公司梁笑梅 2023-04-17 08:30:38 來(lái)源：中房報(bào)

2022年，物業(yè)行業(yè)普遍遭遇了“增收難增利”的困局。行業(yè)發(fā)展在經(jīng)過(guò)依賴(lài)大股東支持和高溢價(jià)并購(gòu)的的野蠻生長(zhǎng)后，一些隱患也集中暴露了出來(lái)。

截至4月5日，港股58家上市物業(yè)企業(yè)發(fā)布年報(bào)的有50家，根據(jù)50家上市物業(yè)企業(yè)年報(bào)數(shù)據(jù)分析，上市物業(yè)企業(yè)已經(jīng)呈現(xiàn)梯隊(duì)化趨勢(shì)。

按照營(yíng)業(yè)收入，可以將現(xiàn)有的物業(yè)企業(yè)分成三個(gè)梯隊(duì)�？傮w而言，第一梯隊(duì)的物業(yè)企業(yè)營(yíng)業(yè)收入大于200億元；第二梯隊(duì)的物業(yè)企業(yè)營(yíng)業(yè)收入大于50億元；第三梯隊(duì)的物業(yè)企業(yè)營(yíng)業(yè)收入小于50億元。

來(lái)到2023年，龍頭企業(yè)的發(fā)展重點(diǎn)發(fā)生了變化。多位接受中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)記者采訪(fǎng)的物業(yè)相關(guān)負(fù)責(zé)人以及行業(yè)人士認(rèn)為，增強(qiáng)獨(dú)立性，實(shí)現(xiàn)規(guī)模與效益的雙向提升成為2023年的主要目標(biāo)。

“三個(gè)梯隊(duì)”業(yè)績(jī)差明顯

根據(jù)2022年年報(bào)顯示，第一梯隊(duì)包括2家物業(yè)企業(yè)，一是碧桂園服務(wù)，另一家是萬(wàn)物云，他們的營(yíng)業(yè)收入總共為714.73億元。

值得一提的是，這兩家企業(yè)保持著良好的營(yíng)業(yè)收入增速和現(xiàn)金流。

第二梯隊(duì)有9家物企。分別為：雅生活服務(wù)、綠城服務(wù)、保利物業(yè)、華潤(rùn)萬(wàn)象生活、中海物業(yè)、世茂服務(wù)、融創(chuàng)服務(wù)、新城悅服務(wù)、金科服務(wù)。他們的營(yíng)業(yè)收入為929.9億元。在這個(gè)梯隊(duì)的大部分企業(yè)都有著不錯(cuò)的增速和現(xiàn)金流，整體發(fā)展穩(wěn)定。其中，一小部分企業(yè)出現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入小幅下降，例如融創(chuàng)服務(wù)、金科服務(wù)。

第三梯隊(duì)包括39家物企。他們的營(yíng)業(yè)收入為567.76億元。需要注意的是，在此梯隊(duì)的企業(yè)規(guī)模整體偏小，營(yíng)收增幅有高有低，整體規(guī)模增長(zhǎng)的比規(guī)模下降的多。

此外，第一梯隊(duì)和第三梯隊(duì)的差距較大。第一梯隊(duì)的營(yíng)業(yè)收入總額和第三梯隊(duì)的營(yíng)業(yè)收入總額相差146.97億元。如果保持現(xiàn)有的增速，那么兩個(gè)梯隊(duì)的營(yíng)業(yè)收入總額的差距將不斷拉大。

物企格局分化仍在繼續(xù)。例如排名第一的碧桂園服務(wù)營(yíng)業(yè)收入是德商產(chǎn)投的150余倍。甚至，前5名物業(yè)企業(yè)的營(yíng)業(yè)收入總和占所有物業(yè)企業(yè)總營(yíng)業(yè)收入的一半還多。

關(guān)注有質(zhì)量的增長(zhǎng)

不容忽視的是，2022年物業(yè)企業(yè)業(yè)績(jī)都沒(méi)能逃過(guò)疫情和房地產(chǎn)行業(yè)影響。

同策研究院研究總監(jiān)宋紅衛(wèi)稱(chēng)，“物業(yè)行業(yè)還存在利潤(rùn)率下降另外兩個(gè)核心原因。一是從營(yíng)業(yè)收入結(jié)構(gòu)來(lái)講，傳統(tǒng)的物業(yè)管理收入仍然占比最高，增值服務(wù)占比較小，物業(yè)費(fèi)一旦定下來(lái)后，后期難以穩(wěn)定上漲，但是物業(yè)管理的成本在不斷上升，這是利潤(rùn)率下降的原因之一；二是頭部物業(yè)房企的規(guī)模擴(kuò)張主要依靠收并購(gòu)，收并購(gòu)的項(xiàng)目質(zhì)量良莠不齊，部分項(xiàng)目可能還面臨虧損，這拉低了整體的盈利水平�！�

“由于很多企業(yè)的管理能力進(jìn)步無(wú)法跟得上規(guī)模增長(zhǎng)，行業(yè)在過(guò)去幾年積累了諸多成長(zhǎng)的煩惱。運(yùn)營(yíng)效率低下問(wèn)題在報(bào)表集中暴露�！敝行抛C券房地產(chǎn)和物業(yè)服務(wù)行業(yè)聯(lián)席首席分析師張全國(guó)認(rèn)為。

中信證券的數(shù)據(jù)顯示，2022年底，行業(yè)應(yīng)收款占收入比例提升到36.4%，應(yīng)收款減值比例從2021年的4%大幅上升到10.2%，一年以上貿(mào)易應(yīng)收款占總貿(mào)易應(yīng)收款比例從2021年底的11%快速提升到18.7%。行業(yè)商譽(yù)減值大幅提升，企業(yè)賬面商譽(yù)規(guī)模龐大。?

