公司 2023-07-05 09:05:14 來(lái)源：丁祖昱評(píng)樓市

6月30日，金科股份宣布，與長(zhǎng)城資產(chǎn)旗下的長(zhǎng)城國(guó)富地產(chǎn)開(kāi)發(fā)平臺(tái)簽訂戰(zhàn)略框架協(xié)議，長(zhǎng)城國(guó)富除了提供必要資金盤(pán)活金科股份的優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目外，還有意向獨(dú)立或與其他合作方組成投資聯(lián)合體作為重整投資人參與公司的預(yù)重整。

本輪AMC紓困房企的案例很多，但基本都秉持“救項(xiàng)目不救房企”的原則，大多停留在項(xiàng)目層面的合作，股權(quán)層面的戰(zhàn)略性合作寥寥可數(shù)，此次長(zhǎng)城旗下的開(kāi)發(fā)平臺(tái)直接參與出險(xiǎn)房企集團(tuán)層面的股權(quán)合作，是一次突破性的紓困舉措。

根據(jù)CRIC的監(jiān)測(cè)，從去年12月到今年6月底，AMC介入的房企紓困有14宗，除了未披露金額的項(xiàng)目外，紓困資金超過(guò)484億元，涉及房企包括中國(guó)恒大、融創(chuàng)中國(guó)、佳兆業(yè)、旭輝集團(tuán)、中南建設(shè)及德信中國(guó)等出險(xiǎn)房企。

從2022年初金融監(jiān)管部門(mén)要求持牌AMC聚焦不良資產(chǎn)處置主業(yè)，助力金融風(fēng)險(xiǎn)化解工作，同時(shí)，政府加大了對(duì)AMC紓困房企的資金資產(chǎn)，AMC開(kāi)始加快介入房企及地產(chǎn)項(xiàng)目紓困的節(jié)奏。

但是，鑒于AMC本身定位是對(duì)不良金融資產(chǎn)盤(pán)整的專(zhuān)業(yè)服務(wù)類(lèi)公司，而非投資公司，同時(shí)也受制于自身資源問(wèn)題，注資出險(xiǎn)房企的規(guī)模并不大，因此，AMC對(duì)房地產(chǎn)的紓困整體進(jìn)度較為緩慢。

這一輪AMC紓困房企已持續(xù)一年多，此次長(zhǎng)城資產(chǎn)旗下長(zhǎng)城國(guó)富將直接參與出險(xiǎn)房企集團(tuán)層的股權(quán)合作，確實(shí)是一次難得的突破。

雙方的合作方式，主要包括兩大層面：

一是推進(jìn)金科股份的資產(chǎn)盤(pán)活。長(zhǎng)城國(guó)富將提供必要資金支持，推動(dòng)符合條件且甲方或投資聯(lián)合體認(rèn)可的項(xiàng)目公司運(yùn)營(yíng)盤(pán)活、價(jià)值提升。

二是推進(jìn)金科股份的重整工作。長(zhǎng)城國(guó)富有意向參與金科股份的預(yù)重整程序，在長(zhǎng)城國(guó)富或投資聯(lián)合體被確認(rèn)為重整投資人、金科重整計(jì)劃被相關(guān)監(jiān)管機(jī)構(gòu)批準(zhǔn)并經(jīng)人民法院裁定批準(zhǔn)后，長(zhǎng)城國(guó)富或投資聯(lián)合體將執(zhí)行重整投資協(xié)議和重整計(jì)劃。

相對(duì)而言，預(yù)重整程序中出險(xiǎn)房企原有風(fēng)險(xiǎn)能更好梳理清楚，方便長(zhǎng)城國(guó)富盡可能控制風(fēng)險(xiǎn)。如果這次長(zhǎng)城國(guó)富或投資聯(lián)合體成功參與并執(zhí)行金科股份的重整計(jì)劃，金科股份當(dāng)前面臨的債務(wù)危機(jī)及退市風(fēng)險(xiǎn)將得到有效化解，長(zhǎng)城資產(chǎn)也將因此增加一個(gè)上市的地產(chǎn)平臺(tái)。

AMC與房企的戰(zhàn)略合作早于去年4月就已經(jīng)開(kāi)始，最早是長(zhǎng)城資產(chǎn)聯(lián)合招商蛇口與佳兆業(yè)戰(zhàn)略合作，約定以佳兆業(yè)在深圳、廣州、東莞、佛山等粵港澳大灣區(qū)的城市更新為基礎(chǔ)，設(shè)立三方合作平臺(tái)共同開(kāi)發(fā)，還約定了共同推動(dòng)存量商住開(kāi)發(fā)、商業(yè)綜合體，以及文旅、郵輪等層面的合作。

但是長(zhǎng)城資產(chǎn)與佳兆業(yè)的合作，并非嚴(yán)格意義上的戰(zhàn)略投資，而是更傾向于項(xiàng)目層面的戰(zhàn)略合作。類(lèi)似的還有同年5月華融資產(chǎn)與南通政府單位聯(lián)合與中南建設(shè)簽訂的戰(zhàn)略合作協(xié)議。

