中房網(wǎng)訊 5月26日，由上海易居房地產(chǎn)研究院主辦的“2022房地產(chǎn)及物業(yè)上市公司測(cè)評(píng)成果發(fā)布會(huì)”舉行。備受關(guān)注的"2022房地產(chǎn)上市公司綜合實(shí)力榜"、"2022房地產(chǎn)上市公司單項(xiàng)榜"等系列測(cè)評(píng)成果揭曉。

會(huì)上，金地集團(tuán)副總裁、華東區(qū)域董事長(zhǎng)陽侃，東原集團(tuán)總裁楊永席，綠城服務(wù)集團(tuán)董事會(huì)主席楊掌法，碧桂園服務(wù)執(zhí)行董事、總裁李長(zhǎng)江，中金公司研究部董事總經(jīng)理、大中華區(qū)房地產(chǎn)主管張宇等五位嘉賓發(fā)表了各自觀點(diǎn)。

以下為文字實(shí)錄：

主持人：首先有請(qǐng)兩位房企老總關(guān)注一個(gè)最近非常重要的問題，就是政策層面顯然已經(jīng)是180度的轉(zhuǎn)向，肯定是變得越來越好了。但是市場(chǎng)的交易層面、市場(chǎng)信心層面顯然依然是非常冷落，可以說是崩潰的狀況。兩位嘉賓認(rèn)為，房地產(chǎn)市場(chǎng)到底什么時(shí)候才有可能恢復(fù)信心？你們覺得下半年市場(chǎng)機(jī)會(huì)大不大？

陽侃：我總體來說還是對(duì)市場(chǎng)的恢復(fù)是有信心的。我在回答這個(gè)問題的時(shí)候，我是一個(gè)這樣的邏輯，就是市場(chǎng)如何恢復(fù)信心，整個(gè)下半年的市場(chǎng)是個(gè)什么樣的走勢(shì)。我覺得市場(chǎng)要恢復(fù)信息最重要的一點(diǎn)，應(yīng)該是去尊重跟珍惜改善性的需求。這個(gè)核心的原因是我認(rèn)為這個(gè)市場(chǎng)有它一個(gè)傳導(dǎo)的邏輯。在今天我們的市場(chǎng)上，如果一味去刺激我們的首置，其實(shí)對(duì)這個(gè)市場(chǎng)的恢復(fù)速度跟恢復(fù)的效果有可能不是那么大的。所以我是希望我們的政府應(yīng)該更多的去關(guān)注盡快的促進(jìn)我們的改善性需求的提升。因?yàn)橹挥邪迅纳菩孕枨筇嵘�，才有可能傳�?dǎo)到我們的首置。我們一二線城市的改善和首置提高了，再波及到三線四線，整個(gè)市場(chǎng)就能得到恢復(fù)。

如果說個(gè)具體的數(shù)據(jù)，3月份你看南京的市場(chǎng)，開了20個(gè)樓盤，這20個(gè)樓盤其中只有3個(gè)樓盤賣得很好，而這3個(gè)樓盤都是在城市里面3.5萬以上均價(jià)的樓盤，就代表這個(gè)代表了城市的韌性和最底部的支撐力量，這些市場(chǎng)能夠變好，能夠擴(kuò)散到對(duì)改善性需求的提升，才會(huì)把熱度逐步傳遞到我們的首置的需求。

所以我這里也想呼吁一下，改善性需求依然是客觀而真實(shí)的需求。

市場(chǎng)整個(gè)啟動(dòng)的節(jié)奏是什么樣的呢？我覺得只要疫情結(jié)束了，整體的疫情的防控政策能夠合理的調(diào)配到生活的日常的話，我認(rèn)為6月底、7月初就會(huì)有一些啟動(dòng)的信號(hào)出來。到了年底，我覺得像二線市場(chǎng)能夠恢復(fù)到七成左右的水平，這是我對(duì)整個(gè)全年市場(chǎng)走勢(shì)的估計(jì)。

主持人：對(duì)于整個(gè)下半年市場(chǎng)轉(zhuǎn)好還是有一定積極的期待的。

接下來有請(qǐng)永席總。

楊永席：謝謝主持人，謝謝大家。應(yīng)該說進(jìn)入到2022年，過去了幾個(gè)月，應(yīng)該說4月比3月差，3月比2月差，但是5月份我們自己親身體會(huì)，比4月份有好一點(diǎn)，但是也不排除有五一的假期的影響。從這個(gè)角度來講，我談?wù)勛约旱目捶ā?/p>

第一，很多人說政策到底了，我覺得不見得。我覺得2008年的時(shí)候我自己買了一套房子，在重慶的時(shí)候，利率7折，今天4.4%、4.5%，跟7折差得很遠(yuǎn)。

第二，對(duì)于很多熱點(diǎn)城市，還有很多政策可以利用。

第三，整個(gè)中國(guó)宏觀經(jīng)濟(jì)確定性要增加，否則很多人說外部不確定性導(dǎo)致自己沒有信心買房，這個(gè)來講從今年下半年整個(gè)市場(chǎng)信心的恢復(fù)來講，房地產(chǎn)自身的政策以及除了房地產(chǎn)以外的其他政策還要逐步打開。同時(shí)，在一二線城市特殊的有引導(dǎo)性城市的示范下，有可能今年下半年來講，可能比一季度或者4、5月份好一些，我相信好一些是一定的，但是的確也面臨著很多的不確定性，一個(gè)是疫情的問題，二是很多房企，一邊是政策，一邊是房企的債務(wù)危機(jī)帶來交付的問題，很多復(fù)雜問題交織在一起來講，實(shí)際上我覺得下半年挑戰(zhàn)還是很大的，整體有信心，但是挑戰(zhàn)還是很大。

