公司克而瑞物管 2023-04-10 10:29:14 來源：丁祖昱評樓市

伴隨著現(xiàn)代化進(jìn)程與社會(huì)進(jìn)步，人口老齡化在全球成為普遍現(xiàn)象。中國擁有全世界最龐大的老年人群體，截至2022年底，我國60周歲及以上人口超2.80億，占全國總?cè)丝诘?9.8%。其中，65周歲及以上人口達(dá)2.10億人，占全國人口的14.7%。

按照國際標(biāo)準(zhǔn)，一個(gè)國家或地區(qū)65周歲以上人口占總?cè)丝诘谋壤�超過14%，則進(jìn)入“老齡社會(huì)”；比例達(dá)20%，則進(jìn)入“超老齡社會(huì)”。以14%為分界線，2022年底我國已經(jīng)步入“老齡社會(huì)”。從發(fā)展趨勢看，中國人口老齡化速度和規(guī)模前所未有，“十四五”時(shí)期，全國60周歲及以上老年人口預(yù)計(jì)將超過3億，占總?cè)丝诒壤龑⒊�過20%，中國將進(jìn)入“超老齡社會(huì)”。

人口老齡化促使養(yǎng)老服務(wù)模式向社區(qū)養(yǎng)老傾斜。在國家層面，養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)相關(guān)政策中社區(qū)養(yǎng)老多次被提及，從“重點(diǎn)支持”到“大力發(fā)展”，從“建立補(bǔ)貼制度”到“實(shí)施優(yōu)惠政策”，社區(qū)養(yǎng)老服務(wù)將成為未來較長一段時(shí)期養(yǎng)老服務(wù)體系建設(shè)的重要方向。

2021年4月國家衛(wèi)生健康委舉行醫(yī)養(yǎng)結(jié)合工作進(jìn)展新聞發(fā)布會(huì)時(shí)指出，我國老年人養(yǎng)老，已經(jīng)形成“9073”的格局，即90%左右的老年人居家養(yǎng)老，7%左右的老年人依托社區(qū)支持養(yǎng)老，3%的老年人入住機(jī)構(gòu)養(yǎng)老，居家養(yǎng)老、社區(qū)養(yǎng)老成為未來養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)發(fā)展重點(diǎn)。

國務(wù)院印發(fā)的《“十四五”國家老齡事業(yè)發(fā)展和養(yǎng)老服務(wù)體系規(guī)劃》 中提出要強(qiáng)化居家社區(qū)養(yǎng)老服務(wù)能力，包括①構(gòu)建城鄉(xiāng)老年助餐服務(wù)體系；②開展助浴助潔和巡訪關(guān)愛服務(wù)；③加快發(fā)展生活性為老服務(wù)業(yè)。

2023年全國兩會(huì)期間，全國人大代表馬靜建議大力推廣居家養(yǎng)老服務(wù)，加大力度發(fā)展居家養(yǎng)老服務(wù)，加大社區(qū)養(yǎng)老配套設(shè)施建設(shè)力度，支持社會(huì)力量提供日間照料、助餐助浴、康復(fù)護(hù)理等服務(wù)。大力發(fā)展“互聯(lián)網(wǎng)+養(yǎng)老”的智慧養(yǎng)老服務(wù)體系，推進(jìn)適老化改造，保障老年人高質(zhì)量、有尊嚴(yán)的退休生活。全國政協(xié)委員魯曉明也建議把物業(yè)作為養(yǎng)老服務(wù)的依托，引入社會(huì)組織、家政及社區(qū)衛(wèi)生服務(wù)站與物業(yè)等形成合作。

政府工作報(bào)告指出需積極應(yīng)對人口老齡化，推動(dòng)老齡事業(yè)和養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)發(fā)展。發(fā)展社區(qū)和居家養(yǎng)老服務(wù)，在稅費(fèi)、用房、水電氣價(jià)格等方面給予政策支持，推進(jìn)醫(yī)養(yǎng)結(jié)合。

但從實(shí)際情況來看，目前養(yǎng)老服務(wù)設(shè)施的建設(shè)及運(yùn)營大多數(shù)仍是政府承接，養(yǎng)老服務(wù)需要更多社會(huì)化力量加入。

上海作為老齡化和消費(fèi)力均較高的城市，社區(qū)養(yǎng)老服務(wù)也走在全國前列，研究上海社區(qū)養(yǎng)老服務(wù)產(chǎn)品市場化可行性對其他城市具有重要意義。

上海已形成社區(qū)嵌入式養(yǎng)老服務(wù)體系，其載體包括綜合為老服務(wù)中心、長者照護(hù)之家、日間照護(hù)中心、師范睦鄰點(diǎn)、長者健康運(yùn)動(dòng)之家、社區(qū)老年助餐服務(wù)場所等。

