摘要：“學(xué)區(qū)房”不等于“學(xué)校劃片兒房”，對(duì)于為了求學(xué)而買(mǎi)高價(jià)學(xué)區(qū)房的家長(zhǎng)，買(mǎi)房之前應(yīng)該調(diào)查了解諸多事項(xiàng)，避免花了大價(jià)錢(qián)買(mǎi)了學(xué)區(qū)房但孩子依然進(jìn)不了心目中的學(xué)校。
被網(wǎng)友稱(chēng)為“宇宙中心”的華清嘉園是學(xué)區(qū)房代表
截至目前，城六區(qū)學(xué)區(qū)房與非學(xué)區(qū)房成交均價(jià)價(jià)差已達(dá)12.7%，高出去年5.5%———
每年5月，是學(xué)區(qū)房成交的傳統(tǒng)旺季。記者近日調(diào)查發(fā)現(xiàn)，這類(lèi)房產(chǎn)現(xiàn)在已經(jīng)“如期”進(jìn)入了成交高峰，價(jià)格堅(jiān)挺。業(yè)內(nèi)預(yù)計(jì)，此類(lèi)房源未來(lái)成交價(jià)還將繼續(xù)攀升。但需要提醒家長(zhǎng)的是，“學(xué)區(qū)房”不等于“學(xué)校劃片兒房”，對(duì)于為了求學(xué)而買(mǎi)高價(jià)學(xué)區(qū)房的家長(zhǎng)，買(mǎi)房之前應(yīng)該調(diào)查了解諸多事項(xiàng)，避免花了大價(jià)錢(qián)買(mǎi)了學(xué)區(qū)房但孩子依然進(jìn)不了心目中的學(xué)校。
典型區(qū)域
半年均價(jià)從4.7萬(wàn)漲至6萬(wàn)
在學(xué)區(qū)房的代表小區(qū)華清嘉園，記者了解到目前均價(jià)在5.8萬(wàn)-6.5萬(wàn)左右。記者看了一套116平方米的三居室，位于10樓，總價(jià)700萬(wàn)，每平方米約60345元。而另一套53平方米的一居，房東報(bào)價(jià)390萬(wàn)，單價(jià)已經(jīng)到了7.3萬(wàn)/平方米左右。
這一小區(qū)和啟明雙語(yǔ)幼兒園、中關(guān)村二小分校近在咫尺，也正是因?yàn)檫@一原因，在今年3月，這里一套小戶(hù)型學(xué)區(qū)房報(bào)價(jià)10萬(wàn)/平方米，引起社會(huì)關(guān)注，被貼上了“宇宙中心”的房產(chǎn)。
據(jù)記者從周邊房地產(chǎn)中介了解到，從2012年3月份開(kāi)始，華清嘉園的價(jià)格一路上揚(yáng)，幾乎沒(méi)有回調(diào)的時(shí)候。去年12月底，這里的均價(jià)還在4.7萬(wàn)/平方米徘徊，到現(xiàn)在已經(jīng)到了6萬(wàn)了。而周邊同類(lèi)型、非學(xué)區(qū)房的房產(chǎn)在4.5萬(wàn)/平方米左右，兩者差距明顯。
樓市行情
學(xué)區(qū)與非學(xué)區(qū)房?jī)r(jià)差已達(dá)12.7%
中關(guān)村學(xué)區(qū)房的價(jià)格飆升只是北京學(xué)區(qū)房熱潮的一個(gè)縮影。與2012年相比，2013年以來(lái)城六區(qū)學(xué)區(qū)與非學(xué)區(qū)房的價(jià)格差在逐漸拉大。2012年城六區(qū)學(xué)區(qū)房成交均價(jià)比非學(xué)區(qū)房高出約7.2%，而2013年截至目前，這一價(jià)格差已經(jīng)達(dá)到12.7%，價(jià)格差距逐漸拉大。
中介機(jī)構(gòu)的監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)也驗(yàn)證了這點(diǎn)。鏈家地產(chǎn)監(jiān)測(cè)了北京城六區(qū)近1000個(gè)學(xué)區(qū)房樓盤(pán)，包括400余個(gè)重點(diǎn)小學(xué)劃片內(nèi)的樓盤(pán)與500余個(gè)普通非重點(diǎn)小學(xué)劃片內(nèi)的樓盤(pán)。統(tǒng)計(jì)顯示，從全市400余個(gè)重點(diǎn)學(xué)區(qū)的情況看，2012年重點(diǎn)學(xué)區(qū)房?jī)r(jià)格累計(jì)漲幅27.2%(四季度比一季度)，超過(guò)全市漲幅7.4個(gè)百分點(diǎn)。
“學(xué)區(qū)房?jī)r(jià)格上漲幅度還將繼續(xù)。”鏈家地產(chǎn)市場(chǎng)研究部張旭認(rèn)為，一方面，學(xué)區(qū)房是戶(hù)籍體制和教育資源分配問(wèn)題所衍生的一種特殊住房。這類(lèi)房源需求群體非常特定，即滿(mǎn)足子女入學(xué)需求，屬于另類(lèi)“剛需”；另一方面，特別是具備名校資源的稀缺學(xué)區(qū)房，較易轉(zhuǎn)手，具備雙重功能，既能獲得良好的教育機(jī)會(huì)又能獲得較好投資收益，受到部分購(gòu)房者追捧。
未來(lái)走勢(shì)
學(xué)區(qū)房需求還將繼續(xù)增長(zhǎng)