主持人：謝謝楊永席總。接下來聊有關(guān)物業(yè)的話題，前年整個(gè)物業(yè)上市公司的市值都有很高的評(píng)價(jià)，但是去年下半年以來，物業(yè)企業(yè)的股價(jià)也大跌，很多物業(yè)企業(yè)交的表也不順暢，現(xiàn)在很多人說物業(yè)企業(yè)的紅利期已經(jīng)結(jié)束了，不知道長(zhǎng)江總怎么看？

李長(zhǎng)江：我簡(jiǎn)單講一下，物企上市的歷史時(shí)間很短。

第二，過去的兩年資本市場(chǎng)對(duì)物企的評(píng)價(jià)很多來自于對(duì)房產(chǎn)的判斷，也就是說過去對(duì)物企的評(píng)價(jià)包括估值有很大一部分是基于對(duì)房企的增長(zhǎng)帶來的預(yù)期。

第三，究其本身，物企發(fā)生了什么樣的變化呢？拿碧桂園服務(wù)來說，我們現(xiàn)在的服務(wù)面積、簽約面積、營(yíng)收、利潤(rùn)、業(yè)務(wù)的開展非常正常，甚至是向我們既定的路在走。那為什么我們由80多塊現(xiàn)在跌到了27塊左右呢？就因?yàn)楝F(xiàn)在的評(píng)估，過去把我們跟房產(chǎn)綁在一起，現(xiàn)在這個(gè)行業(yè)好像有問題，問題還不小，于是給我們?cè)u(píng)估的估值調(diào)低。我只是用我們碧桂園服務(wù)來舉個(gè)例子。

我們算一算賬，我們到現(xiàn)在為止，7個(gè)多億在管面積，合約面積16個(gè)億，如果算收入的角度，假如沒有新增了，就把這十幾個(gè)億的做完，還不算城市服務(wù)，那么我的營(yíng)收物業(yè)服務(wù)這塊也會(huì)超過500個(gè)億，我的增值服務(wù)的發(fā)展同過去相比，現(xiàn)在是每一條線的進(jìn)展都非常順利、非常好，就像剛才發(fā)布報(bào)告一樣所說的，我們的確走出了一條路子，那為什么要這樣呢？實(shí)際上我覺得在未來我們包括資本市場(chǎng)對(duì)物企的價(jià)值的評(píng)估，以及股價(jià)的定位，會(huì)逐步回到物業(yè)本身的價(jià)值上去進(jìn)行評(píng)估。

因此，我對(duì)物業(yè)物企的上市的股票、股價(jià)的未來我還是看好的，每一天都有投資者，包括我在講話之前的幾分鐘，都有不少股票的投資者問我依然是怎么看的，我沒有改變過。當(dāng)然，房企由于它的速度、它的增量減少了，對(duì)我的影響實(shí)際上是它本身的這一塊對(duì)我的增量看起來是有影響的。我們很多的兄弟們、投資者并不了解我們物業(yè)這個(gè)行業(yè)，我們知道對(duì)于物企本身的比如物業(yè)管理費(fèi)單價(jià)的調(diào)整可能不容易，對(duì)于這個(gè)問題我昨天在一個(gè)媒體交流的時(shí)候說了，我說終究會(huì)回到絕對(duì)市場(chǎng)化的角度，靠強(qiáng)壓是不可能的。

第二，我們通過比如城市服務(wù)，我也可以跟大家透露一下，我在一個(gè)小時(shí)之前收到過一個(gè)區(qū)域總裁發(fā)給我的消息，報(bào)告李總，我們今天中了一個(gè)年收入差不多超過接近3800萬的項(xiàng)目，也就是說我們?cè)谛略隽康慕嵌韧�過去相比，只做住宅物業(yè)、只做商業(yè)寫字樓那塊相比，已經(jīng)有業(yè)務(wù)的結(jié)構(gòu)發(fā)生了改變。

同時(shí)包括我本人對(duì)社會(huì)也是宣布的，在去年年報(bào)的時(shí)候，在今年3月份的時(shí)候，我說碧桂園服務(wù)大規(guī)模的收并購(gòu)已經(jīng)結(jié)束，由過去的規(guī)模要向質(zhì)量型轉(zhuǎn)變，這就是我們內(nèi)部做的根本性的改變。

主持人：謝謝長(zhǎng)江總。接下來我們連線掌法總。您是否認(rèn)為整個(gè)資本市場(chǎng)給物業(yè)上市公司的紅利期已經(jīng)終結(jié)了？你認(rèn)可不認(rèn)可？

