公司曾冬梅 2023-06-16 09:28:37 來源：中房報(bào)

蟄伏一年后，路勁基建有限公司（以下簡稱“路勁”，01098.HK）又殺回了內(nèi)地土地市場。

6月14日，路勁以約12.9億元的總價(jià)中標(biāo)了廣州今年的第6宗搖號(hào)地塊。這是5月23日以來，該公司拿下的第3宗地，此前其已在無錫、蘇州有所斬獲。不到一個(gè)月時(shí)間，路勁的購地總金額已經(jīng)超過30億元，而去年全年，該公司只購入2宗土地，地價(jià)總額不到30億元。

路勁董事局主席單偉彪將2022年視為該公司進(jìn)入地產(chǎn)行業(yè)以來最黑暗的一年，為了償付到期債務(wù)，這家老牌港資房企選擇以價(jià)換量和減少拿地，全年錄得股東應(yīng)占虧損4.95億港元。他表示，希望整個(gè)市場氣氛隨著時(shí)間過去而恢復(fù)正常，這樣公司就可以開始正常拿地了。在這之前，路勁地產(chǎn)別無選擇，必須集中精力關(guān)注那些有潛力的一線及二線城市。

除了廣州、無錫、蘇州，今年路勁還以高度的熱情報(bào)名參與了北京、上海的土地拍賣。關(guān)于全年的拿地預(yù)算、償債安排等問題，6月15日，中國房地產(chǎn)報(bào)記者聯(lián)系了路勁相關(guān)部門，但未得到對(duì)方回應(yīng)。

不到一個(gè)月買了3塊地

6月13日，廣州第二批集中供地推出了5宗宅地，“小而美”的番禺大道以西地塊獲得了20家房企的追捧。經(jīng)過一個(gè)上午的激烈競爭，房企們以18輪競價(jià)把該地塊推高到了約12.9億元的最高限制地價(jià)，折合樓面地價(jià)23957元/平方米。第二天，仍有19組房企參與該地塊的搖號(hào)，大部分為央企、國企，最終幸運(yùn)中標(biāo)的是路勁。

番禺大道以西地塊位于番禺大道南，距離番禺廣場地鐵站約1公里，計(jì)算容積率建筑面積約5.4萬平方米，規(guī)模適中，周邊配套成熟。合富研究院相關(guān)負(fù)責(zé)人表示，該地塊無論是“地價(jià)性價(jià)比”還是“走貨的可能性”，均屬上乘，周邊新房常年供應(yīng)稀缺，二手樓普遍超10年樓齡，換房需求充足，對(duì)比3.5萬元/平方米至5萬元/平方米的二手房價(jià)，約2.4萬元/平方米的地價(jià)具備較高性價(jià)比。

5月份，路勁的收獲更多。5月23日，無錫推出的5宗土地均以底價(jià)成交，路勁以約3.6億元的總價(jià)拿下了新吳區(qū)新洲路與錫賢路交叉口東北側(cè)19號(hào)地塊，折合樓面地價(jià)10200元/平方米。5月30日，在蘇州的第二批次集中供地中，路勁報(bào)名了大熱的月亮灣蘇地2023-WG-16號(hào)地塊。據(jù)了解，這塊地在掛牌期就已有33輪報(bào)價(jià)，開拍后18秒就迅速觸及約13.8億元的最高限制報(bào)價(jià)，進(jìn)入線下?lián)u號(hào)。有消息稱多達(dá)60家公司參與該地塊的線下?lián)u號(hào)，部分房企甚至動(dòng)用了多家馬甲公司，但最終被搖中的卻是只有1個(gè)馬甲的路勁。

除了廣州，路勁也沒有放過其他一線城市的購地機(jī)會(huì)。就在番禺大道以西地塊搖號(hào)的那一天，該公司還現(xiàn)身參加了北京順義新城第2街區(qū)6022、6023-1地塊的拍賣，成為21家報(bào)名企業(yè)之一。路勁想在北京拿地的欲望很強(qiáng)烈，且參與的都是熱門地塊。6月1日，北京出讓順義新城第19街區(qū)19-69地塊，報(bào)名企業(yè)有45家之多，路勁便在其中。3月份，北京推出昌平區(qū)兩宗住宅用地，路勁報(bào)名了朱辛莊CP01-0801-0028地塊，與其一同競爭的有41家房企及聯(lián)合體。

