3月31日，北京市發(fā)布了本年度第一批次商品住宅用地出讓公告，共計30宗，建設用地面積約169公頃，建筑規(guī)模約345萬平方米。這是北京貫徹落實黨中央、國務院“房子是用來住的，不是用來炒的”定位及“穩(wěn)地價、穩(wěn)房價、穩(wěn)預期”決策部署，堅持租購并舉、加強供需雙效調節(jié)、引導市場理性競爭、保持房地產市場平穩(wěn)運行的重要舉措。

公告發(fā)布次日,北京市規(guī)劃和自然資源委和北京市住房城鄉(xiāng)建設委聯(lián)合召開2021年度商品住宅用地供應座談會，邀請了部分行業(yè)專家、用地企業(yè)參與座談，全面介紹了北京市首批供地項目布局、結構類型等，并重點對相關房地產調控措施的政策工具箱進行了深入解讀和交流。

穩(wěn)地價：“房地聯(lián)動、一地一策”

落實城市總體規(guī)劃及分區(qū)規(guī)劃要求，合理安排供地布局。按照北京市城市總體規(guī)劃要求,北京市商品住宅用地供應堅持規(guī)劃為引領、促進職住平衡、站城融合、產城融合，實現規(guī)劃引導高質量發(fā)展。本次供應的30宗項目共涉及12個區(qū)，位于中心城區(qū)項目15宗，建設用地面積約73公頃，占比約43%；位于多點及副中心地區(qū)項目11宗，建設用地面積約72公頃，占比約43%；位于生態(tài)涵養(yǎng)區(qū)項目4宗，建設用地面積約24公頃，占比約14%。對于此次首批供地，中海地產負責人王心邑表示,“集中供地有助于穩(wěn)定土地市場和住房市場預期，引導開發(fā)企業(yè)和購房者合理預期，更加科學。尤其第一批次土地供應，各區(qū)域各類型地塊同時推出，有利于推動北京市土地和房地產市場合理發(fā)展，避免個別區(qū)域集中供給，引起這個市場波動。這些政策是落實三穩(wěn)要求、建立房地產長效機制的重要舉措。”

建立“房地聯(lián)動、一地一策”會商機制和政策工具箱。在2021年商品住宅供地工作中，北京市規(guī)劃和自然資源委聯(lián)合市住房城鄉(xiāng)建設委，會同相關區(qū)政府等單位，建立了“房地聯(lián)動、一地一策”會商機制，加強精準調控。在土地出讓環(huán)節(jié)著力加強綜合施策，從實際工作出發(fā)，聯(lián)合市住房城鄉(xiāng)建設委和社會專家共同研究制定“政策工具箱”，推動商品住宅用地供應由“價高者得”的單一目標向完善市場、穩(wěn)定房價、保障民生、提升品質等多目標管理轉變。通過進一步降低溢價空間，在鎖定土地價格上限的基礎上，通過競其他條件確定土地競得人,具體包括競公共租賃住房面積、競政府持有產權份額、投報高標準商品住房建設方案、競異地建設保障房面積、競企業(yè)自持租賃住房面積比例、競公益項目建設面積、設置戶型要求等。對于每一地塊，結合所在區(qū)域位置、周邊房地產市場情況、土地成本等因素合理選擇政策工具組合，確定交易方式，預留合理利潤空間，避免因高地價抬高周邊房價，并確保住房建設品質。對此，北京城建投資發(fā)展股份有限公司李洪兵認為，新的政策充分考慮了企業(yè)和購房人的利益，政府讓利，讓購房人能得到實惠，開發(fā)商保持合理的利潤�！拔覀冇X得市政府短時間內供應這么多地塊也非常的不容易。房地產行業(yè)利潤在向社會平均利潤回歸，地價、房價越來越穩(wěn)定，企業(yè)不用再去想其他的事兒，潛心把產品和服務做好，這對于購房者來說也是非常利好的。”

穩(wěn)房價：加大公共租賃住房競配建和政府持有商品住宅產權份額

加大保障性租賃住房供應，采取配、競建公共租賃

住房面積交易方式。為落實中央及北京市委、市政府土地供應向租賃住房建設傾斜的精神，建立多主體供給、多渠道保障、租購并舉的住房保障體系，今年土地供應計劃中明確租賃住房用地供應指標為300公頃，與商品住宅用地供應等比例安排。為有效增加租賃住房供應，本次供應的地塊中，有15宗項目采用了配、競建“公共租賃住房”面積的交易方式，占比達到50%，起始配建面積達到14萬平方米,全部位于中心城區(qū)、多點及副中心區(qū)域，地塊選址以毗鄰產業(yè)園區(qū)、軌道交通站點為原則，主要對接“三城一區(qū)”和“兩區(qū)”建設區(qū)域的租賃住房需求。

為穩(wěn)定熱點區(qū)域地價、房價，采取競報政府持有商品住宅產權份額交易方式。針對位于朝陽金盞鄉(xiāng)和崔各莊鄉(xiāng)、海淀樹村、副中心0302街區(qū)等6宗區(qū)位條件較好的項目，采取了競報政府持有商品住宅產權份額的交易方式。同時，宗地設定有政府持有商品住宅產權份額預設份額，當現場競報政府持有商品住宅產權份額達到設定的預設份額時，轉入高標準商品住宅建設方案投報程序。此種交易方式可引導開發(fā)企業(yè)理性競買，通過政府和個人共有產權的方式，有效減輕購房人負擔，充分滿足居民自住需求。