楊掌法：我認(rèn)為不存在這個(gè)觀點(diǎn)，現(xiàn)在物業(yè)行業(yè)的發(fā)展到了一個(gè)新的階段，我們這個(gè)行業(yè)發(fā)展本來就在過一個(gè)一個(gè)的階段，尤其是最近這幾年疫情的原因也好，政府政策的一些出臺(tái)也好，大家也看到各部委都在出臺(tái)相關(guān)的政策，今年我們中國(guó)物業(yè)管理?xiàng)l例也會(huì)出臺(tái)。我想這些內(nèi)容都會(huì)進(jìn)一步促進(jìn)和推動(dòng)我們行業(yè)的發(fā)展。

關(guān)于資本市場(chǎng)的表現(xiàn)，剛才長(zhǎng)江總也描述了他們碧桂園，碧桂園是龍頭企業(yè)，最大的企業(yè)，他們股價(jià)的變化。我認(rèn)為這些從我們綠城的角度來說都是正常，這是回歸本原，資本市場(chǎng)對(duì)物業(yè)行業(yè)的認(rèn)知也在逐步的清晰。所以我想這個(gè)行業(yè)我們會(huì)繼續(xù)看好這個(gè)行業(yè)發(fā)展，這個(gè)行業(yè)應(yīng)該來說已經(jīng)進(jìn)入了一個(gè)新的階段。

不管是從宏觀政策面，還是從我們每一個(gè)大的企業(yè)的發(fā)展，自身戰(zhàn)略的設(shè)定，各大公司在今年的年報(bào)發(fā)布當(dāng)中，都發(fā)布了自己的很多戰(zhàn)略和未來幾年發(fā)展的工作的思路，綠城服務(wù)也一樣。但是綠城服務(wù)跟人家不一樣的還是進(jìn)一步堅(jiān)持自己的觀點(diǎn)，我們經(jīng)常在說在這個(gè)行業(yè)里面可能有一家叫綠城，另外不是綠城。因?yàn)閺馁Y本市場(chǎng)角度，綠城并不贊同通過收并購(gòu)去擴(kuò)大我們的規(guī)模，我們利用我們自身的市場(chǎng)能力去找到我們需要的目標(biāo)客戶，能夠?yàn)闃I(yè)主提供更好的服務(wù)。當(dāng)然這幾年我們正在逐步的由園區(qū)的這些服務(wù)向城市服務(wù)轉(zhuǎn)變，由物業(yè)服務(wù)向生活服務(wù)轉(zhuǎn)變。

因?yàn)榫G城服務(wù)上市以后，主要的能力的提升在于生活服務(wù)能力的提升。我們把大量募集到的資金也用到生活服務(wù)的能力當(dāng)中去，所以我們跟行業(yè)里其他企業(yè)不一樣。在新的階段里面，我們各行各業(yè)，包括資本市場(chǎng)，也包括我們的客戶，都會(huì)對(duì)行業(yè)有新的認(rèn)知，包括我們自己更加應(yīng)該有清晰的認(rèn)知，在現(xiàn)階段我們應(yīng)該怎么去做。當(dāng)然每個(gè)公司都有每個(gè)公司不同的策略，我是不贊同剛才所說的紅利期已經(jīng)過了，我認(rèn)為將進(jìn)入一個(gè)新的階段，甚至進(jìn)入一個(gè)更好的階段。謝謝。

主持人：兩位房企拉總對(duì)未來的市場(chǎng)總體偏謹(jǐn)慎，兩位企業(yè)對(duì)整個(gè)市場(chǎng)哈向更樂觀，甚至明確表達(dá)現(xiàn)在市場(chǎng)估值是不正確的�，F(xiàn)在請(qǐng)中金的張宇總，您認(rèn)為資本市場(chǎng)對(duì)這兩個(gè)行業(yè)目前的評(píng)估狀況您是怎么看的？是不是真的會(huì)有偏差呢？

張宇：這是很有意思的一個(gè)話題。如果你看過去這一年左右的時(shí)間，資本市場(chǎng)發(fā)生的變化，不管是地產(chǎn)股也好，物管股也好，雖然整體上來講都有一定的股價(jià)估值的下降，但是這里面也是有分化的。其實(shí)有些企業(yè)你仔細(xì)看，還創(chuàng)了股價(jià)的新高。我們不是去評(píng)論說短期誰對(duì)或者誰錯(cuò)，但這里面至少能反映出一件事，就是資本市場(chǎng)在看待地產(chǎn)企業(yè)、物管企業(yè)的邏輯可能在發(fā)生一些變化，或者大家的關(guān)注點(diǎn)可能在發(fā)生一些變化。

簡(jiǎn)單來說，對(duì)于房企的關(guān)注點(diǎn)，從關(guān)心增長(zhǎng)或者從只關(guān)心增長(zhǎng)到更關(guān)心安全，是這么一個(gè)變化。如果從大家每天分析的財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)來看，從關(guān)注損益表、關(guān)注土儲(chǔ)的資源厚度，到關(guān)注現(xiàn)金流量表。這個(gè)變化我認(rèn)為是對(duì)的，比如你看金融市場(chǎng)很多時(shí)候我們做投資所說的預(yù)期回報(bào)是基于風(fēng)險(xiǎn)調(diào)整的預(yù)期回報(bào)，實(shí)際上你看企業(yè)也是一樣，也應(yīng)當(dāng)是基于安全增長(zhǎng)的判斷，所謂的穩(wěn)穩(wěn)的持續(xù)的幸福，這種增長(zhǎng)才是真正能夠拿到手里面是實(shí)實(shí)在在的。

