摘要：在房產(chǎn)調(diào)控的大背景下，開發(fā)商必須接受“指導(dǎo)價”，不能隨意漲價。那他們又是如何做到“坐地起價”的呢？答案是拆分合同。消費者近乎被強制買單。
開發(fā)商借拆分合同暗漲房價
房價2萬8 解決方案再加5000
一套86.98平方米的兩居室，在北京市住建委網(wǎng)站備案時，單價是27959元/平方米。但當(dāng)消費者購買時，單價卻暴漲5000元，達(dá)到32788元/平方米。
在房產(chǎn)調(diào)控的大背景下，開發(fā)商必須接受“指導(dǎo)價”，不能隨意漲價。那他們又是如何做到“坐地起價”的呢？答案是拆分合同。開發(fā)商把房價拆成房款和裝修款兩部分，且房款和裝修款捆綁銷售，消費者近乎被強制買單。
35歲的張明亮（化名）就是這么一位被強制捆綁的購房者。5月初，當(dāng)他來到大興區(qū)舊宮鎮(zhèn)某樓盤，準(zhǔn)備簽約購買時，被告知，還要簽署一份“幸福家居解決方案”。“方案其實就是一份裝修合同。開發(fā)商強制要求購房者必須接受他們?nèi)齻�價位的裝修方案，一居室20萬、兩居室42萬、三居室53萬。別看網(wǎng)上備案的均價沒到2萬8，但實際均價超過3萬�！�
張明亮很生氣，他說有一種被綁架的感覺，“我其實已經(jīng)帶著銀行卡了，但最后還是沒簽約�！�
業(yè)內(nèi)稱：再交易時受影響
開發(fā)商：解決方案費不是裝修款
上周，記者實地探訪了這個位于舊宮的樓盤。開發(fā)商的銷售人員強調(diào)，讓張明亮郁悶不已的42萬元不是裝修款，而是“解決方案”。
從舊宮地鐵站出來，步行10分鐘，就能看到該項目的售樓處。售樓處在鮮花和綠樹的映襯下，顯得春意盎然。售樓處背后，大型建筑設(shè)備正忙碌著，樓盤已初具規(guī)模。雖然是工作日，售樓處內(nèi)依然熱鬧，購房者三三兩兩，趴在桌子上，仔細(xì)研究著手里的認(rèn)購協(xié)議書及其補充協(xié)議。
售樓處的展板上，所有在售房源價格都被公示了出來。和住建委網(wǎng)站上備案的一樣，公示出來的房價都在27000元/平方米左右。但當(dāng)記者詢問銷售人員時，她卻表示這不是最終價格�！罢w均價是3萬，我們有一個‘幸福家居解決方案’，兩居42萬、三居53萬，這錢不是裝修，是我們的解決方案�！�
銷售強調(diào)，解決方案不是裝修，所有一居、兩居、三居的戶型，不論面積，費用均分別為20萬、42萬、53萬，且方案費用必須在繳付首付費用時全部繳付。據(jù)介紹，解決方案包括地板、墻面、吊頂、電視背景墻、整體櫥柜、灶具、煙機(jī)、浴霸、空調(diào)、洗衣機(jī)等基本配置，但不包括家具、電視等配置。
購房者：這不就是變相漲價嗎
售樓處：買房必須買裝修
在國五條北京細(xì)則落地后，北京市住建委主任楊斌公開表示，北京市新建商品房在新盤取得預(yù)售資格時，政府將對價格進(jìn)行管理和引導(dǎo)，“新盤取得預(yù)售資格的時候要報價，報價不能明顯高于該樓盤此前的成交價，也不能明顯高于周邊同類品質(zhì)商品房的價格。如果房地產(chǎn)開發(fā)商不接受指導(dǎo)，就不發(fā)放預(yù)售許可證�！�
但拆分合同造成的變相漲價，似乎規(guī)避了調(diào)控手段。就此，記者采訪了一位房地產(chǎn)專業(yè)人士。該專業(yè)人士透露，在房產(chǎn)調(diào)控的大背景下，房地產(chǎn)開發(fā)商在以各種形式追求利益最大化。比如，將新盤報價提高、造成變相捂盤等；還有提前交房，把未銷售出的期房轉(zhuǎn)成現(xiàn)房，提價銷售。
“拆分合同這種變相漲價的方法，在北京已不鮮見，尤其在一些高檔精裝修小區(qū)�？陀^上來說，拆分合同因為分離了一些房價，也會讓消費者少繳一些契稅。但風(fēng)險更為明顯，房屋的裝修質(zhì)量很可能成為日后維權(quán)的重點�！毕駨埫髁量吹降哪欠菅a充協(xié)議，實際上就幫助開發(fā)商規(guī)避了維權(quán)的風(fēng)險。
而且，按照京版國五條細(xì)則規(guī)定，北京市個人轉(zhuǎn)讓房屋所得，如不滿足相關(guān)條件，將嚴(yán)格以轉(zhuǎn)讓財產(chǎn)收入額減除財產(chǎn)原值和合理費用后的余額，按照20%稅率計算納稅。
市地稅局明確：根據(jù)國家稅務(wù)總局文件規(guī)定，“合理費用”包括了對房屋的裝修費、住房貸款利息、手續(xù)費、公證費等相關(guān)費用。其中，商品房及其他住房，最高扣除限額為房屋原值的10%。如果“納稅人原購房為裝修房”，即合同注明房價款中含有裝修費的，鋪裝了地板，裝配了潔具、廚具等，不得再重復(fù)扣除裝修費用。
