2023年開年，險資正在大舉掃貨不動產(chǎn)。

中國保險行業(yè)協(xié)會消息顯示，1月份，平安人壽、泰康人壽、友邦人壽3家保險機構相繼發(fā)布7份不動產(chǎn)投資信息公告，涉及險資累計超過600億元。平安人壽是最大主角，發(fā)布的5份不動產(chǎn)投資公告涉及北京、上海、杭州、成都等城市，累計投資額約558億元。除已進入實際出資階段的項目外，平安人壽新增披露了4個產(chǎn)業(yè)園區(qū)的不動產(chǎn)項目投資計劃，總投資金額73.33億元，目前正處于協(xié)議簽署階段。

這是近一年以來險資投資不動產(chǎn)金額最大的一筆交易，被市場解讀為險資重返不動產(chǎn)領域的信號。

中國平安首席投資官鄧斌在2022年中期業(yè)績發(fā)布會上曾表示，在一線城市布局長期收租類不動產(chǎn)，其帶來的長期現(xiàn)金流是滿足負債需求的優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)，中國平安對優(yōu)質(zhì)不動產(chǎn)的投資仍有加配計劃，“我們對商辦、工業(yè)園區(qū)、數(shù)據(jù)中心、物流、基建等仍保持濃厚興趣，團隊正在積極尋找能夠帶來優(yōu)質(zhì)久期效應的不動產(chǎn)。”

截至2022年9月30日，平安人壽總資產(chǎn)為3.7萬億元，凈資產(chǎn)為2822.42億元。本次項目投資完成后，相關投資余額占平安人壽上季度末總資產(chǎn)比例約0.2%，投資非自用性不動產(chǎn)類的賬面余額占上季度末總資產(chǎn)比例約10.38%。

對于險資上述投資動作，第一太平戴維斯華北區(qū)研究部負責人、董事李想認為，去年末房地產(chǎn)利好政策間接激發(fā)了險資投資興趣，不動產(chǎn)投資的長期回報屬性較為契合險資規(guī)模大、久期長的屬性。在宏觀經(jīng)濟修復的預期下，優(yōu)質(zhì)的不動產(chǎn)項目有望為險企帶來較好的投資收益，且能起到保值增值作用。

“當下，無論是企業(yè)估值還是資產(chǎn)估值整體處于低位，具備較高的配置價值，是險資加大不動產(chǎn)資本布局的好契機，市場也將見證更多的‘大手筆’誕生�！崩钕氡硎�。

一級市場“掃貨”

繼330億元接盤凱德來福士資產(chǎn)包、50.15億元收購遠洋銳中心項目股權后，2023年開年，平安人壽再度以73.33億元收購4個產(chǎn)業(yè)園區(qū)不動產(chǎn)項目。

根據(jù)公告，平安人壽作為投資主體，以直接受讓東方萬國項目、弘源科創(chuàng)項目、弘源新時代項目、弘源國際項目股權的方式投資標的項目公司持有的不動產(chǎn)，共涉及4個產(chǎn)業(yè)園區(qū)及研發(fā)辦公項目，分別位于北京、上海，且均已竣工取得不動產(chǎn)權證并投入使用，總投資額預計不超過73.33億元。

此次交易涉及上海潤安置業(yè)發(fā)展有限公司、土信置業(yè)（上海）有限公司、北京弘旭財務顧問有限公司、北京時代源創(chuàng)科技發(fā)展有限公司四家項目公司。“公司成為標的項目公司股東后，將與標的項目公司構成以股權關系為基礎的關聯(lián)方�！逼桨踩藟郾硎�，根據(jù)《關聯(lián)交易管理辦法》等相關規(guī)定，平安人壽擬向其中3家標的項目公司提供股東借款共計約22.64億元，最終金額視底層項目用款需求以實際出資情況為準。

消息顯示，上述4家項目公司背后的主要股東均為弘毅投資。

對于不動產(chǎn)的投資邏輯，在平安人壽看來，未來2~3年正是長期資本布局的好時點，其會以更理性、更合適的價格和條件收購一些具有長期持有價值的優(yōu)質(zhì)物業(yè)。

中國平安總經(jīng)理兼聯(lián)席CEO謝永林此前曾表示，平安的不動產(chǎn)投資配置比例不高，所投資的商業(yè)物業(yè)主要在一二線城市�！盎�本屬于優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)，我們也會把方向調(diào)整為持有型不動產(chǎn)物業(yè)，這類資產(chǎn)收益穩(wěn)定，能夠抗通脹，是低利率環(huán)境下險資配置壓艙石�！敝x永林說。

除這4個處于協(xié)議簽署階段的產(chǎn)業(yè)園區(qū)項目之外，平安人壽另有多個大額不動產(chǎn)投資項目已處于實際出資階段。

其中，北京麗澤商務區(qū)的多個地塊為持續(xù)投資項目，今年1月新增投資0.48億元，累計投資額約184.7億元；凱德來福士的6個商業(yè)辦公不動產(chǎn)項目也進入了實際出資階段，資金來源為壽險傳統(tǒng)組合，出資余額達299.73億元。

