上半年的樓市成交低迷，各地從供需兩端發(fā)力，出臺(tái)不同的政策刺激需求。從6月開(kāi)始，一些地方陸續(xù)傳出市場(chǎng)回暖信號(hào)，這是否意味著下半年樓市筑底回暖的開(kāi)始？

“目前刺激政策，不是房地產(chǎn)一個(gè)行業(yè)的事，急需修復(fù)公眾對(duì)經(jīng)濟(jì)預(yù)期的整體信心。”7月13日，京投發(fā)展股份有限公司總裁高一軒接受中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)記者采訪時(shí)表示。他認(rèn)為當(dāng)下從房企的視角看，最直接的信心修復(fù)方式是保就業(yè)和各地妥善解決近期出現(xiàn)的交付危機(jī)。

中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)：你最近在忙什么，思考比較多的問(wèn)題是什么？

高一軒：最近一方面在忙著為完成年度目標(biāo)沖刺，繼續(xù)夯實(shí)管理基礎(chǔ)，另一方面也在忙著探索和學(xué)習(xí)，為企業(yè)的轉(zhuǎn)型發(fā)展不斷思考和實(shí)踐。

中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)：大家都在探討房地產(chǎn)發(fā)展新的商業(yè)模式，你如何看房企轉(zhuǎn)型面臨的機(jī)遇和挑戰(zhàn)？

高一軒：我們?cè)谧鯰OD模式（軌道導(dǎo)向型）和POD模式（公園導(dǎo)向型）疊加升級(jí)的嘗試。

房地產(chǎn)市場(chǎng)總體上處于供過(guò)于求的狀態(tài)，大家必須在細(xì)分市場(chǎng)琢磨客戶深維需求。時(shí)代變了，說(shuō)明原來(lái)產(chǎn)品輸出解決方案不好用了，肯定要重新做客戶定位、需求定位、產(chǎn)品定位、服務(wù)定位。做這些事理論很簡(jiǎn)單，各家都在探索，現(xiàn)在誰(shuí)家也難說(shuō)已經(jīng)走出了一條可以說(shuō)得通也走得通的模式。

這個(gè)時(shí)代對(duì)大家來(lái)說(shuō)剛剛開(kāi)始，因?yàn)樾袠I(yè)變化是驟然的。2020年下半年行業(yè)環(huán)境轉(zhuǎn)冷，2021年加劇，2022年陷入今天境地，如同氣溫驟降。大家一邊掙扎生存，一邊探索新路，這個(gè)對(duì)所有人確實(shí)都挺難的。我覺(jué)得行業(yè)還處在調(diào)整自身的過(guò)程，企業(yè)還在適應(yīng)生存的問(wèn)題，當(dāng)然目前發(fā)展肯定要同步思考。

中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)：我看你提到目前急需修復(fù)公眾對(duì)經(jīng)濟(jì)預(yù)期的整體信心。你認(rèn)為該如何修復(fù)？

高一軒：修復(fù)公眾對(duì)經(jīng)濟(jì)預(yù)期的信心直接、有效的方式從地產(chǎn)企業(yè)的視角看主要有兩點(diǎn)：第一還是通過(guò)保就業(yè)主體來(lái)保住公眾的就業(yè)機(jī)會(huì)。穩(wěn)定的就業(yè)機(jī)會(huì)和收入來(lái)源才會(huì)給予個(gè)人和家庭足夠的安全感，防止預(yù)防性儲(chǔ)蓄和個(gè)人、家庭被迫降杠桿的動(dòng)作，也才能有效穩(wěn)定包括住房消費(fèi)在內(nèi)的各類(lèi)消費(fèi)支出。第二是需要妥善解決近期一些城市和地產(chǎn)企業(yè)出現(xiàn)的交付危機(jī)，房屋作為家庭的底層資產(chǎn)是家庭信用和信心的壓艙石，資產(chǎn)的安全性和保值增值是穩(wěn)定預(yù)期的核心因素。

中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)：各地穩(wěn)地產(chǎn)新政頻出，你認(rèn)為能達(dá)到預(yù)期嗎？

高一軒：目前刺激政策，不是房地產(chǎn)一個(gè)行業(yè)的事，3月份我就預(yù)計(jì)刺激政策不會(huì)有特別明顯的效果。因?yàn)楝F(xiàn)在個(gè)人加杠桿意愿下降，目前大經(jīng)濟(jì)環(huán)境需要國(guó)家站在更高維度設(shè)計(jì)，使其產(chǎn)生較大變化，當(dāng)下急需修復(fù)公眾對(duì)經(jīng)濟(jì)預(yù)期的整體信心。

