去年WeWork遭遇IPO滑鐵盧，今年優(yōu)客工場又“流血”上市，估值縮水。靈活辦公行業(yè)兩大獨角獸的希望破滅，疫情當前又遇“資本寒冬”，靈活辦公行業(yè)未來該如何破局？

近日，《中國房地產(chǎn)金融》專訪了全球著名的靈活辦公企業(yè)IWG中國區(qū)總裁胡懋，他從靈活辦公行業(yè)當下面臨的困境中，提出靈活辦公行業(yè)應該回歸商業(yè)的本質。

胡懋認為，疫情對于辦公行業(yè)提出了非常大的挑戰(zhàn)。后疫情時代是一場“持久戰(zhàn)”，無論是對靈活辦公企業(yè)還是企業(yè)租戶，都需要面對環(huán)境變化提出應對之策，讓“危”轉化為“機”。

短期是“�！遍L期是“機”

新冠疫情為社會經(jīng)濟發(fā)展帶來巨大挑戰(zhàn)，辦公樓市場空置率高漲，人們開啟居家辦公、遠程辦公，隨著國內新冠疫情得到有效控制，全國各地開始了復工進程，但是疫情以及經(jīng)濟下行影響，辦公出租率呈現(xiàn)下滑趨勢。

戴德梁行研究報告顯示，二季度甲級寫字樓錄得凈吸納量11.62萬平方米，空置率下降至20.9%（核心區(qū)14.2%，非核心區(qū)31.9%）。新增供應方面，上半年共有4個項目竣工入市，辦公規(guī)模共計19.19萬平方米。租金方面，市場不確定性導致租金持續(xù)下行，二季度核心商圈錄得租金286.4元/平方米/月，環(huán)比下降3.7%；新興商圈錄得租金197.9元/平方米/月，環(huán)比下降2.1%。

對于受疫情影響業(yè)務收縮的企業(yè)來講，成本更低、租賃方式更為靈活的辦公模式，似乎開始凸顯優(yōu)勢。

“疫情的來襲，對靈活辦公行業(yè)帶來很大沖擊，也給大家一個警醒。企業(yè)意識到需要具備一定的靈活度和伸縮度，才能抵御未來不確定性帶來的風險。雖然疫情短期內會產(chǎn)生一定的負面影響，但長期來看，靈活辦公行業(yè)的結構性需求在不斷增加。”胡懋表示。

“疫情期間IWG集團也遇到了客戶退租和租金延遲支付的現(xiàn)象，但同時也帶來一些新的機會，一些大機構為了抵抗未來的不確定性，會縮減企業(yè)的辦公面積，增加一部分靈活辦公空間。”胡懋說，企業(yè)對于靈活辦公的模式，接受度也越來越高，目前IWG整體業(yè)務已經(jīng)恢復到疫情前85%左右。

IWG集團作為老牌靈活辦公空間提供商，在該行業(yè)摸爬滾打了逾30年，在全球擁有近3500個商務中心，覆蓋約120個國家1100個城市。在中國，IWG集團目前運營著兩個靈活辦公品牌，服務式辦公品牌雷格斯及共享辦公品牌Spaces，并在市場局勢中保持著穩(wěn)健增長。

雷格斯(Regus)創(chuàng)立于1989年，位于比利時首都布魯塞爾。創(chuàng)始人馬克·迪克森(MarkDixon)曾表示，當時的創(chuàng)業(yè)靈感來源于一次旅行，在途中想要找到一個方便快捷、適合辦公的場所，但未得償所愿，所以創(chuàng)辦了雷格斯。目前雷格斯覆蓋超過120個國家的900座城市，眾多世界500強企業(yè)如谷歌、匯豐銀行、東芝都是其業(yè)務客戶。

IWG集團中國業(yè)務始于1995年，旗艦雷格斯進駐中國后，首家中心設立于北京燕莎。1997年進入上海市場，目前在中國內地29個城市擁有近120家中心。

共享辦公品牌Spaces，核心為創(chuàng)業(yè)者、小型創(chuàng)業(yè)團隊提供辦公空間，自從2008年在荷蘭阿姆斯特丹的運河邊開創(chuàng)這一品牌以來，Spaces成為IWG在全球拓展最為迅速的品牌之一。目前中國區(qū)在上海、香港、臺灣設有辦公地點，其中上海擁有四處辦公中心。

胡懋介紹，除了雷格斯和Spaces，IWG瞄準不同市場的需求，以應對人們生活方式以及用戶的不同偏好，IWG為此開發(fā)出不同系列的辦公品牌，如SignaturebyRegus和HQ。

