公司劉偉 2023-05-18 08:45:05 來(lái)源：中房報(bào)

曾與大連萬(wàn)達(dá)集團(tuán)并稱(chēng)為大連“地產(chǎn)雙達(dá)”的億達(dá)中國(guó)，圍繞在其身上的風(fēng)險(xiǎn)事件還在繼續(xù)。

5月15日，億達(dá)中國(guó)控股有限公司（以下簡(jiǎn)稱(chēng)“億達(dá)中國(guó)”，03639.HK）披露4月份業(yè)績(jī)顯示，4月單月，億達(dá)中國(guó)實(shí)現(xiàn)合約銷(xiāo)售金額約為0.77億元，同比減少66.67%，權(quán)益合約銷(xiāo)售金額約為0.77億元。

與業(yè)績(jī)下滑相比更難應(yīng)對(duì)的是其債務(wù)難題。5月14日，億達(dá)中國(guó)公告稱(chēng)，根據(jù)關(guān)于2025年到期優(yōu)先票據(jù)的征求同意的條款，573.45萬(wàn)美元的利息于4月30日到期應(yīng)付，但由于宏觀(guān)經(jīng)濟(jì)、房地產(chǎn)市場(chǎng)及金融環(huán)境的不利因素，公司無(wú)法于5月14日寬限期最后一天前支付相關(guān)利息。

近年來(lái)，億達(dá)中國(guó)已經(jīng)出現(xiàn)過(guò)數(shù)次債務(wù)到期無(wú)法償還的情況，使得這家企業(yè)面臨的債務(wù)危機(jī)持續(xù)升級(jí)。

億達(dá)中國(guó)這一輪的債務(wù)危情始于2018 年，彼時(shí)控股股東中國(guó)民生投資集團(tuán)（以下簡(jiǎn)稱(chēng)“中民投”）的財(cái)務(wù)狀況惡化，導(dǎo)致億達(dá)中國(guó)42.77億元的貸款觸發(fā)提前贖回條款，進(jìn)而引起后者流動(dòng)性危機(jī)的爆發(fā)。

一位接近億達(dá)中國(guó)的人士稱(chēng)：“控股股東中民投的‘暴雷’對(duì)億達(dá)中國(guó)的影響深遠(yuǎn)，使得這家企業(yè)的境外融資受到很大阻礙，到今天這種局面仍未見(jiàn)到扭轉(zhuǎn)的跡象�！�

違約事件接連發(fā)生

億達(dá)中國(guó)的債務(wù)危機(jī)持續(xù)三年有余。

早在2020年4月23日，億達(dá)中國(guó)原本需要當(dāng)月20日償付的5285.4萬(wàn)美元的優(yōu)先票據(jù)本金額由于至當(dāng)日未支付已經(jīng)構(gòu)成違約事件。同時(shí)，違約事件也觸發(fā)億達(dá)中國(guó)近百億貸款存在要求即時(shí)償還的可能。按照億達(dá)中國(guó)的估算，未償付的5285.4萬(wàn)美元將于2020年4月24日前付款。

同年5月，億達(dá)中國(guó)將大連軟件園騰飛園區(qū)50%股權(quán)以5.01億元的代價(jià)轉(zhuǎn)讓給凱德集團(tuán)。

此后，億達(dá)中國(guó)數(shù)次出售旗下資產(chǎn)。2021年6月1日，億達(dá)中國(guó)還曾以12.73億元出售旗下全資附屬公司億達(dá)物業(yè)服務(wù)集團(tuán)有限公司，買(mǎi)方為龍湖集團(tuán)旗下龍湖嘉悅物業(yè)服務(wù)有限公司。

2022年9月6日，億達(dá)中國(guó)公告，公司全資附屬公司大連億達(dá)管理咨詢(xún)有限公司，擬8456.95萬(wàn)元向長(zhǎng)沙振望投資發(fā)展有限公司出售長(zhǎng)沙億達(dá)智造產(chǎn)業(yè)小鎮(zhèn)發(fā)展有限公司70%股權(quán)。

8天后，該交易即完成，億達(dá)中國(guó)此后不再擁有長(zhǎng)沙億達(dá)智造產(chǎn)業(yè)小鎮(zhèn)的任何權(quán)益。出售事項(xiàng)將錄得虧損約5710萬(wàn)元，所得款項(xiàng)凈額將用作償還集團(tuán)債務(wù)。

然而，數(shù)次出讓資產(chǎn)仍未解決億達(dá)中國(guó)的債務(wù)難題。2023年1月3日，億達(dá)中國(guó)公告稱(chēng)，一筆金額為345萬(wàn)美元，須于2022年12月31日按比例支付于所有未償還優(yōu)先票據(jù)的持有人。億達(dá)中國(guó)無(wú)法于付款日期，支付該筆款項(xiàng)。

截至2022年末，億達(dá)中國(guó)一年內(nèi)到期的短期負(fù)債120.51億元，同比增加10.86%；擁有現(xiàn)金及等價(jià)物1.28億元，較去年同期減少71.1%；受限金額2.31億元，同比減少30.21%。賬面現(xiàn)金完全無(wú)法覆蓋即期債務(wù)。

截至2022年末，億達(dá)中國(guó)錄得營(yíng)收為45.33億元，同比下跌16.0%；毛利為人民幣10.60億元，同比減少35.1%；毛利率由去年的30.3%降至年內(nèi)的23.4%；凈利潤(rùn)虧損7.36億元，同比下滑431.53%；歸母凈利潤(rùn)虧損7.37億元，同比大跌2641.38%。