對(duì)于物企來講，也是類似，過去物企的發(fā)展有這么五六年左右的歷史，相當(dāng)長(zhǎng)的階段里面，其實(shí)資本市場(chǎng)是一個(gè)簡(jiǎn)單粗暴只看增長(zhǎng)、看增速的、看規(guī)模的。這個(gè)實(shí)際上是容易形成一些估值的泡沫的，或者這實(shí)際上是一種牛市思維的體現(xiàn)。你看到很多公司擬分拆物管上市，這其實(shí)也好，但其實(shí)也帶來一些隱憂。我們之前看到快遞公司在快速上市過程當(dāng)中，也是堆積了資產(chǎn)泡沫，之后也看到的是一些股價(jià)的回歸。當(dāng)然回歸到什么呢？對(duì)物企來說是回歸到物企綜合的服務(wù)能力本身，也就是說在房企的信用沖擊之下，有一些物企你看到的是會(huì)受到一些直接的牽連，這是實(shí)實(shí)在在發(fā)生的。確實(shí)關(guān)聯(lián)公司有聯(lián)系，但是實(shí)際上經(jīng)歷這波沖擊之后，大家會(huì)認(rèn)識(shí)到，物企自身的綜合服務(wù)能力才是核心。或者大家認(rèn)識(shí)到房企本身是一個(gè)周期性行業(yè)，物企是不是周期性的呢？不是，是成長(zhǎng)型的行業(yè)。階段性的，它們倆之間產(chǎn)生了一些必須要面對(duì)的聯(lián)系，在我們看來確實(shí)有階段性。

經(jīng)過這波之后，物企會(huì)真正找到自身的核心競(jìng)爭(zhēng)力，依靠這種核心競(jìng)爭(zhēng)力能夠再出發(fā)的物企，將來還會(huì)得到資本市場(chǎng)的充分認(rèn)可和認(rèn)知。房企也一樣，有長(zhǎng)增長(zhǎng)邏輯的房企，基于安全的穩(wěn)穩(wěn)的幸福的增長(zhǎng)的房企也是會(huì)享受到最終的資本市場(chǎng)的回饋。

主持人：謝謝張宇總的評(píng)論。下面我們請(qǐng)教陽侃總和楊永席總。對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)來說必須進(jìn)行新的投資，必須拿地，這是我們行業(yè)活下去的根本，剛才丁總給我發(fā)了信息，6月份上海第一份土拍信息下來了，6月1號(hào)開拍，是在浦東。特別是對(duì)上海來說，還在疫情當(dāng)中。畢竟日子還要過，對(duì)于房企來說，下一步拿地投資，包括城市布局，兩位有什么樣的思考？在目前這種大的環(huán)境還不確定的情況先，怎么做呢？

楊永席：你剛剛問非常好，不確定性下怎么辦。首先在今年這種情況下來講，投資是首先投確定性，在特殊的時(shí)期來講，為什么說確定性呢？首先就是城市確定，市場(chǎng)相對(duì)確定，未來的銷售包括融資相對(duì)確定。在今天這個(gè)市場(chǎng)上來講，很多房企可能經(jīng)不起很多的折騰了，這是一個(gè)。

第二，廣義上講，房企的發(fā)展和投資不僅僅是拿地，未來來講，房企從發(fā)展的角度來講，生產(chǎn)資料拿地是一方面，第二積極的向輕資產(chǎn)拓展，用自己的能力去賺錢，兩條腿走路才是更好的。在不確定當(dāng)中盡可能的去投資我們的確定性，這是我自己的觀點(diǎn)。

陽侃：我覺得今年整體來說，房地產(chǎn)公司的投資還是非常謹(jǐn)慎，所以我想談的觀點(diǎn)是，這種謹(jǐn)慎是一種被動(dòng)的謹(jǐn)慎，因?yàn)榇蠹冶旧淼囊恍┛赡墁F(xiàn)金流都受到影響的時(shí)候，這種謹(jǐn)慎是一種被動(dòng)的謹(jǐn)慎。對(duì)于接下來的投資，我覺得首先從心態(tài)來說，大家應(yīng)該隨著可能政策的一些扶持和放松之后，大家進(jìn)入到一個(gè)有投資能力和投資實(shí)力的時(shí)候，依然還是要進(jìn)入到主動(dòng)謹(jǐn)慎的階段。

這里邊核心的原因是，因?yàn)槟隳懿荒苓M(jìn)行投資，還是要看三個(gè)東西，一是經(jīng)濟(jì)的中長(zhǎng)期發(fā)展的方向怎么樣，二是行業(yè)回暖跟穩(wěn)定甚至于增長(zhǎng)的環(huán)境怎么樣，三是市場(chǎng)。所以這幾個(gè)方面都還是存在對(duì)我們的政策的中長(zhǎng)期的方向跟中長(zhǎng)期的穩(wěn)定要有所預(yù)判的情況下，我覺得我們的投資的主動(dòng)性才可能會(huì)增加。

