公司付珊珊 2023-05-25 09:43:18 來(lái)源：中房報(bào)

2023年以來(lái)，杭州調(diào)整了集中供地模式，采取靈活供地。截至目前，杭州今年已經(jīng)完成了五批供地，基本保持了一月一拍的節(jié)奏。

5月23日，杭州開(kāi)啟今年第四批次集中供地，共推出9宗地塊，最終全部成交，此次攬獲總土地出讓金138億元，成交樓面均價(jià)18032元/平方米。

本次土地出讓延續(xù)了杭州土地市場(chǎng)的熱度，一小時(shí)內(nèi)全部地塊成功出讓。出讓的9宗地塊中，6宗封頂搖號(hào)，2宗溢價(jià)成交，1宗底價(jià)成交，平均溢價(jià)率9.4%，溢價(jià)率高位運(yùn)行。

這一批出讓的土地中，民營(yíng)房企依然扛起大旗。其中，濱江集團(tuán)再中三元，其中兩塊地通過(guò)搖號(hào)獲取；本土房企補(bǔ)倉(cāng)積極，理想四維、杭州金匯世紀(jì)、國(guó)泰等均有斬獲；外來(lái)房企參拍意愿也高漲，例如上海的大華集團(tuán)就拿下了本次最熱門(mén)地塊。

“民營(yíng)房企活躍的地方，市場(chǎng)熱度都不會(huì)太差�！焙贾菀槐就练科笸顿Y部人士表示。與其觀點(diǎn)類(lèi)似，中指研究院華東大區(qū)常務(wù)副總經(jīng)理高院生認(rèn)為，杭州之所以能夠保持這樣的熱度，原因在于，杭州是一個(gè)民營(yíng)企業(yè)比較活躍的市場(chǎng)。央企、國(guó)企在拿地時(shí)可能更趨同，更愿意選擇熱門(mén)區(qū)域熱門(mén)地塊，而民營(yíng)企業(yè)由于企業(yè)大小規(guī)模的差異性，拿地時(shí)對(duì)地塊的選擇更豐富。

本土房企補(bǔ)倉(cāng)意愿強(qiáng)烈

濱江集團(tuán)52億元搶得三宗地

杭州土地市場(chǎng)在全國(guó)一直都是獨(dú)樹(shù)一幟的存在。在土地市場(chǎng)最冷清的2021年和2022年，全國(guó)多數(shù)城市的土地都被央企、國(guó)企或地方城投企業(yè)托底斬獲，而杭州卻由本土房企撐起了一片天。

在此次土地出讓中，杭州本土品牌房企濱江集團(tuán)依然表現(xiàn)亮眼，除了當(dāng)天上午以總價(jià)24.82億元競(jìng)得上城區(qū)江干科技園單元JG1505-13、JG1505-15地塊、JG1505-11地塊、JG1505-28地塊，濱江集團(tuán)還在當(dāng)日下午搖中了小和山單元XH1407-02地塊以及喬司新城中心區(qū)C1-7地塊，前者共有16家競(jìng)買(mǎi)人參與搖號(hào)，成交價(jià)16.70億元，樓面價(jià)17846元/平方米，溢價(jià)率達(dá)到11.33%；而后者成交價(jià)10.61億元，樓面價(jià)17851元/平方米，溢價(jià)率11.57%。三宗地塊，濱江集團(tuán)總斥資52.13億元。

在不久前濱江集團(tuán)2022年業(yè)績(jī)交流會(huì)上，有投資者提出疑問(wèn)，與2022年相比，濱江集團(tuán)在拿地?cái)?shù)量上明顯減少。對(duì)此，濱江集團(tuán)董事長(zhǎng)戚金興也回復(fù)表示看好杭州市場(chǎng)，并會(huì)加大在杭州投資力度。此次集中供地中，濱江集團(tuán)的表現(xiàn)也印證了這一點(diǎn)。

今年以來(lái)，濱江集團(tuán)幾乎從未缺席任何一場(chǎng)杭州的集中供地，但所拿地塊多為底價(jià)或低溢價(jià)地塊，觸頂?shù)貕K獲取相對(duì)較少。究其原因，搖號(hào)增加了地塊獲取的不確定性，而濱江集團(tuán)目前土地儲(chǔ)備相對(duì)充足，因此在拿地時(shí)會(huì)有所選擇。

此外，本土房企在土地市場(chǎng)積極競(jìng)拍也對(duì)濱江集團(tuán)這類(lèi)杭城地主拿地有一定影響。

實(shí)際上，自2022年以來(lái)，杭州每一次集中供地都是本土房企的集體亮相，一些不被業(yè)內(nèi)人熟知的本土房企通過(guò)在公開(kāi)市場(chǎng)拿地從而被外界認(rèn)識(shí)，例如此次的理想四維。

根據(jù)公開(kāi)資料顯示，理想四維成立于1998年，已經(jīng)有20多年從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的歷史，隸屬理想國(guó)際控股集團(tuán)。理想四維自成立以來(lái)就深耕杭州，并將布局輻射海寧、嘉興等周邊區(qū)域，累計(jì)開(kāi)發(fā)量約450萬(wàn)平方米。目前，理想四維在建面積約100萬(wàn)平方米，在建項(xiàng)目有理想·臻品府、杭州數(shù)字港等。