萊坊上海及北京研究及咨詢部主管楊悅晨認為，受疫情沖擊，很多不動產(chǎn)價值都進入低谷，對險資而言是性價比很高的投資。中國正進入低利率時代，險資都在積極增加非標資產(chǎn)配置，在傳統(tǒng)固定收益金融資產(chǎn)的基礎上，加強投資不動產(chǎn)等領域以獲取長期穩(wěn)定收益也是一種必然趨勢。

“一二線城市經(jīng)濟發(fā)達商圈的商務辦公樓與產(chǎn)業(yè)園區(qū)是險資主要投資標的，這些資產(chǎn)標的能夠貢獻穩(wěn)定的租金收入并形成長期現(xiàn)金流。雖然資產(chǎn)價值的增長性相對有限，但長期穩(wěn)定的收益和抗通脹性與險資長期持有資產(chǎn)的需求與特性匹配度極高。”李想說，對于高品質(zhì)不動產(chǎn)投資已成為險資投資時平衡收益和風險后的資產(chǎn)配置最優(yōu)選擇。

投資收益走低

險資的擴張腳步一直沒有停下。

在平安之外，友邦人壽和泰康人壽也分別有大額投資在新年落地。

1月5日，友邦人壽公告出資51.81億元投資上海虹口區(qū)北外灘89街坊項目，并將該項目命名為“友邦金融中心”，這是友邦人壽自成立以來進行的最大一次資產(chǎn)收購，預計總投資不超過87億元；1月29日，泰康人壽公告出資1200萬元投資北京燕園養(yǎng)老社區(qū)項目。

市場人士認為，險資配置不動產(chǎn)一方面利于險企積極獲取長期穩(wěn)定期間收益，是為"攻"勢；另一方面也有利于險資降低資產(chǎn)負債久期的缺口，是為"守"勢，算是險資的久期平衡術。

從今年首月公布的投資公告來看，保險機構投資的不動產(chǎn)主要是商業(yè)辦公不動產(chǎn)、產(chǎn)業(yè)園區(qū)不動產(chǎn)和自用性不動產(chǎn)項目。

“在經(jīng)濟下行期一些優(yōu)質(zhì)不動產(chǎn)價格較低，正是趁低買入以賺取周期性收益的好時機�！盜PG中國區(qū)首席經(jīng)濟學家柏文喜認為，險資偏好有穩(wěn)定現(xiàn)金流的核心型或核心增值型資產(chǎn)，提高配置比例以提升整體資產(chǎn)池收益率表現(xiàn)。

李想認為，險資通常多是做長線，不會通過短期退出套利獲得超額收益，接手優(yōu)質(zhì)寫字樓資產(chǎn)和成熟的產(chǎn)業(yè)園區(qū)項目，可以實現(xiàn)長期資源配置，這類資產(chǎn)具備操盤模式成熟、風險可控、回報穩(wěn)定的特性。

“不動產(chǎn)投資組合過去為平安保險資金貢獻了穩(wěn)定的投資收益，每年貢獻10%的凈投資收益，即使是在疫情的情況下，不動產(chǎn)存量組合的投資回報率仍在5%以上�！敝袊�平安董事會秘書在投資者互動平臺上回應。

但從近年平安人壽投資不動產(chǎn)項目的業(yè)績來看整體不如預期，投資活動產(chǎn)生的現(xiàn)金流始終為負。公開數(shù)據(jù)顯示，2019~2021年，平安人壽投資活動產(chǎn)生的現(xiàn)金流分別為-2164.46億元、-3760.19億元、-5.84億元。截至2022年三季度末，這一數(shù)據(jù)為-2637.18億元，同比下降1055.49%。

“從平安角度來說，我們的風險是完全可控的，中國平安2200多億元險資不動產(chǎn)配置中，一半以上是實物不動產(chǎn)，通過在一線城市布局長期收租帶來的穩(wěn)定現(xiàn)金流。未來，平安還要繼續(xù)尋找提供穩(wěn)定長期現(xiàn)金流的優(yōu)質(zhì)不動產(chǎn)�！编嚤笳f。

截至2022年6月末，中國平安保險資金投資組合規(guī)模超4.27萬億元，較年初增長9%。投資收益受資本市場波動影響，年化凈投資收益率為3.9%，年化總投資收益率為3.1%。

李想認為，投資性房地產(chǎn)的資產(chǎn)管理運營和投資收益隨經(jīng)濟波動的趨勢明顯。隨著宏觀經(jīng)濟復蘇和房地產(chǎn)業(yè)預期轉好，投資性房地產(chǎn)的出租率以及租金收益有望企穩(wěn)反彈，投資物業(yè)的資本價值與投資回報有望進一步改善。2023年預計會有更多的險資抓住資本市場反彈的機遇加大投資，增厚整體收益。