但是不管你多謹(jǐn)慎的去投資，房地產(chǎn)企業(yè)要持續(xù)發(fā)展，還必須去投，這樣的持續(xù)投資的質(zhì)量，主要看兩個(gè)方面。一個(gè)方面是實(shí)力和運(yùn)氣帶來的，因?yàn)榇蠹椰F(xiàn)在可能都會(huì)把投資放在一二線的一些核心城市，也會(huì)去投一些可能偏搖號(hào)的，就是收益跟現(xiàn)金流特別好的項(xiàng)目。要去投這些項(xiàng)目，可能一方面是跟你公司的資金實(shí)力有關(guān)，你搖不搖得到也是跟你的運(yùn)氣相關(guān)。所以我們接下來投資的差異一是靠實(shí)力和運(yùn)氣帶來的。二是跟能力有關(guān)的，無論你參與的那些搖號(hào)和核心城市最好的地的競(jìng)拍之外，我們必然還會(huì)有很多公司會(huì)出現(xiàn)在不同的城市的選擇、不同的項(xiàng)目的選擇以及不同的投資時(shí)點(diǎn)的選擇上，來體現(xiàn)出它投資能力跟投資質(zhì)量的好與壞。

我就談三個(gè)看法。第一個(gè)看法，不管手頭有多少錢，還是要注意有時(shí)候不投比投更重要。自己要去調(diào)整投資心態(tài)的問題。

第二，不要去做同質(zhì)化的投資，如果你做同質(zhì)化的投資，最終有可能你只能獲得一個(gè)同質(zhì)化的水平，帶來的結(jié)果也可能是跟系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)是一樣的，所以不能同質(zhì)化的投資。

第三，不能做均衡投資，還是要對(duì)投資的整個(gè)時(shí)點(diǎn)的把握要做些充分的判斷，畢竟是一年的投資周期里邊，表現(xiàn)在不同季度、不同月度和不同時(shí)點(diǎn)的投資，差異還是蠻大的。

我就投資方面就提這三點(diǎn)看法和建議。

主持人：謝謝陽侃總的分享。接下來請(qǐng)教兩位物業(yè)企業(yè)的老總，過去幾年當(dāng)中，資本市場(chǎng)對(duì)物業(yè)企業(yè)考量的標(biāo)準(zhǔn)就是看規(guī)模，規(guī)�？梢圆粩嘣鲩L(zhǎng)，估值就可以不斷提升�，F(xiàn)在兩位老總是否認(rèn)為規(guī)模增長(zhǎng)依然是物業(yè)企業(yè)的頭等大事，如果是的話，規(guī)模擴(kuò)張的問題在具體操作當(dāng)中在2022年你們覺得會(huì)不會(huì)覺得有一些新的操作模式和新的玩法呢？

李長(zhǎng)江：物企如果沒有規(guī)模，這毫無疑問是什么也做不了的，如果不把它作為頭等大事，那至少它是大事，要實(shí)現(xiàn)這些規(guī)模，比如我們前兩年通過收并購(gòu)、股權(quán)合作去實(shí)現(xiàn)了規(guī)模的增長(zhǎng)，從目前效果來看，包括投資者說融入會(huì)不會(huì)有問題、會(huì)不會(huì)有商譽(yù)的減值，這當(dāng)然是每一個(gè)企業(yè)在進(jìn)行決策的時(shí)候，自己把控的點(diǎn)是否到位，是不是為規(guī)模而規(guī)模。就目前而言，我剛才講規(guī)模布局可以叫基本完成，而就住宅而言我們完成了，還有一些我們要去做的地方，包括商業(yè)寫字樓等等方面，但這些是不是以股權(quán)合作收并購(gòu)的形式去實(shí)現(xiàn)呢？不排除對(duì)優(yōu)質(zhì)的符合我們標(biāo)準(zhǔn)的會(huì)采取這種手段。

其次，作為物企來講，作為服務(wù)能力的構(gòu)建，我們可能不僅僅是住宅商寫的能力的構(gòu)建，還包括增值服務(wù)，而增值服務(wù)，我在幾年前就講過，增值服務(wù)是上市物企決戰(zhàn)的主戰(zhàn)場(chǎng)。

結(jié)論：上市物企沒有規(guī)模，什么都是白搭，沒用。有了規(guī)模，能不能注重質(zhì)量，把它變成效果，而不是為規(guī)模而規(guī)模，這樣的企業(yè)才有希望、才有機(jī)會(huì)。謝謝。

楊掌法：我想規(guī)模擴(kuò)張對(duì)于我們物業(yè)服務(wù)企業(yè)來說，依然是很重要的事情，但是能不能說是頭等大事，我認(rèn)為同等重要。關(guān)于規(guī)模擴(kuò)張的同時(shí)，我們服務(wù)品質(zhì)的提升，關(guān)于生活服務(wù)的融合等等，這些都是同等重要的。

因?yàn)槲覀兙G城是在頭部企業(yè)里面最早市場(chǎng)化的公司，我們比其他的企業(yè)可能早走了15年，因?yàn)槲覀兏�其他企業(yè)也有很多的區(qū)別，我們并沒有強(qiáng)大的母公司的支持，所以我們只能去走市場(chǎng)化的道路。所以我們?cè)谑袌?chǎng)化道路當(dāng)中，也培育了我們自身市場(chǎng)化的能力，沒有通過收并購(gòu)，也繼續(xù)每年以高速的速度在進(jìn)行發(fā)展。

