“從國(guó)家經(jīng)濟(jì)政策層面來(lái)看，改變經(jīng)濟(jì)過(guò)度依賴房地產(chǎn)的發(fā)展模式，已經(jīng)上升到國(guó)家政治高度和中長(zhǎng)期戰(zhàn)略選擇�！比趧�(chuàng)中國(guó)董事長(zhǎng)孫宏斌表示，要理解理解這次調(diào)控， “有人問(wèn)房地產(chǎn)何時(shí)能夠放松，我說(shuō)不大可能。”

融創(chuàng)中國(guó)董事長(zhǎng)孫宏斌，近日出席民生銀行不動(dòng)產(chǎn)金融年會(huì)時(shí)做出上述表示。一向“敢言敢語(yǔ)”的孫宏斌，針對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)現(xiàn)狀、當(dāng)下機(jī)會(huì)和未來(lái)發(fā)展方向明確提出了自己幾點(diǎn)思考，并對(duì)房地產(chǎn)形勢(shì)做出了新的預(yù)判。

認(rèn)清地產(chǎn)新形勢(shì)

今年 7 月，中央政治局會(huì)議再次強(qiáng)調(diào)“房住不炒”的定位，同時(shí)增加了“不再把房地產(chǎn)作為短期刺激經(jīng)濟(jì)的手段”的表述，這給房地產(chǎn)調(diào)控及房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展定了一個(gè)基調(diào)。

“房地產(chǎn)行業(yè)及相關(guān)行業(yè)占 GDP 的 30%，賣(mài)地收入加上房地產(chǎn)行業(yè)稅收收入，占整個(gè)財(cái)政收入的 40%。地產(chǎn)行業(yè)的貸款占信貸 28.9%，加上用房地產(chǎn)做抵押的其他行業(yè)貸款占到50%。房地產(chǎn)這個(gè)行業(yè)太重要了，占用了社會(huì)資源已經(jīng)太多�！睂O宏斌當(dāng)天表示，改變經(jīng)濟(jì)過(guò)度依賴房地產(chǎn)， 已經(jīng)上升到國(guó)家政治高度和中長(zhǎng)期戰(zhàn)略選擇，要理解此次調(diào)控�！伴_(kāi)發(fā)商要認(rèn)清房地產(chǎn)市場(chǎng)新形勢(shì)，以穩(wěn)為目標(biāo)、嚴(yán)厲的房地產(chǎn)調(diào)控和監(jiān)管措施， 更加系統(tǒng)性和全方位，將會(huì)中長(zhǎng)期持續(xù)下去。”

在“房住不炒”的背景下，房地產(chǎn)調(diào)控升級(jí)到“一城一策”的調(diào)控方式，“分類調(diào)控，一城一策”。今年上半年，全國(guó)各城市房地產(chǎn)調(diào)控政策出臺(tái)次數(shù)高達(dá) 251 次。部分熱點(diǎn)城市房?jī)r(jià)有所抬升的現(xiàn)象，也升級(jí)了調(diào)控政策。

孫宏斌認(rèn)為，2016 年 10 月以來(lái)的房地產(chǎn)調(diào)控，房地產(chǎn)行業(yè)中有相當(dāng)部分企業(yè)誤判了調(diào)控形勢(shì)�！昂芏嗳艘詾� 2017 年兩會(huì)之后會(huì)放開(kāi)限價(jià)，結(jié)果沒(méi)有放開(kāi)。認(rèn)為 2018 年兩會(huì)之后會(huì)放開(kāi)，還是沒(méi)有放開(kāi)。一直到今天，已經(jīng)是第四個(gè)年頭�！� 孫宏斌多次強(qiáng)調(diào)理解政策形勢(shì)，此次調(diào)控的是中長(zhǎng)期。

在這種調(diào)控大背景下，控制好速度、規(guī)模、負(fù)債至關(guān)重要。

今年 5 月以來(lái)，房地產(chǎn)企業(yè)融資渠道持續(xù)收緊，房地產(chǎn)信托、境內(nèi)外發(fā)債相繼出現(xiàn)政策收緊。銀保監(jiān)會(huì)主席郭樹(shù)清在 2019 年陸家嘴論壇上表示，要防止房地產(chǎn)企業(yè)融資過(guò)度擠占銀行信貸資源。

孫宏斌表示，融資端面臨總量控制和合規(guī)性監(jiān)管的持續(xù)收緊。他認(rèn)為房企依賴大幅增加負(fù)債的增長(zhǎng)模式在未來(lái)的空間將越來(lái)越小，將更多依賴經(jīng)營(yíng)現(xiàn)金流和股本資金發(fā)展。

關(guān)于房企規(guī)模問(wèn)題，孫宏斌說(shuō)， 未來(lái)城市化還有很大的提升空間，今年大概是 16 萬(wàn)億元，這個(gè)規(guī)模大概還會(huì)保持很多年。