短時(shí)間內(nèi)在北京這樣的城市可能會(huì)有效的政策，就是把二套房的首付比例放開(kāi)。我周邊很多人有強(qiáng)烈的置換需求，但是不能買(mǎi)，就是因?yàn)橘u(mài)完第一套的錢(qián)湊不夠第二套80%，這個(gè)就扼殺了相當(dāng)大一部分需求。

所以我的個(gè)人觀點(diǎn)，能夠放開(kāi)二套房的首付比例，哪怕變成50%，這個(gè)可以選，至少不是80%，可能都會(huì)階梯性釋放相當(dāng)大的需求，對(duì)刺激市場(chǎng)會(huì)有好處，這僅限于北京、上海等一線城市，再往下四線城市再怎么刺激，第二套房10%首付，這個(gè)市場(chǎng)也未必恢復(fù)。

中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)：7月房企又是償債高峰期，很多企業(yè)也不愿意“躺平”，你認(rèn)為企業(yè)該如何過(guò)這一關(guān)？

高一軒：疫情以來(lái)，房地產(chǎn)市場(chǎng)受多重因素制約，坎坎坷坷。今年上半年全市場(chǎng)與去年同期相比平均銷(xiāo)售收入降幅高達(dá)50%。作為一個(gè)杠桿率維持高位運(yùn)行的行業(yè)來(lái)說(shuō)，債務(wù)到期缺乏還款來(lái)源就是必然要面對(duì)的問(wèn)題。除了縮減開(kāi)支，千方百計(jì)加快銷(xiāo)售和回款外，是否能夠和債權(quán)人就債務(wù)展期達(dá)成一致也是十分重要。當(dāng)然，如果要真正度過(guò)危機(jī)，還需要各個(gè)市場(chǎng)主體對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展的展望取得共識(shí)，這也是度過(guò)當(dāng)前最艱難周期的前提。

中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)：很多專(zhuān)家預(yù)測(cè)樓市會(huì)在第三個(gè)季度回暖，你怎么看？

高一軒：根據(jù)券商的數(shù)據(jù)，第三季度的第一周，全國(guó)的新房和二手房的周環(huán)比數(shù)據(jù)總體處于下滑趨勢(shì)，并未出現(xiàn)回暖的跡象。當(dāng)然一些熱點(diǎn)城市和地區(qū)的項(xiàng)目不乏亮眼表現(xiàn)，部分城市的土拍比起去年同期流拍率和溢價(jià)率均有改善和向好�？傮w而言，市場(chǎng)還是急需明確的信心錨點(diǎn)。剛才提到影響預(yù)期修復(fù)的幾個(gè)因素，疊加下半年貨幣政策的影響，市場(chǎng)才有回暖和修復(fù)的可能性。

中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)：現(xiàn)在行業(yè)人事變動(dòng)頻繁，你會(huì)焦慮嗎？你認(rèn)為經(jīng)理人該如何保持狀態(tài)？

高一軒：當(dāng)然，面對(duì)前所未有的行業(yè)挑戰(zhàn)，我想每一個(gè)從業(yè)者都會(huì)有焦慮，保持適度的焦慮也是前行的動(dòng)力。我想作為一個(gè)職業(yè)經(jīng)理人，在這個(gè)特殊的時(shí)期，更應(yīng)該恪盡職守，和股東、團(tuán)隊(duì)一起平衡好企業(yè)的生存與發(fā)展，化危為機(jī)，做難而正確的事，共待轉(zhuǎn)機(jī)的到來(lái)。

中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)：你說(shuō)京投的未來(lái)是朝著生活方式的改變，這對(duì)你們意味著哪些改變？

高一軒：房地產(chǎn)行業(yè)這次面臨挑戰(zhàn)的深度與廣度都是前所未有的，也充分說(shuō)明到了和傳統(tǒng)發(fā)展模式說(shuō)再見(jiàn)的時(shí)候了。在努力適應(yīng)變化的同時(shí)，京投發(fā)展也在嘗試探索轉(zhuǎn)型發(fā)展。在用戶中心主義和人文城市主義的引領(lǐng)下，精準(zhǔn)定義核心用戶的需求，以城市軌道微中心為載體，通過(guò)在消費(fèi)，社交、情感和成長(zhǎng)等維度的綜合產(chǎn)品服務(wù)體系，用智慧賦能全新生活方式。通過(guò)在檀谷、愉樾天城、和即將到來(lái)的東壩北熙區(qū)項(xiàng)目的嘗試、梳理全新的品牌和口碑，變一次性的房地產(chǎn)交易為用戶運(yùn)營(yíng)模式，探索房地產(chǎn)可持續(xù)發(fā)展的新模式。