所以我認(rèn)為規(guī)模是相當(dāng)重要的，因?yàn)樵谖飿I(yè)服務(wù)企業(yè)里面，規(guī)模化是我們市場(chǎng)化的一個(gè)前提。只有擁有強(qiáng)大的規(guī)模，大了以后，才能強(qiáng)，所以這是我們一直走市場(chǎng)化道路上的堅(jiān)持。

我們這幾年因?yàn)楦�其他企業(yè)之間的區(qū)別，剛才長(zhǎng)江總說到的更多的有強(qiáng)大的母公司，有募集的資本，通過收并購(gòu)的模式，而我們更多的是形成了大量的戰(zhàn)略性的合作，我們現(xiàn)在85%的項(xiàng)目是來自于市場(chǎng)。85%里面的75%又來自于我們長(zhǎng)期的戰(zhàn)略合作伙伴，雖然并沒有股權(quán)關(guān)系，我們并沒有母公司，但是我們形成了這樣戰(zhàn)略性的合作伙伴，跟廣大的央企、國(guó)企以及城市運(yùn)營(yíng)公司之間的合作，來擴(kuò)大我們的規(guī)模。在擴(kuò)大規(guī)模的同時(shí)，我們更加要注重我們的品質(zhì)，因?yàn)橐?guī)模大，帶來的也是管理難度的大以及服務(wù)品質(zhì)提升的一些難度，所以在這方面我們今年重點(diǎn)是加強(qiáng)了我們所謂的四保和四強(qiáng)的內(nèi)容。

同時(shí)我們進(jìn)一步在創(chuàng)新，在物業(yè)服務(wù)的基礎(chǔ)上融入我們的生活服務(wù)，我們這幾年通過資本上市以后募集來的資金，也在培育一老一少一健康以及其他到家生活服務(wù)當(dāng)中的能力，也培育了很多這方面的能力來為我們的業(yè)主提供更好的服務(wù)。

所以我覺得規(guī)模包括兩方面的規(guī)模，一個(gè)是物業(yè)服務(wù)基礎(chǔ)的規(guī)模，另外一方面也代表著我們能夠?yàn)闃I(yè)主提供更多服務(wù)的規(guī)模，所以同等重要。

主持人：請(qǐng)教一下張宇總，這個(gè)問題跟投資人有關(guān)系，因?yàn)榻裉炝牡氖巧鲜蟹科蠛臀锲�，從投資角度來說，它的投資價(jià)值是不是已經(jīng)具備了？房企和物企投資價(jià)值怎么去做評(píng)估？如果有人去做投資，你有什么建議？

張宇：首先這兩個(gè)應(yīng)該分開來說。我們先講房企。地產(chǎn)股來講，之前其實(shí)大家看地產(chǎn)股更多像是一個(gè)短期做波段的這種操作，尤其是國(guó)內(nèi)境內(nèi)的投資人大家會(huì)說我對(duì)賭政策，市場(chǎng)不好，我對(duì)賭政策，我買，買完之后市場(chǎng)兌現(xiàn)，再賣。這是短線的，因?yàn)槎叹�是不得已為之，因?yàn)橘I長(zhǎng)線，因?yàn)楦軛U相對(duì)低，增長(zhǎng)會(huì)慢。我要買高的話，這些公司一定是帶著杠桿的。這就是當(dāng)時(shí)的邏輯。

但時(shí)候2020年當(dāng)時(shí)央行講三條紅線之后，有比較重要的判斷，三條紅線之后，實(shí)際上這個(gè)行業(yè)將越來越多的回歸到房企本身的經(jīng)營(yíng)本質(zhì)，就是經(jīng)營(yíng)本質(zhì)實(shí)際上并不是杠桿，并不是房企的經(jīng)營(yíng)本事，應(yīng)該是拿地的能力、管理的能力、財(cái)務(wù)的能力，這就意味著地產(chǎn)行業(yè)里長(zhǎng)投資邏輯開始出現(xiàn)。所謂長(zhǎng)投資邏輯就是大家從只看增長(zhǎng)，回到看安全的增長(zhǎng)，有保障的增長(zhǎng)，穩(wěn)穩(wěn)的增長(zhǎng)，這就意味著我需要把三張報(bào)表統(tǒng)一在一起去看。以前可能我過度關(guān)注的是損益表，現(xiàn)在至少我應(yīng)該分階段的把很多重心補(bǔ)回到現(xiàn)金流量表等等，還有人才管理能力等等。

今天再看房企，就是長(zhǎng)投資邏輯出現(xiàn)了，反而短炒的意義不大了，今天我們?nèi)ザ坛垂善�，�?duì)賭政策，大家也知道過去幾個(gè)月，你對(duì)賭政策的結(jié)果是什么。但如果你穩(wěn)穩(wěn)的抱住一個(gè)長(zhǎng)投資邏輯的股票，這種股票在長(zhǎng)期來說，每年5、10%的增長(zhǎng)，但要相信復(fù)利的力量，每年都是5%、10%的增長(zhǎng)，你長(zhǎng)期去看，值不值得投資。

