在伍江看來，城市更新，不要把經(jīng)念歪了，要在“城市上建城市”；城市更新不是10年或20年的事，可能是100年或200年，甚至更長，慢慢干。

城市更新，向新而生。日前，《關(guān)于開展第一批城市更新試點(diǎn)工作的通知》發(fā)布，拉開了新一輪城市更新的帷幕。

政策出臺，可能將撬動萬億級市場。這對景氣度不高的房地產(chǎn)市場來說，無疑提供了新的可能性。歷史還會踩著相似的韻腳嗎？《中國房地產(chǎn)金融》日前專訪了中國城市規(guī)劃學(xué)會副理事長、同濟(jì)大學(xué)原常務(wù)副校長伍江。

在伍江看來，城市更新不要把經(jīng)念歪了。城市更新不是短期的事情，是城市的常態(tài)化狀態(tài)，是城市持續(xù)發(fā)生的事情；城市更新是要在“城市上建城市”，是“有機(jī)更新”，不是整天大拆大建；針對城市更新的新要求，需要對過去的建設(shè)開發(fā)模式重新反思。

一、不要把城市更新的經(jīng)念歪了，要在“城市上建城市”

《中國房地產(chǎn)金融》：當(dāng)前各個地方城市更新行動，正搞得如火如荼，您如何看待城市更新？與過去相比，如何定義現(xiàn)在的城市更新行動與觀念？

伍江：城市更新是城市的常態(tài)化狀態(tài)，城市總是需要不斷更新的。但是過去幾十年城市更新都是以“舊城改造”的方式進(jìn)行的，都是大拆大建�，F(xiàn)在要及時轉(zhuǎn)入常態(tài)化的城市更新狀態(tài)。現(xiàn)在大家更多聚焦在一些小尺度的更新上，叫“微更新”，這是對過去大拆大建的一種反思。但城市更新不僅僅是“微更新”，城市更新既有微觀的問題，也有宏觀的問題。

城市更新不能大拆大建，要改變原有的舊城改造模式，要學(xué)會在“城市上建城市”，通過不斷更新、改造再利用，使得城市發(fā)展更加有機(jī)，這是業(yè)界現(xiàn)在談城市更新時聚焦比較多的一個方向。城市更新過程需要市場，也需要資本，只不過市場也好，資本也好，都不應(yīng)該是簡單復(fù)制過去那樣的舊城改造模式，而是應(yīng)該適應(yīng)新的城市更新進(jìn)行新的市場模式探索。

不要把城市更新的經(jīng)念歪了。我們國家發(fā)展的階段已經(jīng)不同，正在進(jìn)行重大轉(zhuǎn)型，不能沿用過去那種快速的、大規(guī)模改造的方法，那樣對整個國家發(fā)展不利，對可持續(xù)發(fā)展、綠色發(fā)展都不利。

二、不是把政府變成市場，“政府不是市場”

《中國房地產(chǎn)金融》：在新的城市更新行動中，政府應(yīng)當(dāng)扮演什么角色？如何兼顧各方主體的利益？

伍江：我們是社會主義市場經(jīng)濟(jì)，要充分發(fā)揮市場的作用。市場在過去幾十年已經(jīng)漸漸適應(yīng)了大規(guī)模舊城改造、大規(guī)模房地產(chǎn)開發(fā)�，F(xiàn)在的城市更新，應(yīng)該針對新的要求轉(zhuǎn)變模式，不能再用舊的模式套新的需求。

政府通過政策設(shè)計，讓一部分社會資本能參與到公益事業(yè)，這是好事。在西方國家也有PPP。政府對公共利益存在訴求，對公共利益的責(zé)任也責(zé)無旁貸。

政府應(yīng)該要維護(hù)社會公正。各方利益主體的訴求是不一樣的，博弈能力也不一樣，政府應(yīng)該更多關(guān)照弱勢群體，應(yīng)偏向于能力弱一點(diǎn)的群體，才能維護(hù)社會公正。

