公司曾冬梅 2023-05-12 08:55:52 來(lái)源：中房報(bào)

5月10日，廈門(mén)進(jìn)行了2023年的首場(chǎng)土地拍賣(mài)，共有144家房企參與3幅住宅用地的競(jìng)拍。如此熱鬧的場(chǎng)面已經(jīng)很久沒(méi)有出現(xiàn)了。

2022年，在巨大的市場(chǎng)壓力面前，大部分房企都捂緊了錢(qián)袋子，以現(xiàn)金流安全為核心，多賣(mài)房、少買(mǎi)地。根據(jù)克而瑞的數(shù)據(jù)，截至2022年末，總土地儲(chǔ)備貨值TOP100房企的貨值總量超過(guò)34萬(wàn)億元，較2021年末下降19%。其中，TOP10房企的總貨值約13.3萬(wàn)億元，較2021年末減少了約2.1萬(wàn)億元。

億翰智庫(kù)研究總監(jiān)于小雨表示，2022年企業(yè)投資拿地已不再以量取勝，而是將拿地總量控制在一定水平，從投資力度的量化指標(biāo)來(lái)看，除個(gè)別企業(yè)外，其他企業(yè)的投銷比均控制在40%以內(nèi)，央企、國(guó)企相對(duì)更高，多數(shù)民企為個(gè)位數(shù)或零。

土地儲(chǔ)備的規(guī)模曾經(jīng)是上市房企估值體系中的重要指標(biāo)，“現(xiàn)在也重要，但排在前面的還有其他指標(biāo)。”某投行分析師對(duì)中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)記者表示，經(jīng)歷了行業(yè)震動(dòng)，不少房企大病初愈，“我們首先看現(xiàn)金流，這決定了企業(yè)能否活下來(lái)，然后再看銷售恢復(fù)、拿地情況。”

壓縮投資 土地儲(chǔ)備下降

截至5月10日，絕大多數(shù)上市房企都已披露2022年經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)，可以看到，為應(yīng)對(duì)市場(chǎng)寒流，開(kāi)源節(jié)流成為了房企們的共同抉擇。作為支出的大頭，土地投資的壓縮能夠幫助房企減輕不少現(xiàn)金流壓力。

碧桂園集團(tuán)總裁莫斌在業(yè)績(jī)會(huì)上表示，面對(duì)去年行業(yè)整體極端困難的局面，碧桂園把保交付、保資產(chǎn)、保安全、保信用放在了首要位置，做出了階段性減少投資拿地的決定，全年僅以61億元的權(quán)益地價(jià)獲取了9個(gè)項(xiàng)目。

2022年，萬(wàn)科共獲取了36個(gè)新項(xiàng)目，權(quán)益地價(jià)總額約496.4億元。相較2021年的148個(gè)新項(xiàng)目、1401.5億元權(quán)益地價(jià)總額，地價(jià)支出減少了900多億元。

2022年也是招商蛇口近年來(lái)新增土地儲(chǔ)備最少的一年，全年獲取了56個(gè)項(xiàng)目，總地價(jià)1279億元，權(quán)益地價(jià)766億元。而2021年，該公司拿了113個(gè)新項(xiàng)目�！叭ツ耆�行業(yè)都在確保現(xiàn)金流安全�！痹摴�司財(cái)務(wù)總監(jiān)黃均隆如此解釋。

在過(guò)往的年份，金地集團(tuán)的權(quán)益投資金額在400億元至500億元，2022年只花了90億元。

一邊盡最大努力賣(mài)房，一邊異常謹(jǐn)慎的補(bǔ)貨，帶來(lái)的結(jié)果便是土地儲(chǔ)備面積和貨值的明顯下降。億翰智庫(kù)的統(tǒng)計(jì)顯示，截至2022年末，包括萬(wàn)科、中國(guó)海外發(fā)展、招商蛇口、華潤(rùn)置地在內(nèi)的32家典型房企的土地儲(chǔ)備總建筑面積為10.3億平米，同比減少12%。

權(quán)益土地儲(chǔ)備建筑面積仍在2億平方米以上的房企只有碧桂園一家，但相較2021年，該公司減少了約5100萬(wàn)平方米的土地儲(chǔ)備。同期，萬(wàn)科也減少了約3100萬(wàn)平方米的土地儲(chǔ)備，2022年末的數(shù)值約為1.23億平方米。

貨值方面，2022年，總土地儲(chǔ)備貨值TOP100的房企中，僅有6家房企的總貨值超過(guò)萬(wàn)億元，較2021年減少2家。排在第一位的是保利發(fā)展，總貨值約2.33萬(wàn)億元，排在第十位的是龍湖集團(tuán)，總貨值約0.79萬(wàn)億元。在貨值榜中，前10位房企的貨值總量約13.3萬(wàn)億元，而2021年的數(shù)據(jù)是15.4萬(wàn)億元。