其實(shí)物管股有相類似的方面，它其實(shí)是一個(gè)成長(zhǎng)型行業(yè)，是一個(gè)消費(fèi)型的行業(yè)。它是一個(gè)輕資產(chǎn)的行業(yè)，它是一個(gè)品牌的管理能力的行業(yè)。所以它跟地產(chǎn)本質(zhì)上來說，長(zhǎng)期來說不是一回事。所以我們講它可能只是階段性的受到了地產(chǎn)的影響之后，呈現(xiàn)出了一些投資行為意義上的這種周期的感覺，但是這一輪調(diào)整過之后，實(shí)際上物管股投資的核心也回歸到能力，什么能力？比如剛才長(zhǎng)江總和楊掌法總都講到了，我的理解比如基礎(chǔ)物管的能力，增值服務(wù)的能力，廣域空間管理的能力，人才梯隊(duì)培養(yǎng)建設(shè)的能力，收并購(gòu)之后整合的能力，光有收并購(gòu)之后，能不能把它真正變成自己的，還有科技的能力，這些是鑄就物管企業(yè)將來能不能做得又大又強(qiáng)。

最大的公司我們說碧桂園服務(wù)，管理面積七個(gè)多億，合約面積還要更大，將來不管七個(gè)多億還是十幾個(gè)億，將來回頭看可能都是一個(gè)階段性不大的時(shí)候。未來還會(huì)大很多很多的。但是那個(gè)大，就是基于剛才說的能力建設(shè)的大，而不是基于背靠一個(gè)地產(chǎn)集團(tuán)或者地產(chǎn)開發(fā)關(guān)聯(lián)的大。這就是長(zhǎng)投資邏輯，在物管上實(shí)際上也是非常明確的。真正回到了消費(fèi)屬性的成長(zhǎng)股票的投資意義、投資邏輯。

不管怎么說，今天來講，投資價(jià)值應(yīng)該說都是存在的，當(dāng)這種投資價(jià)值我也提示投資人，不能把它的看出得很短，今天買了，必須半個(gè)月、一個(gè)月之內(nèi)預(yù)期是多少，這個(gè)不管是看地產(chǎn)股還是物管股都是有問題的。

主持人：現(xiàn)在到了長(zhǎng)線發(fā)展的轉(zhuǎn)折時(shí)期。后面一個(gè)總結(jié)性問題，2022年對(duì)于上市房企來說，我們發(fā)展的關(guān)鍵詞會(huì)是什么？您覺得對(duì)于企業(yè)來說，2022年后面我們整個(gè)行業(yè)企業(yè)當(dāng)中最大的風(fēng)險(xiǎn)是什么？大家做一個(gè)總結(jié)建議。

陽侃：這個(gè)問題對(duì)我來說沒有思考過一個(gè)年度的關(guān)鍵詞，但是我就看在今天這個(gè)競(jìng)爭(zhēng)邏輯下，房企應(yīng)該把握的發(fā)展的關(guān)鍵是什么。我覺得是盈利能力、持續(xù)的投資質(zhì)量、長(zhǎng)期主義的價(jià)值觀。

盈利能力就是說同樣的項(xiàng)目你能不能做得出來比別人盈利更好的結(jié)果，無論是收益水平還是它的周轉(zhuǎn)效率。

你的投資能力是不是一種持續(xù)性的投資能力，這是對(duì)房企考驗(yàn)特別關(guān)鍵的一個(gè)能力。因?yàn)檫@樣的能力跟布局、投資組合和投資波段的把握是息息相關(guān)的。

價(jià)值觀，就是你的團(tuán)隊(duì)能不能從上到下都能夠形成一個(gè)長(zhǎng)期主義的文化，尤其是遇到一些客戶利益跟我們的公司利益如何遇到你的短期利益和考核利益，股東給你的股東利益等等，這些東西，我們都應(yīng)該在團(tuán)隊(duì)里邊把這樣長(zhǎng)期主義的價(jià)值觀落實(shí)到我們一系列的分歧沖突里面去形成共識(shí)，我相信這樣的企業(yè)發(fā)展就會(huì)好的，不僅僅對(duì)2022年發(fā)展好，也會(huì)對(duì)未來的階段發(fā)展好。

主持人：持續(xù)性，長(zhǎng)期主義，價(jià)值觀。這其實(shí)還是企業(yè)最終管理的靈魂之問。

楊永席：兩個(gè)關(guān)鍵詞，第一個(gè)關(guān)鍵詞是安全增長(zhǎng)，在這個(gè)時(shí)點(diǎn)上來講，對(duì)企業(yè)來說，對(duì)于整個(gè)現(xiàn)金流的管理，團(tuán)隊(duì)包括現(xiàn)金流的管理、銷售的量怎么上去、產(chǎn)品力怎么做、服務(wù)能力如何提升，以及團(tuán)隊(duì)整個(gè)的穩(wěn)定性、整個(gè)能力的提升是非常重要的，還包括各種投資能力。這樣來講，這個(gè)時(shí)點(diǎn)上如果我們有一張安全增長(zhǎng)的基礎(chǔ)的能力和底蘊(yùn)來講，未來還是可以期待的。所以第一個(gè)是安全增長(zhǎng)。

