公司編輯部 CRIC 2023-05-09 08:45:20 來(lái)源：丁祖昱評(píng)樓市

隨著年報(bào)季進(jìn)入尾聲，代表著房企未來(lái)發(fā)展和增長(zhǎng)空間的土地儲(chǔ)備數(shù)據(jù)也擺在市場(chǎng)面前。

克而瑞研究中心最新發(fā)布的《2022年中國(guó)房企總土儲(chǔ)貨值排行榜TOP100》顯示，總土儲(chǔ)貨值TOP100的房企中，僅有6家房企總土儲(chǔ)貨值超過(guò)萬(wàn)億，較前兩年減少2家，總土儲(chǔ)貨值低于1000億元的房企數(shù)量快速增加至31家，而且，總土儲(chǔ)百?gòu)?qiáng)中有六成房企的總土儲(chǔ)貨值都在3000億元以下。

去年總土儲(chǔ)貨值增加的基本都是清一色的國(guó)企和央企，民營(yíng)房企大多受制于資金壓力，在過(guò)去一年中幾乎暫停拿地，除濱江、眾安等極個(gè)別房企的2022年總土儲(chǔ)貨值同比仍有所增長(zhǎng)外，幾乎所有民企土儲(chǔ)規(guī)模均顯著減少。

由于銷(xiāo)售仍處在緩慢恢復(fù)的過(guò)程中，導(dǎo)致房企在土儲(chǔ)減少的同時(shí)，去化周期也在快速攀升。一邊是土儲(chǔ)告急，一邊是沒(méi)能力或搶不到新增的優(yōu)質(zhì)土儲(chǔ)，不少房企陷入“越不拿地越難賣(mài)”的困境。

雖然土儲(chǔ)規(guī)模不再是房企發(fā)展的決定性因素，但拿地投資仍然是房企得以繼續(xù)生存與發(fā)展的前提，如何在控制成本的同時(shí)在核心城市補(bǔ)充適當(dāng)?shù)膬?yōu)質(zhì)土儲(chǔ)，是所有房企都必須要認(rèn)真考慮的問(wèn)題。

截止2022年末，總土儲(chǔ)貨值TOP100貨值總量超過(guò)34萬(wàn)億元，較2021年末下降19%，TOP100企業(yè)總土儲(chǔ)建面接近22億平方米，同比降幅達(dá)到25%。

從榜單中可以看到，總土儲(chǔ)貨值的百?gòu)?qiáng)門(mén)檻已經(jīng)下降到363.5億元，同比下降53%；總土儲(chǔ)建面百?gòu)?qiáng)門(mén)檻值降至167.4萬(wàn)平方米，同比降63%。其中，TOP10門(mén)檻值同比下降13.07%，TOP20門(mén)檻值則降幅為10.10%。

如果把時(shí)間線(xiàn)拉長(zhǎng)到3年，可以看到，在總土儲(chǔ)貨值TOP10企業(yè)中，保利、綠地、萬(wàn)科、融創(chuàng)、碧桂園、中海和龍湖在最近三年里都榜上有名，總土地儲(chǔ)備始終保持在行業(yè)前列。

但TOP10的分化變動(dòng)很大。在保利發(fā)展連續(xù)兩年位列總土儲(chǔ)貨值第一位的同時(shí)，碧桂園由于過(guò)去兩年拿地較少，總土儲(chǔ)在公司“穩(wěn)現(xiàn)金、緊投資”的策略之下顯著下降，從2020年末的第一位降至2022年末的第五位。

此外，過(guò)去一年，招商蛇口在高能級(jí)城市的投資表現(xiàn)積極，2022年末首次進(jìn)入土儲(chǔ)總貨值TOP10行列。

如果與2022年銷(xiāo)售額TOP10房企進(jìn)行對(duì)比，可以發(fā)現(xiàn)，銷(xiāo)售前十的房企和土儲(chǔ)前十的房企有高達(dá)70%的重合度，保利、萬(wàn)科、碧桂園、中海、招商、金地和龍湖均為雙榜TOP10。

