2020年，一場突如其來的新冠肺炎疫情，將物業(yè)管理行業(yè)推到了第一線，幾乎一夜之間，千萬物業(yè)人吹響了“集結號”，為社區(qū)筑起最堅固的防線。

“我們也沒想到，央視《經濟半小時》欄目會專門為物業(yè)管理行業(yè)做一期節(jié)目，播出紀錄片《物業(yè)英雄》，這也是主流媒體首次提出‘物業(yè)英雄’這個稱呼，這是社會對我們物業(yè)管理行業(yè)的認可�！� 中國物業(yè)管理協會會長沈建忠在接受中國房地產報（微信ID：china-crb）記者采訪時表示。在他看來，這次物業(yè)人所取得的成績，其背后是物業(yè)管理行業(yè)多年來開展轉型升級，推進信息化、數字化、智能化、科技化發(fā)展的結果。

這位當年媒體口中的樓市行政化調控“執(zhí)行主官”，在住房和城鄉(xiāng)建設部房地產司工作35年，曾見證了深圳第一家物業(yè)服務企業(yè)的誕生，也見證了物業(yè)管理行業(yè)近四十年的發(fā)展歷程。他認為，盡管物業(yè)管理行業(yè)近幾年發(fā)展迅速，成績斐然，但是依然存在一些制約行業(yè)發(fā)展的問題。面對未來，物業(yè)管理行業(yè)的發(fā)展任重道遠。

取得價值共識，完善市場機制

“業(yè)主對物業(yè)服務品質不斷提升的要求和物業(yè)服務成本上升形成的巨大矛盾，是物業(yè)管理行業(yè)面臨的主要難題�！鄙蚪ㄖ冶硎�，在他看來，在物業(yè)費的制約下，現有的物業(yè)服務企業(yè)在原有服務基礎上提供更為優(yōu)質的物業(yè)服務難以為繼。

對此，他舉了一個老舊小區(qū)停車管理的例子。北京衛(wèi)視《向前一步》欄目曾播出了一期關于老舊小區(qū)停車費的節(jié)目。節(jié)目中報道的小區(qū)由于早期的規(guī)劃設計問題，停車一直缺乏規(guī)范化管理，居民停車靠自主占位，有的甚至設置地鎖。為了改變這種狀況，街道居委會曾嘗試引進一家停車管理公司，對小區(qū)停車位改造升級，實施規(guī)范化管理，但這一舉措需要收取基本的停車費用，以保證正常運轉，但很多業(yè)主持反對意見，如果協調不下來，停車服務很難維持下去，物業(yè)服務的提升也往往遇到同樣的問題。

在物業(yè)管理行業(yè)，物業(yè)服務費調整機制像一座難以撼動的冰山。在一些小區(qū)，物業(yè)服務費市場化定價，居民能享受較好的物業(yè)服務，但更多小區(qū)的物業(yè)服務費幾年甚至十幾年調不了，而人力資源成本卻一直在增加，這些基礎問題成為物業(yè)管理行業(yè)轉型升級的阻礙。

優(yōu)質物業(yè)服務和普通物業(yè)服務的區(qū)別實際上受物業(yè)費的制約，在相當一部分人的概念里，覺得對物業(yè)服務不滿意拒繳物業(yè)費理所當然，這就導致大部分物業(yè)服務只能停留在普通層面。目前國內普通住宅物業(yè)費平均價格在2元/平方米左右，一些老舊小區(qū)物業(yè)費甚至只有幾毛錢。各地在物業(yè)管理政策調整中已經涉及這些問題，例如今年5月1日，《北京市物業(yè)管理條例》實施，物業(yè)服務費實行市場調節(jié)價備受關注。

“這背后的根本原因是在服務價值上沒有形成共識。”在沈建忠看來，優(yōu)質物業(yè)服務可以為資產帶來溢價，真正受益的是社會和業(yè)主。一些實例證明，在二手房市場，物業(yè)服務好的小區(qū)房產成交單價會比周邊項目平均高2000元以上，所以，物業(yè)費不是越低越好，它應該是一個全生命周期價值概念，質價相符才是普適性的規(guī)律。