根據(jù)協(xié)議，華融資產(chǎn)擬和南通市保障房建設(shè)投資有限公司通過(guò)有限合伙、基金等形式設(shè)立合作主體，針對(duì)中南建設(shè)及中南控股其他主體在建工程復(fù)工復(fù)產(chǎn)、優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目并購(gòu)、社會(huì)與資本合作項(xiàng)目盤(pán)活等開(kāi)展業(yè)務(wù)，共同支持中南控股轉(zhuǎn)型發(fā)展。有關(guān)支持項(xiàng)目總規(guī)模不超過(guò)50億元，也可引入其他投資機(jī)構(gòu)。

之后，中國(guó)華融于2022年8月宣布與陽(yáng)光集團(tuán)簽署《紓困重組框架協(xié)議》，雙方的合作也被認(rèn)為參考了長(zhǎng)城資產(chǎn)與佳兆業(yè)的合作模式。

但中國(guó)華融對(duì)陽(yáng)光集團(tuán)的紓困，仍然沒(méi)有改變陽(yáng)光集團(tuán)旗下地產(chǎn)上市公司陽(yáng)光城退市的命運(yùn)。6月13日晚間，ST陽(yáng)光城（000671.SZ)發(fā)布公告稱，收到深交所下發(fā)的事先告知書(shū)，公司股票連續(xù)二十個(gè)交易日每日收盤(pán)價(jià)均低于1元，深交所擬決定終止其上市交易。

今年2月，東方資產(chǎn)宣布與旭輝集團(tuán)簽訂戰(zhàn)略合作協(xié)議，但雙方目前僅是簽署戰(zhàn)略合作協(xié)議，具體合作細(xì)節(jié)至今尚未有進(jìn)一步的消息。業(yè)內(nèi)猜測(cè)，東方資產(chǎn)可能為旭輝集團(tuán)拉來(lái)國(guó)資入股，或可能協(xié)助其完成旭輝永升物業(yè)股權(quán)的出售。

6月，德信中國(guó)從浙商資產(chǎn)處獲得6.03億紓困基金用于德清時(shí)代云起項(xiàng)目，屬于地方AMC近期落地的首單紓困項(xiàng)目。

可以看到，去年以來(lái)，AMC通過(guò)房企集團(tuán)層面介入紓困的案例并不多，更多的紓困還是集中在項(xiàng)目端，即便是集團(tuán)層面的戰(zhàn)略合作，最終目標(biāo)仍然是項(xiàng)目紓困，即“救項(xiàng)目不救企業(yè)”。

目前，AMC、地方、國(guó)央企等都在介入房企流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)化解的隊(duì)伍中，如中國(guó)信達(dá)介入恒大、中國(guó)華融介入融創(chuàng)的債務(wù)化解，長(zhǎng)城資產(chǎn)馳援佳兆業(yè)，粵民投牽手花樣年等等。

按紓困對(duì)象不同，AMC對(duì)房企的紓困可分為項(xiàng)目與企業(yè)兩大方向。

在項(xiàng)目層面，一般是由AMC出資，引入第三方代建企業(yè)來(lái)主導(dǎo)項(xiàng)目后續(xù)開(kāi)發(fā)和運(yùn)營(yíng)，部分擁有開(kāi)發(fā)能力較強(qiáng)的地產(chǎn)子公司的AMC也可將后續(xù)開(kāi)發(fā)工作交予子公司進(jìn)行。

在企業(yè)層面，AMC主要采用經(jīng)典的債務(wù)重組方式，也會(huì)參與部分較小房企的破產(chǎn)重整，但這種情況在本輪房地產(chǎn)流動(dòng)性危機(jī)中相對(duì)較少。

但是，無(wú)論是對(duì)項(xiàng)目還是企業(yè)的紓困，在房地產(chǎn)行業(yè)流動(dòng)性危機(jī)仍在繼續(xù)，且市場(chǎng)修復(fù)乏力的情況下，以AMC有限的資源投入，也難以挽回出險(xiǎn)房企債務(wù)壓力下的頹勢(shì)。

3月份，中國(guó)信達(dá)和中國(guó)華融等頭部AMC公布的2022年業(yè)績(jī)公告顯示，業(yè)績(jī)均有所承壓。中國(guó)信達(dá)實(shí)現(xiàn)歸母凈利潤(rùn)63.1億，同比降幅47.7%，華融全年預(yù)計(jì)虧損276億。

業(yè)績(jī)承壓歸因部分資產(chǎn)質(zhì)量下滑而計(jì)提減值及經(jīng)營(yíng)收入減少，這將在一定程度上減少AMC介入資質(zhì)普通項(xiàng)目的紓困意愿，給市場(chǎng)上大面積保交付項(xiàng)目的盤(pán)活帶來(lái)困難。

中國(guó)信達(dá)披露的信息顯示，2022年新增收購(gòu)重組類(lèi)不良資產(chǎn)業(yè)務(wù)中涉及房地產(chǎn)總額為536.66億，其中涉及房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)化解類(lèi)項(xiàng)目的規(guī)模僅24.6億元，占比不及5%，整體規(guī)模有限。

