“從國家經(jīng)濟(jì)政策層面來看，改變經(jīng)濟(jì)過度依賴房地產(chǎn)的發(fā)展模式，已經(jīng)上升到國家政治高度和中長期戰(zhàn)略選擇。”融創(chuàng)中國董事長孫宏斌表示，要理解理解這次調(diào)控， “有人問房地產(chǎn)何時能夠放松，我說不大可能。”

融創(chuàng)中國董事長孫宏斌，近日出席民生銀行不動產(chǎn)金融年會時做出上述表示。一向“敢言敢語”的孫宏斌，針對房地產(chǎn)行業(yè)現(xiàn)狀、當(dāng)下機(jī)會和未來發(fā)展方向明確提出了自己幾點思考，并對房地產(chǎn)形勢做出了新的預(yù)判。

認(rèn)清地產(chǎn)新形勢

今年 7 月，中央政治局會議再次強調(diào)“房住不炒”的定位，同時增加了“不再把房地產(chǎn)作為短期刺激經(jīng)濟(jì)的手段”的表述，這給房地產(chǎn)調(diào)控及房地產(chǎn)市場的發(fā)展定了一個基調(diào)。

“房地產(chǎn)行業(yè)及相關(guān)行業(yè)占 GDP 的 30%，賣地收入加上房地產(chǎn)行業(yè)稅收收入，占整個財政收入的 40%。地產(chǎn)行業(yè)的貸款占信貸 28.9%，加上用房地產(chǎn)做抵押的其他行業(yè)貸款占到50%。房地產(chǎn)這個行業(yè)太重要了，占用了社會資源已經(jīng)太多�！睂O宏斌當(dāng)天表示，改變經(jīng)濟(jì)過度依賴房地產(chǎn)， 已經(jīng)上升到國家政治高度和中長期戰(zhàn)略選擇，要理解此次調(diào)控�！伴_發(fā)商要認(rèn)清房地產(chǎn)市場新形勢，以穩(wěn)為目標(biāo)、嚴(yán)厲的房地產(chǎn)調(diào)控和監(jiān)管措施， 更加系統(tǒng)性和全方位，將會中長期持續(xù)下去�！�

在“房住不炒”的背景下，房地產(chǎn)調(diào)控升級到“一城一策”的調(diào)控方式，“分類調(diào)控，一城一策”。今年上半年，全國各城市房地產(chǎn)調(diào)控政策出臺次數(shù)高達(dá) 251 次。部分熱點城市房價有所抬升的現(xiàn)象，也升級了調(diào)控政策。

孫宏斌認(rèn)為，2016 年 10 月以來的房地產(chǎn)調(diào)控，房地產(chǎn)行業(yè)中有相當(dāng)部分企業(yè)誤判了調(diào)控形勢�！昂芏嗳艘詾� 2017 年兩會之后會放開限價，結(jié)果沒有放開。認(rèn)為 2018 年兩會之后會放開，還是沒有放開。一直到今天，已經(jīng)是第四個年頭�！� 孫宏斌多次強調(diào)理解政策形勢，此次調(diào)控的是中長期。

在這種調(diào)控大背景下，控制好速度、規(guī)模、負(fù)債至關(guān)重要。

今年 5 月以來，房地產(chǎn)企業(yè)融資渠道持續(xù)收緊，房地產(chǎn)信托、境內(nèi)外發(fā)債相繼出現(xiàn)政策收緊。銀保監(jiān)會主席郭樹清在 2019 年陸家嘴論壇上表示，要防止房地產(chǎn)企業(yè)融資過度擠占銀行信貸資源。

孫宏斌表示，融資端面臨總量控制和合規(guī)性監(jiān)管的持續(xù)收緊。他認(rèn)為房企依賴大幅增加負(fù)債的增長模式在未來的空間將越來越小，將更多依賴經(jīng)營現(xiàn)金流和股本資金發(fā)展。

關(guān)于房企規(guī)模問題，孫宏斌說， 未來城市化還有很大的提升空間，今年大概是 16 萬億元，這個規(guī)模大概還會保持很多年。

“行業(yè)到目前 15 萬億元量級的時候，從增量市場往存量市場轉(zhuǎn)變， 這個存量不是指二手房存量、增量， 是房企手握的存量開發(fā)資源。”孫宏斌說，2007 年 3 億元規(guī)模到 2018 年15 萬億元規(guī)模，這中間漲了 5 倍，但是未來保持 15 萬億元的規(guī)模發(fā)展， 房企就開始難做了，從搶增量到搶存量，這其實是一個特別大的變化。

孫宏斌認(rèn)為，當(dāng)前形勢下不能有僥幸心理，房地產(chǎn)調(diào)控會持續(xù)很長的時間。

融創(chuàng)的選擇

雖然如孫宏斌所言，但是融創(chuàng)今年以來的并購步伐未有停歇。在融創(chuàng)超 40 億元接盤李嘉誠旗下大連市西崗項目交易之后，孫宏斌解釋了融創(chuàng)如何思考與選擇。

孫宏斌提到三點：一是低成本土地儲備是優(yōu)勢。二是品牌、產(chǎn)品、服務(wù)是綜合競爭力。三是堅定地布局消費升級，像文旅、文娛、教育、醫(yī)療、大健康等。

孫宏斌認(rèn)為，綜合競爭力強、均衡全面的房企將在存量市場競爭中更有優(yōu)勢，獲得更多發(fā)展機(jī)會。

“綜合能力第一要素，房企庫存有問題，就說不上綜合競爭力。因為有庫存很麻煩，房地產(chǎn)掙點錢很難，虧錢特別容易。要是掙一個億的話特別難，但是虧一個億特別容易。掙錢以后一堆事，虧錢之后什么都沒有�！睂O宏斌說，如果庫存有問題， 土地儲備布局不對或者貴了，那基本上就是別說綜合競爭能力了，就是能不能活著。

“提高我們的綜合競爭力，還要看布局和土儲質(zhì)量，因為這個行業(yè)分兩段，前段投資，后段做產(chǎn)品，投資做錯了的話，做什么產(chǎn)品都虧錢，所以布局和土儲很重要。”孫宏斌說。

孫宏斌認(rèn)為，融創(chuàng)當(dāng)前要持續(xù)降低負(fù)債率�！拔覀冇幸粋�綜合的負(fù)債率目標(biāo)，我們希望負(fù)債總額能夠下降， 由于利潤的大幅增加、銷售額的增加， 負(fù)債率很快降下來�！�

融創(chuàng)發(fā)布銷售公告顯示，今年前 10 個月，融創(chuàng)在中國房地產(chǎn)企業(yè)銷售額榜單上排名第四，累計實現(xiàn)合同銷售金額約 4339.2 億元，同比增長約 17%；合同銷售面積約 2970.7萬平方米，合同銷售均價約 14610 元/ 平方米。

融創(chuàng)中國的中期業(yè)績報告披露， 今年下半年有超過 420 個項目在售，總可售資源超過 5700 億元，其中超過 80% 的可售資源位于一二線城市，上述可售資源將支持融創(chuàng) 5500 億元銷售目標(biāo)的達(dá)成。

關(guān)于在消費升級上的布局，孫宏斌說：“我們堅定地布局消費升級， 像文旅、文娛、教育、醫(yī)療、大健康等等。這屬于房地產(chǎn) +，布局這些就是布局將來。這方面的布局主要是為了五年以后、十年以后的事。因為眼前都挺難掙錢的。我們要從容、穩(wěn)健，還是要講規(guī)模、講高質(zhì)量增長。”