編者按

1992年，理想照耀現(xiàn)實(shí)，無論廟堂之上，還是江湖之遠(yuǎn)，對于中國經(jīng)濟(jì)，對于中國房地產(chǎn)，對于中國企業(yè)家，都是一個龍門陡開、充滿希望的創(chuàng)造創(chuàng)業(yè)年份。

30年篳路藍(lán)縷櫛風(fēng)沐雨，中國房改、人民安居以及房地產(chǎn)市場主體的企業(yè)——成就一堆堆，往事一幕幕，燃燈者一個個。

這一年，中國房地產(chǎn)報應(yīng)運(yùn)誕生，30年來看盡中國人居、中國城市噴薄而出的向上力量和繁榮昌盛，看見中國房地產(chǎn)企業(yè)和行業(yè)由無到有、由小到大的奮斗成就，我們一路同行鮮活報道行業(yè)的光榮與夢想，我們一路同行走入脫貧攻堅、抗擊疫情和鄉(xiāng)村振興的現(xiàn)場，看見企業(yè)向善而生公益至上的行動與擔(dān)當(dāng)。

站在未來，中國房地產(chǎn)報推出《向未來·再出發(fā)——人居改變中國30年大歷史》大型新聞主題報道，全面深刻地記錄和復(fù)活中國人居事業(yè)30年行進(jìn)這段光榮與夢想的特大歷史，重新思考，匯聚智慧，相信未來，再次出發(fā)。

不只是脫口而出的數(shù)據(jù)，與記者對話的整個過程，朱中一思路清晰，絲毫看不出眼前這位侃侃而談的長者已年逾古稀。

朱中一，曾任原建設(shè)部政策法規(guī)司副司長、辦公廳主任；中國房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會副會長兼秘書長，從參與起草《城市房地產(chǎn)管理法》，到倡導(dǎo)建立房地產(chǎn)中長期制度，幾十年里，朱中一始終為推動房地產(chǎn)行業(yè)健康發(fā)展努力著。卸下協(xié)會職務(wù)后，對行業(yè)和市場的關(guān)注并沒有減少�，F(xiàn)在，他仍然非常重視房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展，關(guān)心老百姓住房問題。閑暇之余，他還在研究房地產(chǎn)領(lǐng)域的相關(guān)政策、市場動向和企業(yè)經(jīng)營發(fā)展，將新內(nèi)容一條條摘抄在記事本上。

“您現(xiàn)在最關(guān)心什么？”

“穩(wěn)定信心，完善房地產(chǎn)長效機(jī)制和促進(jìn)行業(yè)平穩(wěn)健康發(fā)展�！敝熘幸徊患偎妓鞯卮鸬�，我認(rèn)為，當(dāng)前穩(wěn)信心、穩(wěn)預(yù)期比穩(wěn)地價、穩(wěn)房價更重要。從目前房地產(chǎn)市場表現(xiàn)來看，大概還需要一段時間才能使信心恢復(fù)到常態(tài)。

2022年是中國房地產(chǎn)報創(chuàng)刊30周年，9月8日，作為行業(yè)發(fā)展見證者的朱中一應(yīng)邀接受中國房地產(chǎn)報記者專訪。眼前這位年近八旬、滿頭白發(fā)精神矍鑠的長者帶來了他對房地產(chǎn)行業(yè)的觀察和思考。

他認(rèn)為，這30年是房地產(chǎn)業(yè)快速發(fā)展的30年，也是幾經(jīng)調(diào)控不斷發(fā)展的30年�，F(xiàn)在房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展已進(jìn)入新時期，平穩(wěn)健康、安居宜居始終是我們的目標(biāo)，因此，政策的制定要有利于市場的平穩(wěn)健康發(fā)展。房地產(chǎn)是一艘大船，大船急轉(zhuǎn)彎是會翻船的。