除了理想四維，杭州金匯世紀(jì)、國(guó)泰等本土房企均有補(bǔ)倉(cāng)。

高院生認(rèn)為，杭州土地市場(chǎng)參拍房企越多，對(duì)濱江、綠城這類(lèi)市場(chǎng)占有率靠前的房企拿地肯定有一定影響。但是相信這類(lèi)企業(yè)會(huì)有自己的規(guī)劃，例如綠城作為全國(guó)性的企業(yè)，也會(huì)從全國(guó)布局的角度去補(bǔ)充土地儲(chǔ)備，濱江作為杭城“地主”，除了在公開(kāi)市場(chǎng)獲取合適的土地，同時(shí)也會(huì)增加后期一些地塊的合作，進(jìn)而保證市場(chǎng)份額。

此外，在高院生看來(lái)，這種企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)也側(cè)面說(shuō)明杭州2023年土地市場(chǎng)的表現(xiàn)比2022年更好，因?yàn)閰⑴c搖號(hào)的企業(yè)更多了，現(xiàn)在杭州土地市場(chǎng)吸引的不僅有頭部的幾家央企國(guó)企，還有很多本土房企和外來(lái)房企，甚至一些地方城投都很看好杭州土地市場(chǎng)，會(huì)去爭(zhēng)搶一些熱門(mén)地塊，競(jìng)爭(zhēng)更激烈。

杭州之所以能夠吸引眾多房企積極參與到土地市場(chǎng)中，除了本身市場(chǎng)上民營(yíng)房企比較活躍以外，還在于杭州市政府對(duì)土地市場(chǎng)的把控比較到位。

“每次推地時(shí)地塊分布、地塊容積率，政府都會(huì)作為考慮因素，真正做到了精準(zhǔn)把控、一地一策�！备咴荷�表示。

外來(lái)房企積極進(jìn)入 不乏新面孔

除了本土房企，外來(lái)房企積極在杭拿地，也推高了土地市場(chǎng)的熱度。

據(jù)高院生介紹，此次推出的地塊在數(shù)量上比前幾個(gè)批次更少，且普遍位置不在核心板塊，低密度地塊占比較大，9宗地塊中有6宗地容積率低于2.0，3宗容積率低于1.5，供應(yīng)偏改善，綜合平均容積率1.65。此外，多個(gè)板塊在時(shí)隔超一年后重新恢復(fù)供應(yīng)，比如一橋南、小和山、豐收湖、新街等，也提高了房企的拿地積極性。

其中，新街地塊憑借位置優(yōu)越、板塊內(nèi)部無(wú)在售和待售項(xiàng)目，去化保障高，受到各家房企的熱捧。

該地塊也是此批次最熱門(mén)的地塊。在5月22日下午新解地塊便已出價(jià)13輪達(dá)到封頂，最終，該地塊參與搖號(hào)的企業(yè)數(shù)量高達(dá)66家，由上海大華集團(tuán)搖中，成交價(jià)8.77億元，樓面價(jià)15044元/平方米，溢價(jià)率11.44%。

2023年算得上大華集團(tuán)在土地市場(chǎng)大放異彩的一年。雖然時(shí)間還未過(guò)半，但大華集團(tuán)已經(jīng)在幾大熱點(diǎn)城市攬獲了多宗熱門(mén)地塊。

時(shí)間拉回今年3月23日，北京昌平朱辛莊地塊吸引了42家房企參與“火拼，其中不乏保利、華潤(rùn)、中海、中建等實(shí)力央企國(guó)企，而最終，上海大華集團(tuán)成為了幸運(yùn)兒，斬獲了該地塊。

在此次杭州出讓的新街地塊拍賣(mài)中，大華集團(tuán)再次憑借好運(yùn)從66家房企中脫穎而出。據(jù)此前大華集團(tuán)投拓部相關(guān)負(fù)責(zé)人表示，大華集團(tuán)目前正在各地拿地，鎖定發(fā)展較好的城市，例如北京、上海、廣州等。

除了大華集團(tuán)，此次杭州土地市場(chǎng)還出現(xiàn)了一些新面孔，例如舟山恒尊控股、德清宇誠(chéng)集團(tuán)也各有斬獲。易居研究院研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，一些陌生面孔出現(xiàn)在土地拍賣(mài)市場(chǎng)，說(shuō)明部分企業(yè)的資金狀況不錯(cuò)，也說(shuō)明在目前市場(chǎng)調(diào)整的情況下，房企競(jìng)拍格局有所變化。

截至目前，杭州是集中供地城市中供地節(jié)奏最快、攬金最多的城市，2023年四個(gè)批次供地已經(jīng)攬獲631.4億元。與此同時(shí)，杭州目前已經(jīng)掛牌了2023年第五批次出讓的宅地，并將于下個(gè)月出讓。在業(yè)內(nèi)人士看來(lái)，雖然第五批次出讓土地?cái)?shù)量較少，但有錢(qián)二等熱門(mén)地塊在內(nèi)，預(yù)計(jì)土地市場(chǎng)熱度仍將維持。