2023年開(kāi)年，險(xiǎn)資正在大舉掃貨不動(dòng)產(chǎn)。

中國(guó)保險(xiǎn)行業(yè)協(xié)會(huì)消息顯示，1月份，平安人壽、泰康人壽、友邦人壽3家保險(xiǎn)機(jī)構(gòu)相繼發(fā)布7份不動(dòng)產(chǎn)投資信息公告，涉及險(xiǎn)資累計(jì)超過(guò)600億元。平安人壽是最大主角，發(fā)布的5份不動(dòng)產(chǎn)投資公告涉及北京、上海、杭州、成都等城市，累計(jì)投資額約558億元。除已進(jìn)入實(shí)際出資階段的項(xiàng)目外，平安人壽新增披露了4個(gè)產(chǎn)業(yè)園區(qū)的不動(dòng)產(chǎn)項(xiàng)目投資計(jì)劃，總投資金額73.33億元，目前正處于協(xié)議簽署階段。

這是近一年以來(lái)險(xiǎn)資投資不動(dòng)產(chǎn)金額最大的一筆交易，被市場(chǎng)解讀為險(xiǎn)資重返不動(dòng)產(chǎn)領(lǐng)域的信號(hào)。

中國(guó)平安首席投資官鄧斌在2022年中期業(yè)績(jī)發(fā)布會(huì)上曾表示，在一線城市布局長(zhǎng)期收租類(lèi)不動(dòng)產(chǎn)，其帶來(lái)的長(zhǎng)期現(xiàn)金流是滿(mǎn)足負(fù)債需求的優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)，中國(guó)平安對(duì)優(yōu)質(zhì)不動(dòng)產(chǎn)的投資仍有加配計(jì)劃，“我們對(duì)商辦、工業(yè)園區(qū)、數(shù)據(jù)中心、物流、基建等仍保持濃厚興趣，團(tuán)隊(duì)正在積極尋找能夠帶來(lái)優(yōu)質(zhì)久期效應(yīng)的不動(dòng)產(chǎn)�！�

截至2022年9月30日，平安人壽總資產(chǎn)為3.7萬(wàn)億元，凈資產(chǎn)為2822.42億元。本次項(xiàng)目投資完成后，相關(guān)投資余額占平安人壽上季度末總資產(chǎn)比例約0.2%，投資非自用性不動(dòng)產(chǎn)類(lèi)的賬面余額占上季度末總資產(chǎn)比例約10.38%。

對(duì)于險(xiǎn)資上述投資動(dòng)作，第一太平戴維斯華北區(qū)研究部負(fù)責(zé)人、董事李想認(rèn)為，去年末房地產(chǎn)利好政策間接激發(fā)了險(xiǎn)資投資興趣，不動(dòng)產(chǎn)投資的長(zhǎng)期回報(bào)屬性較為契合險(xiǎn)資規(guī)模大、久期長(zhǎng)的屬性。在宏觀經(jīng)濟(jì)修復(fù)的預(yù)期下，優(yōu)質(zhì)的不動(dòng)產(chǎn)項(xiàng)目有望為險(xiǎn)企帶來(lái)較好的投資收益，且能起到保值增值作用。

“當(dāng)下，無(wú)論是企業(yè)估值還是資產(chǎn)估值整體處于低位，具備較高的配置價(jià)值，是險(xiǎn)資加大不動(dòng)產(chǎn)資本布局的好契機(jī)，市場(chǎng)也將見(jiàn)證更多的‘大手筆’誕生。”李想表示。

一級(jí)市場(chǎng)“掃貨”

繼330億元接盤(pán)凱德來(lái)福士資產(chǎn)包、50.15億元收購(gòu)遠(yuǎn)洋銳中心項(xiàng)目股權(quán)后，2023年開(kāi)年，平安人壽再度以73.33億元收購(gòu)4個(gè)產(chǎn)業(yè)園區(qū)不動(dòng)產(chǎn)項(xiàng)目。

根據(jù)公告，平安人壽作為投資主體，以直接受讓東方萬(wàn)國(guó)項(xiàng)目、弘源科創(chuàng)項(xiàng)目、弘源新時(shí)代項(xiàng)目、弘源國(guó)際項(xiàng)目股權(quán)的方式投資標(biāo)的項(xiàng)目公司持有的不動(dòng)產(chǎn)，共涉及4個(gè)產(chǎn)業(yè)園區(qū)及研發(fā)辦公項(xiàng)目，分別位于北京、上海，且均已竣工取得不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證并投入使用，總投資額預(yù)計(jì)不超過(guò)73.33億元。