但目前社會對專業(yè)物業(yè)服務價值和物業(yè)服務企業(yè)專業(yè)地位的認識和接納程度不高，因此在市場化進程中，低價格往往更具有競爭優(yōu)勢，市場也因此出現劣幣驅逐良幣的現象。對此，沈建忠認為，單純的價格競爭真正受到傷害的是業(yè)主的不動產，也只會給行業(yè)發(fā)展帶來不利影響，因為不動產得不到有效的管護，特別是隱蔽的設備設施維護，是以縮短房屋的使用壽命為代價的。只有聯合各界力量共同推動社會對全生命周期物業(yè)服務價值的共識，建立起公開、公正、公平的競爭機制，通過健全的誠信體系，實現行業(yè)優(yōu)勝劣汰，才能為物業(yè)管理行業(yè)發(fā)展打開全面升級的通道。

推動物業(yè)管理行業(yè)向現代服務業(yè)轉型

“我國已經進入中等收入國家的行列，人民需求也變得更多元化，只有向現代化服務業(yè)轉型才有出路�！鄙蚪ㄖ冶硎尽Ｋ�認為：物業(yè)管理行業(yè)向現代服務業(yè)轉型的標志主要體現在產業(yè)集中度、智能科技、商業(yè)模式創(chuàng)新和專業(yè)化等方面。

從產業(yè)集中度來看，首先要符合“二八定律”，即20%的骨干企業(yè)，掌握80%的產業(yè)資源。只有產業(yè)集中度提高，企業(yè)才有可能做到平臺化、智能化、科技化，才能有效提升服務效率、服務水平，只有規(guī)模化效益，企業(yè)才能騰出身手日后實現精細化。

但目前國內已有近23萬家物業(yè)服務企業(yè)，并且每年以20%——30%的數量增長。對于這種現狀，沈建忠指出：這不是行業(yè)理想的發(fā)展趨勢，目前行業(yè)大部分企業(yè)還是小而全，在低水平競爭，未來一定是企業(yè)品牌建設和核心競爭力的競爭，因此物業(yè)管理行業(yè)需要培育一批領軍骨干企業(yè)，以開放、平和的心態(tài)對待正在發(fā)生的兼并、重組，要鼓勵、支持、引導資本的介入，推動行業(yè)集中度的提升。

同時，他認為，產業(yè)的高度集中化并不意味著中小企業(yè)沒有生存空間，失去價值，中小企業(yè)可以通過走專業(yè)化道路，做專、做精，實現小而美、小而專，實現自身價值，在多元化的誘惑面前，中小企業(yè)要保持一顆平常心，根據企業(yè)的自身條件有所為，有所不為。

在行業(yè)智能化科技化方面，他提出行業(yè)應該充分調動起資源共享理念，企業(yè)不一定要全部自己做研發(fā)，而是要分享現代科技成果，懂得資源整合，用共享經濟理念，加上協調發(fā)展的理念，通過整合資源來壯大規(guī)模。互聯網時代的成長邏輯不是取決于你擁有多少資源，而是取決于你能整合多少資源。資源也不一定需要用錢去買，可以用商業(yè)創(chuàng)新模式進行整合。

在商業(yè)模式創(chuàng)新方面，他認為，創(chuàng)新商業(yè)模式應抱有開放和敬畏的心態(tài)。商業(yè)模式創(chuàng)新的難點是要在動態(tài)狀態(tài)下平衡好各方利益的關系、內外部的關系，要把資源、技術、人力、資本、市場的需求有效整合，形成生態(tài)圈、生態(tài)系統(tǒng)。在這一過程中，競爭要素、增長邏輯的任何變化，都會要求生態(tài)圈內的要素重新組合達到新的平衡。如何讓企業(yè)在賺到錢的同時，給競爭對手、合作伙伴、服務對象創(chuàng)造價值，這就需要企業(yè)不斷創(chuàng)新商業(yè)模式。

對于如何推動物業(yè)管理行業(yè)向現代服務業(yè)轉型，沈建忠認為有兩點需要把握，一是推進物業(yè)管理行業(yè)的法治化，二是爭取產業(yè)化政策支持。