日間照護(hù)中心、長者照護(hù)之家、綜合為老服務(wù)中心是體系的重要構(gòu)成，其中日間照護(hù)中心主要面向活力老人，提供照料護(hù)理、康復(fù)輔助、精神慰藉、文化娛樂、社區(qū)出行接送等日間照護(hù)服務(wù)。長者照護(hù)之家則更多面向社區(qū)內(nèi)失能老人、高齡獨(dú)居老人，提供涵蓋機(jī)構(gòu)照料、社區(qū)照護(hù)、居家護(hù)理的等服務(wù)。綜合為老服務(wù)中心中日間照護(hù)中心為標(biāo)配，長者照護(hù)之家是選配。本文，我們以日間照護(hù)中心和長者照護(hù)之家兩類產(chǎn)品作為盈利測算對象，進(jìn)行產(chǎn)品市場化可行性的判斷。

1、日間照護(hù)中心：市場化模式盈利難度大

日間照護(hù)中心客戶以活力老人為主，主要提供的是老人日托服務(wù)。

在不考慮成本門檻和有效需求容量的情況下，進(jìn)行盈利性估算。

按照目前上海此類產(chǎn)品市場價(jià)2000元/人/月來估算，折合單位收入為133元/平米/月；而日間照護(hù)中心的成本以場租、前期投資攤銷、人員成本、日常能耗及耗材成本為主，場租按照36元/平米/月、前期投資攤銷按30元/平米/月、人工成本按67元/平米/月、日常能耗及耗材成本安32元/平米/月來估算，折合單位成本為165元/平米/月。因此，在極為“寬松”的測算條件下，此類產(chǎn)品盈利模式依舊難以跑通。

下面增加成本門檻和有效需求容量等現(xiàn)實(shí)因素，再來看下測算結(jié)果。

《上海市社區(qū)老年人日間照護(hù)機(jī)構(gòu)管理辦法》規(guī)定日間照護(hù)機(jī)構(gòu)建筑面積一般不低于200平方米。若按200平方米的最低建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)測算，在單位成本不變的情況下，人均收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)至少要提高到2475元（即上漲24%），且滿租的情況下才有可能實(shí)現(xiàn)盈虧平衡。

而根據(jù)目前上海市長者有效需求，來反推可市場化的產(chǎn)品成本，則單位成本至少還需要下降33%-39%，才可實(shí)現(xiàn)盈虧平衡。

2、長者照護(hù)之家：市場化模式有想象空間

長者照護(hù)之家客戶以失能老人、高齡獨(dú)居老人為主，可提供24小時(shí)全托服務(wù)。

在不考慮成本門檻和有效需求容量的情況下，進(jìn)行盈利性估算。

按照目前上海此類產(chǎn)品面向?qū)ο蟛煌�，分為全托價(jià)格5000元/人/月，日托價(jià)格2000元/人/月來估算，其中全托和日托比例為7:3，折合單位收入為228元/平米/月；而長者照護(hù)之間的成本以場租、前期投資攤銷、人員成本、日常能耗及耗材成本為主，場租按36元/平米/月、前期投資攤銷按36元/平米/月、人工成本按67元/平米/月、日常能耗及耗材成本按32元/平米/月來估算，折合單位成本為171元/平米/月。因此，在較為“寬松”的測算條件下，此類產(chǎn)品收入可以覆蓋成本，單位收入是成本的1.3倍。

下面增加成本門檻和有效需求容量等現(xiàn)實(shí)因素，再來看下測算結(jié)果。

《上海市民政局、上海市財(cái)政局關(guān)于加快推進(jìn)本市長者照護(hù)之家建設(shè)的通知》規(guī)定，長者照護(hù)之家床位規(guī)模10-49張，總建筑面積最低在300平方米左右。若按300平方米的最低建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)測算，在單位成本不變的情況下，長者照護(hù)之家的入住率要達(dá)到75%可實(shí)現(xiàn)盈虧平衡。

而根據(jù)目前上海市長者有效需求，來反推可市場化的產(chǎn)品成本，則成本需要控制在32800元/月-41000元/月（即比當(dāng)前成本下降12%-36%），市場化模式才能真正跑通模式。

養(yǎng)老服務(wù)在場地建設(shè)、運(yùn)營、盈利等方面均存在一定阻礙，為了鼓勵(lì)多方參與建設(shè)養(yǎng)老服務(wù)設(shè)施、運(yùn)營，推動(dòng)養(yǎng)老服務(wù)發(fā)展，上海市就社區(qū)養(yǎng)老設(shè)施的建設(shè)、融資、企業(yè)運(yùn)營過程中涉及稅費(fèi)、人員等成本均做出了相關(guān)補(bǔ)貼規(guī)定。

