公司劉偉 2023-05-19 08:44:57 來(lái)源：中房報(bào)

5月16日，有媒體公開(kāi)信息稱，大連萬(wàn)達(dá)集團(tuán)正在和境內(nèi)的銀行進(jìn)行談判，試圖延長(zhǎng)萬(wàn)達(dá)地產(chǎn)集團(tuán)的一些項(xiàng)目貸款到期時(shí)間。其目前想要延期償還今年到期的貸款本金，但利息的支付并不延期，仍愿意支付利息。

知情人士透露，大連萬(wàn)達(dá)集團(tuán)并未計(jì)劃延長(zhǎng)其所有貸款，只是想要把銷售沒(méi)有那么理想的項(xiàng)目貸款進(jìn)行延期。

接近萬(wàn)達(dá)集團(tuán)的一位人士就此事回應(yīng)稱，“應(yīng)該屬實(shí)，但沒(méi)有官方回應(yīng)的口徑。”

數(shù)位受訪人士認(rèn)為，這種“延期還本金，但償還利息”不是常規(guī)的融資方式。如果銀行同意延期還本金，實(shí)際上也是“借新還舊”的操作，銀行基于風(fēng)險(xiǎn)考量很可能會(huì)提高借貸利率，也即企業(yè)可能會(huì)承擔(dān)更高的融資資金成本。

“是否涉及違約”尚有爭(zhēng)議

出現(xiàn)延期還貸的情況反映出萬(wàn)達(dá)當(dāng)下面臨的債務(wù)壓力。DM查債通數(shù)據(jù)顯示，僅境內(nèi)債券一項(xiàng)，萬(wàn)達(dá)集團(tuán)及其相同實(shí)控人年內(nèi)待償還的本金便達(dá)到41.63億元，待償還的利息約為7.14億元。

通常，長(zhǎng)期借款、債券一般是按計(jì)息期計(jì)息的。銀行長(zhǎng)期借款一般是每年計(jì)息一次（費(fèi)用化時(shí)按月計(jì)提），而本金則是到期一次還本。一年期以上的債券計(jì)息，可以到期連本帶利一次支付，也可以每年付息一次。

京師律師事務(wù)所律師翟亞龍認(rèn)為，延期還本金，但償還利息屬于貸款展期，一般情況下是指借款人現(xiàn)金流出現(xiàn)問(wèn)題，不能按時(shí)償還貸款本金，無(wú)法履行貸款合同，屬于違約行為；也有一些貸款展期是在貸款到期之前雙方協(xié)商后變更了貸款期限，其他條件維持不變，這種屬于正常的商業(yè)行為，不屬于違約。

據(jù)此前報(bào)道，近期大連萬(wàn)達(dá)集團(tuán)與中國(guó)工商銀行等一些集團(tuán)的主要債權(quán)行開(kāi)始商討無(wú)還本續(xù)貸的方案，但目前僅是初期磋商，暫未形成具體的方案。

一位熟悉銀行信貸業(yè)務(wù)的人士表示，僅就“延期還本金，但償還利息”本身而言屬于借款合同的變更，實(shí)操中要取得銀行的同意難度很大。但如果是“無(wú)還本續(xù)貸”，這種做法在實(shí)踐中還是較多的。

他解釋道，“無(wú)還本續(xù)貸”通常適用于貸款客戶在貸款到期前向銀行提出續(xù)貸申請(qǐng)，銀行提前按新發(fā)放貸款的要求開(kāi)展貸款調(diào)查和評(píng)審，如銀行同意續(xù)貸的，在原貸款到期日前與貸款客戶簽訂新的借款合同，通過(guò)新發(fā)放貸款結(jié)清原有貸款等形式，允許客戶繼續(xù)使用貸款資金。在表現(xiàn)形式上，相當(dāng)于“延期還本金，但償還利息”。

一位央企背景的金融機(jī)構(gòu)人士稱，對(duì)于延期還貸的訴求，銀行肯定是不愿意同意的，但是沒(méi)辦法，如果不同意，肯定會(huì)把情況引向更不利于自身的局面。但有過(guò)這種行為的企業(yè)，即使最終延還貸款成功，它的信用會(huì)降低，進(jìn)而影響它的后續(xù)發(fā)債。

“我們之前就遇到過(guò)類似的情況，有開(kāi)發(fā)商延期還貸，雖然還沒(méi)有到還貸的截止日期，但是為了穩(wěn)妥起見(jiàn)，在我們公司內(nèi)部，已經(jīng)將這種行為當(dāng)作實(shí)質(zhì)性違約，并在報(bào)表中計(jì)提損失。”他表示。