讓物業(yè)服務更簡單，更有價值

對于近幾年在行業(yè)中被較多提及的增值服務概念，沈建忠認為社會上可能對此存在誤解。他表示：“很多人認為增值服務只是單純?yōu)榱似髽I(yè)提升利潤率而提供的服務，但實際上增值服務是通過物業(yè)服務為業(yè)主提高物業(yè)價值，讓業(yè)主獲得更多的價值回報，讓物業(yè)服務更簡單，更有價值�！�

對此，他舉了一個蘋果手機的例子，很多人喜歡買蘋果手機，是因為蘋果手機的體驗超出人們的預期。新穎的引導消費理念讓果粉們進入全新的消費領域，感到物所超值。讓他感到欣慰的是，國內一些龍頭企業(yè)已經嘗試按照幸福社區(qū)來打造整個服務體系，提供的很多服務可能消費者還沒有意識到，例如彩生活等一些平臺的很多增值服務，這些服務由物業(yè)服務企業(yè)來整合、專業(yè)公司來提供。再如碧桂園服務等公司正在打造的管家體系，就像私人醫(yī)生一樣，管家對業(yè)主家庭生活方方面面都能夠提供專業(yè)的意見和服務。

扎實做好服務是根本

這場沒有硝煙的“戰(zhàn)疫”，不僅讓物業(yè)服務企業(yè)與業(yè)主、街道社區(qū)建立起前所未有的緊密聯系，也讓物業(yè)股在整體下行的資本市場走出一番逆市上漲的行情。

據記者統(tǒng)計，截至2020年6月22日，A+H股26家物業(yè)股2020年以來算術平均的區(qū)間漲幅達52%，加權平均漲幅達101%。繼頭部物業(yè)服務企業(yè)上漲后，二線物業(yè)服務企業(yè)近期受捧，其中，銀城生活服務年初至今漲182.7%、永升生活服務年初至今漲141%，而同期恒生指數累計下跌13%。

“在這樣一個經濟形勢下，資本市場還能對這個行業(yè)上市企業(yè)價值予以充分肯定，這也說明我們的付出是值得的�！鄙蚪ㄖ冶硎�，“過去的一年，上市物業(yè)服務企業(yè)借助上市資金和平臺優(yōu)勢，進行了多業(yè)態(tài)規(guī)模擴張和多元化服務布局，正在實現由資本驅動的外延式增長到市場主導的內生式發(fā)展的轉化，進一步鞏固和擴大市場占有率。這些企業(yè)在運營模式、盈利能力、創(chuàng)新能力、發(fā)展方向等方面的表現給行業(yè)帶來了巨大信心，他們在引領行業(yè)快速發(fā)展的過程中也扮演著越來越重要的角色。也是資本能認同物業(yè)服務價值的原因之一”。

但他同時也提出，盡管在資本的推動下，上市物業(yè)服務企業(yè)市盈率普遍走高，但對于物業(yè)服務企業(yè)來說，扎實做好服務是根本，只有打下堅實的基礎，才能實現企業(yè)規(guī)�；�發(fā)展，物業(yè)服務價值形成共識才能有堅實的基礎。

機構觀點

華泰證券：

城市服務有望進一步打開物管行業(yè)空間

5月以來物管公司頻繁出圈城市服務，該趨勢符合物管公司和政府的雙重訴求。物管龍頭一馬當先，城市服務模式探索百花齊放，其中規(guī)模大、利潤優(yōu)、模式輕、格局散的市政環(huán)衛(wèi)成為主要觸角，物管公司和傳統(tǒng)環(huán)衛(wèi)公司模式存在差異。城市服務有望進一步打開物管行業(yè)空間，提升未來3——5年的增長韌性。

年我國市政環(huán)衛(wèi)市場規(guī)模 3171 億元，其中第三方市場化規(guī)模 1422 億元，可為物業(yè)管理行業(yè)帶來 10%——20%營收增量，預計 2024 年第三方市 場化規(guī)�？蛇_ 3044 億元。年主要環(huán)衛(wèi)上市公司凈利率在 8%——13%， ROE 在 13%——16%，具有吸引力。尤其是政府采購類市政環(huán)衛(wèi)項目與物業(yè)管理模式類似，都具有輕資產投入、持續(xù)產生穩(wěn)定現金流的特性。年 TOP10 市占率 21%，競爭格局分散，具有切入空間。物管公司切入市政環(huán)衛(wèi)領域，與環(huán)衛(wèi)企業(yè)分享市場蛋糕，二者在項目運營模式、服務內容、平均服務年限、單項目年化金額上體現出差異。

