北京樓市全景

    據(jù)北京中原地產(chǎn)市場研究部統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，從9月初到9月23日，北京新建住宅成交量同比下滑3成，均價為20330元／平方米，環(huán)比微跌；簽約套數(shù)為7294套，比8月同期驟降33.3%。預(yù)計四季度樓市成交量將逐月微減。雖然9月前23天住宅成交量可能相比全年最高時期呈下行趨勢，但住宅成交量仍會處在高位；成交均價也將環(huán)比繼續(xù)小幅上漲，但總體上趨于平穩(wěn)。

    9月前23天，北京住宅簽約出現(xiàn)明顯下滑。其中，新建住宅簽約套數(shù)為7294套，同比8月同期下調(diào)了33.3%；二手房住宅簽約套數(shù)為8495套，同比8月同期則下調(diào)了16.9%；合計總簽約套數(shù)為15789套，同比下調(diào)了25.4%。這一成交量是最近5個月以來的最低值，基本與今年5月同期持平，低于6-8月成交量，但相比2011年同期則依然有明顯上漲。

    對于大部分開發(fā)商來說，這樣的金九銀十是最為期待的態(tài)勢。一方面，降價的憂慮已經(jīng)消失，目前的新增供應(yīng)均出現(xiàn)不同程度的價格上行；另一方面，成交量平穩(wěn)居于高位，避免市場再次爆發(fā)式的價格上漲，再導(dǎo)致調(diào)控出現(xiàn)。

    更值得注意的是，根據(jù)中原市場研究部統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，9月前23天，全國主要的54個城市樓市住宅總簽約為181153套，比8月同期的196561套下滑7.8%；此外，有28個城市成交量有不同程度下調(diào)，下調(diào)超過10%的城市有22個。這是最近4個月同期的最低點，可見整體市場成交量在金九未見成色。

    “目前市場上的觀望情緒再度升級，”上述房企高層向本報記者表示，這跟部分房企預(yù)計的金九情況比較一致。實際上，對于開發(fā)商來說，金九銀十的銷售情況主要還是由供應(yīng)量決定，而市場上在售項目則受到上一年或者上兩年土地市場供地情況的影響。當然，由于限購等政策限制，市場上有效需求的減少也是原因之一。

    在目前市場情況下，供應(yīng)量未明顯增加是導(dǎo)致金九成色不足的最關(guān)鍵因素。尤其8月中下旬的新盤供應(yīng)斷頓，使得9月上半月簽約明顯減少。此外，在9月初，可售庫存更是跌到了7.7萬套，相比3月底減少1萬多套。目前整體市場供應(yīng)的項目去化率基本都高達7成以上，開發(fā)商以價換量基本結(jié)束，目前是很多城市都出現(xiàn)了價格止跌。而在國內(nèi)大規(guī)模投資帶動下，房價繼續(xù)上漲的預(yù)期依然存在。

    房價在第四季度難以有反彈的機會，雖然存銷比在降低，開發(fā)企業(yè)也在炒作，但是限購與限貸本質(zhì)上并沒有松動或者取消，去投資化的樓市調(diào)控政策還在執(zhí)行，外來性資金仍然沒有辦法影響到房地產(chǎn)市場價格的走勢。從政策層面看，漲價或會受到較大的政策壓力，所以四季度的房價走勢將會以穩(wěn)為主。