與其他幾家大型AMC相比，由于擁有信達(dá)地產(chǎn)這一具有操盤(pán)能力的穩(wěn)定“隊(duì)友”，中國(guó)信達(dá)介入房企紓困的進(jìn)度已經(jīng)算是比較快的了，但從實(shí)際落地的項(xiàng)目數(shù)量和紓困金額上看，仍然有限。這也意味著，單依靠市場(chǎng)化機(jī)構(gòu)紓困大批量的停工項(xiàng)目，整體節(jié)奏將比較緩慢。

事實(shí)上，由于當(dāng)前有部分出險(xiǎn)房企規(guī)模較大，為了破解自身資金受限的問(wèn)題，大型AMC也開(kāi)始嘗試通過(guò)聯(lián)合國(guó)央企或信托、銀團(tuán)等，對(duì)身處險(xiǎn)境的房企進(jìn)行紓困，降低紓困難度。

4月底，深圳國(guó)資聯(lián)手長(zhǎng)城資產(chǎn)，擬盤(pán)活佳兆業(yè)旗下核心資產(chǎn)深圳佳兆業(yè)佳園項(xiàng)目。

2月，東方資產(chǎn)拉來(lái)長(zhǎng)城資產(chǎn)和深圳安居建業(yè)，幫助中融信托接盤(pán)了恒大深圳時(shí)代之光。恒大暴雷后，該項(xiàng)目公司股權(quán)登記在中融信托名下，后來(lái)萬(wàn)科集團(tuán)參股的深圳國(guó)資紓困平臺(tái)深圳安居建業(yè)接手，股權(quán)過(guò)戶到了東方資產(chǎn)名下。

2月23日，項(xiàng)目主體公司的合伙人增加了11家，此次有限合伙基金出資總額高達(dá)177億元，紓困目標(biāo)應(yīng)該不僅局限于時(shí)代之光1個(gè)項(xiàng)目，恒大部分項(xiàng)目有望復(fù)工或迎來(lái)進(jìn)展。

去年底，中信信托和中國(guó)華融聯(lián)合銀團(tuán)對(duì)融創(chuàng)上海董家渡項(xiàng)目進(jìn)行大規(guī)模融資，新增融資總量超120億。

之后AMC對(duì)融創(chuàng)項(xiàng)目紓困加速落地。12月下旬東方資產(chǎn)與融創(chuàng)就武漢桃花源項(xiàng)目達(dá)成融資合作，融資規(guī)模33.11億，將用于化解原有債務(wù)以及支持項(xiàng)目的整體開(kāi)發(fā)建設(shè)。陜西金資與融創(chuàng)就咸陽(yáng)森嶼城項(xiàng)目的融資合作也已完成，AMC行使監(jiān)管職責(zé)，聯(lián)合銀團(tuán)為項(xiàng)目注入新資金。

從目前監(jiān)管政策來(lái)看，AMC介入的主要目的在于紓困，保障出險(xiǎn)房企存量項(xiàng)目正常運(yùn)轉(zhuǎn)。從AMC的角度來(lái)看，他們?cè)诋?dāng)前紓困中主要是投入增量資金啟動(dòng)項(xiàng)目，后續(xù)更多是依靠盤(pán)活項(xiàng)目、滾動(dòng)開(kāi)發(fā)，進(jìn)而從項(xiàng)目收回資金，最終還是為了追求項(xiàng)目收益最大化或者風(fēng)險(xiǎn)最小化。

不可否認(rèn)，AMC的確是當(dāng)前紓困房企的一股重要力量，且力度在逐漸加大，但是，通過(guò)救項(xiàng)目來(lái)推動(dòng)救企業(yè)，在市場(chǎng)修復(fù)乏力的情況下，速度必然緩慢。

從AMC紓困房企項(xiàng)目的數(shù)量增長(zhǎng)及落地速度可以看出，包括AMC在內(nèi)的資本目前對(duì)房地產(chǎn)仍然表現(xiàn)謹(jǐn)慎，他們?nèi)匀恢饕�著眼于解決凈資產(chǎn)、可售貨值較高項(xiàng)目的流動(dòng)性。

而且，無(wú)論是紓困資金，還是風(fēng)險(xiǎn)處置專(zhuān)班，都以“救項(xiàng)目不救企業(yè)”為原則，并且要求對(duì)債務(wù)進(jìn)行“新老劃斷”，實(shí)際上并不能改善房企的流動(dòng)性。

我們認(rèn)為，AMC紓困房企，更重要的是為問(wèn)題房企量身定制紓困方案，幫助其恢復(fù)造血功能，助力實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)出清和良性循環(huán)。

但是，房企流動(dòng)性危機(jī)持續(xù)爆發(fā)，且市場(chǎng)修復(fù)乏力，僅憑AMC有限的紓困能力，難以從根本上緩解出險(xiǎn)房企當(dāng)下面臨的資金壓力。要想擺脫困境，房企除了自救，別無(wú)他法。