對于房地產(chǎn)行業(yè)未來發(fā)展，他說：“我們必須要用常態(tài)化心理看待房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展，將房地產(chǎn)行業(yè)定位于基礎(chǔ)性民生行業(yè)，精耕細(xì)作依然有很大的市場，要對未來保持信心�！�

為房地產(chǎn)業(yè)平穩(wěn)健康發(fā)展積極發(fā)聲

朱中一是住建系統(tǒng)的老專家，談起房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展歷程，滔滔不絕。他記憶中的1992年，最重要的事是原建設(shè)部接受了全國人大交給的起草《城市房地產(chǎn)管理法》的任務(wù)。

“那是1992年年底，我隨同原建設(shè)部副部長周干峙到全國人大常委會原副委員長田紀(jì)云處。他要求建設(shè)部加快組織起草房地產(chǎn)法的工作，并明確建設(shè)部著重研究如何規(guī)范市場行為，涉及與土地部門的職能由人大、國務(wù)院協(xié)調(diào)�！敝熘幸徽f。

1992年，88歲高齡的鄧小平發(fā)表“南方談話”，宣布繼續(xù)深化改革開放。

“小平‘南方談話’后，不少地方出現(xiàn)了房地產(chǎn)熱、開發(fā)區(qū)熱，海南、北海炒地、炒樓花問題嚴(yán)重。建設(shè)部接受任務(wù)后成立專門班子，我也積極參與其中，經(jīng)過一年半左右時間，1994年7月5日，全國人大八屆八次常委會通過了《城市房地產(chǎn)管理法》，1995年1月1日起正式施行�！敝熘幸徽f，這部法對規(guī)范房地產(chǎn)市場發(fā)揮了很大的作用，當(dāng)時一些地方炒地現(xiàn)象很快得到了遏制。

對這部法律的論證、審議，朱中一如數(shù)家珍。他說，重點(diǎn)對國有土地出讓與劃撥、房地產(chǎn)開發(fā)、房地產(chǎn)交易（含房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓與商品房預(yù)售）、房地產(chǎn)權(quán)屬登記與發(fā)證等制度進(jìn)行了論證。

在政策法規(guī)司的工作，造就了他在面對房地產(chǎn)行業(yè)調(diào)整時的冷靜思考，他看重的是政策制度的穩(wěn)定性和長效性。

“對于房地產(chǎn)中長期制度的建設(shè)我是較早提出建議的一個人。”朱中一說。

2006年4月，朱中一去中國房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會任職，當(dāng)聽到一些會員單位對房地產(chǎn)調(diào)控提出“頭痛治頭，腳痛治腳”的反映后，先后在宋春華、劉志峰會長的掛帥下，組織了多方面的專家，圍繞“十二五”住房發(fā)展規(guī)劃和房地產(chǎn)中長期制度建設(shè)兩個主題，分若干專題進(jìn)行了研究，最終形成兩份報告，分別于2010年6月和2011年1月，上報給住建部、發(fā)改委、科技部。

“2010年中央經(jīng)濟(jì)工作會議期間，我提出的《關(guān)于促進(jìn)‘十二五’時期房地產(chǎn)平穩(wěn)健康發(fā)展的建議》被有關(guān)領(lǐng)導(dǎo)批示給相關(guān)部門研究�！敝熘幸贿呎f邊從柜子里拿出了兩份建議，清晰可見時任國務(wù)院副總理李克強(qiáng)的批示。

在另一份《抓住調(diào)控時間窗口，建立房地產(chǎn)中長期制度的建議》上，記者看到了“住建部要進(jìn)一步研究我國住房制度、政策和房地產(chǎn)調(diào)控長效機(jī)制問題”的批示，時間是2012年1月11日。

“這說明，國務(wù)院在2012年1月就要求住建部研究房地產(chǎn)長效機(jī)制的問題了，這也是房地產(chǎn)長效機(jī)制第一次通過官方口徑發(fā)出來。之后，住建部在2012年9月印發(fā)了《全國城鎮(zhèn)住房發(fā)展規(guī)劃（2011年-2015年）》�！睂τ谶@段記憶，朱中一在鏡頭前顯露出了些許興奮。