萬(wàn)物云董事長(zhǎng)朱保全對(duì)萬(wàn)物云的首份“成績(jī)單”做了深刻剖析，總而言之就是萬(wàn)物云的效益還未達(dá)到想要的效果。

在2022年的業(yè)績(jī)發(fā)布會(huì)上，綠城服務(wù)集團(tuán)總裁金科麗深刻分析了綠城服務(wù)的業(yè)績(jī)問(wèn)題。

她說(shuō)，“疫情雖然影響了經(jīng)營(yíng)管理的進(jìn)度，但實(shí)質(zhì)上還是表現(xiàn)出我們對(duì)線(xiàn)下的依賴(lài)程度過(guò)高，數(shù)字化轉(zhuǎn)型的力度不夠堅(jiān)決和徹底�！睋Q句話(huà)說(shuō)，金科麗認(rèn)為綠城服務(wù)除了規(guī)模上升，在成本下降的情況下效益也要提升。

對(duì)于2023年，龍頭企業(yè)普遍將提升效益、增強(qiáng)獨(dú)立性作為主要目標(biāo)。

碧桂園服務(wù)總裁李長(zhǎng)江則在業(yè)績(jī)發(fā)布會(huì)上表示，公司內(nèi)部已經(jīng)開(kāi)始組織變革，清理解決影響公司效率效能的各種內(nèi)卷，將執(zhí)行“業(yè)績(jī)?yōu)榇蟆钡目己艘�求更�?jiān)決，把服務(wù)與經(jīng)營(yíng)放在集團(tuán)最靠前的位置。

“通過(guò)數(shù)字化以及服務(wù)機(jī)器人的進(jìn)一步改善，逐步實(shí)現(xiàn)集團(tuán)的目標(biāo)，從而達(dá)成物業(yè)服務(wù)集團(tuán)的高質(zhì)量發(fā)展。”李長(zhǎng)江說(shuō)。

朱保全用自己的行動(dòng)證明萬(wàn)物云在增強(qiáng)自己的“獨(dú)立性”。他坦言：“確實(shí)萬(wàn)科物業(yè)當(dāng)時(shí)只服務(wù)于萬(wàn)科地產(chǎn)，但也在主動(dòng)走出去。萬(wàn)物云已有67%的合同與萬(wàn)科地產(chǎn)無(wú)關(guān)，這有很大一部分得益于萬(wàn)物梁行的發(fā)展，多元客戶(hù)策略讓公司變得更加穩(wěn)健，也使開(kāi)發(fā)商對(duì)公司的影響越來(lái)越小�！�

對(duì)于綠城服務(wù)而言，其在頭部物業(yè)企業(yè)里是最早走向市場(chǎng)化的企業(yè)之一。

金科麗表示，“未來(lái)必須將數(shù)字化轉(zhuǎn)型作為公司的核心工程，用對(duì)數(shù)的洞察代替對(duì)人的依賴(lài)。強(qiáng)化預(yù)算管控，完善市場(chǎng)準(zhǔn)入機(jī)制、成本經(jīng)營(yíng)模型、投產(chǎn)評(píng)估機(jī)制，切實(shí)保障經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)的達(dá)成，實(shí)現(xiàn)規(guī)模與效益的雙向提升�！�

宋紅衛(wèi)也持相同觀(guān)點(diǎn)。他稱(chēng)，“物業(yè)提升利潤(rùn)率主要依賴(lài)于創(chuàng)新的社區(qū)增值服務(wù)。”比如，加強(qiáng)物業(yè)的信息化管理、降低成本、提高效率和服務(wù)滿(mǎn)意度；在信息化建設(shè)的同時(shí)，從業(yè)主基本生活需要的服務(wù)入手，提供基礎(chǔ)增值服務(wù)，不斷建立信任，物業(yè)的信任可以增加更多金融消費(fèi)類(lèi)服務(wù)，比如社區(qū)團(tuán)購(gòu)、周邊外賣(mài)、二手租賃、交易等。

在克而瑞物管事業(yè)部研究總監(jiān)湯曉晨看來(lái)：“物業(yè)企業(yè)未來(lái)應(yīng)更關(guān)注有質(zhì)量的增長(zhǎng)，城市服務(wù)、增值服務(wù)、科技服務(wù)仍是頗有前景的藍(lán)海，但培育期不確定性大，更需要穩(wěn)扎穩(wěn)打�！