上半年的樓市成交低迷，各地從供需兩端發(fā)力，出臺不同的政策刺激需求。從6月開始，一些地方陸續(xù)傳出市場回暖信號，這是否意味著下半年樓市筑底回暖的開始？

“目前刺激政策，不是房地產(chǎn)一個行業(yè)的事，急需修復(fù)公眾對經(jīng)濟預(yù)期的整體信心�！�7月13日，京投發(fā)展股份有限公司總裁高一軒接受中國房地產(chǎn)報記者采訪時表示。他認(rèn)為當(dāng)下從房企的視角看，最直接的信心修復(fù)方式是保就業(yè)和各地妥善解決近期出現(xiàn)的交付危機。

中國房地產(chǎn)報：你最近在忙什么，思考比較多的問題是什么？

高一軒：最近一方面在忙著為完成年度目標(biāo)沖刺，繼續(xù)夯實管理基礎(chǔ)，另一方面也在忙著探索和學(xué)習(xí)，為企業(yè)的轉(zhuǎn)型發(fā)展不斷思考和實踐。

中國房地產(chǎn)報：大家都在探討房地產(chǎn)發(fā)展新的商業(yè)模式，你如何看房企轉(zhuǎn)型面臨的機遇和挑戰(zhàn)？

高一軒：我們在做TOD模式（軌道導(dǎo)向型）和POD模式（公園導(dǎo)向型）疊加升級的嘗試。

房地產(chǎn)市場總體上處于供過于求的狀態(tài)，大家必須在細(xì)分市場琢磨客戶深維需求。時代變了，說明原來產(chǎn)品輸出解決方案不好用了，肯定要重新做客戶定位、需求定位、產(chǎn)品定位、服務(wù)定位。做這些事理論很簡單，各家都在探索，現(xiàn)在誰家也難說已經(jīng)走出了一條可以說得通也走得通的模式。

這個時代對大家來說剛剛開始，因為行業(yè)變化是驟然的。2020年下半年行業(yè)環(huán)境轉(zhuǎn)冷，2021年加劇，2022年陷入今天境地，如同氣溫驟降。大家一邊掙扎生存，一邊探索新路，這個對所有人確實都挺難的。我覺得行業(yè)還處在調(diào)整自身的過程，企業(yè)還在適應(yīng)生存的問題，當(dāng)然目前發(fā)展肯定要同步思考。

中國房地產(chǎn)報：我看你提到目前急需修復(fù)公眾對經(jīng)濟預(yù)期的整體信心。你認(rèn)為該如何修復(fù)？

高一軒：修復(fù)公眾對經(jīng)濟預(yù)期的信心直接、有效的方式從地產(chǎn)企業(yè)的視角看主要有兩點：第一還是通過保就業(yè)主體來保住公眾的就業(yè)機會。穩(wěn)定的就業(yè)機會和收入來源才會給予個人和家庭足夠的安全感，防止預(yù)防性儲蓄和個人、家庭被迫降杠桿的動作，也才能有效穩(wěn)定包括住房消費在內(nèi)的各類消費支出。第二是需要妥善解決近期一些城市和地產(chǎn)企業(yè)出現(xiàn)的交付危機，房屋作為家庭的底層資產(chǎn)是家庭信用和信心的壓艙石，資產(chǎn)的安全性和保值增值是穩(wěn)定預(yù)期的核心因素。

中國房地產(chǎn)報：各地穩(wěn)地產(chǎn)新政頻出，你認(rèn)為能達(dá)到預(yù)期嗎？

高一軒：目前刺激政策，不是房地產(chǎn)一個行業(yè)的事，3月份我就預(yù)計刺激政策不會有特別明顯的效果。因為現(xiàn)在個人加杠桿意愿下降，目前大經(jīng)濟環(huán)境需要國家站在更高維度設(shè)計，使其產(chǎn)生較大變化，當(dāng)下急需修復(fù)公眾對經(jīng)濟預(yù)期的整體信心。

