日前，浙江衢州市出臺(tái)房地產(chǎn)限購政策細(xì)則，成為住建部公布新增二三線城市限購標(biāo)準(zhǔn)后的第二個(gè)城市。此前，臺(tái)州市也宣布了限購政策。不過，與“限購令”相比，更多的二三線城市則選擇相對寬松的“限價(jià)政策”。
按國務(wù)院要求，房價(jià)上漲過快的二三線城市不要限購而非限價(jià)。那么，不少二三線城市何以不出“限購令”，偏出“限價(jià)令”呢？從報(bào)道看，原因似乎是限購令殺傷力太大，地方政府不希望“殺傷”房價(jià)。
其實(shí)，原因不僅是地方政府走不出土地財(cái)政的誘惑。在我看來，“限購令”變成“限價(jià)令”，主要原因還在于地方政府裁量權(quán)過大。一方面，監(jiān)管者沒拿出限購名單，可限可不限就全憑地方自覺了，但考慮到輿論壓力，就出臺(tái)個(gè)“限價(jià)令”來應(yīng)景。另一方面，一些地方無論是出臺(tái)寬松的限購政策，還是出臺(tái)“限價(jià)令”變相抵制“限購令”，各級(jí)監(jiān)管部門不糾偏，自然就有更多城市來效仿，而某些地方的上一級(jí)監(jiān)管部門往往選擇默認(rèn)。
如果不對二三線城市進(jìn)行限購，受到宏觀調(diào)控重點(diǎn)“照顧”的一線城市，購買力就會(huì)向二三線城市轉(zhuǎn)移，結(jié)果便是“按下葫蘆浮起瓢”這是已發(fā)生的事實(shí)。
要想不讓“限購令”遭遇變相抵制或規(guī)避，首先是要公布限購名單，其次是限購政策要從嚴(yán)，尺度不能全由地方政府來掌握；再者要成立督察組明查暗訪，鞭策地方政府落實(shí)政策。讓政府有形、有力、有效。
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今年中秋節(jié)，熱點(diǎn)城市樓市“涼意襲人”。假期前兩天，北京新建商品房網(wǎng)簽總量與去年同期相比下跌45%。滬、深、穗等地樓市的假期樓市也堪稱慘淡，以往的“金九銀十”成色嚴(yán)重不足。
樓市調(diào)控效應(yīng)是否出現(xiàn)“拐點(diǎn)”？如何抓住“窗口期”尋求“治本”之策？
“停漲”：樓市進(jìn)入“降價(jià)換量”的關(guān)鍵期
在中秋節(jié)以前，過去“屢調(diào)屢漲”的房價(jià)已呈現(xiàn)少見的調(diào)整跡象。
上海、深圳等十大城市8月住宅均價(jià)環(huán)比下降0.41%，這是一年來首次下降。從最近幾個(gè)月走勢來看，北京新建普通住房價(jià)格呈現(xiàn)“穩(wěn)中有降”趨勢。
“部分熱點(diǎn)城市是樓市‘風(fēng)向標(biāo)’，也是調(diào)控和限購最嚴(yán)厲的地區(qū)。這些城市房價(jià)受到遏制，將有利于引導(dǎo)市場預(yù)期。”謀院副院長陳晟說。
房價(jià)受抑背后，是市場的深度演變。截至8月30日，已披露年報(bào)的98家上市房企上半年累計(jì)實(shí)現(xiàn)凈利潤193億元，其中33家公司業(yè)績有不同程度下降。這些企業(yè)債務(wù)總額達(dá)1.01萬億元，平均資產(chǎn)負(fù)債率為62%，有60家企業(yè)資產(chǎn)負(fù)債率出現(xiàn)上升。
“以前，什么企業(yè)都往房地產(chǎn)行業(yè)擠，現(xiàn)在則是不少企業(yè)在賣房產(chǎn)項(xiàng)目。”嘉華(中國)投資有限公司副董事谷文勝說，“調(diào)控讓房地產(chǎn)面臨整合，人們終于看到，樓市不再是一個(gè)人人能賺錢的行業(yè)。”自去年初競得一幅住宅地塊以來，嘉華公司至今沒在上海拿地，“根據(jù)目前行情，我們已基本斷了拿地念頭”。
“停漲”之后，進(jìn)一步的降價(jià)是否將尾隨而至？上海綠城玫瑰園開發(fā)有限公司副總經(jīng)理沈旦臨稱，由于一些開發(fā)商此前對今年宏觀調(diào)控政策的預(yù)期過于樂觀，導(dǎo)致年初制定的銷售目標(biāo)過高；為完成業(yè)績考核，開發(fā)商會(huì)在三四季度想辦法增加銷量，降價(jià)會(huì)更明顯。
北京市房協(xié)副秘書長陳志表示，如果今后堅(jiān)持房地產(chǎn)調(diào)控決心不動(dòng)搖、方向不改變、力度不放松，預(yù)計(jì)未來幾個(gè)月市場有望形成“降價(jià)換量”的整體格局。
僵持：房企具有“耐藥性” 調(diào)控力度不能減
“只要不是資金特別緊急，房東還是會(huì)選擇繼續(xù)觀望。”上海房產(chǎn)中介“合富輝煌”一位門店業(yè)務(wù)員說，“我們店七八月份的成交量比五六月份下降了一半。”