上海同樣是路勁的心儀之地。4月份，20組競買人圍獵青浦區(qū)西虹橋龍聯(lián)路北側(cè)07-02地塊，路勁與兩家房企組成了競拍聯(lián)合體。

集中精力關(guān)注有潛力的城市

今年以來路勁的投資態(tài)度頗為積極，或許是因?yàn)槿ツ昴玫啬玫锰�少了。整個(gè)2022年，該公司只在內(nèi)地拿了2宗住宅用地，1宗位于上海，地價(jià)15.92億元，權(quán)益占比僅11.25%，另1宗則在北京，地價(jià)為14.07億元，權(quán)益占比49%。

單偉彪在路勁2022年的年報(bào)中表示，2021年曾預(yù)警股東前面會(huì)有兩至三年的苦日子，“不幸我這次言中了，而現(xiàn)實(shí)比我當(dāng)初預(yù)估還嚴(yán)重�！�

2022年，路勁錄得營業(yè)收入171.56億港元，同比下降30.5%，歸屬母公司凈虧損4.95億港元，同比止盈轉(zhuǎn)虧。單偉彪說，在現(xiàn)金流短缺的行業(yè)環(huán)境中，幾乎所有地產(chǎn)商都急于出售手上的存貨，希望換回現(xiàn)金償還到期債務(wù)、維持生存，但購房者信心不足，導(dǎo)致市場規(guī)模大幅收縮。面對(duì)這些困境，路勁別無選擇，只能以較低的價(jià)格套現(xiàn)存貨，確保有足夠資金支付到期債務(wù)，同時(shí)減少土地的購入。

他預(yù)計(jì)，未來兩三年，中國房地產(chǎn)行業(yè)還會(huì)保持在13萬億元左右的規(guī)模，可能要到2024年年中，行業(yè)才會(huì)恢復(fù)正常，屆時(shí)路勁才有可能一步步回到2021年、2022年的營業(yè)額。他表示，在當(dāng)下這個(gè)階段，太多問題都沒有答案。路勁唯一要做到的是保持清醒和警惕，一方面要作最壞的打算，但同時(shí)也要能急速應(yīng)對(duì)，一旦環(huán)境變好了就能作出及時(shí)的行動(dòng)。在縮表的過程中，“必須集中精力，關(guān)注那些有潛力的城市（基本上是第一線或二級(jí)城市），而不是隨便發(fā)展到一個(gè)我們能拿到地的地方。”

除了聚焦核心城市，單偉彪還對(duì)外透露，更傾向于選擇體量適中、沉淀資金少，能盡快回籠現(xiàn)金的項(xiàng)目。而今年路勁參拍的土地都基本符合單偉彪的要求，地段優(yōu)越、規(guī)模不大，單幅土地總價(jià)未超過20億元。此前，路勁在廣州開發(fā)的兩個(gè)項(xiàng)目分別位于花都區(qū)和增城區(qū)，屬于遠(yuǎn)郊地段，今年是首度在中心城區(qū)落子。

單偉彪在2021年接受媒體采訪時(shí)曾表示，2025年整個(gè)地產(chǎn)行業(yè)可能只剩下100家開發(fā)商，占據(jù)80%至90%的市場份額。路勁要生存下來，就必須保持在行業(yè)100名之內(nèi)。

2022年，路勁在內(nèi)地實(shí)現(xiàn)的物業(yè)銷售額合共417.1億元，同比上升5%。從各大機(jī)構(gòu)的榜單來看，該公司仍是港資房企中排名最高的，行業(yè)銷售排名已進(jìn)入TOP40，較2021年有所上升。

積極補(bǔ)充土地儲(chǔ)備顯然有助于路勁穩(wěn)定行業(yè)地位，改善未來的營收表現(xiàn)，但最終能有多少資金用于購地支出，則取決于該公司今年的現(xiàn)金流情況。2022年，路勁全年共償還了101.14億港元的貸款，2023年仍有98.7億港元的銀行及其他貸款到期，而截至2022年底，該公司的現(xiàn)金及現(xiàn)金等值僅73.7億港元。