商業(yè)地產(chǎn)是一個看長線的行業(yè)，需要具備穿越周期的能力。

2020年的中國春節(jié)，注定會讓世人銘記。中國人在春節(jié)期間由走親訪友變成“線上拜年”，本該舉國歡慶的節(jié)日氣氛變成了凝重悲壯的共同戰(zhàn)“疫”場景。原本一年中商業(yè)消費的黃金旺季，受到疫情影響商業(yè)地產(chǎn)不得不按下“暫停鍵”。剛剛經(jīng)歷了中美貿(mào)易摩擦所帶來的2019年“經(jīng)濟不確定性”，又被迫面臨開年第一只“黑天鵝”——新型冠狀病毒感染的疫情（NCP），世衛(wèi)組織命名為“COVID-19”。全國的商業(yè)消費市場受到疫情嚴(yán)重沖擊，房地產(chǎn)市場相繼傳出住宅開發(fā)商暫時關(guān)停售樓處，而商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)則減租、免租，與商家共渡難關(guān)，還難免出現(xiàn)退租、逃單的現(xiàn)象。在此時期，探索疫情對經(jīng)濟社會，特別是對我們所處的商業(yè)地產(chǎn)市場影響顯得格外必要。

戰(zhàn)爭、天災(zāi)、疫情等獨立社會事件在所有經(jīng)濟預(yù)測模型中被視作外生變量，它具有突然性、偶然性、不可預(yù)測性的特征。這次的疫情也正是這樣一宗“黑天鵝”事件，并已對經(jīng)濟社會和生產(chǎn)生活產(chǎn)生重大影響，對商業(yè)地產(chǎn)造成了不可避免的沖擊。

面對壓力和挑戰(zhàn)，我們針對這次疫情進行了研究，分析了2003年非典時期的市場情況，對比了當(dāng)前相似的環(huán)境，作出市場研判、找出應(yīng)對之策略。

中國經(jīng)濟長期向好趨勢不變

此次新冠病毒疫情與2003年SARS疫情相比，從影響的深度和廣度來說都要大。如今，整個社會和經(jīng)濟的融合度和互相依賴程度更高，變革的速度也更快，從而產(chǎn)生的影響也更大。

從長期來看，經(jīng)濟增長的趨勢不會改變。雖然短期來看整個經(jīng)濟和整個行業(yè)都面臨很大壓力，但中國經(jīng)濟長期向好的基本面沒有改變。外部沖擊會暫時讓經(jīng)濟偏離這個趨勢，但只要沖擊過后，經(jīng)濟就會有強有力反彈，有回到增長趨勢的能力。這個過程不但市場要有序，政府更要有所為，現(xiàn)在，政府在陸續(xù)出臺相應(yīng)的對沖政策，助力經(jīng)濟復(fù)蘇，幫助企業(yè)渡過難關(guān)。公共衛(wèi)生危機或疫情多數(shù)情況下，主要是恐慌或防御阻隔政策造成的消費需求中斷、推遲或取消。隨著有利于增長恢復(fù)的宏觀政策調(diào)整到位，下半年起，消費經(jīng)濟增長會有加快的趨勢。

毫不放松抓防控，精準(zhǔn)施策促復(fù)工

經(jīng)濟受到影響與疫情持續(xù)時間是有關(guān)系的，我們采取了嚴(yán)格的防控措施，經(jīng)濟的短期壓力就會增大，疫情的持續(xù)時間就會縮短，經(jīng)濟恢復(fù)就會加快。

第一，提高防疫措施。所有顧客進入實體店都要測體溫，服務(wù)臺要提供洗手液，向有需要的顧客和店鋪派發(fā)口罩，當(dāng)然還必須保持環(huán)境的干凈整潔。這次疫情是個很好的機會，運營方可以借此下決心改造硬件，來提升環(huán)境衛(wèi)生，疫情過后，也能給大家提供一個更好的購物環(huán)境。

第二，跟各大網(wǎng)絡(luò)平臺進行合作。因為疫情關(guān)系，顧客不方便來門店，在網(wǎng)上購物，與不同的線上平臺合作，做好配送。同時租戶、商場協(xié)同一起做直播，通過不同的嘗試，測試活動效果好與不好，也為日后新合作方式打開一扇窗。

第三，為疫情之后的復(fù)蘇做準(zhǔn)備，盡快復(fù)工對恢復(fù)消費的連續(xù)性非常重要。2月中旬，中央決定疫情防控和經(jīng)濟社會發(fā)展“兩手抓”，3月3日，國務(wù)院常務(wù)會議將“兩手抓”的重點逐步轉(zhuǎn)向經(jīng)濟恢復(fù)，防疫工作進入了下半場。