換句話說，如果有資本跟居民個人利益之間有博弈、有爭論的話，政府更多的是應(yīng)該幫助個人，而不是幫助資本，因?yàn)橘Y本力量強(qiáng)大，個人力量弱小。

我覺得，政府應(yīng)該設(shè)計一些好的政策，在不違背市場規(guī)律的前提下，愿意把資金投入到有更多公益色彩的工作中，讓市場不過分逐利，而愿意多做一些公益的事。政府本身應(yīng)該更多從事保障公共利益的工作，而不是把政府變成市場，“政府不是市場”。

《中國房地產(chǎn)金融》：當(dāng)前時局之下，房企活得不是很好。

伍江：我覺得是開發(fā)企業(yè)前面幾十年的日子太好過了，所以現(xiàn)在覺得活得不太好。對于各行各業(yè)來說，馬克思的《資本論》認(rèn)為，市場的平均利潤才是最后的一個利潤。過去房地產(chǎn)利潤太高了，現(xiàn)在應(yīng)該回到正常狀態(tài)。

政府不能要求市場，要求企業(yè)做賠錢買賣，這不可以的，這是市場規(guī)律，但是可以毛利低一點(diǎn)對吧？少賺點(diǎn)錢，多做一些公益的事情，這是可以的。不賺錢是不行的，不賺錢就不叫市場了，但可以不一定賺那么多錢，是吧？

三、城市更新是漫長的過程，不是10年或20年的事情

伍江：城市更新不是10年或20年的事情，可能是100年或200年，甚至更長，要慢慢干。只要城市在，就會不斷更新。只要有更新，就需要市場介入。城市會永遠(yuǎn)更新下去。

我覺得，現(xiàn)在別太著急，不要急于一蹴而就，不要去想著“一口吃成大胖子”。這是一個涉及更多個體的利益，更多不同利益之間的博弈，不要太急。慢慢來，對大家都好，還沒有形成共識的，就等一等，不能強(qiáng)迫一定要這樣做。

《中國房地產(chǎn)金融》：現(xiàn)在很多市場主體都積極參與到城市更新行動中。

伍江：這是好事兒。要轉(zhuǎn)變觀念，不能再用過去那種模式來套用到現(xiàn)在。比如說利潤率不要那么高，做事情比較麻煩一點(diǎn)，不是那么簡單的，今年拿地明年造房子，后年賣房子，而是慢慢跟居民商量，本來2年能做成的事，得花5年或6年做成。日本六本木的城市更新，花了差不多快30年的時間。

四、規(guī)劃若只重視空間美學(xué)，規(guī)劃就是錯的

《中國房地產(chǎn)金融》：從規(guī)劃的角度，您如何看城市更新？

伍江：改革開放以后，主要是擴(kuò)張型規(guī)劃，都是拆掉以后再建，或者將沒有城市的地方擴(kuò)大為城市。現(xiàn)在不一樣了，城市更新更多是進(jìn)行改造，而不是拆掉重建，或者擴(kuò)張用地。

現(xiàn)在國家對城市建設(shè)用地管得也很嚴(yán)，城市也不太可能再有太多增量，城市更新有一個很大的特點(diǎn)，從過去增量型發(fā)展轉(zhuǎn)向一種存量型發(fā)展，要適應(yīng)這個變化。

《中國房地產(chǎn)金融》：比較微觀一點(diǎn)，是不是注重空間的一些美學(xué)，或者文脈。

伍江：規(guī)劃如果只重視空間美學(xué)，這個規(guī)劃就是錯的。規(guī)劃本來就應(yīng)該是綜合性的，要考慮到政治、經(jīng)濟(jì)與文化等功能。