此次交易涉及上海潤(rùn)安置業(yè)發(fā)展有限公司、土信置業(yè)（上海）有限公司、北京弘旭財(cái)務(wù)顧問(wèn)有限公司、北京時(shí)代源創(chuàng)科技發(fā)展有限公司四家項(xiàng)目公司�！肮�司成為標(biāo)的項(xiàng)目公司股東后，將與標(biāo)的項(xiàng)目公司構(gòu)成以股權(quán)關(guān)系為基礎(chǔ)的關(guān)聯(lián)方�！逼桨踩藟郾硎�，根據(jù)《關(guān)聯(lián)交易管理辦法》等相關(guān)規(guī)定，平安人壽擬向其中3家標(biāo)的項(xiàng)目公司提供股東借款共計(jì)約22.64億元，最終金額視底層項(xiàng)目用款需求以實(shí)際出資情況為準(zhǔn)。

消息顯示，上述4家項(xiàng)目公司背后的主要股東均為弘毅投資。

對(duì)于不動(dòng)產(chǎn)的投資邏輯，在平安人壽看來(lái)，未來(lái)2~3年正是長(zhǎng)期資本布局的好時(shí)點(diǎn)，其會(huì)以更理性、更合適的價(jià)格和條件收購(gòu)一些具有長(zhǎng)期持有價(jià)值的優(yōu)質(zhì)物業(yè)。

中國(guó)平安總經(jīng)理兼聯(lián)席CEO謝永林此前曾表示，平安的不動(dòng)產(chǎn)投資配置比例不高，所投資的商業(yè)物業(yè)主要在一二線城市�！盎�本屬于優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)，我們也會(huì)把方向調(diào)整為持有型不動(dòng)產(chǎn)物業(yè)，這類(lèi)資產(chǎn)收益穩(wěn)定，能夠抗通脹，是低利率環(huán)境下險(xiǎn)資配置壓艙石�！敝x永林說(shuō)。

除這4個(gè)處于協(xié)議簽署階段的產(chǎn)業(yè)園區(qū)項(xiàng)目之外，平安人壽另有多個(gè)大額不動(dòng)產(chǎn)投資項(xiàng)目已處于實(shí)際出資階段。

其中，北京麗澤商務(wù)區(qū)的多個(gè)地塊為持續(xù)投資項(xiàng)目，今年1月新增投資0.48億元，累計(jì)投資額約184.7億元；凱德來(lái)福士的6個(gè)商業(yè)辦公不動(dòng)產(chǎn)項(xiàng)目也進(jìn)入了實(shí)際出資階段，資金來(lái)源為壽險(xiǎn)傳統(tǒng)組合，出資余額達(dá)299.73億元。

萊坊上海及北京研究及咨詢(xún)部主管楊?lèi)偝空J(rèn)為，受疫情沖擊，很多不動(dòng)產(chǎn)價(jià)值都進(jìn)入低谷，對(duì)險(xiǎn)資而言是性?xún)r(jià)比很高的投資。中國(guó)正進(jìn)入低利率時(shí)代，險(xiǎn)資都在積極增加非標(biāo)資產(chǎn)配置，在傳統(tǒng)固定收益金融資產(chǎn)的基礎(chǔ)上，加強(qiáng)投資不動(dòng)產(chǎn)等領(lǐng)域以獲取長(zhǎng)期穩(wěn)定收益也是一種必然趨勢(shì)。

“一二線城市經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)商圈的商務(wù)辦公樓與產(chǎn)業(yè)園區(qū)是險(xiǎn)資主要投資標(biāo)的，這些資產(chǎn)標(biāo)的能夠貢獻(xiàn)穩(wěn)定的租金收入并形成長(zhǎng)期現(xiàn)金流。雖然資產(chǎn)價(jià)值的增長(zhǎng)性相對(duì)有限，但長(zhǎng)期穩(wěn)定的收益和抗通脹性與險(xiǎn)資長(zhǎng)期持有資產(chǎn)的需求與特性匹配度極高�！崩钕胝f(shuō)，對(duì)于高品質(zhì)不動(dòng)產(chǎn)投資已成為險(xiǎn)資投資時(shí)平衡收益和風(fēng)險(xiǎn)后的資產(chǎn)配置最優(yōu)選擇。

投資收益走低

險(xiǎn)資的擴(kuò)張腳步一直沒(méi)有停下。

在平安之外，友邦人壽和泰康人壽也分別有大額投資在新年落地。

1月5日，友邦人壽公告出資51.81億元投資上海虹口區(qū)北外灘89街坊項(xiàng)目，并將該項(xiàng)目命名為“友邦金融中心”，這是友邦人壽自成立以來(lái)進(jìn)行的最大一次資產(chǎn)收購(gòu)，預(yù)計(jì)總投資不超過(guò)87億元；1月29日，泰康人壽公告出資1200萬(wàn)元投資北京燕園養(yǎng)老社區(qū)項(xiàng)目。