根據(jù)《上海市人民政府辦公廳關(guān)于推進(jìn)本市“十四五”期間養(yǎng)老服務(wù)設(shè)施建設(shè)的實(shí)施意見》，上海市對不同社區(qū)養(yǎng)老設(shè)施設(shè)定了多種建設(shè)補(bǔ)助。以日間照護(hù)中心和長者照護(hù)之家兩類典型產(chǎn)品為例。

2016年，我國開始長護(hù)險(xiǎn)相關(guān)試點(diǎn)，2020年9月，國家醫(yī)保局、財(cái)政部發(fā)布《關(guān)于擴(kuò)大長期護(hù)理保險(xiǎn)制度試點(diǎn)的指導(dǎo)意見》，要求進(jìn)一步擴(kuò)大長期護(hù)理保險(xiǎn)制度試點(diǎn)范圍，在原有35個(gè)試點(diǎn)城市的基礎(chǔ)上，再新增14個(gè)試點(diǎn)城市，截至目前，49個(gè)長期護(hù)理保險(xiǎn)制度試點(diǎn)城市，上海市試點(diǎn)城市之一。

上海市目前施行的長護(hù)險(xiǎn)制度是指以社會(huì)互助共濟(jì)方式籌集資金，對經(jīng)評估達(dá)到一定護(hù)理需求等級的長期失能失智人員，為其提供基本生活照料及與基本生活密切相關(guān)的醫(yī)療護(hù)理服務(wù)的社會(huì)保險(xiǎn)制度，參保的失能失智老人可享受相應(yīng)服務(wù)及報(bào)銷。長護(hù)險(xiǎn)模式既滿足了失能、半失能老人剛性需求，同時(shí)也緩解養(yǎng)老服務(wù)企業(yè)運(yùn)營壓力。

從運(yùn)營補(bǔ)貼的力度來看，日間照護(hù)中心單平米運(yùn)營補(bǔ)貼相對運(yùn)營來看略顯杯水車薪，長者照護(hù)之家運(yùn)營補(bǔ)貼一定程度上緩解了企業(yè)經(jīng)營壓力，通過政府補(bǔ)貼，企業(yè)可適當(dāng)下調(diào)定價(jià)，從而提高有支付能力老人的轉(zhuǎn)化率。長護(hù)險(xiǎn)的覆蓋也一定程度上保障部分支付意愿低，支付能力弱的老人的養(yǎng)老服務(wù)需求，對企業(yè)而言，同樣提高了老人的轉(zhuǎn)化率。

物業(yè)作為距離社區(qū)最近的經(jīng)營主體，“物業(yè)+養(yǎng)老”具備天然的優(yōu)勢，所謂遠(yuǎn)親不如近鄰，遇到緊急情況應(yīng)急呼叫，物業(yè)人員能夠最快響應(yīng)并到達(dá)現(xiàn)場。樓宇管家最熟悉各樓棟居民，對小區(qū)里的老人有著天然的親和力、親近感。社區(qū)里的老人，尤其是半失能、獨(dú)居等老人，確實(shí)存在著上門護(hù)理、生活就餐、陪醫(yī)看診等需求。對物業(yè)服務(wù)企業(yè)而言，積極拓展服務(wù)內(nèi)容，從傳統(tǒng)四保向養(yǎng)老業(yè)務(wù)延伸是行業(yè)發(fā)展趨勢。

從養(yǎng)老服務(wù)的經(jīng)營成本來看，場地成本和人員成本是社區(qū)居家養(yǎng)老服務(wù)經(jīng)營的主要成本，兩項(xiàng)成本占總成本的比例達(dá)60%，物業(yè)企業(yè)布局社區(qū)養(yǎng)老有望降低這兩項(xiàng)成本，其中場地成本降低或成為物企最大優(yōu)勢。

物業(yè)人員中保潔、保安、管家、客服等不同崗位人員均存在一定復(fù)用空間，將這部分人員投入社區(qū)養(yǎng)老業(yè)務(wù)，可一定程度上降低社區(qū)居家養(yǎng)老運(yùn)營過程中的人員成本。

同時(shí)依據(jù)物業(yè)服務(wù)合同，物業(yè)企業(yè)在運(yùn)營期間免費(fèi)使用小區(qū)內(nèi)的物業(yè)服務(wù)用房，若能得到政府支持改變其用途，或通過較低的租金水平租賃物業(yè)用房作為社區(qū)養(yǎng)老用途，將進(jìn)一步減輕企業(yè)社區(qū)居家養(yǎng)老的經(jīng)營壓力。

從物企試點(diǎn)社區(qū)養(yǎng)老業(yè)務(wù)的發(fā)展來看，當(dāng)前仍面臨三大難題，一是老人支付意愿問題；二是場地使用的實(shí)際操作問題；三是養(yǎng)老服務(wù)專業(yè)壁壘問題。

