2月9日，在發(fā)出業(yè)績預(yù)虧公告9天后，深圳華僑城股份有限公司（以下簡稱“華僑城A”，000069.SZ）收到了深圳證券交易所的關(guān)注函。該公司被要求說明業(yè)績由盈轉(zhuǎn)虧且虧損主要集中在第四季度的原因及合理性，以及是否存在集中在報告期計提大額資產(chǎn)減值的情形等問題。

2022年，華僑城A預(yù)計實現(xiàn)歸屬母公司凈利潤虧損80億元至110億元，為上市以來的首次虧損，且數(shù)額不小。在一些投資者看來，計提大額存貨跌價準(zhǔn)備及資產(chǎn)減值損失，意味著新任管理層希望一次性處理華僑城A的歷史包袱和出清經(jīng)營風(fēng)險，以便輕裝上陣。

華僑城集團(tuán)有限公司（以下簡稱“華僑城”）新任掌門人張振高的規(guī)劃很清晰，那就是轉(zhuǎn)變經(jīng)營思路，構(gòu)建更加適應(yīng)市場需求的業(yè)務(wù)體系，推動房地產(chǎn)及文旅等業(yè)務(wù)實現(xiàn)規(guī)�；�、專業(yè)化，朝著地產(chǎn)行業(yè)排頭兵的位置奔跑。為此，華僑城在內(nèi)部進(jìn)行了一系列的組織架構(gòu)調(diào)整和業(yè)務(wù)改革。

經(jīng)過一年的內(nèi)部革新，這家老牌央企準(zhǔn)備提速了。2月10日，華僑城方面對中國房地產(chǎn)報記者表示，今年公司將堅持去化與投資兩手抓、兩手硬，主動出擊，搶抓優(yōu)質(zhì)資源。關(guān)注核心城市核心板塊，積極參與市場化“招拍掛”。

預(yù)虧最高110億元收深交所關(guān)注函

在1月31日的業(yè)績預(yù)告中，華僑城A透露預(yù)計2022年的歸屬母公司凈利潤將虧損80億元至110億元，對比2021年約38億元的盈利，同比下降310.6%至389.5%。

由盈轉(zhuǎn)虧的原因包括，受房地產(chǎn)市場下行影響，房地產(chǎn)業(yè)務(wù)銷售量、結(jié)轉(zhuǎn)量和結(jié)轉(zhuǎn)毛利率同比下降，部分項目采取更加靈活的價格策略促進(jìn)銷售去化，結(jié)轉(zhuǎn)毛利同比下降。而且，考慮到部分新房城市新房銷售價格進(jìn)入下行通道， 出于審慎客觀考慮，計提存貨跌價準(zhǔn)備同比增加。旅游景區(qū)業(yè)務(wù)方面，因受疫情的沖擊嚴(yán)重，虧損金額加大。因持續(xù)虧損或更新改造等因素，華僑城A對部分景區(qū)資產(chǎn)計提減值，同時轉(zhuǎn)讓子公司產(chǎn)生的投資收益也同比減少。

華僑城A在公告中表示，面對復(fù)雜的外部形勢，2022年公司遵循謹(jǐn)慎經(jīng)營原則，對部分資產(chǎn)按會計準(zhǔn)則要求計提減值準(zhǔn)備，有利于公司未來更加穩(wěn)定的經(jīng)營。

但這次預(yù)虧的額度顯然超出了市場的預(yù)料。根據(jù)華僑城A的2022年三季報，該公司實現(xiàn)營業(yè)收入293億元，同比下降約41%。歸屬母公司的凈利潤約1.3億元，同比雖下降96%，但仍保持盈利狀態(tài)。

中金公司表示，華僑城A的業(yè)績數(shù)據(jù)低于市場和該機(jī)構(gòu)此前的預(yù)期，主要原因是減值規(guī)模大幅超預(yù)期。

這也是深圳證券交易所的關(guān)注點(diǎn)，華僑城A被要求說明計提存貨跌價準(zhǔn)備及資產(chǎn)減值損失涉及的具體資產(chǎn)及項目的相關(guān)情況，主要減值測試過程，包括主要假設(shè)及重要參數(shù)選取等情況，是否與以前年度存在較大差異，以前年度資產(chǎn)減值損失計提是否充分合理，是否存在集中在報告期計提大額資產(chǎn)減值的情形。