銷(xiāo)售額的“縮水”也直接帶來(lái)投資拿地的縮減。自2020年以來(lái)，銷(xiāo)售百?gòu)?qiáng)房企的總土儲(chǔ)貨值呈現(xiàn)逐年遞減的態(tài)勢(shì)。2022年末，銷(xiāo)售百?gòu)?qiáng)房企總土儲(chǔ)貨值接近32萬(wàn)億，創(chuàng)下2018年以來(lái)最低位，且與最高峰2020年相比，降幅高達(dá)25%。

行業(yè)劇變之下，行業(yè)資源依然高度集中。銷(xiāo)售10強(qiáng)房企總土儲(chǔ)貨值占銷(xiāo)售百?gòu)?qiáng)房企的33%，較2021年末減少3個(gè)百分點(diǎn)，但銷(xiāo)售11-20強(qiáng)總土儲(chǔ)貨值占比達(dá)到26%，較2021年末提升6個(gè)百分點(diǎn)。銷(xiāo)售榜TOP20房企的總土儲(chǔ)占比合計(jì)達(dá)到59%，比2021年末仍增加3個(gè)百分點(diǎn)。

其中，銷(xiāo)售百?gòu)?qiáng)中，央企的總土儲(chǔ)占24%、地方國(guó)企總土儲(chǔ)占28%，民企總土儲(chǔ)的占比為48%，也就是說(shuō)，仍有將近一半的土儲(chǔ)在民營(yíng)房企的手里。

在銷(xiāo)售走弱的情況下，哪怕百?gòu)?qiáng)房企的投資也有不同程度的停滯，但百?gòu)?qiáng)房企的總土儲(chǔ)去化周期還是在快速攀升：2022年末百?gòu)?qiáng)房企總土儲(chǔ)貨值去化周期達(dá)到4.85年，達(dá)到2018年以來(lái)的最高位，一改2018年至2021年逐漸縮短的趨勢(shì)，甚至有個(gè)別房企的土儲(chǔ)去化周期達(dá)10年左右。

不只是十強(qiáng)房企，各梯隊(duì)的去化周期也都有不同程度的增加：十強(qiáng)房企的總土儲(chǔ)去化周期為3.5年，基本與2021年末持平，碧桂園、華潤(rùn)、建發(fā)的去化周期還保持在3年以下；21-30強(qiáng)、31-50強(qiáng)房企去化周期分別漲至4.64年和5.52年，后50強(qiáng)房企的去化周期更是達(dá)到了7.2年，是所有梯隊(duì)中去化周期最高的。

可以看出，即使很多企業(yè)從去年下半年開(kāi)始已經(jīng)停止拿地，但在去化上又陷入了“越不拿地越難賣(mài)”的困境。

經(jīng)過(guò)一年的投資低迷后，僅有兩成百?gòu)?qiáng)房企總土儲(chǔ)貨值高于2021年末，另外八成百?gòu)?qiáng)房企的總貨值同比均表現(xiàn)為下跌。就算是總土儲(chǔ)同比上漲的房企，大部分漲幅都只在10%以?xún)?nèi)，包括華潤(rùn)、招商蛇口、中國(guó)鐵建、華發(fā)等。同比下降的企業(yè)中，跌幅在20%以上的房企最多，占比達(dá)33%。

總土儲(chǔ)貨值增加的企業(yè)基本上都是清一色的國(guó)企和央企，其中越秀、招商蛇口、華潤(rùn)、中國(guó)鐵建等國(guó)央企不僅總土儲(chǔ)貨值總量較大，土儲(chǔ)的漲幅也都超過(guò)5%。

土儲(chǔ)規(guī)模上漲的國(guó)央企最大特征是2022年在核心城市積極拿地，且總土儲(chǔ)以一二線(xiàn)城市為主。如招商、華潤(rùn)、越秀等，2022年新增貨值超過(guò)千億，排在前十，一二線(xiàn)城市的土儲(chǔ)占比也都在70%左右。