今年3月，北京實(shí)施更為嚴(yán)格的調(diào)控政策。但據(jù)記者了解，調(diào)控政策對(duì)學(xué)區(qū)房的漲價(jià)勢(shì)頭影響很小。2013年新政后，研究機(jī)構(gòu)監(jiān)測(cè)了50多個(gè)重點(diǎn)學(xué)區(qū)房?jī)r(jià)格發(fā)現(xiàn)，4-5月成交均價(jià)較新政前(1-3月)上漲了2.3%。而這一期間，全市平均房?jī)r(jià)是小幅回落的走勢(shì)。
多位業(yè)內(nèi)人士就此表示，雖然新政之后需求大幅回落，一些高稅費(fèi)的業(yè)主出現(xiàn)降價(jià)情況。但就重點(diǎn)學(xué)區(qū)房?jī)r(jià)格走勢(shì)來(lái)看，由于學(xué)區(qū)名額依舊屬于稀缺資源，因此心理預(yù)期仍然較高，即使購(gòu)房者稅費(fèi)增加，業(yè)主也不愿大幅讓價(jià)。
“從今年初至現(xiàn)在來(lái)看，25-29歲年齡段占比也逐漸增加，隨著這部分人群子女進(jìn)入入學(xué)年齡段，未來(lái)學(xué)區(qū)房需求量還會(huì)持續(xù)增長(zhǎng)�！睂W(xué)院路石油附中、石油附小等學(xué)校所在地二里莊區(qū)域一家中介的經(jīng)紀(jì)人告訴記者。而也正是如此，幾乎所有接受記者采訪的購(gòu)房人和經(jīng)紀(jì)人均認(rèn)為，依賴(lài)于優(yōu)質(zhì)教學(xué)資源的核心區(qū)學(xué)區(qū)房，依然會(huì)保持稀缺地位，價(jià)格也會(huì)保持持續(xù)上漲的趨勢(shì)。
購(gòu)房提醒
買(mǎi)學(xué)區(qū)房需弄清四大要素
如果是從解決子女入學(xué)角度購(gòu)買(mǎi)學(xué)區(qū)房，短期內(nèi)更重要的是考慮如何選擇房源和順利入學(xué)。記者就此梳理了購(gòu)買(mǎi)學(xué)區(qū)房最重要的四個(gè)因素。
首先，要甄別學(xué)區(qū)房是否在劃片之列。一般來(lái)說(shuō)，每年的招生簡(jiǎn)章中都有明確的劃片公示。2013年的各個(gè)學(xué)校招生簡(jiǎn)章還沒(méi)公布，可以參照去年的相關(guān)政策，查看是否包含在劃片之內(nèi)。需要注意的是，在同一個(gè)區(qū)域內(nèi)，隔著一條街道，可能就劃分在不同的小學(xué)。比如，萬(wàn)柳區(qū)僅一街之隔的康橋水郡小區(qū)與陽(yáng)春光華小區(qū)，分別屬于中關(guān)村三小與萬(wàn)泉小學(xué)。同時(shí)，同一小區(qū)不同的樓棟，分屬的學(xué)校也可能會(huì)不一樣。如，中關(guān)村二小的片區(qū)中，中關(guān)村北區(qū)甲6與華清嘉園的21與22號(hào)樓就不在片區(qū)內(nèi)。另一方面，也可以去房屋所在區(qū)域的教委和學(xué)校、居委會(huì)等機(jī)構(gòu)查詢(xún)。
其次，弄清重點(diǎn)學(xué)校招生政策。要想順利入學(xué)，家長(zhǎng)要仔細(xì)了解個(gè)別重點(diǎn)學(xué)校的特殊政策。一是，個(gè)別小區(qū)對(duì)房本的取得時(shí)間或者落戶(hù)時(shí)間有要求。如中關(guān)村一小與中關(guān)村三小，規(guī)定落戶(hù)在3年以上才有入學(xué)資格。二是，不同的校部可能政策也不盡相同，如，中關(guān)村二小的科源校部則也有3年的落戶(hù)時(shí)間限制，而華清嘉園校部則沒(méi)有此限制。三是，個(gè)別名校規(guī)定一個(gè)房子只能有一次入學(xué)名額，如萬(wàn)柳的人大附小。
第三，解決好房子的“戶(hù)口”問(wèn)題。戶(hù)口問(wèn)題也是購(gòu)買(mǎi)學(xué)區(qū)房的一個(gè)關(guān)鍵點(diǎn)。多數(shù)學(xué)校明確規(guī)定，一戶(hù)只接受一名義務(wù)教育適齡兒童。且對(duì)父母的戶(hù)口有要求，如史家小學(xué)、中關(guān)村一小、二小、三小，人大附小等均要求適齡兒童及父母均具有招生片內(nèi)正式戶(hù)口。因此，一定要先問(wèn)清楚業(yè)主，為謹(jǐn)慎起見(jiàn)，還可與業(yè)主商量一起拿著房產(chǎn)證到轄區(qū)派出所查詢(xún)是否有適齡兒童已經(jīng)占用名額。此外，也可以在合同中約定。
第四，還需要把握好落戶(hù)時(shí)間。從看房開(kāi)始算起，簽約——貸款——過(guò)戶(hù)，都需要一定的時(shí)間長(zhǎng)度。目前來(lái)看公積金貸款從選房到過(guò)戶(hù)再到落戶(hù)約需要50天左右時(shí)間，商業(yè)貸款需要30-40天左右，全款則需要不足半個(gè)月時(shí)間。因此，一定要保證在學(xué)校招生登記前辦理完落戶(hù)手續(xù)，保證孩子能按時(shí)入學(xué)。文/本報(bào)記者 范輝