2021年，華僑城A計提了約21.7億元的資產(chǎn)減值及信用減值，占利潤總額的約21%。

預(yù)虧公告在投資者圈里激起了不少水花。一部分投資者在探尋華僑城A過往是否存在戰(zhàn)略失誤，以及由此帶來的地產(chǎn)項目、文旅業(yè)務(wù)的盈利能力不足等問題。另一部分則認(rèn)為，一次性的大額計提更多的是一種財務(wù)處理手段，表明新任掌門人欲破舊立新的態(tài)度，企業(yè)未來可能會有更多的想象空間。

調(diào)整“十四五”規(guī)劃

2023年要主動出擊市場

在公告中，華僑城A披露了未來的工作方向，即全面提升各主營業(yè)務(wù)專業(yè)化水平，培育獨(dú)立自主經(jīng)營、市場化發(fā)展、滾動可持續(xù)發(fā)展與風(fēng)險防范能力。

自張振高上任以來，“專業(yè)化、市場化”等詞語便在華僑城的各大經(jīng)營會議中頻繁出現(xiàn)。

華僑城A曾對投資者透露，張振高對公司提出了三點(diǎn)要求，其一是調(diào)整“十四五”發(fā)展規(guī)劃，提升房地產(chǎn)業(yè)務(wù)專業(yè)化、市場化運(yùn)作水平及存量文商旅業(yè)務(wù)經(jīng)營能力，并適時探索相關(guān)新興行業(yè)機(jī)會。第二是加大專業(yè)化整合力度。目前該公司已進(jìn)一步完善了歸口管理體系，初步劃分多條專業(yè)線，促進(jìn)業(yè)務(wù)規(guī)�；�、專業(yè)化發(fā)展。最后是落實精益管理。

據(jù)了解，在文化旅游板塊，華僑城目前已搭建了5個專業(yè)化平臺，改組成立全新的文化集團(tuán)，整合主題樂園業(yè)務(wù)注入歡樂谷集團(tuán)，改組酒店集團(tuán)，并成立旅發(fā)集團(tuán)、組建商業(yè)管理公司等。

房地產(chǎn)已被確立為華僑城最大的主業(yè)，因此地產(chǎn)板塊的調(diào)整動作不小。降本增效是主要目的，措施包括組建城市公司，形成“總部-事業(yè)部-城市公司-項目部”管理體系，推動產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)化建設(shè)，加快項目開發(fā)建設(shè)和銷售的速度，加速資金回籠等。

項目的投資標(biāo)準(zhǔn)也提高了，張振高要求華僑城堅持聚焦中心城市和中心城市圈，堅持單個項目良性循環(huán)和健康發(fā)展，通過退出缺乏發(fā)展?jié)摿Α⒔?jīng)營效果不佳的企業(yè)，加快資金的回收和資產(chǎn)的周轉(zhuǎn)，積極拓展具有全局性和戰(zhàn)略性的優(yōu)勢業(yè)務(wù)。

據(jù)華僑城方面介紹，2022年，該公司已經(jīng)全面完成房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的城市公司組建，未來將以城市公司作為特定區(qū)域的開發(fā)建設(shè)管理主體和資源整合平臺，統(tǒng)籌所在地區(qū)各類項目的開發(fā)建設(shè)工作。隨著專業(yè)化整合全面落實，華僑城的各業(yè)務(wù)將逐步實現(xiàn)“一業(yè)一企、一企一業(yè)”運(yùn)作，各業(yè)務(wù)板塊獨(dú)立自主經(jīng)營能力與效益水平將在市場競爭中得到檢驗。

中金公司的統(tǒng)計顯示，2022年華僑城A的拿地力度偏小，全年購地總額27億元，對應(yīng)拿地強(qiáng)度5%。有投資者認(rèn)為，張振高對階段性的地產(chǎn)發(fā)展形勢判斷是正確的，暫時慢下來重新整理思路，調(diào)整發(fā)展方向，有利于實現(xiàn)有效率和有效益的增長。

2023年，華僑城打算加速前進(jìn)了。該公司相關(guān)人士表示，今年公司將以“抓機(jī)遇、謀發(fā)展”為主旋律，推動資源的區(qū)域結(jié)構(gòu)、業(yè)態(tài)結(jié)構(gòu)更好匹配市場需求。在房地產(chǎn)板塊，積極參與市場化“招拍掛”，并通過人才房、保障性住房開發(fā)進(jìn)一步豐富收入結(jié)構(gòu)。同時，保持文旅綜合開發(fā)優(yōu)勢，適時補(bǔ)充高性價比綜合開發(fā)項目。