中房網訊 5月27日，由上海易居房地產研究院主辦的“2021中國房地產及物業(yè)上市公司測評成果發(fā)布會”在深圳舉行。備受關注的"2021中國房地產上市公司綜合實力榜"、"2021中國房地產上市公司單項榜"等系列測評成果揭曉。

會上，中國房地產業(yè)協(xié)會副會長、易居中國董事局主席周忻在主題演講中表示，通過這次疫情，物業(yè)行業(yè)的地位得到了充分提高，大家意識到了物業(yè)的重要性。中國房地產市場的整個規(guī)模，不應只看開發(fā)，而應把開發(fā)和物業(yè)放在一起，思考中國房地產行業(yè)的發(fā)展方向。從綜合角度來講，整個中國房地產行業(yè)是向前發(fā)展的，是做得越來越大的。“如果過去30年、40年的時間，中國房地產行業(yè)是在‘建設繁榮’，那么未來的30年、40年、50年，我們是在‘守護繁榮’。把建設繁榮和守護繁榮加在一起，從一個企業(yè)的角度來講，是一個企業(yè)成長和成熟的過程，是做大的過程�！敝苄谜f。

周忻指出，雖然過去的2020年，整個行業(yè)的地產+物業(yè)，是高歌猛進的發(fā)展，但從2021年-2022年，不管是地產企業(yè)還是物業(yè)企業(yè)，前途未必光明，需要大家如坐針氈、如履薄冰�！白蛱旌苊篮茫�明天很艱難。希望地產公司、開發(fā)公司、物業(yè)公司的同仁，我們一起努力，向前走。

以下為文字實錄：

尊敬的陳會長、各位朋友們：

中午好。

整個百強評測，今年是第14年了，物業(yè)的評測也已經3年了，一路走來，伴隨著整個房地產行業(yè)、企業(yè)的不斷成長，這個評測真的蠻有意思的。

剛才蔡總在香港，通過連線做了主題演講，第一次請蔡總來做演講是四五年前，我們跟丁總，好多年沒有在香港辦會了，原來我們的評測一直在香港（舉辦），由于疫情的問題，我們放到了深圳，希望早一年，或者明年，我們有機會還是回到香港（舉辦），既然是上市公司，大部分都在香港，所以我們希望（繼續(xù)）在香港搞這樣的評測會。

剛才蔡總的主題演講，題目叫《黎明前的黑暗》。我非常尊重蔡總在房地產分析行業(yè)的專業(yè)度，但就這個題目，我是非常不同意的。

首先我想講的第一個觀點是，黑暗嗎？不是的。為什么？今天丁總上臺講的是“房地產百強企業(yè)”，楊熙上臺講的是“物業(yè)行業(yè)的上市公司”，如果我站在這里講“房企+物企”，它等于什么？從整個房地產行業(yè)發(fā)展的軌跡角度來講，從上市公司的市值發(fā)展，不管是內含還是外延的角度，整個房地產行業(yè)，各位地產行業(yè)的企業(yè)家、股東、大股東們，這幾年綜合實力、綜合能力、綜合盈利率是在大幅提升的。剛才蔡總講，把每一個可以拆分的東西拆出來，拆出來之后看拆出來的部分，我認為不合理。從上市公司和房企角度，我們更應該看“整體性”。

我記得四五年前，我們在香港第一次想請中國物業(yè)行業(yè)的負責人來參加我們的評測會，當時想來想去，連CEO、CFO加在一起，一共11個人。那個時候，20億、30億、50億的物業(yè)上市公司好像已經很好了。那個時候的物業(yè)上市公司，是“中國地產行業(yè)的邊角料”，而今天呢？如果一個老板，下面有地產公司和物業(yè)公司，這幾年物業(yè)公司是春風得意的。剛才蔡總有件事情講得是對的，不管哪個地產開發(fā)企業(yè)，哪怕今天把規(guī)模不大，把幾百萬、上千萬平米的物業(yè)管理面積賣掉，也能賣十幾個億。所以我們今天的第一個觀點是，站在今天，如果說是百強上市公司評測，我們的視角，或者看中國房地產市場整個規(guī)模，不應該簡簡單單只看開發(fā)，而應該把開發(fā)和物業(yè)放在一起。旭輝林總的物業(yè)上市非常早，到今天為止本來是“旭輝地產”，今天加了個“旭輝物業(yè)”，1+1>原來的旭輝，每個企業(yè)的綜合實力是比原來大的。所以什么叫黑暗？這不是黑暗。

