摘要：廣州新版“國(guó)五條”落地已屆一月，當(dāng)?shù)貥鞘薪诔山涣夸J減。雖然上月成交均價(jià)環(huán)比小幅下跌，但業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為這只是郊區(qū)低價(jià)樓房成交量增加帶來(lái)的“結(jié)構(gòu)性降價(jià)”，并非實(shí)質(zhì)性降價(jià)。在相關(guān)部門(mén)出臺(tái)限制預(yù)售證發(fā)放的措施后，部分未拿到預(yù)售證的開(kāi)發(fā)商通過(guò)收取誠(chéng)意金的方式變相提前推盤(pán)。
廣州“結(jié)構(gòu)性降價(jià)”難抑推盤(pán)熱情
廣州新版“國(guó)五條”落地已屆一月，當(dāng)?shù)貥鞘薪诔山涣夸J減。雖然上月成交均價(jià)環(huán)比小幅下跌，但業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為這只是郊區(qū)低價(jià)樓房成交量增加帶來(lái)的“結(jié)構(gòu)性降價(jià)”，并非實(shí)質(zhì)性降價(jià)。在相關(guān)部門(mén)出臺(tái)限制預(yù)售證發(fā)放的措施后，部分未拿到預(yù)售證的開(kāi)發(fā)商通過(guò)收取誠(chéng)意金的方式變相提前推盤(pán)。
樓市成交量銳減
網(wǎng)易住宅成交數(shù)據(jù)中心顯示，4月份廣州一手住宅成交5658套，環(huán)比減少48.2%。上周（4月29日-5月5日）廣州網(wǎng)簽1051套，環(huán)比減少19%，同比大幅減少83%。其中，“五一”假期(4月29日-5月1日)共成交379套，同比減少32.2%。
在成交價(jià)方面，4月份廣州樓市成交均價(jià)從3月份的16298元/平方米回落至15937元/平方米，環(huán)比下跌2.21%，但同比依然上漲。專家指出，均價(jià)的環(huán)比窄幅回落屬于結(jié)構(gòu)性降價(jià)，即郊區(qū)低價(jià)房成交量增加、中心區(qū)高價(jià)房成交減少，從而帶動(dòng)整體均價(jià)環(huán)比下降。從各區(qū)成交情況來(lái)看，位于中心區(qū)域的高價(jià)項(xiàng)目仍在上漲。天河區(qū)“五一”期間新房均價(jià)達(dá)42096元/平方米，這是近年來(lái)首次突破4萬(wàn)元/平方米。在所有簽約項(xiàng)目中，郊區(qū)盤(pán)占70%以上，成交均價(jià)均在1萬(wàn)元/平方米左右。最新的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，上周廣州新房網(wǎng)簽均價(jià)達(dá)14031元/平方米，環(huán)比上漲6.9%，同比大漲21.2%。
“廣州對(duì)高價(jià)項(xiàng)目限制發(fā)放預(yù)售證，抑制了中心城區(qū)的成交，郊區(qū)房則趁勢(shì)推盤(pán)，其價(jià)格較低，成交量放大，導(dǎo)致整體均價(jià)下滑。實(shí)際上，廣州樓市并未出現(xiàn)實(shí)質(zhì)性降價(jià)，只是結(jié)構(gòu)性降價(jià)。”廣州房地產(chǎn)專家韓世同表示，政府用價(jià)格指導(dǎo)來(lái)干預(yù)預(yù)售證順利發(fā)放，使開(kāi)發(fā)商不至于一下子推很多樓盤(pán)。未來(lái)其他城市房?jī)r(jià)的調(diào)控估計(jì)也會(huì)在原來(lái)限售的基礎(chǔ)上控制成交節(jié)奏，以收到“均衡成交”的效果。
在二手房方面，據(jù)廣東合富房地產(chǎn)置業(yè)有限公司統(tǒng)計(jì)，4月廣州二手住宅網(wǎng)簽量環(huán)比下降60%以上�！罢摺┌嘬嚒�(yīng)使3月份二手房市場(chǎng)‘過(guò)度亢奮’，透支4月份乃至以后幾個(gè)月的需求，因此4月份二手房成交量回落是必然的�！焙细恢脴I(yè)市場(chǎng)經(jīng)理梁燕明表示，鑒于二手房交易個(gè)人所得稅的影響，不少買家存在觀望情緒，也在一定程度影響了二手房的成交。
開(kāi)發(fā)商預(yù)期樂(lè)觀
在供需關(guān)系仍不均衡的背景下，開(kāi)發(fā)商對(duì)廣州樓市仍持樂(lè)觀預(yù)期，這從開(kāi)發(fā)商的拿地?zé)崆楹屯票P(pán)熱情可見(jiàn)一斑。在5月6日舉行的一場(chǎng)土地拍賣會(huì)上，白云區(qū)的一塊住宅用地被10多家開(kāi)發(fā)商爭(zhēng)搶，在經(jīng)過(guò)近200輪競(jìng)價(jià)后以18.7億元的最高限制地價(jià)轉(zhuǎn)讓，實(shí)際樓面地價(jià)達(dá)25597元/平方米，刷新該區(qū)域的歷史成交紀(jì)錄。
廣州4月24日開(kāi)始全面執(zhí)行商品房住宅預(yù)售價(jià)格網(wǎng)上申報(bào)制度，開(kāi)發(fā)企業(yè)銷售住宅，必須辦理預(yù)售網(wǎng)上申報(bào)并接受國(guó)土房管部門(mén)的價(jià)格指導(dǎo)。記者在走訪過(guò)程中發(fā)現(xiàn)，開(kāi)發(fā)商使出多種手段應(yīng)對(duì)這一調(diào)控措施，部分開(kāi)發(fā)商在未取得預(yù)售證的情況下仍變相賣房。
廣州市房地產(chǎn)信息中心主辦的陽(yáng)光家緣網(wǎng)顯示，4月24日至5月8日，廣州共有16個(gè)項(xiàng)目獲得預(yù)售證，均位于較偏遠(yuǎn)的增城、花都、南沙等地。中心城區(qū)項(xiàng)目均價(jià)一般在3萬(wàn)元/平方米以上，無(wú)一項(xiàng)目獲得預(yù)售證。在沒(méi)有預(yù)售證的情況下，一些中心城區(qū)的樓盤(pán)不得不延期開(kāi)盤(pán)，部分樓盤(pán)則“變相”提前售樓。某樓盤(pán)原計(jì)劃5月份開(kāi)盤(pán)，但新政實(shí)施后，一直未取得預(yù)售證。售樓處工作人員對(duì)中國(guó)證券報(bào)記者表示，可以先交誠(chéng)意金，等預(yù)售證辦理下來(lái)即可購(gòu)房。
為應(yīng)對(duì)限價(jià)，部分房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商想出多種門(mén)道。廣州市珠江新城某高端樓盤(pán)銷售人員介紹，開(kāi)發(fā)商可以提供雙份合同，即“委托裝修合同”和最終要導(dǎo)入官方系統(tǒng)的“備案合同”。還可以通過(guò)“偷面積”拉低均價(jià)，把原本屬于公共空間的部分算入房屋面積中，使網(wǎng)簽價(jià)格低于實(shí)際成交價(jià)格。