縱觀房地產(chǎn)發(fā)展的整個軸線，不難發(fā)現(xiàn)，朱中一考慮的一些問題帶有前瞻性、系統(tǒng)性，他也總是在為房地產(chǎn)業(yè)的平穩(wěn)健康發(fā)展積極發(fā)聲。

要理性評判房地產(chǎn)行業(yè)

30年，不過是歷史長河的一瞬間，但于中國房地產(chǎn)行業(yè)而言，從萌牙到發(fā)展，從變革到成熟，好似一根線，串起了中國經(jīng)濟(jì)發(fā)展的脈絡(luò)。

朱中一，作為長期參與房地產(chǎn)政策研究、制定的一員，見證了房地產(chǎn)行業(yè)逐漸發(fā)展壯大的過程�！拔覀円�理性評判房地產(chǎn)行業(yè)，它的社會作用和價值是非常明顯的，它給我國經(jīng)濟(jì)、社會、城市、居住都帶來了很大的改變�！�

他開門見山地給記者拋出了幾組數(shù)據(jù)：

1978年，中國城鎮(zhèn)常住人口人均住房建筑面積是6.7平方米，城鎮(zhèn)化率是17.92%；到2019年，這兩組數(shù)字分別增至39.8平方米和62.71%。這些數(shù)據(jù)是在城鎮(zhèn)常住人口快速增加的基礎(chǔ)上實(shí)現(xiàn)的。

“這樣的成長速度是非常快的�！敝熘幸徽f，房地產(chǎn)的發(fā)展得益于房改的推動和城鎮(zhèn)化持續(xù)推進(jìn)的時代背景。

談及對房地產(chǎn)行業(yè)這30年大歷史最深的感受時，他用了一句話概括：房地產(chǎn)一頭連著民生，一頭連著經(jīng)濟(jì)，是影響國計民生的一個重要行業(yè)。

參照《中國共產(chǎn)黨簡史》和住建部正在編寫的《住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部簡史》，朱中一介紹了房地產(chǎn)行業(yè)改革發(fā)展的四個階段：

從1978年9月，鄧小平同志提出“解決住宅問題的路子能不能寬一點(diǎn)”起，至1992年為第一階段，拉開了住房制度改革的序幕。

1992年至2002年為第二階段，由綜合改革向深化改革推進(jìn)，出臺了《城市房地產(chǎn)管理法》等法律法規(guī)，1998年國務(wù)院發(fā)布《關(guān)于進(jìn)一步深化城鎮(zhèn)住房制度改革加快住房建設(shè)的通知》，停止了住房實(shí)物分配，建立了市場供應(yīng)與住房保障兩個體系，揭開了房地產(chǎn)市場化序幕。

2002年至2012年為第三階段，房地產(chǎn)市場快速發(fā)展。政府針對市場中出現(xiàn)的問題加大了調(diào)控，同時也加大了保障性住房的建設(shè)與供應(yīng)。

2012年至2022年為第四階段，堅持“房住不炒”定位，建立房地產(chǎn)長效機(jī)制，提出經(jīng)濟(jì)發(fā)展不要過度依賴房地產(chǎn)這一理念。房地產(chǎn)調(diào)控政策也從過去的全國統(tǒng)一發(fā)文轉(zhuǎn)向現(xiàn)行的因城施策。