種種跡象顯示，小范圍的房價(jià)調(diào)整尚未帶動(dòng)量的釋放，不可對調(diào)控效果盲目樂觀。
成交量持續(xù)“深跌”，市場博弈加劇。在北京，8月份成交商品住宅套數(shù)環(huán)比下降22.9%，這是2009年來的最低值。在上海，8月商品住宅成交量環(huán)比下跌25.6%，創(chuàng)下2005年以來的新低。
上海中原地產(chǎn)研究咨詢部總監(jiān)宋會(huì)雍認(rèn)為，如果高房價(jià)的“大壩”難有松動(dòng)，成交量很難有起色，預(yù)計(jì)今后幾個(gè)月成交低落的行情會(huì)延續(xù)。
不可否認(rèn)，近期一些輿論鼓吹“降價(jià)潮”“抄底”等，實(shí)際上有意無意夸大了市場的實(shí)際情況。上海同策咨詢研究部總監(jiān)張宏偉說，一些開發(fā)商故意把“吹風(fēng)價(jià)”定得遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于最終銷售價(jià)，給外界造成“大幅降價(jià)”的假象。
上海復(fù)旦大學(xué)住房政策研究中心執(zhí)行主任陳杰還提醒，一些地區(qū)配套商品房等中低價(jià)位住房成交比重加大，也會(huì)拉低統(tǒng)計(jì)上的“均價(jià)”，對此應(yīng)有辨別。
谷文勝說，有人曾預(yù)測，開發(fā)商會(huì)因?yàn)檎{(diào)控壓力而大幅促銷，使商品房價(jià)下降達(dá)40%以上。但這種情況目前并未發(fā)生。經(jīng)過幾輪調(diào)控，大型房企已有“心理準(zhǔn)備”和“耐藥性”，在沒有生存危機(jī)的情況下，降價(jià)動(dòng)力不大。
“為應(yīng)對調(diào)控，不少上市房企正調(diào)整債務(wù)結(jié)構(gòu)，大幅提高長期借款比重。”陳晟等專家表示，今年房企海外融資、房地產(chǎn)信托等大幅增長，一定程度上沖抵了國內(nèi)銀行住房貸款的收緊。
有關(guān)專家據(jù)此認(rèn)為，簡單依據(jù)熱點(diǎn)城市房價(jià)一時(shí)“停漲”或“微降”，就認(rèn)為已達(dá)到調(diào)控效果，是短視的�？梢灶A(yù)見，如果“限購令”等強(qiáng)力措施不能延續(xù)和擴(kuò)面，房價(jià)必然出現(xiàn)強(qiáng)力反彈。
破局：抓住“窗口期”施“治本”之策
國家發(fā)改委主任張平近期表示，將不折不扣地將各項(xiàng)房地產(chǎn)調(diào)控政策落到實(shí)處。國家近期也重申了限購、增加供應(yīng)、推進(jìn)保障房建設(shè)、督促檢查等一系列調(diào)控措施。
“調(diào)控政策的延續(xù)已經(jīng)很明確，而且有從緊趨勢，市場預(yù)期將進(jìn)一步向既定方向轉(zhuǎn)變，開發(fā)商‘降價(jià)換量’將是必然選擇。”陳晟說。
問題關(guān)鍵是，目前部分地區(qū)樓市價(jià)格某種程度上是一個(gè)“虛假價(jià)格”，因?yàn)檎?ldquo;限需求”和開發(fā)商“緩供給”形成了虛假供求關(guān)系，扭曲了價(jià)格信號(hào)。如果不從根本上解決樓市有效供應(yīng)不足、投資屬性過重等問題，就難以從根本上打破僵局。
樓市“治本”，其一在規(guī)范“房貸”監(jiān)管制度。中國房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)副會(huì)長朱中一等專家認(rèn)為，當(dāng)前應(yīng)從“開發(fā)端”和“銷售端”兩頭管理好房地產(chǎn)資金，壓縮投資、投機(jī)性資金流入樓市的渠道，并注意“區(qū)別用力”，保護(hù)保障房開發(fā)和自住及改善型購房的資金需求。
其次是保障房建設(shè)真正“提速”。陳杰等專家表示，保障房的推進(jìn)不能因調(diào)控松緊而“變速”，要加快做大保障房的“蛋糕”，從供地、融資、建設(shè)、分配等各環(huán)節(jié)形成制度體系，真正使樓市從市場“單腿跳”轉(zhuǎn)為市場、保障“雙輪驅(qū)動(dòng)”。
從長遠(yuǎn)來看，最根本的還是加快配套改革。有關(guān)專家呼吁，破除地方政府對房地產(chǎn)過度依賴，必須從房地產(chǎn)稅制、財(cái)政體制等方面進(jìn)行系統(tǒng)性改革，國家應(yīng)在條件成熟的地區(qū)盡快擴(kuò)大試點(diǎn)范圍。
