金地商置執(zhí)行董事兼行政總裁 徐家俊

2014年8月，金地商置執(zhí)行董事兼行政總裁徐家俊在博鰲房地產論壇上提出，商業(yè)地產有非常巨大的發(fā)展空間，未來十年的增速會遠遠超過住宅地產。

如今時隔一年多，徐家俊在接受采訪時重新聊起了上述話題。盡管宏觀市場發(fā)生巨變，他仍表示自己的看法未曾改變：“商業(yè)地產未來在中國肯定還是有一個很大的發(fā)展階段。”

他將商業(yè)地產視為中國經濟發(fā)展的必然產物，認為隨著經濟的發(fā)展，居民人均收入水平的不斷提升將拉動進一步的消費增長，由此商業(yè)地產的發(fā)展趨勢必將延續(xù)下去。

不過正如中國經濟進入陣痛階段，商業(yè)地產也不可避免地遇到發(fā)展瓶頸。徐家俊認為，目前商業(yè)地產出現了結構性問題，包括供需失衡，一二線與三四線城市分化，傳統(tǒng)商業(yè)物業(yè)亟需升級、改造等。市場催生了諸如聯合辦公、服務式公寓等新興業(yè)態(tài)，房企也須得尋求新的增長點。“早在一兩年前，公司就開始布局新業(yè)態(tài)，相信未來一年會有很多新概念的商業(yè)業(yè)態(tài)陸續(xù)面市。”其中，在共享經濟崛起的大潮流下，金地商置也順勢推出IBASE聯合辦公項目，目前已在、、深圳落地;在杭州、成都、南京等地，探索服務式公寓業(yè)態(tài)等。

此前金地商置商業(yè)管理公司總經理王壽慶離職消息的傳出，讓市場的焦點再度落到商業(yè)人才的問題上。

對此徐家俊也坦承，人才問題也是自己最關心的問題。他介紹稱，金地商置目前立足于多個方面的人才梯隊打造，包括引入外界專業(yè)團隊，同時堅持在公司內部培養(yǎng)人才。其中面對新業(yè)態(tài)，面對沒有歷史經驗可以借鑒的領域，公司還將促進一些創(chuàng)新能力強的員工進行轉型。

在訪談過程中，徐家俊還詳細講解了金地商置在海外拓展房地產業(yè)務等方面的發(fā)展情況。

據其透露，金地商置目前已經在美國兩度落子，包括洛杉磯的公寓項目以及波士頓的綜合體項目，未來希望在美國門戶城市建造20-30個項目。除此以外，英國、澳大利亞等國家也正在尋求發(fā)展機會。

“金地商置的海外投資會集中在相對發(fā)達的國家，因為這些國家的經濟相對比較穩(wěn)定。國內現在的周期性越來越明顯，公司希望分散投資，平衡風險。”

在投資方式上，徐家俊稱，金地商置原則上優(yōu)先選擇發(fā)展靠前的十余個城市，考慮到這些城市不少好的地段已經建有項目，也會考慮通過合作，或者活化項目等方式投資。

按照計劃，發(fā)展快速周轉的住宅物業(yè)以擴大規(guī)模，從而提升盈利水平將是金地商置未來5年的方向。徐家俊透露，盡管未來公司的持有型物業(yè)比重將逐漸增加，但住宅物業(yè)將占比50%，這主要出于經營現金流的考慮。

以下是觀點地產新媒體對金地商置集團有限公司執(zhí)行董事兼行政總裁徐家俊先生的采訪實錄：

Q：在去年的博鰲房地產論壇上，您曾提出未來十年住宅的發(fā)展速度會比商業(yè)地產緩慢，商業(yè)地產可能迎來一個比較好的發(fā)展空間。但今年以來整體經濟形勢都有很大的變化，這有沒有改變您的觀點?

徐家俊：我還是沒有改變看法，商業(yè)地產未來在中國肯定還是有一個很大的發(fā)展階段。

Q：為什么這樣說?