從這個維度來講，這兩三年整個中國的房地產行業(yè)是光明大道。我一直在講一個概念，建設繁榮與守護繁榮。如果我們30年、40年的時間，中國房地產行業(yè)是在“建設繁榮”，那么未來的30年、40年、50年，我們是在“守護繁榮”。把建設繁榮和守護繁榮加在一起，從一個企業(yè)的角度來講，是一個企業(yè)成長和成熟的過程，是做大的過程。

通過這次疫情，物業(yè)行業(yè)的地位得到了充分提高，誰都知道物業(yè)很重要。今天我跟林峰早上進來的時候，門口有一個人手里拿著把（測溫）槍，他是誰？物業(yè)人。所以我們不要把這兩者分開，要合在一起，思考整個中國地產的發(fā)展方向。所以我的第一個觀點是：黑暗嗎？不。從綜合角度來講，整個行業(yè)是向前發(fā)展的，是做得越來越大的。

第二句話，未來是不是黎明？未必。關于中國房地產開發(fā)領域，剛才蔡總和丁總講的所有數(shù)據(jù)，包括利潤率，我認為目前來講，從現(xiàn)在開始往前，會碰到很多很多的困難，丁總剛才講了幾句很重要的話：1、企業(yè)的利潤率。2、買完地開心三天、苦三年。為什么這么多開發(fā)商還要去拿地？拿了地以后，是不是光明？我不展開講了。

物業(yè)行業(yè)“眾樂樂”的時代是不是會過去？三年前，中國物業(yè)企業(yè)上市，發(fā)股票很難，前年年底和去年，有多少發(fā)多少，搶得不得了。今年呢？今年我們整個行業(yè)有這么多家公司上市，你認為一些中小物業(yè)公司上市后，股票還那么好發(fā)嗎？未必。“眾樂樂”的時代是不是過去了？過去物業(yè)管理公司的核心是什么？剛才楊熙講了一個三角，上面最大的兩個字是“規(guī)�！�，碧桂園未來有2萬多億平方米，所以碧桂園（規(guī)模）大。僅僅有規(guī)模，能不能反映出這個企業(yè)的利潤？剛剛楊熙總講了一個數(shù)字，人均管理面積1萬平米。員工的工資成本是多少？大家也看到了一個數(shù)字，大量所謂的增值服務來自于設計顧問費、交付費、營銷前期服務費，未來的物業(yè)行業(yè)，必須經過我們的精耕細作，才能把它填掉，才能讓企業(yè)有更成熟的發(fā)展。雖然過去的2020年到2021年，整個行業(yè)的地產+物業(yè)，加起來是高歌猛進的。但我認為，從2021年到2022年，不管是地產企業(yè)還是物業(yè)企業(yè)，前途未必光明，需要我們如坐針氈、如履薄冰。

我的第二個觀點，跟國強剛剛講的正好反過來，我們講的維度不一樣，他講的所有事情，是圍繞房地產開發(fā)角度講的，他也看到了房地產開發(fā)角度的機會，比如資產出清、利潤率有所回升、1-4月房價漲幅略高。我的感覺，如果把這些合起來，2020年整個市場絕對是ok的，老板的日子絕對比原來好過。但是2021年到2022年，未必是光明的。我們一直講，開發(fā)企業(yè)“現(xiàn)金為王”，物業(yè)企業(yè)不要沾沾自喜，很多開發(fā)企業(yè)在分拆，我見到很多地產商的老板，說今年要把物業(yè)管理公司拆出來，這一點我跟蔡總是一致（的意見），兩三千萬平方米的規(guī)模拆出來，哪怕成為一家上市公司，你也是一家沒有交易量的上市公司，還不如跟在座幾家大公司搞一些合作。

所以，昨天很美好，明天很艱難。希望地產公司、開發(fā)公司、物業(yè)公司的同仁，我們一起努力，向前走。也祝賀第14年百強企業(yè)測評圓滿成功。

謝謝大家。