疫情從另一角度來看，是商業(yè)地產(chǎn)“練內(nèi)功”的機會，商業(yè)地產(chǎn)要做好內(nèi)部改造，例如對商場影院進行硬件改造。市場是通過不斷的洗牌去發(fā)展的，每次發(fā)生重大的事情，疫情也好經(jīng)濟波動也好，消費有可能會停頓一下，也有可能會得到加速。

直面“靈魂三問”

我們常常會遇到門衛(wèi)保安的“靈魂三問”，你是誰？你從哪里來？你要到哪里去？危機總會過去的，過不去的是你自己。面對這次疫情的沖擊，我們首先要問問自己。

第一，你的生命線是如何保障的？

如果商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)已經(jīng)給商家做了減租、免租、緩交等政策，接下來怎么保障生命線？這是很現(xiàn)實問題。企業(yè)未來三個月如何生存下去，生存策略是什么？

第二，疫情過后，你的公司需要增強的是什么樣的能力？

在這次疫情中，商家關(guān)門停業(yè)無力給業(yè)主交房租，商業(yè)物業(yè)均受到重大沖擊。想要擺脫困境，只有逼迫地產(chǎn)公司建立一種新的能力。所以疫情過后，要復(fù)盤這六個月，需要建立的能力是什么？這個能力會變成公司未來的競爭力，既然每一件事情都會從波動中得到利益或承受損失，那就想辦法從中獲取利益的能力。

第三，經(jīng)過這次疫情的重大危機后，你的組織適應(yīng)嗎？有沒有需要調(diào)整的？會怎樣重新調(diào)整？這需要關(guān)注員工的工作內(nèi)容、業(yè)務(wù)流程，對組織重新進行倒逼式的流程設(shè)計。

“黑天鵝效應(yīng)”告訴我們，非常不可能發(fā)生和無法預(yù)測的事件，存在于世界上幾乎每一種事物之中。以上這三個問題，作為一個商業(yè)地產(chǎn)人，或許要在這次疫情后捫心自問的。

做好定位，善作善成

全球疫情蔓延，中國人去海外購物肯定會少了，一是安全問題，二是中國進口關(guān)稅也在降低，三是中國的消費環(huán)境有所改善。研判中國商業(yè)地產(chǎn)即使遇到不確定事件還能夠長期生存下來并得到發(fā)展的大體有四類（以上海為例）。第一類，城市中心的旗艦大店，如陸家嘴的國金中心、淮海路的環(huán)貿(mào)廣場、靜安寺的久光百貨以及徐家匯的恒隆港匯；第二類，有特色、有特點的主題商圈，用商業(yè)來打造的公共空間，如新天地、老碼頭、外灘源、城隍廟；第三類，商業(yè)、辦公、酒店等自循環(huán)，形成生態(tài)的綜合體，如嘉里中心、太古匯、濱江金融城。第四類，配套齊全適合家庭消費的“大盒子”綜合體，如萬達廣場、八佰伴、日月光、南豐城。

商業(yè)的邏輯是先要有人流才能做生意，然后有收入。有好的商場再有好的商家才有好的消費者，獲得好的收入，收回投資。有了現(xiàn)金流是轉(zhuǎn)讓還是資產(chǎn)證券化那是后期的金融操作了。

商業(yè)地產(chǎn)首先是定位，基于使命的愿景設(shè)定�！澳阋�到哪里去？”心中有目標(biāo)，不畏路遠(yuǎn)。想好了，掛圖作戰(zhàn)那是狙擊戰(zhàn)，現(xiàn)實執(zhí)行過程中常常是遭遇戰(zhàn)，是耐住寂寞像狙擊手一樣堅守，還是迫于壓力干了再說？還是如港匯恒隆漸進再升級？這次疫情或會給我們實現(xiàn)目標(biāo)的時間和空間。

應(yīng)對商業(yè)地產(chǎn)帶來的改變

2003年SARS疫情下人員隔離，但一些消費行為通過網(wǎng)購、電商還是能夠完成，催生了淘寶、京東。這次新冠病毒疫情人被嚴(yán)格地隔離起來了，工人不能回到工廠上班，防疫的緊急物資需要生產(chǎn)的時候，通過社會動員創(chuàng)造地有了“共享員工”，如上海話劇藝術(shù)中心的演員們沒有了演出任務(wù)，就志愿到口罩生產(chǎn)線上當(dāng)班生產(chǎn)口罩支援社會。人員被隔離了，活動范圍受到限制，商務(wù)人員面對這次疫情的改變，最有效的應(yīng)對之策是居家辦公，遠(yuǎn)程會議，這些硬件、軟件成為剛需。學(xué)生不能到學(xué)校上學(xué)，停課不能停學(xué)，老師網(wǎng)絡(luò)授課，在線教育成為了必需。不能復(fù)工的居家人員的活動范圍被壓縮到社區(qū)內(nèi)，社區(qū)商業(yè)得到迅速發(fā)展。這些也許本來也是在快速增長的，但疫情起到加速器的作用。