IWG集團的“雙輪驅動”模式，令業(yè)界頗為關注。在今年疫情期間，IWG集團業(yè)務呈現(xiàn)上升趨勢，其中特許經(jīng)營加盟業(yè)務增長迅速超過30%，自營業(yè)務增長超過10%。2020年5月24日IWG集團通過增發(fā)股票融資3.9億英鎊，用于加速擴張，這成為在全球經(jīng)濟下行，及辦公行業(yè)遭遇危機下逆勢擴張的少數(shù)案例。

據(jù)悉，IWG集團2019年的全球總營收約35億美元，凈利潤1.8億美元；賬面上擁有將近9,000萬美元的現(xiàn)金流，且?guī)缀鯖]有凈債務。胡懋認為，“IWG的穩(wěn)健運營得益于，自身的獲客能力和造血能力，以及扎實的基礎架構和廣泛的網(wǎng)絡覆蓋范圍，還有強大的運營系統(tǒng)的支持�！�

回歸商業(yè)本質

自2015年雙創(chuàng)熱潮出現(xiàn)，國內掀起了創(chuàng)業(yè)熱潮，初創(chuàng)公司員工隊伍擴增，一時間靈活辦公空間概念席卷了整個亞太地區(qū)，受到資本的青睞。靈活辦公行業(yè)從2016年的爆發(fā)式增長到目前增速放緩，行業(yè)的市場資源、資本等向頭部企業(yè)集中，小型的靈活辦公空間運營商面臨淘汰或被兼并的命運。

去年WeWork經(jīng)歷了IPO“滑鐵盧”，靈活辦公行業(yè)的最后一塊遮羞布被扯開，共享經(jīng)濟市場命途多舛，曾經(jīng)大熱的靈活辦公行業(yè)也迎來新一輪洗牌。市場對靈活辦公企業(yè)的估值不再樂觀，資本也逐漸回歸理性。

2020年7月，有外媒消息稱，優(yōu)客工場已經(jīng)被納斯達克上市公司OrisunAcquisitionCorp的旗下全資子公司UcommuneInternational收購，合并后的公司價值約為7.69億美元，此舉或可使優(yōu)客工場實現(xiàn)曲線上市。而這一估值相比2018年30億美元的估值縮水約七成。

“市場的良性循環(huán)是一個大浪淘沙的過程，把一些運營能力、造血能力較弱的公司淘汰出局，反之，運營能力和獲客能力較強的公司，可以占據(jù)更多的市場份額�！焙�懋表示，資本的介入讓市場中出現(xiàn)很多新的競爭對手，有競爭是一件好事，大家共同把行業(yè)規(guī)模做大，把蛋糕做大，但是資本的狂熱期已經(jīng)過去，目前投資人趨于理性，他們更看重實際運營能力和獲客能力，最終還是回歸到商業(yè)的本質。

在當前宏觀經(jīng)濟的背景下，靈活辦公運營商應該規(guī)模性擴張，還是應該專注市場細分領域，深耕服務提升軟實力，是企業(yè)應該思考的問題。

“辦公租賃行業(yè)，本質上說不是一個虛擬的數(shù)字業(yè)務或者互聯(lián)網(wǎng)經(jīng)濟，它是一個非常傳統(tǒng)的商業(yè)模式�！焙�懋說，這是一個實體行業(yè)，需要租賃、裝修、招商等服務。這一行業(yè)的核心競爭力，不在于拿了多少投資人的錢、有多快的擴張速度，成功的關鍵在于能不能有自身的造血能力，能不能給客戶提供非常好的服務，能不能具備非常優(yōu)秀的招商能力，持續(xù)讓辦公租賃保持在穩(wěn)定的運營水平。

胡懋認為，IWG集團既要擴張規(guī)模占據(jù)更多的市場份額，又要深耕服務、針對不同的客戶群制定不同的產(chǎn)品策略，滿足客戶的不同需求，才能使業(yè)務快速發(fā)展。

行業(yè)數(shù)據(jù)顯示，靈活辦公出租率平均達到85%時才能保持盈虧平衡，但單體項目85%的出租率并不容易做到。目前，多數(shù)靈活辦公企業(yè)仍處于虧損狀態(tài)，少數(shù)盈利企業(yè)也僅是微盈狀態(tài)或閉店狀態(tài)。租金收入暫時解決這一行業(yè)的盈利困境，但長久看來，行業(yè)還需打破現(xiàn)有發(fā)展瓶頸探索新的盈利模式。

