2022年房地產(chǎn)企業(yè)有多難？業(yè)績(jī)最能說明問題。

根據(jù)CRIC監(jiān)測(cè)，截止2月14日，A股113家上市房企有67家房企公布了2022年度業(yè)績(jī)預(yù)告或業(yè)績(jī)快報(bào)，其中業(yè)績(jī)預(yù)計(jì)虧損的房企數(shù)量達(dá)到了38家。

也就是說，近六成A股上市房企業(yè)績(jī)預(yù)虧。

38家業(yè)績(jī)預(yù)虧的房企總虧損將達(dá)到1217億元-1542億元，即便是67家房企業(yè)績(jī)，總虧損最高也將達(dá)到1220億元。其中，最大虧損額度預(yù)計(jì)超過100億的房企就有6家。

項(xiàng)目結(jié)轉(zhuǎn)利潤(rùn)減少和計(jì)提資產(chǎn)減值準(zhǔn)備，是上市房企預(yù)虧的兩大核心原因。

房企業(yè)績(jī)能否實(shí)現(xiàn)逆轉(zhuǎn)，壓力給到了2023年。

2023年開局，房地產(chǎn)企業(yè)迎來(lái)了一股業(yè)績(jī)“預(yù)虧潮”。

截至2月14日，A股的113家上市房企中有65家發(fā)布了2022年度業(yè)績(jī)預(yù)告，此外還有保利發(fā)展和華發(fā)股份發(fā)布了業(yè)績(jī)快報(bào)。從這67家企業(yè)的預(yù)告來(lái)看，A股房企中有38家預(yù)計(jì)將會(huì)虧損，占比超過了56%。預(yù)虧的房企中，有16家房企“首虧”，22家房企“續(xù)虧”。

按照房企預(yù)計(jì)的凈利潤(rùn)下限計(jì)算，38家預(yù)虧房企虧損總計(jì)1542億元，扣非歸母凈利潤(rùn)總虧損1732億元。虧損規(guī)模同比大幅增加。

其中，最大虧損額度預(yù)計(jì)超過100億的房企就有6家，分別為榮盛發(fā)展、藍(lán)光發(fā)展、金科股份、中天金融、華僑城A和陽(yáng)光城。

這些數(shù)據(jù)，真實(shí)的反映了房企2022年經(jīng)營(yíng)困難的一面。

實(shí)際上，從67家A股上市房企的歷年業(yè)績(jī)表現(xiàn)來(lái)看，房企盈利水平持續(xù)走低。

數(shù)據(jù)顯示，自2019年開始67家企業(yè)加總后的歸母凈利潤(rùn)和扣非后的歸母凈利潤(rùn)就開始不斷下滑，2021年首次出現(xiàn)了整體虧損。

到了2022年，虧損規(guī)模同比大幅增加。按67家房企預(yù)計(jì)的凈利潤(rùn)上限計(jì)算的話，這些企業(yè)的歸母凈利潤(rùn)總虧損839億元，扣非歸母凈利潤(rùn)總虧損1073億元（下限1439億元）。

也不是沒有好消息。

67家上市房企中，盈利的有29家，預(yù)計(jì)盈利總計(jì)約在311億元-362億元。值得注意的是，這29家盈利房企中，預(yù)計(jì)歸母凈利潤(rùn)同比減少的房企有20家，僅有5家預(yù)計(jì)歸母凈利潤(rùn)有所增加，此外還有4家企業(yè)將扭虧為盈。

在扭虧為盈的企業(yè)中，華夏幸福是首家扭虧為盈的債務(wù)暴雷大型房企，企業(yè)2022年預(yù)計(jì)實(shí)現(xiàn)歸母凈利潤(rùn)為11-16億元，但由于2022年的預(yù)計(jì)扣非凈利潤(rùn)仍然虧損168億元以上，華夏幸福的主營(yíng)業(yè)務(wù)狀況仍然不容樂觀。