光大證券：

物管行業(yè)的五大邊界趨勢

光大證券根據上市進度及股價表現，結合行業(yè)節(jié)點事件，將行業(yè)發(fā)展分為4個階段：第一階段：價值潛伏期（2014.7——2017.5）；第二階段：價值逐步發(fā)現（2017.5——2018.10）；第三階段：價值受到市場高度關注（2018.10——2020.3）；第四階段：疫情后價值充分挖掘（2020.3至今）。

光大證券認為，物管行業(yè)發(fā)展存在五大邊際趨勢：一是疫情防控常態(tài)化，短期職能長期化,居民和政府對物業(yè)的需求增加固化。二是加大對社區(qū)消費場的挖掘和建設。行業(yè)不斷擴大社區(qū)消費型業(yè)務覆蓋面和種類，單位效能快速提升。三是科技賦能提升管理效率。疫情防控中，物業(yè)企業(yè)的科技應用得到了充分發(fā)揮。四是切入城市服務，提升行業(yè)發(fā)展空間。隨著市場化推進，政府部門開始解決多條線管理所產生的摩擦成本，物業(yè)城市服務崛起。五是行業(yè)集中度加速提升，并購整合加劇。疫情對于多數中小企業(yè)（包括物業(yè)企業(yè)和房地產企業(yè)）來說是一次嚴峻考驗。年初至今，已有多家物業(yè)上市公司進行市場融資，預計下半年將會看到較多的并購案例落地。

德勤咨詢：

標桿企業(yè)向智慧化、跨界化和生態(tài)化轉型

中國物業(yè)管理市場呈現出巨大的發(fā)展?jié)摿�，物管公司增值服務收入增長顯著，市場中存量與增量并存，未來擁有萬億級市場容量。TOP100物管公司市場集中度增強，頭部效應顯現，而獨立第三方物業(yè)企業(yè)與地產集團拆分物業(yè)企業(yè)的發(fā)展路徑呈現差異化。

以碧桂園服務、佳兆業(yè)美好等為代表的地產集團拆分物業(yè)企業(yè)，發(fā)展路徑主要依托地產開發(fā)帶來的資源優(yōu)勢，承接優(yōu)質項目，強化市場拓展能力，開拓第三方市場，并開展高質量并購，實現高效擴張。而以長城物業(yè)、新大正等為代表的獨立第三方物管公司，主要發(fā)展路徑則是通過技術賦能，延展公共資源與資產管理服務，利用大數據創(chuàng)新業(yè)務，承接公眾、醫(yī)院、學校等多種服務業(yè)態(tài)，積極開拓全國市場。

物業(yè)行業(yè)競爭的下半場，行業(yè)標桿企業(yè)紛紛啟動了從傳統(tǒng)物業(yè)服務向智慧化、跨界化、生態(tài)化的轉型升級。從微觀層面看，物業(yè)服務的范圍從傳統(tǒng)物業(yè)“四�！毖诱怪羾�繞著社區(qū)用戶的深層次需求的全生命周期服務；從宏觀層面看，物業(yè)服務場景從住宅或商企的單一場景延展至衣、食、住、行、學、商、娛、醫(yī)等城市生活全場景覆蓋。

國信證券：

物管行業(yè)高估值的三大支撐

國信證券認為，當前物業(yè)管理行業(yè)的高估值有三大支撐：一是高續(xù)約率下物管的商業(yè)模式類似“坐地收租”，本質上錨定了較高估值水平，二是中短期高度確定的業(yè)績增長，充分拉低動態(tài)PE，對應地產增量，三是長期豐富的想象空間，核心是單盤NOI（營運凈收入）提升，對應地產存量�！　∥磥硎�年行業(yè)規(guī)模有望達到3.2萬億：增量開發(fā)、基礎物業(yè)費提升和業(yè)主增值服務深化，將在未來十年共同驅動物管行業(yè)規(guī)模提升，預計2030年行業(yè)規(guī)模有望達到3.2萬億。