徐家�。浩鋵嵨艺J為，中國商業(yè)地產的發(fā)展才剛剛起步。過去十幾年來，所有中國人的居住、辦公條件還是得到了極大的改善。總體而言，住宅市場大勢是向上走的，如果期限再拉長一點，甚至可以看到它是單邊上揚的過程。

商業(yè)地產也是一樣。當人均收入水平達到一定階段之后，人們的基本居住需求已經得到滿足，就會關注消費的需求�，F在中國的人年均收入在7000美金，美國則有40000多美金，說明中國還有很大的增長空間。隨著中國人均可支配收入有巨大提升，將極大的促進消費，包括購物、體驗消費、運動等等，就會給商業(yè)地產帶來持續(xù)的機會。

現在大家看到消費模式也在轉變，舉個例子，現在有很多人喜歡跑步，開始買各種專業(yè)裝備，跑著跑著，覺得自己在某些方面的需要做體能提升，于是就去健身了，結果又帶動了健身行業(yè)。過去，大家在外面吃飯更多是商務性質的，現在，餐飲更多的變成了家庭式的消費，已經變成了家庭消費的常規(guī)項目。所以我們看到，當大家的基本居住需求得到滿足，當可支配收入增加了，就必然轉向消費，也必然帶動商業(yè)地產的發(fā)展。

當然，商業(yè)地產的發(fā)展也面臨一些結構性的問題。

首先，商業(yè)地產還是有很多存量需要盤活。經過過去二十多年的逐步累積，商業(yè)地產供給遠遠大于需求，最終導致了部分空置問題出現。尤其是三四線城市，市場需要時間去消化龐大的供應量。所以在這個結構性過剩階段，大家都比較痛苦。這樣的問題在一線城市也出現過，2000年左右，在上海浦東也有很多寫字樓空置，當經過一段時間的發(fā)展，經濟發(fā)展到一定水平，現在浦東的寫字樓價格已經相當高了。這個和經濟周期、經濟結構都有關系，供給和需求的匹配也需要一個過程。

第二，結構性問題體現在地域上。一線城市所有的房地產資源都在上升，在土地資源上尤其突出，但是在三四線城市資源其實很便宜。最終大家會發(fā)覺，一線城市的寫字樓、商場都比較貴，但三四線卻出現大量空置的物業(yè)。

第三，結構性問題還體現在舊商業(yè)物業(yè)的改造上�，F在的一二線城市，基本好的位置都建成了商業(yè)物業(yè)，但這些物業(yè)面臨升級、改造的過程。以深圳為例，盡管大量的商業(yè)聚集在華強北，但由于規(guī)劃的比較早，那里的購物體驗已經不能滿足現在人們的要求，所以我們看到，那邊已經在做重新的規(guī)劃和提升。

第四，結構性的問題體現在原來的商業(yè)集中于某一兩個業(yè)態(tài)上。如今談到商業(yè)，大部分人會聯想到商場、購物中心、寫字樓、酒店等;但是七八年前，大家只會想到百貨。而且現在還涌現出很多新興的商業(yè)業(yè)態(tài)，比如深圳的歡樂海岸就是很典型的體驗式商業(yè)例子。金地商置現在做的威新軟件科技園，和傳統(tǒng)的寫字樓也有所不同;還有現在比較流行的聯合辦公，金地商置也已經有了自己的產品線;另外，這幾年青年公寓也成為新時尚，現在年輕人工作初期，在一線城市買套房子很困難，我們就將傳統(tǒng)住宅包裝出租，給年輕人創(chuàng)造新的居住環(huán)境，又幫助他們建立圈層。

綜合來講，從大的發(fā)展趨勢看，商業(yè)地產還有一個非常大的發(fā)展空間。但是現階段也面臨一些結構性的矛盾和困難，會產生出很多新的業(yè)態(tài)，能夠讓房企找到新的增長點。這個可能是金地商置未來十年所面臨的發(fā)展趨勢。

Q：對于商業(yè)地產的新業(yè)態(tài)，金地商置是不是已經開始有所布局?