“任何事物的發(fā)展都有一個過程，都有它必經(jīng)發(fā)展的階段。每個階段的調(diào)控理念也與當(dāng)時領(lǐng)導(dǎo)人的執(zhí)政理念有關(guān)。”朱中一說，1992年到2002年，房地產(chǎn)發(fā)展相對比較粗放；2002年到2012年，房地產(chǎn)是邊調(diào)控邊發(fā)展；2012年到2022年，房地產(chǎn)進(jìn)入房住不炒的規(guī)范發(fā)展�！胺孔〔怀础比匀皇欠康禺a(chǎn)調(diào)控政策的指導(dǎo)思想。建立金融、房地產(chǎn)同實(shí)體經(jīng)濟(jì)均衡發(fā)展的機(jī)制，是“十四五”時期的重要任務(wù)。

穩(wěn)信心穩(wěn)預(yù)期更重要

言談間，朱中一想起了發(fā)生在4年前的一件事。

2018年秋天，在同行們吹著沖鋒號，仍高歌猛進(jìn)奔赴征途時，萬科發(fā)出了“活下去”的吶喊。當(dāng)時有人說，萬科只不過是在販賣焦慮。但兩年后，“三道紅線”監(jiān)管政策出臺，給房地產(chǎn)行業(yè)融資加杠桿的時代畫上了句號，逆勢狂奔的一些房企，也大多都付出了慘痛的代價。

“困難在所難免，但也有解決之道。”朱中一認(rèn)為，這就是倒逼企業(yè)增長模式從財務(wù)杠桿驅(qū)動的規(guī)模擴(kuò)張型向穩(wěn)健發(fā)展的質(zhì)量效益型轉(zhuǎn)變。房地產(chǎn)企業(yè)要真切意識到行業(yè)發(fā)展面臨的新形勢和新思路，靠高負(fù)債、高杠桿發(fā)展的路被堵了，要向制造業(yè)學(xué)習(xí)向管理要效益。要習(xí)慣“過去賺大錢，未來賺小錢；過去賺快錢，未來賺慢錢”的改變。

在降杠桿的過程中，房企經(jīng)歷了一輪流動性風(fēng)險和信用危機(jī)的嚴(yán)峻考驗(yàn)。風(fēng)聲鶴唳背后，是整個行業(yè)負(fù)面情緒的集中爆發(fā)。對民營地產(chǎn)缺乏信心，進(jìn)一步影響了本就低迷的市場。

9月16日，國家統(tǒng)計局公布的房地產(chǎn)投資數(shù)據(jù)顯示，前8月，全國房地產(chǎn)開發(fā)投資90809億元，同比下降7.4%。在商品房銷售方面，前8月實(shí)現(xiàn)銷售面積87890萬平方米，同比下降23%；實(shí)現(xiàn)商品房銷售額85870億元，同比下降27.9%。8月份95.07的房地產(chǎn)開發(fā)景氣指數(shù)創(chuàng)一年來新低，說明房地產(chǎn)市場還在繼續(xù)降溫。

“當(dāng)前，穩(wěn)信心、穩(wěn)預(yù)期比穩(wěn)房價、穩(wěn)地價更重要。把信心穩(wěn)下來，把預(yù)期穩(wěn)下來不容易�！睌�(shù)十年在住建系統(tǒng)的工作，讓朱中一習(xí)慣以專業(yè)理性的思考洞察行業(yè)未來。

他認(rèn)為，去年，金融調(diào)控發(fā)力，方向是對的，但力度太猛。從房地產(chǎn)融資“三線四檔”管理，到房地產(chǎn)貸款集中度管理，再到排查違規(guī)信貸進(jìn)入房地產(chǎn)領(lǐng)域，多項(xiàng)政策壘加，使一些企業(yè)猛然感到還債壓力和現(xiàn)金流危機(jī)，有的“躺平”，有的“暴雷”。

“不管是‘打補(bǔ)丁’式補(bǔ)救調(diào)控，還是因城施策，最終都要保證房地產(chǎn)行業(yè)能夠平穩(wěn)健康發(fā)展，大起大落不行，硬著陸更不行�！蓖高^鏡頭，朱中一的表情嚴(yán)肅且堅決。

