決策提供很好的參考依據(jù)。

房地產公司不可能一個項目接一個項目地滾動，一個招標接著一個招標，這不太現(xiàn)實，所以要養(yǎng)一批專門做咨詢造價的人從成本方面就是一個很大的開支，而且團隊的專業(yè)性方面也不一定能夠很好地把控。我們有長期合作的咨詢造價公司，是我們的合作單位，造價咨詢公司有一大批各種層次的人，包括基礎的工作人員、中層的項目經理以及上面的總工，所以可以從各個方面為我們提供一個很好的幫助。我自己以前就是從造價咨詢公司出來的，所以對此比較了解。

記者：貴公司是否有自己的歷史數(shù)據(jù)庫？

鐘育標：我們剛剛開始做房產，歷史數(shù)據(jù)庫還在整理和逐步建立中。我們的數(shù)據(jù)庫內容現(xiàn)在比較偏重于施工單位，各個供應商的數(shù)據(jù)還是比較寬泛的統(tǒng)計。

記者：如何順利實施招采計劃？影響招標采購的因素有哪些？

鐘育標：招標采購計劃要想順利實施，首先公司要有一個整體的招標制度。這個招標制度建立起來以后，大家按照制度流程走，第一步是設計方案先出來，然后設計師會要求把對應的目標成本給他，例如裝修樣板房裝修到底對應多少成本、每平米多少造價等等。整個招標采購制度建立之前，回到我們最早談到的目標成本的建立，目標成本的建立是分科目對應的，等于是限額設計，設計做出來的東西不能超過我們的預算，如果超過了就要做方案優(yōu)化，然后再進行比較。第一步的設計參數(shù)、圖紙包括產品的參數(shù)全部要提供出來，這是招標文件的組成部分。因為整個招標采購現(xiàn)在的市場還是很透明的，所有材料的費用基本上都能夠了解到。前期如果不定好這些東西等后期再去討論，整個過程就會拖得很長很麻煩。而方案定好之后再去采購，目標就非常明確，各個型號要什么、要多少，直接找供應商要報價就可以了。

我之前接觸過一個日本的項目，這方面就做得非常好。我?guī)瓦@個項目做招標清單，看到他們的圖紙詳細到每一個節(jié)點應該怎么做都寫得清清楚楚。目前我們國內還做不到這樣，因為設計圖紙很多時候還是邊施工、邊設計、邊優(yōu)化的。日本的這個項目的圖紙也不是招標圖紙，而是整個項目實施時的施工圖紙，其實項目本身的體量并不大，就是一棟六層樓的住宅，但他們花了三年時間出這套圖紙，所以做得非常精細。但是中國拿地的成本太高了，作為開發(fā)商拿到地之后馬上就要投入進去，否則資金壓力太大，而的前期工作就花了很長時間，這套圖紙拿出來，就像小孩子搭積木一樣，只要照著圖制作就完全沒問題。

對于整個招標計劃來說，公司的制度以及前期工作的基調完備不完備，過程中和各家單位的溝通情況如何都會影響招標計劃的實施。招標時要對各家單位的情況了解清楚，可以通過郵件或者會議當面溝通等形式。目前很多項目的招標都在壓縮招投標時間，但我不建議這么去做，因為這涉及到之后的合同。如果前期不和招標單位說清楚，整個招標文件中的圖紙問題沒搞清楚，后期施工的時候施工單位就會提出很多問題，影響工程的順利進行，所以寧可在前期多花時間做工作。

要想招采順利進行，一是招標文件要寫得非常詳細，二是招標過程中施工單位提出問題，要及時回復。如果這部分不預留出足夠的時間，可能會為之后的工作帶來不便。在整個招標過程中，最好有一整套的會議記錄，也會對后面遇到問題時可能發(fā)生的扯皮現(xiàn)象起到很好的預防作用。

記者：您怎么看待資格預審時供應商推薦這個環(huán)節(jié)中的供應商來源渠道？公司所有人都能推薦嗎？優(yōu)質的供應商應該有什么標準？

鐘育標：我們公司的人都有推薦權，我們允許按部門推薦，因為內部人員的推薦相對比較可靠，萬一出現(xiàn)問題也好解決，誰推薦的單位誰來負責，這樣對項目而言也更為有利。

以材料供應商為例，我們給出方案，他們應該能夠根據(jù)項目的情況為我們提供不同的方案，不論是從效果的角度，還是從成本的角度，能夠在我們給出的范圍內提供節(jié)約成本的方案，就是比較優(yōu)秀的材料供應商。例如針對某個項目，我們提出要求，供應商可以提出他們認為最優(yōu)的高中低三個檔次的方案，配好給我們看，最后由我們來選擇。我認為能做到上述這些工作的供應商，是因為其服務意識很強，會是開發(fā)商都愿意合作的對象。

記者：在招標工作中，貴公司一般采用幾輪定標？這樣定標方式優(yōu)缺點是什么？

鐘育標：我們公司基本上是三到四輪定標，有些公司采取一輪定標的情況也有，但這是基于雙方都非常了解的情況。我們剛開始涉足房地產，這方面的工作會更謹慎一些，招標準備一般要求非常充分，給予雙方充分的時間，把大的問題在前面解決，會更有利于后面工作的順利進行。

記者：您認為成本體系的信息化管理適合什么樣的企業(yè)？

鐘育標：我認為成本體系的信息化管理比較適合大公司，因為小公司本來人員就不多，要專門有人員去投入做這一塊比較難實現(xiàn)，大公司有專門的人員負責信息錄入，數(shù)據(jù)的積累已經逐步成型，而小公司要做到很詳細的數(shù)據(jù)積累是不太現(xiàn)實的。信息化管理是對整個成本體系的整理，的確能夠起到比較好的作用，但是如果沒有專門的人去做這件事情，就容易把事情做得虎頭蛇尾。

記者：您認為作為職業(yè)成本經理人，最重要的素質要求是什么？

鐘育標：我認為合格的成本經理人首先應該具備專業(yè)性，這是基礎，如果不具備專業(yè)知識是沒辦法解決成本方面的問題的。其次是要懂管理，現(xiàn)在的成本管控，特別是對于大型項目的成本管控，不是一個人能夠處理的，這就需要成本經理人能夠合理地管理自己的各種資源，包括尋找優(yōu)秀的造價咨詢公司等。第三點是合作，成本管控需要各部門之間的通力合作，一是成本部門內部的合作，二是和其他部門之間的合作，三是和外部的合作，例如和造價咨詢公司及專業(yè)設計院的合作等等，只有很好的合作才能把成本管控做得更好。

(責任編輯：建筑小白)