徐家�。簩�。早在一兩年前，金地商置就開始布局新業(yè)態(tài)，相信未來一年大家會看到公司在這方面有很多新概念的商業(yè)業(yè)態(tài)陸續(xù)面市。

目前金地商置在做聯合辦公的項目，公司命名為“IBASE”。IBASE已經有了四個項目，分別位于北京、上海、深圳，預計今年底明年初就投入使用，主要給創(chuàng)業(yè)型的企業(yè)和中小企業(yè)提供辦公場地和辦公增值服務。

公司在杭州、成都、南京也在做白領公寓。其中上半年在南京拿了一宗地，項目將包括白領公寓業(yè)態(tài)，為年輕人提供一些居住空間，這也是產品方面的創(chuàng)新之一。

產業(yè)園區(qū)也一樣。公司的深圳威新軟件科技園在全國的影響力都比較大，不少同行及政府機構都來參觀。園區(qū)做得較為高端，目前英特爾、阿里巴巴、大疆無人機等都在園區(qū)里辦公。未來公司希望把“威新科技園”的模式在全國各地拓展。

Q：金地商置近日最新在上海拿了一宗地，有什么規(guī)劃?未來輕資產會成為公司的一個主要方向嗎?

徐家俊：最近在上海拿的就是純商業(yè)地塊，地處上海非常核心的位置，要建成一棟百米高的寫字樓。

金地商置畢竟是一家上市公司，本身就有一定的資產量，首要任務當然是把公司手里的資產運營好、開發(fā)好。所以公司會去投資很多項目，現在有26個項目，其中一半以上是住宅，其余是綜合體、商業(yè)、公寓等。

為什么要既拿住宅地塊也拿商業(yè)地塊?公司要追求現金流的平衡，快周轉的住宅項目能提供良好的現金流;而商業(yè)項目每年都有穩(wěn)定的租金回報，可以作為基礎。

恒隆地產做得比較好，是因為在香港、上海等地有很多持有型物業(yè)，每年有大量租金回報。金地商置也希望在持有型物業(yè)和銷售型物業(yè)上做到平衡，這要求首先管好公司自身的資產。

在管好自有資產的基礎上，公司有能力管理更多的項目。如果是一些不能直接獲取的項目，也可以去做一些輕資產的輸出。這對于樹立品牌還是非常有幫助的。

Q：公司是否一定堅持在人口增長最好的城市拿地?

徐家�。壕驮瓌t上來說，金地商置還是會優(yōu)選全國靠前的城市，這些城市經濟基礎好，人口凈流入量大，未來發(fā)展態(tài)勢良好。未來五年，公司都會堅持在發(fā)展靠前的大約十個城市發(fā)展。

考慮到很多好的地段都已經建有其它項目，公司未來也會采取“幾條腿走路”的方式。第一，爭取在好的地段拿地，包括住宅、商業(yè)在內;第二，如果在好的地段拿不到地，公司透過入股或代建、代管方式和對方合作。第三，活化一些在核心位置運營不理想的商業(yè)項目。如果有合適的項目，我們會考慮將其收購并改造，適應新的商業(yè)環(huán)境需求;第四，在優(yōu)選的城市尋找商業(yè)地產的空白點，金地商置也愿意在北京、上海等城市投資產業(yè)園區(qū)、研發(fā)辦公等新業(yè)態(tài)。

Q：既然金地商置的產品線那么多，而商業(yè)地產涉及到開發(fā)能力、運營能力、創(chuàng)新能力各個方面，這都需要人才作為基礎。公司在人才團隊方面是怎么打造的，怎么解決人才匱乏的問題?

徐家�。哼@個問題也是我最關心的問題。其實做事業(yè)，首先得有資源。所謂的資源，第一得有錢，第二得有土地資源，第三就是要有人才。我甚至覺得，在這幾個要素中，人才才是最重要的。

金地商置現在的人才立足于幾個方面。第一是住宅地產開發(fā)，金地已經有將20多年的積淀，所以在這個方面的人才還是比較豐富的。

第二是商業(yè)地產方面的人才。一方面會積極的引入外部的人才，另一方面也會立足于企業(yè)自身的人才培養(yǎng)，金地從做北京金地中心開始也有10年做商業(yè)地產的經驗了，我們也形成了自己的人才梯隊。

當然，還有一些新業(yè)態(tài)大家都沒有經驗，比如WeWork，新興也不過才4、5年的時間，沒人知道到底應該怎么做。所以在這個方面公司會找一些學習能力比較強，接觸新事物能力比較強，個人能力也比較強的人，促使他們轉型，在學習的同時結合公司自身的需要去不斷創(chuàng)新。

所以，金地商置的人才主要來自于上述幾個方面。這說起來簡單，真正要做起來還是很浩大的工程，在這一方面花費的精力也比較多。但是就整個公司來說，現在整體框架和人才梯隊還是比較成熟的。

Q：之前在美國演講，您有提出希望金地在美國發(fā)展20-30個項目。金地商置作為金地的商業(yè)平臺，未來有沒有機會參與到集團在海外的擴張進程?