這次疫情人們對集中度高的大樓內(nèi)的辦公室恐懼了，一定會反思有一種建筑形式更適合人在里面辦公，還有，就是科技方式解決單元式通風(fēng)供暖問題，以及怎么樣更接近自然，更適合人與人交流的空間。對空氣質(zhì)量的關(guān)心轉(zhuǎn)換為對物業(yè)的空調(diào)、新風(fēng)系統(tǒng)的關(guān)注，更加健康、智能成為商業(yè)地產(chǎn)的硬核。

在數(shù)字經(jīng)濟時代，勞動力成本還是非常重要的決定因素。美國勞動力成本高，所以創(chuàng)新朝著替代勞動力方向發(fā)展，中國勞動力成本較低，用機器替代人的動力就相對較小。因為機器是全球競爭，機器人的價格在中國和美國差不多，但是勞動力成本有較大差異，所以有一些機器人在美國替代勞動力，它就有經(jīng)濟效益。

這次疫情影響，勞動力被隔離不能回到工廠上班了，即使來了成本也會上去了，倒逼創(chuàng)新朝著替代勞動力方向發(fā)展。機器既能替代人也能賦能人，或者說資本和勞動力的關(guān)系，既可以是替代也可以是互補的關(guān)系。比如說在線教育、居家辦公、遠(yuǎn)程醫(yī)療，它并不能替代老師，不替代我們這些還在辦公的人，醫(yī)生也不是被替代，這就是賦能，就是互補。當(dāng)然也有替代人的，這次疫情能被替代的都必須果斷撤離。

行業(yè)加速變革、優(yōu)勝劣汰

商業(yè)地產(chǎn)是一個看長線的行業(yè)，需要具備穿越周期的能力。5G時代加上此次疫情加速了行業(yè)變革，優(yōu)勝劣汰。此次疫情是一次提升管理和運營能力、深化數(shù)字化平臺發(fā)展的有利契機。首先，此次疫情讓大家重新認(rèn)識了線上的重要性。商業(yè)地產(chǎn)商在疫情期間通過支持商家線上銷售，大牌餐飲店也做起外賣，幫助商家減輕疫情帶來的不利影響。商場和商家的關(guān)系是水和船的關(guān)系，用合作的陽光驅(qū)散疫情的陰霾，大家攜起手來，共渡難關(guān)。其次，加速了線上業(yè)務(wù)下沉，商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)數(shù)字化的發(fā)展精準(zhǔn)營銷，未來的商業(yè)零售模式，一定是線上線下充分融合的。有個現(xiàn)象值得引起關(guān)注，線上線下相結(jié)合的連鎖商家把實體店設(shè)計得很漂亮，進行高顏值的打造，使之成為拍照、打卡的網(wǎng)紅之地。線下旗艦店龐大的觸點是優(yōu)質(zhì)流量的重要來源和入口，它負(fù)責(zé)貌美如花。而在線上利用互聯(lián)網(wǎng)的便捷，批量的標(biāo)準(zhǔn)化的進行交易，負(fù)責(zé)賺錢養(yǎng)家。第三，對購物中心的運營提出了新的要求。如何幫助商家更好地連接線上和線下，如何進行場景創(chuàng)新，環(huán)境一定要宜人，美麗動人，顏值即正義。場景做好了，人留下來了，消費則是大概率隨機的。運營創(chuàng)新，緊緊抓住年輕人這個新生代消費群體，用“策展”的方式引導(dǎo)消費，用“店小二”的姿態(tài)做好服務(wù)。

人類歷史上，大病疫情是可以改變歷史的進程。直面這次疫情，到了商業(yè)地產(chǎn)升級產(chǎn)品、服務(wù)的關(guān)口了，如何更好地滿足人們對美好生活的承載，更好地讓商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)有豐富處理危機的經(jīng)驗和預(yù)案，或?qū)⑹且淮蜗炊Y，同時也是一次大洗牌，優(yōu)勝劣汰。

（作者劉琦系國際資產(chǎn)管理協(xié)會上海分會創(chuàng)始主席、  高級經(jīng)濟師。）