如果是分析銷售百?gòu)?qiáng)房企，不難發(fā)現(xiàn)，他們的總土地儲(chǔ)備貨值自2020年以來(lái)逐年遞減，2022年末已降至32萬(wàn)億元，與2020年相比，下降了25%。

聚焦再聚焦 集中投向一二線城市

土地儲(chǔ)備在上市房企的估值體系中占據(jù)重要地位，在地價(jià)不斷上漲的景氣周期，NAV（凈資產(chǎn)價(jià)值）估值法逐步成為了地產(chǎn)行業(yè)的主流估值方法，一度推動(dòng)了房企對(duì)土地儲(chǔ)備的過(guò)分崇拜，使得不少企業(yè)陷入儲(chǔ)備土地——做大市值——融資——再儲(chǔ)備土地的規(guī)模競(jìng)賽中。

東北證券在3月份發(fā)布的報(bào)告中表示，以項(xiàng)目和土地為基礎(chǔ)是房地產(chǎn)公司的最大特點(diǎn)，NAV估值法可以準(zhǔn)確地將土地儲(chǔ)備的質(zhì)與量反映到企業(yè)價(jià)值中去，但忽略了房企的持續(xù)經(jīng)營(yíng)能力。

近兩年，部分規(guī)模房企的出險(xiǎn)也促使資本市場(chǎng)重新審視土地儲(chǔ)備這一指標(biāo)的現(xiàn)實(shí)意義。上述投行分析師表示：“土地儲(chǔ)備規(guī)模已經(jīng)不是最受關(guān)注的指標(biāo)了，在這個(gè)階段，我們認(rèn)為結(jié)構(gòu)更重要。土地儲(chǔ)備集中在一二線城市的房企會(huì)更受歡迎，因?yàn)轱L(fēng)險(xiǎn)小，至少資產(chǎn)可以周轉(zhuǎn)。”

房企們也偏愛(ài)更具確定性的一二線城市。保利發(fā)展總經(jīng)理周東利表示，2022年下半年以來(lái)，行業(yè)支持性政策的效果不斷體現(xiàn)，房地產(chǎn)市場(chǎng)熱度修復(fù)。但城市分化特征延續(xù)，經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)好、人口凈流入的核心城市恢復(fù)速度更快、程度更好，而三四線城市依然處于弱勢(shì)�！�2023年以來(lái)依然呈現(xiàn)出這樣的特點(diǎn)�！�2022年，該公司在38個(gè)核心城市的拓展金額占比高達(dá)98%。

金地集團(tuán)總裁黃俊燦認(rèn)為，在市場(chǎng)調(diào)整期，一線及強(qiáng)二線城市的投資項(xiàng)目具有更強(qiáng)的安全性和流動(dòng)性，在政府土地限價(jià)和土地市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)相對(duì)較弱的形勢(shì)下，這些城市的項(xiàng)目收益率也出現(xiàn)了明顯的回升，因此公司當(dāng)前階段的投資布局以一線和強(qiáng)二線城市為主。

中國(guó)海外發(fā)展去年新增了50宗土地，購(gòu)地金額約1208.7億元，新增貨值2403.4億元，其中一二線城市的貨值占87%。該公司表示，未來(lái)投資還將進(jìn)一步聚焦一線及二線重點(diǎn)城市。

招商蛇口2022年在“強(qiáng)心30城”和“深耕6+10城”的投資金額占比分別為94%和90%，單城投放權(quán)益地價(jià)高達(dá)31億元。其新獲取項(xiàng)目的土地均價(jià)約1.76萬(wàn)元/平方米，地價(jià)房?jī)r(jià)比達(dá)到71.9%，較2021年提升10.1個(gè)百分點(diǎn)，調(diào)倉(cāng)的目的很明顯。萬(wàn)科亦是如此，2022年新增項(xiàng)目的平均地價(jià)約為1.23萬(wàn)元/平方米，較2021年的0.67萬(wàn)元/平方米大幅提升。

碧桂園去年新增的項(xiàng)目有七成是位于一二線城市，未來(lái)三至五年內(nèi)，該公司希望能調(diào)整土地儲(chǔ)備布局，一二線城市和三四線城市各占一半。

僅僅是聚焦一二線城市還不夠，部分房企還希望優(yōu)中選優(yōu)。華潤(rùn)置地重點(diǎn)布局了28個(gè)城市，今年計(jì)劃重點(diǎn)戰(zhàn)略性投資其中的12個(gè)，剩下16個(gè)城市將作為機(jī)會(huì)型項(xiàng)目擇機(jī)考量。龍湖集團(tuán)表示，今年要嚴(yán)守投資刻度，盡可能優(yōu)中選優(yōu)，堅(jiān)持按照20個(gè)主力城市和14個(gè)機(jī)會(huì)城市來(lái)布局，并聚焦在這些城市的核心區(qū)域。2021年，美的置業(yè)布局了29個(gè)核心城市，2023年該公司計(jì)劃進(jìn)一步聚焦到20個(gè)以內(nèi)。