五、城市更新是“有機(jī)更新”，不是整天大拆大建

《中國房地產(chǎn)金融》：城市更新對社區(qū)會有多大的影響？

伍江：社區(qū)是城市的重要組成部分，甚至是主要組成部分。城市要更新，社區(qū)也要更新，涉及每一個人與每一個家庭。人民的生活品質(zhì)在不斷提高，城市更新不可能一步到位，幾輩人都滿意是不可能的。所以，總是會有新的要求與訴求，那么舊的東西也會變，就又需要更新，社區(qū)更新是將來城市更新中相當(dāng)重要的“一個重頭”，這塊存量非常大。

《中國房地產(chǎn)金融》：有個數(shù)據(jù)，在2000年以前約有好像200億平方米建筑，一部分可能到了要更新的時候了。

伍江：不要說到200億，就想到要一批一批地進(jìn)行徹底更新，或者過20年之后再來一次更新。城市更新是一個慢長的、持續(xù)的與不斷更新的過程。

《中國房地產(chǎn)金融》：螺旋性的持續(xù)性更新？

伍江：我覺得應(yīng)該是“有機(jī)更新”，不是整天大拆大建，不是整天“大更新”，而是天天都有更新，但是你不太容易覺察到。這樣，城市就不會因?yàn)槔鲜窃诟�新，給人們造成生活不便，甚至城市的混亂。

六、不能拿以前習(xí)慣的那一套理解現(xiàn)在的城市更新

《中國房地產(chǎn)金融》：您對現(xiàn)在的城市更新行動有何政策建議？

伍江：我一直在跟政府呼吁，現(xiàn)在的城市建設(shè)，包括市場管控，以前幾十年是很適用的，但現(xiàn)在從增量型發(fā)展轉(zhuǎn)向存量型發(fā)展，所有的政策設(shè)計、制度設(shè)計都應(yīng)該隨之改變，現(xiàn)在很多地方，從政府到企業(yè)都不適應(yīng)，拿著以前已經(jīng)習(xí)慣的那一套理解現(xiàn)在的城市更新。

針對城市更新的新要求，需要重新反思現(xiàn)有的制度設(shè)計、政策包括法律。

《中國房地產(chǎn)金融》：可以闡述得更具體一些嗎？

伍江：需要反思的太多了。我剛才講的都是很籠統(tǒng)的、宏觀的，實(shí)際上具體的政策、法律、標(biāo)準(zhǔn)與規(guī)范，其實(shí)都要反思或重新設(shè)計。

建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)與建設(shè)規(guī)范是不是都應(yīng)該改？現(xiàn)有的標(biāo)準(zhǔn)與規(guī)劃是按照建設(shè)一個全新的城市去對待的，對一個已經(jīng)建設(shè)好的城市，怎么讓它變得更好呢？盡可能不鼓勵去做大手術(shù)是吧？讓它自我內(nèi)部不斷更新，而這方面的政策設(shè)計是缺失的。

《中國房地產(chǎn)金融》：住建部已頒布強(qiáng)制標(biāo)準(zhǔn)《建筑節(jié)能與可再生能源利用通用規(guī)范》，明年4月1日實(shí)施，節(jié)能減排方面，大概是居住建筑節(jié)能要提升30%，公共建設(shè)要提升20%。有專家稱，舊城改造與城市更新可能會參照執(zhí)行。

伍江：國家“3060”目標(biāo)提出來之后，需要所有人共同努力，不管是造新房子還是改老房子，都得要考慮到節(jié)能減排。以前城市建設(shè)不考慮，現(xiàn)在就得多考慮。

現(xiàn)在很多地方借城市更新的名義，是用大拆大建的方法進(jìn)行城市改造，住建部踩了剎車。

過去的開發(fā)模式是以拆為主�，F(xiàn)在要轉(zhuǎn)變，從“留改拆”轉(zhuǎn)為“拆改留”，目的就是不要再搞大拆大建。能留的盡量留，能改造利用的就盡量不要拆除重建。不僅是為了保護(hù)歷史傳承，也是為了可持續(xù)發(fā)展。就減碳來說，千減萬減不如一減，少蓋房子就是最大的減。建新房子總是有碳排放的。改改就能用，為什么要拆掉重建呢？