伴隨著陣痛，房地產(chǎn)行業(yè)正迎來一場巨變。

回顧2021年，房企“三條紅線”和“集中供地”等政策正式實(shí)行，全國調(diào)控政策密集出臺(tái)。在房企融資環(huán)境持續(xù)趨緊的大背景下，不少知名民營房企在下半年出現(xiàn)債務(wù)違約現(xiàn)象。房地產(chǎn)行業(yè)投資也呈現(xiàn)出一條下探曲線，部分一二線和三線城市土地市場流拍現(xiàn)象增加。根據(jù)國家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)，1-11月，房地產(chǎn)土地購置面積18287萬平方米，同比下降11.2%；全國商品住宅新開工面積13.50億平方米，同比下滑8.40%，11月單月，全國商品住宅新開工面積1.15億平方米，同比下滑22.38%。

整體來看，房地產(chǎn)行業(yè)正處于至暗時(shí)刻，未來發(fā)展道路面臨著前所未有的挑戰(zhàn)。

在中央財(cái)經(jīng)大學(xué)金融學(xué)院教授韓復(fù)齡看來，中國房地產(chǎn)行業(yè)的未來將不再是過度“金融化”所堆積的暴利產(chǎn)業(yè)，而是回歸以消費(fèi)者需求為依托的“居住本質(zhì)”。

12月中旬，就中國房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展與面臨的新問題，中國房地產(chǎn)報(bào)記者采訪了韓復(fù)齡。

中國房地產(chǎn)報(bào)：外界認(rèn)為，今年是房地產(chǎn)行業(yè)歷史上最難的一年，這一年您最深的感觸是什么事？您有哪些新的思考？

韓復(fù)齡：感觸最深的有兩件事：一是恒大債務(wù)違約事件，一是到2021年10月份我國房地產(chǎn)銷售額大幅度下滑。

實(shí)際上，我國的房地產(chǎn)供需環(huán)境正在發(fā)生變化，人均住房面積已經(jīng)達(dá)40平方米，并不是像過去一樣缺少住房；但是房價(jià)收入比很高，很多人仍買不起房選擇“躺平”，這使得我國房地產(chǎn)需求處于一個(gè)嚴(yán)重分化狀態(tài)。

我認(rèn)為，這種情況是需要改變的。對于有房人群來說，要能滿足其改善性住房需求。對于買房困難剛需人群來說，需要保障他們能夠住上房。目前，政府層面也很重視這方面的平衡，中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議也明確了“推進(jìn)保障性住房建設(shè)，支持商品房市場更好滿足購房者的合理住房需求。”

中國房地產(chǎn)報(bào)：福耀董事長曹德旺說“恒大資本39億元，借了2萬億元的債”，他批評一些企業(yè)算賬都不會(huì)逗號，從金融學(xué)和財(cái)務(wù)上，你怎么看這種融資杠桿最大化使用？

韓復(fù)齡：我認(rèn)為恒大的問題不只是融資杠桿問題，它還存在盲目多元化投資等問題。比如投資的汽車、糧油、體育等都是耗錢的，沒有什么現(xiàn)金流回報(bào)，最后把資金流耗干了。另外理財(cái)產(chǎn)品承諾的高收益是沒有可持續(xù)性的。

中國房地產(chǎn)報(bào)：目前，有觀點(diǎn)認(rèn)為，中國房地產(chǎn)業(yè)輸出了很大的金融危機(jī)風(fēng)險(xiǎn)，您怎么看？

韓復(fù)齡：風(fēng)險(xiǎn)不是房地產(chǎn)這個(gè)行業(yè)帶來的，是個(gè)別房地產(chǎn)公司盲目多元化、加杠桿所帶來的。像萬科這類深耕房地產(chǎn)業(yè)務(wù)、能平衡好收支的房企就沒有大問題。

中國房地產(chǎn)報(bào)：目前，很多改善型需求的買房人最在意的是個(gè)人住房貸款方面的問題，比如各地嚴(yán)格的限貸政策，您認(rèn)為以當(dāng)前的市場環(huán)境而言，限貸政策是否可以放松了？

韓復(fù)齡：我覺得限貸政策不會(huì)有大規(guī)模調(diào)整，因?yàn)殂y行要保證貸款的安全，現(xiàn)在已經(jīng)發(fā)生了很多斷供的情況，如果貸款比例過低，到時(shí)候還不了款就會(huì)變成銀行壞賬。不過，貸款利率可能會(huì)降低一點(diǎn)。

中國房地產(chǎn)報(bào)：您認(rèn)為應(yīng)該如何使中國房地產(chǎn)行業(yè)健康有序良性發(fā)展？

韓復(fù)齡：首先，房地產(chǎn)的市場定位要進(jìn)步，它既不能是一個(gè)暴利產(chǎn)業(yè)，也不能是金融屬性很強(qiáng)的產(chǎn)業(yè)。因此，房地產(chǎn)企業(yè)要提升質(zhì)量和品質(zhì)，提供不同的產(chǎn)品來解決不同層次的人的需求。其次，就是房地產(chǎn)的區(qū)域性差別很大，有些地方是人口流入的，房地產(chǎn)需求比較旺；有的地方人口流出，住房的需求就比較少。因此，還是需要因城施策。

中國房地產(chǎn)報(bào)：您對于房地產(chǎn)行業(yè)未來發(fā)展有什么預(yù)測，有什么發(fā)展建議？

韓復(fù)齡：我認(rèn)為房地產(chǎn)行業(yè)未來要走的是差異化發(fā)展道路，不能再像從前那樣靠圈地和盲目擴(kuò)張賺錢了，暴利時(shí)代結(jié)束了。未來的房企一定要突出品牌優(yōu)勢，打造優(yōu)質(zhì)產(chǎn)品，通過好服務(wù)和經(jīng)營才能得到消費(fèi)者認(rèn)可，從中盈利。