截至2022年末，億達(dá)中國(guó)實(shí)現(xiàn)合約銷(xiāo)售金額19.52億元，大幅下滑55.7%；合約銷(xiāo)售面積17.59萬(wàn)平方米，同比下跌54.3%；合約銷(xiāo)售均價(jià)為每平方米11095元，則與上年基本持平。

億達(dá)中國(guó)的業(yè)績(jī)下滑，除了受宏觀(guān)經(jīng)濟(jì)的影響，也有其所處賽道“內(nèi)卷”的關(guān)系。一位從事園區(qū)招商運(yùn)營(yíng)多年的人士稱(chēng)，最近幾年各地政府部門(mén)都有不低的招商指標(biāo)，但成長(zhǎng)性高，科技屬性強(qiáng)的企業(yè)畢竟是少數(shù)，大家都搶著要，行業(yè)內(nèi)整體而言陷入一種“內(nèi)卷”的狀態(tài)。另一方面，企業(yè)方面也打著自己的“算盤(pán)”，在一個(gè)園區(qū)內(nèi)度過(guò)免租等“紅利期”后，在別的招商政策吸引下入駐其他園區(qū)，這對(duì)園區(qū)運(yùn)營(yíng)方來(lái)說(shuō)著實(shí)是一種傷害。

控股股東引起連鎖反應(yīng)

公開(kāi)信息顯示，起家于大連的億達(dá)中國(guó)自1998年開(kāi)始在全國(guó)已開(kāi)發(fā)或運(yùn)營(yíng)了大連軟件園、大連生態(tài)科技創(chuàng)新核心區(qū)商務(wù)園、武漢軟件新城、蘇州高新軟件園等多個(gè)知名的軟件園和科技園項(xiàng)目。

在上個(gè)世紀(jì)九十年代以及本世紀(jì)初，大連億達(dá)房地產(chǎn)公司連續(xù)多年在大連當(dāng)?shù)氐匿N(xiāo)售額排行在第一位，而大連萬(wàn)達(dá)集團(tuán)，只能屈居第二。在發(fā)源地大連，很長(zhǎng)時(shí)間里，億達(dá)和萬(wàn)達(dá)并稱(chēng)為大連“地產(chǎn)雙達(dá)”。

或因產(chǎn)業(yè)園區(qū)的經(jīng)營(yíng)模式對(duì)資金消耗大、回款周期長(zhǎng)等因素，億達(dá)中國(guó)在2014年赴港上市后便開(kāi)始試圖通過(guò)向輕資產(chǎn)轉(zhuǎn)型來(lái)復(fù)制軟件園模式，由園區(qū)開(kāi)發(fā)商轉(zhuǎn)向運(yùn)營(yíng)投資商。

一位和億達(dá)中國(guó)有過(guò)業(yè)務(wù)往來(lái)的人士表示，作為從地方走向全國(guó)的園區(qū)運(yùn)營(yíng)商，億達(dá)中國(guó)早年間在市場(chǎng)上表現(xiàn)的很活躍，但近年來(lái)隨著其體量的漸漸縮小，受到的關(guān)注度也逐漸減少。

2016年是億達(dá)中國(guó)發(fā)展的轉(zhuǎn)折點(diǎn)，當(dāng)年，大型投資公司中民投通過(guò)嘉佑國(guó)際以30.14億港元收購(gòu)億達(dá)中國(guó)53%的股份，之后通過(guò)2017年的兩次增持，最終成為億達(dá)中國(guó)的控股股東。

在最初雙方達(dá)成合作時(shí)，億達(dá)中國(guó)方面曾表示，依托中民投強(qiáng)大的資本實(shí)力，公司可加快全國(guó)產(chǎn)業(yè)布局的速度，力爭(zhēng)未來(lái)3～5年向千億資產(chǎn)量級(jí)邁進(jìn)。

但到了2019年4月，中民投旗下“18民生投資SCP004”發(fā)生違約，后被實(shí)施資產(chǎn)凍結(jié)，這導(dǎo)致億達(dá)中國(guó)未償還本金總額42.77億元貸款觸發(fā)提前贖回條款。甚至在中民投實(shí)施自救所拋出的資產(chǎn)處置計(jì)劃中，也包含其所持有的億達(dá)中國(guó)股份，但相關(guān)出售事項(xiàng)未果。此后，億達(dá)中國(guó)也接連被曝出債務(wù)逾期未能償還時(shí)間。

截至2022年中期，中民投仍持有億達(dá)中國(guó)約15.81億股股份，占公司已發(fā)行股本的61.2%。

2023年1～4月，億達(dá)中國(guó)實(shí)現(xiàn)合約銷(xiāo)售金額約為4.95億元，同比下降23.8%，權(quán)益合約銷(xiāo)售金額約為4.75億元。

上述接近億達(dá)中國(guó)的人士稱(chēng)，億達(dá)中國(guó)的收入依靠園區(qū)租金和增值服務(wù)，這方面與產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的邏輯不同。盡管投資回報(bào)周期長(zhǎng)，不依賴(lài)房地產(chǎn)銷(xiāo)售貢獻(xiàn)的收入，但億達(dá)中國(guó)產(chǎn)業(yè)拿地成本低是其得以持續(xù)運(yùn)營(yíng)的一大優(yōu)勢(shì)。

頭頂巨大償債壓力，億達(dá)中國(guó)能否將優(yōu)勢(shì)一直保持，還有待進(jìn)一步觀(guān)察。