一、老人支付意愿低。養(yǎng)老服務(wù)有需求，但要把客戶的消費(fèi)意愿轉(zhuǎn)化為支付能力，中間還存在缺口。在支付問題上，普通老年群體通常保留傳統(tǒng)的生活習(xí)慣，能省則省，這給養(yǎng)老服務(wù)收入實(shí)現(xiàn)帶來困難。目前服務(wù)對象即社區(qū)老齡人口普遍存在支付意愿不強(qiáng)問題，需要政府的介入，包括提供資金補(bǔ)貼支持等方式，以解決民生視角扶持社區(qū)養(yǎng)老開展。

二、場地成本是可優(yōu)化主要成本之一，但場地使用問題尚未得到有效解決。場地的缺乏問題一般體現(xiàn)在老舊小區(qū)，疊加老城區(qū)人口老齡化，使得場地問題更加突出。社區(qū)里的公共用房，如果想將其轉(zhuǎn)為養(yǎng)老用房，面臨較大的挑戰(zhàn)。

首先，根據(jù)現(xiàn)行法律，小區(qū)內(nèi)的公共場所、公用設(shè)施和物業(yè)服務(wù)用房，包括道路和綠化，都屬于業(yè)主共有；物業(yè)服務(wù)企業(yè)并沒有屬于自己的場地設(shè)施和用房。盡管企業(yè)依據(jù)物業(yè)服務(wù)合同，可以在運(yùn)營期間內(nèi)免費(fèi)使用小區(qū)內(nèi)的物業(yè)服務(wù)用房，但不得改變用途。改變物業(yè)用房用途政策手續(xù)較為復(fù)雜，涉及多個(gè)主管單位溝通協(xié)調(diào)問題。

其次，即使個(gè)別試點(diǎn)項(xiàng)目企業(yè)擁有小區(qū)內(nèi)某處物業(yè)的產(chǎn)權(quán)，但并不受業(yè)主認(rèn)同，存在法律爭議。多家企業(yè)在實(shí)施過程中遇到此類情況，即所謂鄰避效應(yīng)。企業(yè)已經(jīng)辦理完政府申請手續(xù)和流程，但在實(shí)施過程中受到業(yè)主阻攔，小區(qū)業(yè)主不同意在本小區(qū)設(shè)立專門養(yǎng)老設(shè)施用房。

最后，如果租賃經(jīng)營性用房作為養(yǎng)老用途，企業(yè)則面臨顯著運(yùn)營成本增加，其余成本優(yōu)化空間有限。

三、養(yǎng)老服務(wù)專業(yè)化壁壘高。養(yǎng)老服務(wù)作為一個(gè)專業(yè)領(lǐng)域，有其行業(yè)特殊性和專業(yè)化壁壘，需要建立系統(tǒng)化的服務(wù)生態(tài)體系。

養(yǎng)老服務(wù)中的護(hù)理等內(nèi)容，需要較高專業(yè)化背景。養(yǎng)老產(chǎn)品背后的核心是用戶的信任，而信任是來自于專業(yè)化背書。養(yǎng)老服務(wù)的獨(dú)立定價(jià)權(quán)，即養(yǎng)老市場化服務(wù)價(jià)格，也是來自于其服務(wù)的專業(yè)性。物業(yè)企業(yè)能否讓客戶接受，將養(yǎng)老服務(wù)作為單獨(dú)類定價(jià)的專業(yè)性服務(wù)去提供，存在一定難度。

養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)本身面臨人才的瓶頸，即人才的上升、晉升渠道。即使是基層有著相應(yīng)經(jīng)驗(yàn)的護(hù)理人員，也更愿意在基層醫(yī)療機(jī)構(gòu)工作而非養(yǎng)老機(jī)構(gòu)，這是因?yàn)榍罢吒�有職業(yè)發(fā)展的上升空間。同樣在社區(qū)養(yǎng)老中，更將會(huì)面臨專業(yè)人才匱乏問題。

按照計(jì)劃，“十四五”期間，我國將要大力發(fā)展居家社區(qū)養(yǎng)老服務(wù)，近幾年兩會(huì)多次提及養(yǎng)老服務(wù)，2023年再次強(qiáng)調(diào)養(yǎng)老服務(wù)重要性，在探索居家社區(qū)養(yǎng)老方面與其他社會(huì)組織相比，物業(yè)服務(wù)企業(yè)貼近業(yè)主，擁有天然優(yōu)勢。

頭部物企積極探索“物業(yè)+養(yǎng)老”產(chǎn)品，但是仍會(huì)受到收益、場地、專業(yè)等因素的限制。政策端激勵(lì)和引導(dǎo)一定程度上緩解了企業(yè)經(jīng)營困局，但物企探索仍在路上。