市場(chǎng)人士認(rèn)為，險(xiǎn)資配置不動(dòng)產(chǎn)一方面利于險(xiǎn)企積極獲取長(zhǎng)期穩(wěn)定期間收益，是為"攻"勢(shì)；另一方面也有利于險(xiǎn)資降低資產(chǎn)負(fù)債久期的缺口，是為"守"勢(shì)，算是險(xiǎn)資的久期平衡術(shù)。

從今年首月公布的投資公告來(lái)看，保險(xiǎn)機(jī)構(gòu)投資的不動(dòng)產(chǎn)主要是商業(yè)辦公不動(dòng)產(chǎn)、產(chǎn)業(yè)園區(qū)不動(dòng)產(chǎn)和自用性不動(dòng)產(chǎn)項(xiàng)目。

“在經(jīng)濟(jì)下行期一些優(yōu)質(zhì)不動(dòng)產(chǎn)價(jià)格較低，正是趁低買(mǎi)入以賺取周期性收益的好時(shí)機(jī)�！盜PG中國(guó)區(qū)首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家柏文喜認(rèn)為，險(xiǎn)資偏好有穩(wěn)定現(xiàn)金流的核心型或核心增值型資產(chǎn)，提高配置比例以提升整體資產(chǎn)池收益率表現(xiàn)。

李想認(rèn)為，險(xiǎn)資通常多是做長(zhǎng)線，不會(huì)通過(guò)短期退出套利獲得超額收益，接手優(yōu)質(zhì)寫(xiě)字樓資產(chǎn)和成熟的產(chǎn)業(yè)園區(qū)項(xiàng)目，可以實(shí)現(xiàn)長(zhǎng)期資源配置，這類(lèi)資產(chǎn)具備操盤(pán)模式成熟、風(fēng)險(xiǎn)可控、回報(bào)穩(wěn)定的特性。

“不動(dòng)產(chǎn)投資組合過(guò)去為平安保險(xiǎn)資金貢獻(xiàn)了穩(wěn)定的投資收益，每年貢獻(xiàn)10%的凈投資收益，即使是在疫情的情況下，不動(dòng)產(chǎn)存量組合的投資回報(bào)率仍在5%以上。”中國(guó)平安董事會(huì)秘書(shū)在投資者互動(dòng)平臺(tái)上回應(yīng)。

但從近年平安人壽投資不動(dòng)產(chǎn)項(xiàng)目的業(yè)績(jī)來(lái)看整體不如預(yù)期，投資活動(dòng)產(chǎn)生的現(xiàn)金流始終為負(fù)。公開(kāi)數(shù)據(jù)顯示，2019~2021年，平安人壽投資活動(dòng)產(chǎn)生的現(xiàn)金流分別為-2164.46億元、-3760.19億元、-5.84億元。截至2022年三季度末，這一數(shù)據(jù)為-2637.18億元，同比下降1055.49%。

“從平安角度來(lái)說(shuō)，我們的風(fēng)險(xiǎn)是完全可控的，中國(guó)平安2200多億元險(xiǎn)資不動(dòng)產(chǎn)配置中，一半以上是實(shí)物不動(dòng)產(chǎn)，通過(guò)在一線城市布局長(zhǎng)期收租帶來(lái)的穩(wěn)定現(xiàn)金流。未來(lái)，平安還要繼續(xù)尋找提供穩(wěn)定長(zhǎng)期現(xiàn)金流的優(yōu)質(zhì)不動(dòng)產(chǎn)�！编嚤笳f(shuō)。

截至2022年6月末，中國(guó)平安保險(xiǎn)資金投資組合規(guī)模超4.27萬(wàn)億元，較年初增長(zhǎng)9%。投資收益受資本市場(chǎng)波動(dòng)影響，年化凈投資收益率為3.9%，年化總投資收益率為3.1%。

李想認(rèn)為，投資性房地產(chǎn)的資產(chǎn)管理運(yùn)營(yíng)和投資收益隨經(jīng)濟(jì)波動(dòng)的趨勢(shì)明顯。隨著宏觀經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇和房地產(chǎn)業(yè)預(yù)期轉(zhuǎn)好，投資性房地產(chǎn)的出租率以及租金收益有望企穩(wěn)反彈，投資物業(yè)的資本價(jià)值與投資回報(bào)有望進(jìn)一步改善。2023年預(yù)計(jì)會(huì)有更多的險(xiǎn)資抓住資本市場(chǎng)反彈的機(jī)遇加大投資，增厚整體收益。