房企業(yè)績(jī)下滑，具體有哪些原因？

聚焦58家業(yè)績(jī)預(yù)虧或者盈利減少的房企，有82%的房企歸因?yàn)橐咔橛绊懟蛘咂髽I(yè)房地產(chǎn)業(yè)務(wù)結(jié)算結(jié)構(gòu)變化導(dǎo)致的銷售項(xiàng)目結(jié)轉(zhuǎn)利潤(rùn)減少，另外，有56%的房企因?yàn)樾袠I(yè)的低迷而對(duì)其資產(chǎn)計(jì)提了減值準(zhǔn)備。

項(xiàng)目結(jié)轉(zhuǎn)利潤(rùn)減少和計(jì)提資產(chǎn)減值準(zhǔn)備成為多數(shù)企業(yè)業(yè)績(jī)下滑的主要原因。

除此之外，商業(yè)業(yè)務(wù)較多的企業(yè)因?yàn)榧偫д�策而主�?dòng)對(duì)租戶進(jìn)行租金減免、多元化業(yè)務(wù)的收入減少、債務(wù)出險(xiǎn)房企的利息費(fèi)用劇增也是部分房企業(yè)績(jī)下滑的原因。

招商蛇口比較典型。根據(jù)公告，招商蛇口預(yù)計(jì)2022年的歸母凈利潤(rùn)為38-46億元，同比下降55.65%-63.36%，扣除非經(jīng)常性損益之后的歸母凈利潤(rùn)為29-37億元，同比下降58.23%-67.27%。

招商蛇口的歸母凈利潤(rùn)同比大幅減少，主要原因在于企業(yè)的房地產(chǎn)項(xiàng)目結(jié)轉(zhuǎn)區(qū)域結(jié)構(gòu)變化導(dǎo)致的毛利率下降，同時(shí)由于市場(chǎng)的變化企業(yè)計(jì)提的資產(chǎn)減值準(zhǔn)備也同比增加。此外，招商蛇口在新冠肺炎疫情爆發(fā)期間對(duì)租賃物業(yè)采取了減免租等措施，累計(jì)減免租金約7.49億元，也導(dǎo)致企業(yè)利潤(rùn)同比明顯下降。

短期來(lái)看，房企的盈利可能仍將持續(xù)走低。

最主要的原因是2023年房企的項(xiàng)目結(jié)轉(zhuǎn)仍然受到2021年和2022年房地產(chǎn)銷售低迷以及疫情的影響，結(jié)轉(zhuǎn)利潤(rùn)仍處于低位。

不過值得注意的是，由于行業(yè)復(fù)蘇跡象已經(jīng)開始顯現(xiàn)，若市場(chǎng)恢復(fù)情況較好，2023年房企可能減少甚至不用計(jì)提資產(chǎn)減值準(zhǔn)備。

房企面臨的市場(chǎng)環(huán)境開始出現(xiàn)轉(zhuǎn)機(jī)，超30城下調(diào)首套房貸利率下限，重點(diǎn)一二線城市的土地市場(chǎng)也開始有復(fù)蘇的跡象，尤其民營(yíng)房企回歸給市場(chǎng)帶來(lái)了一針強(qiáng)心劑。

隨著中央以及各級(jí)地方政府對(duì)于房地產(chǎn)市場(chǎng)穩(wěn)定的支持，預(yù)計(jì)優(yōu)質(zhì)民營(yíng)房企將率先重回正軌，出險(xiǎn)房企紓困加速，會(huì)有更多出險(xiǎn)房企成功緩解流動(dòng)性危機(jī)。

2022年由于行業(yè)下行以及房企流動(dòng)性危機(jī)影響，大部分房企的業(yè)績(jī)有所下滑，由于項(xiàng)目結(jié)轉(zhuǎn)的慣性，房企的業(yè)績(jī)短期內(nèi)仍將保持低位，未來(lái)在房企風(fēng)險(xiǎn)出清、行業(yè)信心的恢復(fù)之后，市場(chǎng)進(jìn)入良性循環(huán)，房企業(yè)績(jī)才有望得到恢復(fù)。