民營(yíng)房企受制于資金壓力，過(guò)去一年拿地投資幾乎全面暫停，除濱江、眾安等極少數(shù)房企的2022年總土儲(chǔ)貨值同比增長(zhǎng)了13%和10%以外，幾乎所有民企的土儲(chǔ)規(guī)模都顯著減少。

其中，碧桂園的土儲(chǔ)貨值同比下降36%，新城的總土儲(chǔ)貨值和建面都下降了40%。

以前，土儲(chǔ)是房企規(guī)模進(jìn)階的基石，土地儲(chǔ)備的多少?zèng)Q定了房企未來(lái)發(fā)展的高度和速度。但隨著房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)入新的發(fā)展模式，在強(qiáng)調(diào)安全、現(xiàn)金流的大背景下，房企的投資戰(zhàn)略也需要隨著市場(chǎng)的變化不斷進(jìn)行動(dòng)態(tài)調(diào)整。

雖然土儲(chǔ)規(guī)模已不再是房企發(fā)展的決定性因素，但不拿地也只是房企應(yīng)對(duì)當(dāng)前資金和生存危機(jī)的階段性手段之一，未來(lái)企業(yè)要走出困境、突出重圍，還需要在投資戰(zhàn)略上進(jìn)行轉(zhuǎn)變，確�？刂瞥杀镜耐瑫r(shí)，適時(shí)地在核心城市進(jìn)行優(yōu)質(zhì)土儲(chǔ)的補(bǔ)充。

我們建議，房企的整體投資策略應(yīng)該“輕規(guī)模、重質(zhì)量”，量入為出、動(dòng)態(tài)平衡。未來(lái)市場(chǎng)分化與復(fù)蘇回暖并存，在核心城市供地的激烈競(jìng)爭(zhēng)下，投資上應(yīng)該選擇片區(qū)市場(chǎng)穩(wěn)定、經(jīng)營(yíng)收益優(yōu)質(zhì)的項(xiàng)目。

原則上嚴(yán)格投資標(biāo)準(zhǔn)，保障投資質(zhì)量。隨時(shí)關(guān)注市場(chǎng)動(dòng)態(tài)，保去化、保安全的前提下，根據(jù)市場(chǎng)形勢(shì)及時(shí)進(jìn)行調(diào)整。

其次，城市的選擇策略應(yīng)是聚焦收斂。一方面摒棄“多點(diǎn)開(kāi)花”，聚焦抗風(fēng)險(xiǎn)能力、安全性高的一二線(xiàn)核心城市，以高周轉(zhuǎn)、流速快、利潤(rùn)足的項(xiàng)目為主。另一方面，關(guān)注產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)、人口流入、市場(chǎng)需求、發(fā)展空間比較大的強(qiáng)三線(xiàn)城市。

尤其是一二線(xiàn)僧多粥少之下，投資是當(dāng)下沉至核心城市邊緣地塊，以及在低能級(jí)城市相對(duì)安全區(qū)域做精準(zhǔn)投資。

最后，對(duì)收并購(gòu)以及部分商辦投資需要謹(jǐn)慎對(duì)待，關(guān)注未來(lái)城投合作開(kāi)發(fā)以及代建機(jī)遇。目前的市場(chǎng)走勢(shì)下，商辦項(xiàng)目的去化和經(jīng)營(yíng)難度較大，沒(méi)有運(yùn)營(yíng)經(jīng)驗(yàn)和底蘊(yùn)的企業(yè)更應(yīng)該關(guān)注“流速快、利潤(rùn)高的”含宅地塊。

此外，過(guò)去兩年集中供地中城投公司拿地比例較大，未來(lái)合作開(kāi)發(fā)是大多數(shù)平臺(tái)公司的訴求，建議緊跟國(guó)家政策導(dǎo)向，積極介入工程代建、保障房建設(shè)等業(yè)務(wù)。