徐家俊：對，集團在美國已經投了一些項目了，而且都是由金地商置負責。公司在洛杉磯投資了一個公寓項目，在波士頓最核心的位置投資了一個綜合體。

我剛才講的包括寫字樓、公寓、聯合辦公等業(yè)務，如果在美國有機會也都愿意去做，英國同樣如此。所以公司積極地拓展海外業(yè)務，目前在美國有團隊、有投資項目，也在尋求新的投資機會。

Q：您去哈佛講學，有沒有抱著一種吸引人才、招聘人才的目的?

徐家�。褐饕�目的就是這個。因為公司覺得到美國發(fā)展業(yè)務，盡管有國內團隊去美國，但還是要更多依靠當地的人才。當地的人才中，在美國學習工作過的華人是主力，因為他們對中國文化比較了解，溝通起來障礙會小一點，對美國文化也非常了解。當然，公司團隊中也有本土美國人，他們有更豐富的資源，對美國文化和規(guī)則更了解。

Q：除了美國跟英國，還有沒有進入到其它海外城市?比如像澳大利亞就吸引了很多房企，公司在這方面有沒有計劃?

徐家�。航鸬厣讨迷诿绹�已經有項目了，在美國主要發(fā)展的是門戶城市，像紐約、洛杉磯、舊金山、波士頓，可能再加上西雅圖、芝加哥等。

公司也在看英國項目，在尋找項目的機會，對澳大利亞也在研究。我想公司的海外投資主要還是會集中在相對發(fā)達的國家，因為這些國家的經濟相對比較穩(wěn)定一點。而中國現在的周期性是越來越明顯，地產的波動也是越來越大，金地商置也希望分散投資，平衡風險。

Q：您一開始提到資產化，目前很多房企都在探索這個方向，金地商置本身有沒有具體計劃?另外，今年萬科嘗試推出類REITs產品，您怎么看待REITs在國內的發(fā)展前景?

徐家�。含F在國內還沒有REITs，因為還不具備法律環(huán)境和稅收環(huán)境。所以如果做REITs的話，什么稅都還得交，就失去了證券化的意義。但是我相信隨著持有型物業(yè)越來越多，國家肯定會出臺支持REITs發(fā)展的法律法規(guī)，因為這是全世界的發(fā)展規(guī)律。

REITs金地商置有在關注，未來肯定也是公司發(fā)展的一個方向。但具體在什么時間點去做REITs，需要各方面的條件都比較成熟。由于金地商置的資產都在國內，所以公司還是更希望國內能夠具備法律法規(guī)和政策條件，讓公司可以去做一些REITs。如果境內條件不允許，公司也可以去境外尋找REITs的機會�？傊�，商業(yè)地產最后走上證券化的道路，是一個順理成章的結果。

Q：金地商置計劃將住宅占比維持在5成左右，相比于一些傳統(tǒng)的商業(yè)地產開發(fā)商如恒隆，這個比例似乎也挺大。未來公司有沒有打算降低住宅占比?

徐家�。汉懵‖F在銷售物業(yè)也挺多的，你看它在香港開發(fā)的這些住宅項目，價格很高，賣幾套房子就能回籠很多現金流了。所以說，無論是恒隆也好，嘉里也好，做商業(yè)地產的企業(yè)都會用住宅物業(yè)去平衡現金流。

對于金地商置而言，持有型資產的比例還比較低。其實客觀來看，公司管理的商業(yè)項目已經有不錯的收益了，現在大約5億元，明年可能會達到6-7億。

可以預見，未來金地商置的持有型物業(yè)比重會逐漸加大，但仍然會有銷售型物業(yè)業(yè)務，因為公司還是要為股東創(chuàng)造價值。至少五年內，公司不會轉型成一家完全靠收租型物業(yè)生存的企業(yè)。至于五年以后會怎樣，我覺得可以再探討。