短時間內(nèi)在北京這樣的城市可能會有效的政策，就是把二套房的首付比例放開。我周邊很多人有強烈的置換需求，但是不能買，就是因為賣完第一套的錢湊不夠第二套80%，這個就扼殺了相當(dāng)大一部分需求。

所以我的個人觀點，能夠放開二套房的首付比例，哪怕變成50%，這個可以選，至少不是80%，可能都會階梯性釋放相當(dāng)大的需求，對刺激市場會有好處，這僅限于北京、上海等一線城市，再往下四線城市再怎么刺激，第二套房10%首付，這個市場也未必恢復(fù)。

中國房地產(chǎn)報：7月房企又是償債高峰期，很多企業(yè)也不愿意“躺平”，你認(rèn)為企業(yè)該如何過這一關(guān)？

高一軒：疫情以來，房地產(chǎn)市場受多重因素制約，坎坎坷坷。今年上半年全市場與去年同期相比平均銷售收入降幅高達(dá)50%。作為一個杠桿率維持高位運行的行業(yè)來說，債務(wù)到期缺乏還款來源就是必然要面對的問題。除了縮減開支，千方百計加快銷售和回款外，是否能夠和債權(quán)人就債務(wù)展期達(dá)成一致也是十分重要。當(dāng)然，如果要真正度過危機，還需要各個市場主體對房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的展望取得共識，這也是度過當(dāng)前最艱難周期的前提。

中國房地產(chǎn)報：很多專家預(yù)測樓市會在第三個季度回暖，你怎么看？

高一軒：根據(jù)券商的數(shù)據(jù)，第三季度的第一周，全國的新房和二手房的周環(huán)比數(shù)據(jù)總體處于下滑趨勢，并未出現(xiàn)回暖的跡象。當(dāng)然一些熱點城市和地區(qū)的項目不乏亮眼表現(xiàn)，部分城市的土拍比起去年同期流拍率和溢價率均有改善和向好�？傮w而言，市場還是急需明確的信心錨點。剛才提到影響預(yù)期修復(fù)的幾個因素，疊加下半年貨幣政策的影響，市場才有回暖和修復(fù)的可能性。

中國房地產(chǎn)報：現(xiàn)在行業(yè)人事變動頻繁，你會焦慮嗎？你認(rèn)為經(jīng)理人該如何保持狀態(tài)？

高一軒：當(dāng)然，面對前所未有的行業(yè)挑戰(zhàn)，我想每一個從業(yè)者都會有焦慮，保持適度的焦慮也是前行的動力。我想作為一個職業(yè)經(jīng)理人，在這個特殊的時期，更應(yīng)該恪盡職守，和股東、團隊一起平衡好企業(yè)的生存與發(fā)展，化危為機，做難而正確的事，共待轉(zhuǎn)機的到來。

中國房地產(chǎn)報：你說京投的未來是朝著生活方式的改變，這對你們意味著哪些改變？

高一軒：房地產(chǎn)行業(yè)這次面臨挑戰(zhàn)的深度與廣度都是前所未有的，也充分說明到了和傳統(tǒng)發(fā)展模式說再見的時候了。在努力適應(yīng)變化的同時，京投發(fā)展也在嘗試探索轉(zhuǎn)型發(fā)展。在用戶中心主義和人文城市主義的引領(lǐng)下，精準(zhǔn)定義核心用戶的需求，以城市軌道微中心為載體，通過在消費，社交、情感和成長等維度的綜合產(chǎn)品服務(wù)體系，用智慧賦能全新生活方式。通過在檀谷、愉樾天城、和即將到來的東壩北熙區(qū)項目的嘗試、梳理全新的品牌和口碑，變一次性的房地產(chǎn)交易為用戶運營模式，探索房地產(chǎn)可持續(xù)發(fā)展的新模式。