第二個(gè)，對(duì)房企來講要適當(dāng)考慮很多很多的探索轉(zhuǎn)變，在這個(gè)時(shí)點(diǎn)上講未來，中國(guó)的房地產(chǎn)整個(gè)的發(fā)展邏輯會(huì)發(fā)生一些變化，在這個(gè)時(shí)點(diǎn)上我們?cè)趺纯紤]在保持主業(yè)有一定競(jìng)爭(zhēng)力的情況下，怎么樣積極探索和轉(zhuǎn)變，包括剛才講過的，我們資產(chǎn)的管理能力，輕資產(chǎn)的運(yùn)營(yíng)能力。在我們來講，我們的迪馬股份，是我們物業(yè)上市公司的控股公司，物業(yè)自己的發(fā)展來講，對(duì)上市公司的發(fā)展也是貢獻(xiàn)。包括我們也在探索能不能做未來to C精裝修的能力，對(duì)房企來說形成一個(gè)立體的綜合性的能力，這樣來講是對(duì)未來市場(chǎng)變化、政策變化可能對(duì)于每一個(gè)房企來講積極的去探索，對(duì)于2022年也好，2023年也好，是有幫助的。

所以我的關(guān)鍵詞是安全增長(zhǎng)、探索和轉(zhuǎn)變。

主持人：謝謝楊永席總。最后長(zhǎng)江總和楊掌法總，圍繞整個(gè)行業(yè)發(fā)展有什么關(guān)鍵詞分享給我們的同行？

李長(zhǎng)江：關(guān)鍵詞兩個(gè)，一個(gè)是服務(wù)，一個(gè)是價(jià)值。

堅(jiān)持專業(yè)的好服務(wù)，物企就會(huì)有未來。堅(jiān)持對(duì)客戶去做有價(jià)值的服務(wù)，物企就會(huì)有好未來。謝謝！

楊掌法：從我們綠城服務(wù)的角度，我們還是長(zhǎng)期堅(jiān)持我們的穩(wěn)健發(fā)展和轉(zhuǎn)型升級(jí)作為我們的關(guān)鍵詞，我也希望我們的行業(yè)能夠穩(wěn)健地發(fā)展，因?yàn)榇_實(shí)這幾年發(fā)生了很大的變化，這些變化大起大落，來自于我們自身這個(gè)行業(yè)自己對(duì)這個(gè)行業(yè)的認(rèn)知上出現(xiàn)了很多的問題。綠城長(zhǎng)期堅(jiān)持穩(wěn)健的發(fā)展，并且在物業(yè)服務(wù)的基礎(chǔ)上進(jìn)一步來轉(zhuǎn)型升級(jí)，將物業(yè)服務(wù)向生活服務(wù)的轉(zhuǎn)型，從物業(yè)管理去向人提供服務(wù)，為人提供生活服務(wù)。這就是我對(duì)這個(gè)行業(yè)提的建議。

主持人：張宇總來總結(jié)一下。

張宇：我想講兩句話。一個(gè)叫堅(jiān)持長(zhǎng)期主義，一個(gè)是努力穿越周期。

應(yīng)該講堅(jiān)持長(zhǎng)期主義，我覺得整個(gè)房地產(chǎn)行業(yè)大家能體會(huì)到這么多年來的調(diào)控政策，實(shí)際上確實(shí)是著眼于怎么讓這個(gè)行業(yè)更平穩(wěn)地、健康地發(fā)展，當(dāng)然我們?cè)诿�索過程當(dāng)中，可能會(huì)出現(xiàn)一些政策上的波折，也有情可原，但不管怎么樣，其實(shí)朝著長(zhǎng)期的這種所謂新發(fā)展模式更有效的、更合理的這種機(jī)制制度，其實(shí)我們是在朝這個(gè)方向走的，逐漸逼近的。所以對(duì)于企業(yè)來說，不管是房企還是物企，一定要堅(jiān)信、要相信這一點(diǎn)，不要搞短期主義，不要再搞杠桿那一套了，這是堅(jiān)決行不通的，一定要堅(jiān)持走長(zhǎng)期主義，哪怕它是難而正確的。

第二是努力穿越周期，這句話我想講給所有市場(chǎng)的人士，因?yàn)椴还苁欠康禺a(chǎn)也好還是宏觀經(jīng)濟(jì)也好，周期是你擺脫不掉的，這是固有的屬性。所謂周期就是有好的時(shí)候也有不好的時(shí)候，有向上的時(shí)候，也有向下的時(shí)候。向上并不是一個(gè)常態(tài)，向下也不是一個(gè)終結(jié)。我們要做的事情實(shí)際上是什么？是努力的能夠去穿越這種周期。穿越周期就是最終的勝者，有沒有人能最終穿越周期，必須是有，即使你今天看到美國(guó)也好，日本也好，這些高度發(fā)達(dá)的經(jīng)濟(jì)體，房地產(chǎn)以及相關(guān)的服務(wù)行業(yè)，仍舊會(huì)占到經(jīng)濟(jì)相當(dāng)大的比重以及相關(guān)的一些經(jīng)濟(jì)活動(dòng)也能夠看得到我們相關(guān)的一些行業(yè)的重要的貢獻(xiàn)和影子。所以中國(guó)最終也是一樣的，誰能夠在那個(gè)時(shí)候仍然在這個(gè)市場(chǎng)里面、仍然享有品牌的這種影響力，這就是我們要爭(zhēng)取去穿越周期。

所以堅(jiān)持長(zhǎng)期主義，努力穿越周期。