對于政府持有商品住房共有份額類房屋管理方面，明確提出了要求：

一是購房人購買此類住房，取得不動產權證未滿5年的，不允許轉讓所購房屋產權份額；購房人取得不動產權證滿5年的，可按市場價格轉讓購房人持有的商品住宅產權份額，同時政府持有的商品住宅產權份額一并轉讓，政府按市場價格收回持有份額對應的價款。

二是二手房交易（含買賣、贈與、司法競拍）購買人須為具備本市商品住房購買資格的家庭，且取得100%產權。購房人產權份額可按普通商品住房辦理繼承，代持機構產權份額不變。二手房再次轉讓，則不需產權證滿5年。

三是購房人可依法將持有的產權份額用于抵押。

四是購房人持有住房期間，政府讓渡住房全部使用權和出租收益，不參與業(yè)主大會，不承擔物業(yè)管理義務。物業(yè)管理、供暖、專項維修資金等費用由購房人全額承擔。

對此，北京房地產協(xié)會秘書長陳志認為，在商品住房引入共有產權的制度設計，主要是通過在土地出讓環(huán)節(jié)設定地價上限，破解“高地價”問題，同時事先明確房屋銷售價格，競政府份額，降低購房人實際支出破解“高房價”問題。將政府讓渡的土地收益轉化為產權份額，既有效保障政府收益，又可盤活資源。

合理設置戶型要求，滿足多層次住房需求。在戶型要求方面，此次近三分之二的項目設置了套內“70/90平方米”戶型要求。本著方便剛需家庭出行、促進職住平衡、強化多點和副中心區(qū)域承接疏解作用的原則，執(zhí)行套內“70/90平方米”戶型要求的項目主要布局在步行即可到達軌道交通站點或者產業(yè)園區(qū)的區(qū)域，兼顧剛需及改善型需求，增強開發(fā)企業(yè)對戶型設計的靈活度，以多元化的產品供應契合多樣化的市場需求。

穩(wěn)預期：引入了房屋銷售價格引導機制

引入房屋銷售價格引導機制。在本次供應的項目中引入了房屋銷售價格引導機制，穩(wěn)定未來上市房價作為重要政策工具之一，由過去預售環(huán)節(jié)引導前置到土地出讓環(huán)節(jié)，按照區(qū)域土地級別，結合區(qū)域近三年在售新建商品住房價格綜合測算區(qū)域房價，由住建和規(guī)自部門、區(qū)政府組成聯(lián)席會，共同研究每一地塊房屋銷售價格指導意見，并在公告期對外告知，開發(fā)企業(yè)在土地競買環(huán)節(jié)將提交房屋銷售的價格承諾。對此，王心邑認為，與此前“限房價、競地價”方式不同的是，在價格方面，此前限競房的銷售限價低于周邊新房和二手房價格，開發(fā)企業(yè)由于土地競價壓縮了利潤空間，影響到項目及房屋的品質。而此次是按照周邊房價的平均水平設定房價上限。在競買環(huán)節(jié)，開發(fā)企業(yè)除了需要承諾未來以不高于該價格售房，還需承諾“達到最低高品質住宅建設要求”后方可參與競買，這有助于企業(yè)在拿地過程中理性出價，在保證自身合理利潤的同時，確保未來住宅產品質量的提升。企業(yè)預期透明、可控，增加了企業(yè)拿地的信心。

設置高標準商品住房投報環(huán)節(jié)，引導住宅品質提升。為落實城市總體規(guī)劃中提出的建設國際一流和諧宜居之都的要求，本次供應的項目中大部分都設置了投報高標準商品住宅建設方案環(huán)節(jié)，投報內容主要包括綠色建筑、裝配式建筑、超低能耗建筑、宜居技術應用、城市設計、建筑單體設計、交通流線設計、景觀與公共環(huán)境設計等，引導開發(fā)企業(yè)主動提升住宅品質。北京萬科企業(yè)有限公司豈曉偉認為，北京首批30個地塊，達到了去年全年供應地塊數量的70%，讓開發(fā)企業(yè)和購房人有了合理的預期。本次供地的政策工具箱，引入高品質住宅建設要求，能夠有效提高住宅建設質量。整體越來越接近市場化原則，能夠有效把供應的地塊轉化成社會需求。

對于此次首批集中供應，業(yè)界和專家都表示看好未來預期。陳志認為這次集中供地，兼顧區(qū)域功能要求、發(fā)展目標、公租房建設、企業(yè)成本利潤需求，從土地方面就開始引導預期，是很好的創(chuàng)新。

中國人民大學副教授張秀智認為，北京此次集中供地，通過穩(wěn)地價、穩(wěn)房價，進一步實現穩(wěn)預期，實現了三者聯(lián)動，運用市場化機制達到房價調控、企業(yè)經營、居民住房需求之間的平衡。北京集中的供應土地，公開土地供應信息，增強了市場主體對土地市場的信心。鑒于地價對房價的影響通常會滯后，可以預期北京在未來一段時間的房價仍然會穩(wěn)定在一個合理區(qū)間里面。

招商局地產徐凱認為，北京一直在房地產調控方面走在全國的前列，招商局地產今年會繼續(xù)加大在北京的投資。