“行業(yè)到目前 15 萬(wàn)億元量級(jí)的時(shí)候，從增量市場(chǎng)往存量市場(chǎng)轉(zhuǎn)變， 這個(gè)存量不是指二手房存量、增量， 是房企手握的存量開(kāi)發(fā)資源�！睂O宏斌說(shuō)，2007 年 3 億元規(guī)模到 2018 年15 萬(wàn)億元規(guī)模，這中間漲了 5 倍，但是未來(lái)保持 15 萬(wàn)億元的規(guī)模發(fā)展， 房企就開(kāi)始難做了，從搶增量到搶存量，這其實(shí)是一個(gè)特別大的變化。

孫宏斌認(rèn)為，當(dāng)前形勢(shì)下不能有僥幸心理，房地產(chǎn)調(diào)控會(huì)持續(xù)很長(zhǎng)的時(shí)間。

融創(chuàng)的選擇

雖然如孫宏斌所言，但是融創(chuàng)今年以來(lái)的并購(gòu)步伐未有停歇。在融創(chuàng)超 40 億元接盤(pán)李嘉誠(chéng)旗下大連市西崗項(xiàng)目交易之后，孫宏斌解釋了融創(chuàng)如何思考與選擇。

孫宏斌提到三點(diǎn)：一是低成本土地儲(chǔ)備是優(yōu)勢(shì)。二是品牌、產(chǎn)品、服務(wù)是綜合競(jìng)爭(zhēng)力。三是堅(jiān)定地布局消費(fèi)升級(jí)，像文旅、文娛、教育、醫(yī)療、大健康等。

孫宏斌認(rèn)為，綜合競(jìng)爭(zhēng)力強(qiáng)、均衡全面的房企將在存量市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中更有優(yōu)勢(shì)，獲得更多發(fā)展機(jī)會(huì)。

“綜合能力第一要素，房企庫(kù)存有問(wèn)題，就說(shuō)不上綜合競(jìng)爭(zhēng)力。因?yàn)橛袔?kù)存很麻煩，房地產(chǎn)掙點(diǎn)錢(qián)很難，虧錢(qián)特別容易。要是掙一個(gè)億的話特別難，但是虧一個(gè)億特別容易。掙錢(qián)以后一堆事，虧錢(qián)之后什么都沒(méi)有。”孫宏斌說(shuō)，如果庫(kù)存有問(wèn)題， 土地儲(chǔ)備布局不對(duì)或者貴了，那基本上就是別說(shuō)綜合競(jìng)爭(zhēng)能力了，就是能不能活著。

“提高我們的綜合競(jìng)爭(zhēng)力，還要看布局和土儲(chǔ)質(zhì)量，因?yàn)檫@個(gè)行業(yè)分兩段，前段投資，后段做產(chǎn)品，投資做錯(cuò)了的話，做什么產(chǎn)品都虧錢(qián)，所以布局和土儲(chǔ)很重要。”孫宏斌說(shuō)。

孫宏斌認(rèn)為，融創(chuàng)當(dāng)前要持續(xù)降低負(fù)債率�！拔覀冇幸粋�(gè)綜合的負(fù)債率目標(biāo)，我們希望負(fù)債總額能夠下降， 由于利潤(rùn)的大幅增加、銷(xiāo)售額的增加， 負(fù)債率很快降下來(lái)。”

融創(chuàng)發(fā)布銷(xiāo)售公告顯示，今年前 10 個(gè)月，融創(chuàng)在中國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)銷(xiāo)售額榜單上排名第四，累計(jì)實(shí)現(xiàn)合同銷(xiāo)售金額約 4339.2 億元，同比增長(zhǎng)約 17%；合同銷(xiāo)售面積約 2970.7萬(wàn)平方米，合同銷(xiāo)售均價(jià)約 14610 元/ 平方米。

融創(chuàng)中國(guó)的中期業(yè)績(jī)報(bào)告披露， 今年下半年有超過(guò) 420 個(gè)項(xiàng)目在售，總可售資源超過(guò) 5700 億元，其中超過(guò) 80% 的可售資源位于一二線城市，上述可售資源將支持融創(chuàng) 5500 億元銷(xiāo)售目標(biāo)的達(dá)成。

關(guān)于在消費(fèi)升級(jí)上的布局，孫宏斌說(shuō)：“我們堅(jiān)定地布局消費(fèi)升級(jí)， 像文旅、文娛、教育、醫(yī)療、大健康等等。這屬于房地產(chǎn) +，布局這些就是布局將來(lái)。這方面的布局主要是為了五年以后、十年以后的事。因?yàn)檠矍岸纪﹄y掙錢(qián)的。我們要從容、穩(wěn)健，還是要講規(guī)模、講高質(zhì)量增長(zhǎng)。”