“從盈利模式看，租金是靈活辦公行業(yè)最大的收入，此外也會產(chǎn)生一些增值服務的收入�！焙�懋舉例道，比如商務方面：公司注冊、稅務服務等。

市場環(huán)境不斷演變，新的競爭者不段擁入，客戶的需求不斷變化，在面對市場新需求的競爭下，IWG集團有怎樣的應對措施？胡懋認為：“IWG正在由最初單一的運營模式向多維度轉變，根據(jù)市場的變化和客戶的不同需求，可為多種規(guī)模和預算的業(yè)務提供理想的選擇，從經(jīng)濟型到高端私人定制，不同定位和風格的靈活辦公空間�！�

同時，IWG集團將持續(xù)關注競爭對手，如果有競爭對手業(yè)務難以維持，IWG會選擇性接手一部分辦公場所。

IWG中國的發(fā)展策略

從企業(yè)發(fā)展方向看，胡懋表示，IWG在中國未來的經(jīng)營策略是縱向和橫向發(fā)展，挖掘深度和拓展廣度。

橫向來看，要擴大營業(yè)面積和增設辦公網(wǎng)絡布局。根據(jù)城市的發(fā)展和客戶的需求，在已經(jīng)布局的一二三線城市，較成熟的中央商務區(qū)，選擇性地增設一些網(wǎng)點，逐步擴大在全國的布局，多方位覆蓋市場的廣度；縱向來看，需要專注市場細分領域，了解客戶的需求，以不同品牌，滿足不同客戶的需求。

“一二線城市中，一些熱門的CBD核心，我們不止布局一個辦公中心，都有好幾個點�！焙�懋說，伴隨城市的擴張和發(fā)展，IWG會根據(jù)客戶的需求在這些城市中，將布局做得更密一些。在沒有進入的城市中，也會繼續(xù)擴大在中國的布局網(wǎng)絡。

靈活辦公之所以區(qū)別于其他的辦公服務，核心取決于能夠提供給租戶更為靈活的辦公服務。胡懋認為，IWG對辦公室市場的洞察，足以能夠對市場核心客戶的細分需求，提供針對性的解決方案，比如對于預算的偏好、辦公位置、商務氛圍、創(chuàng)業(yè)氛圍等等，有不同的產(chǎn)品策略覆蓋市場。

當前中國靈活辦公市場，在主打年輕人、創(chuàng)業(yè)氛圍的同質化市場中，IWG的市場深度與寬度，也讓其脫穎而出。IWG集團旗下辦公品牌，一直保持不錯的出租率�！皬腎WG在中國市場已開設的辦公網(wǎng)絡來看，成熟區(qū)域（開業(yè)一年以后）的出租率達75%以上，核心地段的成熟樓宇出租率逾90%，有些甚至滿足100%�！焙�懋說，IWG新開設的辦公空間在10個月內，入駐率會達70%以上，就可以達到一個盈虧平衡點。

隨著靈活辦公行業(yè)的深度發(fā)展，辦公場景也正在經(jīng)歷巨變和重構，未來傳統(tǒng)寫字樓租賃模式和靈活辦公模式，哪種模式更被市場接受，未來五年租賃市場又會發(fā)生怎樣的變化？

“傳統(tǒng)的租賃模式不會被取代，和靈活辦公模式會形成相輔相成的關系，兩者可以更好地合作�！焙�懋說，靈活辦公是傳統(tǒng)辦公樓的孵化器，規(guī)模小的企業(yè)可以先入駐靈活辦公空間，待業(yè)務發(fā)展到一定規(guī)模，再采取固定的租賃方式。對于高檔寫字樓來說，業(yè)主越來越意識到，靈活辦公是提高大樓品質的配套設施，就像咖啡廳、便利店、銀行等零售標配設施一樣，靈活辦公中心為大樓租戶提供的是專業(yè)商務配套服務。

胡懋認為，靈活辦公行業(yè)的發(fā)展?jié)摿�巨大，對行業(yè)的發(fā)展前景預判持樂觀態(tài)度，預測未來十年，到2030年大部分企業(yè)會將30%的辦公場所租賃面積放到靈活辦公空間，市場對于靈活辦公模式的認知度會越來越高。

CoworkingResources和全球聯(lián)合空間測評網(wǎng)站Coworker聯(lián)合發(fā)布的《2020年全球靈活辦公增長研究》報告顯示，全球靈活辦公空間的數(shù)量預計今年將達到近2萬個，到2024年將超過4萬個。預計從2021年開始，靈活辦公行業(yè)的增長將會反彈，并以21.3%的年增長率加速發(fā)展。到2024年，將有近500萬人在共用辦公空間工作，比2020年增長158%。