1992年至今的30年，中國房地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)歷了從粗獷式擴(kuò)張到精細(xì)化發(fā)展。每個時代的舞臺都有著不同的注解。“未來房地產(chǎn)的發(fā)展空間仍然很大。”朱中一說，房地產(chǎn)長效機(jī)制的落地以及建立金融與房地產(chǎn)、金融與實(shí)體經(jīng)濟(jì)協(xié)調(diào)發(fā)展的機(jī)制，是“十四五”期間著力要解決的兩件事。

房地產(chǎn)這30年的大江大河、風(fēng)起云涌，承載了半部改革開放發(fā)展史，也是一部民生改善史。“希望中國房地產(chǎn)報在房地產(chǎn)平穩(wěn)健康發(fā)展中發(fā)揮好輿論引導(dǎo)與監(jiān)督作用�！痹L談結(jié)束，朱中一親筆寫下了對中國房地產(chǎn)報的寄語。

對 話

朱中一：誠信、品牌、社會責(zé)任是行業(yè)永恒發(fā)展的主題

原建設(shè)部政策法規(guī)司副司長、辦公廳主任，中國房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會副會長兼秘書長 朱中一

中國房地產(chǎn)報：一路走來，您經(jīng)歷的最美好的事是什么？

朱中一：從原建設(shè)部政策法規(guī)司到中房協(xié)，對房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展史上的重大事件，我經(jīng)歷過不少。體會最深的還是1992年隨同建設(shè)部原副部長周干峙領(lǐng)下了全國人大交給的起草《城市房地產(chǎn)管理法》的任務(wù)，并積極參與其中。這部法對規(guī)范房地產(chǎn)市場發(fā)揮了很大的作用。

中國房地產(chǎn)報：那您最遺憾的事情是什么？

朱中一：房地產(chǎn)行業(yè)一些基礎(chǔ)性的制度建設(shè)沒有下決心完善和落地。比如，租購并舉的住房制度及促進(jìn)房地產(chǎn)平穩(wěn)健康發(fā)展的長效機(jī)制能早些落地，房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展可能會是另一番景象。

中國房地產(chǎn)報：您對房地產(chǎn)行業(yè)當(dāng)前及未來新階段的發(fā)展如何判斷？

朱中一：當(dāng)前穩(wěn)信心、穩(wěn)預(yù)期比穩(wěn)地價、穩(wěn)房價更重要。房地產(chǎn)行業(yè)一直在調(diào)控，只是調(diào)控的方式發(fā)生了很大轉(zhuǎn)變。不同時期，國家的任務(wù)不同，行業(yè)的重要性也不一樣。從長遠(yuǎn)來看，將房地產(chǎn)行業(yè)定位于基礎(chǔ)性民生行業(yè)，仍然有很大的發(fā)展空間。平穩(wěn)健康、安居宜居始終是我們的目標(biāo)，因此要保證房地產(chǎn)軟著陸，不要讓房地產(chǎn)泡沫破裂。

中國房地產(chǎn)報：您對房地產(chǎn)行業(yè)最大的期待是什么？

朱中一：2006年，我到房協(xié)工作以后，舉辦了一場誠信企業(yè)表彰會，當(dāng)時我就提出來房地產(chǎn)行業(yè)要把誠信、品牌、社會責(zé)任作為行業(yè)永恒發(fā)展的主題。住房為百姓安身立命之本，企業(yè)一定要把誠信放在首位，匠心鑄造民生工程，為老百姓提供高品質(zhì)，經(jīng)得起檢驗(yàn)的產(chǎn)品，這樣的企業(yè)才是真正有社會責(zé)任的企業(yè)。我始終是希望房地產(chǎn)行業(yè)平穩(wěn)健康發(fā)展，實(shí)現(xiàn)良性循環(huán)。

中國房地產(chǎn)報：未來5年，您想對國家說些什么？

朱中一：我希望國家越來越好，希望國富民強(qiáng)、國泰民安。