“如何安排續(xù)貸”是個(gè)問(wèn)題

2023年4月25日，珠海萬(wàn)達(dá)商管第三次IPO招股書(shū)正式失效，使得萬(wàn)達(dá)與戰(zhàn)略投資人簽署的對(duì)賭協(xié)議再受到廣泛關(guān)注。若珠海萬(wàn)達(dá)商管未能在2023年底完成上市，大連萬(wàn)達(dá)集團(tuán)或?qū)�為此付出�?shù)百億元的代價(jià)。這種由對(duì)賭協(xié)議產(chǎn)生的不利因素和風(fēng)險(xiǎn)或?yàn)榇筮B萬(wàn)達(dá)集團(tuán)的延期還貸增加難度。

高級(jí)經(jīng)濟(jì)師、北京市眾明律師事務(wù)所兼職律師宋庭敏表示，如果萬(wàn)達(dá)與債權(quán)銀行之間難以達(dá)成一致，還可通過(guò)引入第三方資產(chǎn)管理公司的方式，由資管公司協(xié)助開(kāi)發(fā)商的轉(zhuǎn)貸或者續(xù)貸。資產(chǎn)管理公司可以通過(guò)收購(gòu)銀行、信托的逾期債權(quán)，并直接給予開(kāi)發(fā)商債務(wù)展期的方式為開(kāi)發(fā)商接續(xù)資金。

即資產(chǎn)管理公司可以通過(guò)遠(yuǎn)期回購(gòu)債權(quán)的方式，以服務(wù)商的角度介入到銀行與開(kāi)發(fā)商的“續(xù)貸”業(yè)務(wù)當(dāng)中，間接為開(kāi)發(fā)商續(xù)貸加強(qiáng)增信及退出渠道。

上述熟悉銀行信貸業(yè)務(wù)的人士稱，“無(wú)還本續(xù)貸”較少適用于貸款客戶因生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)不善，到期無(wú)法正常償還貸款的情況。從這個(gè)角度看，如果銀行確實(shí)能夠同意對(duì)萬(wàn)達(dá)一些項(xiàng)目“無(wú)還本續(xù)貸”，則可能意味著銀行認(rèn)為萬(wàn)達(dá)這些項(xiàng)目的財(cái)務(wù)狀況尚未達(dá)到糟糕的狀態(tài)，只是遇到暫時(shí)性資金困難。

對(duì)萬(wàn)達(dá)而言，其要達(dá)到“無(wú)還本續(xù)貸”的目標(biāo)，還是需要通過(guò)銀行對(duì)其的貸款評(píng)審，包括繼續(xù)提供擔(dān)保、滿足其他的借款條件等。

翟亞龍也認(rèn)為，結(jié)合萬(wàn)達(dá)目前的信用評(píng)級(jí)和房地產(chǎn)行業(yè)的現(xiàn)狀，以及萬(wàn)達(dá)集團(tuán)經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目的多元化發(fā)展道路，為達(dá)成延期還貸的目標(biāo)，萬(wàn)達(dá)可能需要進(jìn)一步優(yōu)化資產(chǎn)，將更多優(yōu)質(zhì)的物業(yè)抵押以擔(dān)保銀行債務(wù)，或者出售部分自有物業(yè)，以滿足補(bǔ)充現(xiàn)金流的需求。

據(jù)上述報(bào)道稱，除了“無(wú)還本續(xù)貸”，萬(wàn)達(dá)方面還希望旗下的子公司能從銀行獲得新增貸款授信。

宋庭敏認(rèn)為，這種融資模式的特點(diǎn)是子公司將代表集團(tuán)承擔(dān)一些項(xiàng)目融資中的全部或者主要的經(jīng)濟(jì)責(zé)任。采用單一項(xiàng)目子公司形式安排融資，對(duì)于其他投資者和合資項(xiàng)目本身而言，與萬(wàn)達(dá)直接安排融資沒(méi)有多大區(qū)別，但對(duì)萬(wàn)達(dá)卻有一定影響。

這主要表現(xiàn)在：該融資模式容易劃清項(xiàng)目的債務(wù)責(zé)任，貸款銀行的追索權(quán)也只能涉及項(xiàng)目子公司的資產(chǎn)和現(xiàn)金流量，其母公司除提供必要的擔(dān)保以外，不承擔(dān)任何直接責(zé)任，融資結(jié)構(gòu)相較萬(wàn)達(dá)集團(tuán)直接安排融資更為簡(jiǎn)單、清晰。

如果有條件，這種子公司融資模式也可以安排成非萬(wàn)達(dá)集團(tuán)公司負(fù)債型融資，有利于減少萬(wàn)達(dá)集團(tuán)的債務(wù)危機(jī)。當(dāng)然，這種模式還需要稅務(wù)結(jié)構(gòu)安排，并有可能影響到公司經(jīng)營(yíng)成本的合理控制。